Uitspraak
vonnis
RECHTBANK DORDRECHT
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 94954 / HA ZA 11-2512
Vonnis van 6 juni 2012
in de zaak van
[Eiser]
wonende te Beusichem,
eiser,
advocaat mr. drs. N.E.M. Soliana,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[X] & PARTNERS B.V.,
gevestigd te Giessenburg,
gedaagde,
advocaat mr. J.A. Visser.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 4 januari 2012 en de daarin genoemde stukken;
- het proces-verbaal van comparitie van 30 maart 2012 en de daarin genoemde stukken.
2. De feiten
2.1. Op 7 januari 2008 heeft tussen [eiser] en [gedaagde] een gesprek plaatsgevonden in verband met een door [gedaagde] te ontwerpen woning voor [eiser]. Tijdens dat gesprek zijn door [gedaagde] foto’s gemaakt van het perceel van [eiser], waaronder de foto die tijdens de comparitie van partijen is overgelegd en is gehecht aan het proces-verbaal (hierna: de foto).
2.2. Naar aanleiding van het onder 2.1. genoemde gesprek, heeft [gedaagde] een offerte d.d. 17 januari 2008 aan [eiser] verzonden, waarmee [eiser] akkoord is gegaan. De door [gedaagde] te verrichten werkzaamheden bestonden samengevat uit het vervaardigen van een schetsontwerp, het aanvragen van een bouwvergunning, constructiewerkzaamheden, bestek, werktekeningen en directievoering.
2.3. Op verzoek van [eiser] is een zo breed mogelijke woning ontworpen.
[gedaagde] heeft voor het ontwerp van de woning gebruik gemaakt van een kadastrale tekening. Achteraf is gebleken dat deze kadastrale tekening een fout bevatte. Op de kadastrale tekening was de oostgrens van het perceel van [eiser] verder richting het oosten ingetekend, waardoor het leek alsof het perceel van [eiser] breder was dan in werkelijkheid. De strook grond die volgens de foute kadastrale tekening bij het perceel van [eiser] zou horen, werd feitelijk gebruikt door de buurman van [eiser] en werd afgescheiden met een hekwerk (raster) hetgeen zichtbaar is op de foto.
2.4. Op 30 juni 2008 heeft [gedaagde] namens [eiser] een bouwvergunning aangevraagd bij de gemeente Buren (hierna: de gemeente).
2.5. Op 9 december 2008 is door het kadaster een meting uitgevoerd op (onder andere) het perceel van [eiser]. Op basis van deze meting is onder meer bepaald waar de oostgrens van het perceel van [eiser] ligt. Het relaas van bevindingen van het kadaster opgemaakt op 19 december 2008 vermeldt, voor zover relevant:
“(…)
Namen enzovoort van verschenen belanghebbenden (…) [eiser], aanvrager van de meting en eigenaar van het zuidelijk gedeelte van nummer 970. (…). De O-grens loopt langs het raster en vervolgens langs de tuinmuur.
(…)”
2.6. Op 2 februari 2009 heeft de gemeente een bouwvergunning verleend onder de voorwaarde dat de afstand tussen de woning en de perceelsgrenzen aan beide zijden minimaal drie meter bedraagt.
2.7. De start van de bouw van de woning was gepland op 2 september 2010. Bij het uitzetten van de bouw is gebleken dat de woning te breed was om te kunnen voldoen aan de onder 2.6. genoemde voorwaarde. De gemeente heeft de bouw op 1 september 2010 stopgezet. In een e-mailbericht van 3 september 2010 gericht aan [eiser] en afkomstig van de gemeente wordt vermeld, voor zover relevant:
“(…)
Voor de vraag of u kunt gaan bouwen is het van belang de breedte van het perceel vast te stellen op de rooilijn aan de [adres 1]. Ruwweg kom ik uit op een breedte van 15,30 m’. Een exacte maat kunt u door uw architect laten bepalen. Uw bouwplan gaat uit van een woning met een breedte van 10,88 m’ met aan beide zijden 3 m’ afstand tot de perceelsgrens. Dat betekent dat u 16,88 m’ zou moeten hebben waar circa 15,30 aanwezig is. Als u de woning in het midden zet komt u aan beide kanten circa 80 cm te kort.
Gevolg voor de verleende vergunning:
De aan u verleende vergunning is gebaseerd op verkeerde gegevens. De vergunning zal daarom niet in stand kunnen blijven. (…) U kunt in ieder geval niet bouwen volgens de verleende vergunning.
(…)”
2.8. [gedaagde] heeft vervolgens een gewijzigd (smaller) ontwerp gemaakt en op
22 oktober 2010 een aanvraag ingediend bij de gemeente om de verleende bouwvergunning te wijzigen. Bij besluit van 13 januari 2011 is de gewijzigde bouwvergunning verleend. De bouw van de woning is in februari 2011 gestart en de woning is in maart 2012 opgeleverd.
3. Het geschil
3.1. [eiser] vordert samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 72.056,80 vermeerderd met rente, buitengerechtelijke kosten ad € 1.788,-- en nakosten. Daarnaast vordert [eiser] vergoeding van eventueel nog te lijden schade, nader op te maken bij staat.
[eiser] stelt daartoe het volgende.
[gedaagde] is tekortgeschoten omdat hij voor het ontwerp van de woning maten heeft ontleend aan een kadastrale tekening. Als professionele architect had [gedaagde] moeten weten dat een kadastrale tekening niet betrouwbaar is. [gedaagde] heeft zijn zorgplicht als architect en de op hem rustende waarschuwingsplicht geschonden. Nu achteraf is gebleken dat de kadastrale tekening niet correct was en daardoor het ontwerp van de woning te breed was, kon [eiser] niet bouwen op grond van de verleende bouwvergunning. [eiser] heeft schade geleden vanwege de kosten voor een tweede bouwaanvraag (€ 4.030,--), het stopzetten en de vertraging van de bouw (€ 63.926,80) en de extra maanden waarin hij huurpenningen moest betalen
(€ 4.100,--).
3.2. [gedaagde] voert verweer.
[eiser] heeft te laat geklaagd waardoor zijn rechten zijn vervallen.
Er is geen sprake van een tekortkoming van [gedaagde]. Een architect mag uitgaan van de juistheid van een kadastrale tekening. [gedaagde] is naast de kadastrale tekening ook afgegaan op de informatie die [eiser] verstrekte en de situatie ter plaatse. [gedaagde] heeft [eiser] gewaarschuwd door hem te wijzen op de mogelijkheid van verjaring. De aannemer was verplicht de maten en tekeningen te controleren. Op grond van de toepasselijke RVOI voorwaarden is de eventuele aansprakelijkheid van [gedaagde] beperkt. [gedaagde] betwist de omvang van de schade. Er is sprake van eigen schuld. [eiser] had [gedaagde] moeten inlichten over de kadastrale meting die op 9 december 2008 is verricht en hij had bij de gemeente een gedoogbesluit kunnen aanvragen om het gewijzigde bouwplan eerder te mogen uitvoeren.
4. De beoordeling
4.1. Tussen partijen is in geschil of [eiser] tijdig heeft geklaagd in de zin van artikel 6:89 BW Pro. Vast staat dat [eiser] op 21 september 2010 aan [gedaagde] heeft medegedeeld dat de bouw was stopgezet door de gemeente omdat het ontwerp te breed was en niet voldeed aan de voorwaarden van de verleende bouwvergunning. [eiser] heeft [gedaagde] toen ook gevraagd of hij verzekerd was. Dat [gedaagde] de mededelingen van [eiser] niet heeft begrepen als verwijt en dat de (schriftelijke) aansprakelijkstelling pas later volgde, brengt niet met zich dat niet voldaan is aan de klachtplicht. [gedaagde] is geïnformeerd over de aard en omvang van het gebrek en kon rekening houden met een eventuele gerechtelijke procedure. [eiser] heeft tijdig geklaagd en zijn recht om een beroep te doen op een gebrek in de prestatie, is dus niet vervallen.
4.2. In beginsel mag een architect uitgaan van de juistheid van de op de kadastrale tekening aangegeven maten. Er bestaat geen verplichting in algemene zin voor een architect om de juistheid van de kadastrale gegevens te controleren. Er kan sprake zijn van tekortschieten indien specifieke omstandigheden aanwezig zijn op grond waarvan de architect ook zonder expliciete controle van de kadastrale gegevens had moeten beseffen dat de hem verstrekte gegevens onjuist waren dan wel hij gerede twijfel aan de juistheid daarvan had moeten hebben. Overwogen wordt dat [gedaagde] op grond van de situatie ter plaatse gerede twijfel had moeten hebben over de juistheid van de kadastrale gegevens. De strook grond aan de oostzijde van de perceelsgrens ? die volgens de kadastrale tekening aan [eiser] zou toebehoren ? werd namelijk gebruikt door de buurman van [eiser] en was afgescheiden met een hekwerk (raster). De mededeling die [eiser] volgens [gedaagde] zou hebben gedaan over de oostgrens (te weten dat [eiser] dacht dat zijn buurman waarschijnlijk grond van hem had gepikt) is niet van dien aard dat deze die gerede twijfel weg kon nemen.
4.3. Bovendien had [gedaagde] [eiser] in de gegeven omstandigheden moeten waarschuwen voor de mogelijkheid dat de maten van de kadastrale tekening niet correct zouden zijn. Dit gold eens te meer nu het bij het ontwerp van de woning van groot belang was dat de gehanteerde maten correct waren. De woning is op maximale breedte ontworpen en van belang was dat aan de door de gemeente gestelde voorwaarde van een vrije ruimte van drie meter aan weerszijden, zou worden voldaan. Dat (een medewerker van) [gedaagde] [eiser] gewezen zou hebben op de mogelijkheid van verkrijgende verjaring (hetgeen overigens wordt betwist) is niet afdoende voor het voldoen aan de waarschuwingsplicht.
4.4. Aldus is [gedaagde] jegens [eiser] tekortgeschoten en is zij in beginsel aansprakelijk voor de door [eiser] dientengevolge geleden schade. Een eventuele verplichting van de aannemer om de maten te controleren, ontslaat [gedaagde] niet van zijn eigen verplichting jegens [eiser].
4.5. Bij de toewijzing van schadevergoeding zal rekening worden gehouden met eigen schuld van [eiser] omdat hij heeft nagelaten [gedaagde] op de hoogte te stellen van (de resultaten van) de kadastrale meting op 9 december 2008. Die meting vond plaats om de grens met een perceel van een andere buurman van [eiser] te bepalen, maar was relevant voor de bouwvergunning nu bij de meting de oostgrens die van belang is voor onderhavige procedure, werd bepaald. [eiser] was blijkens het relaas van bevindingen van het kadaster aanvrager van de meting en aanwezig bij de meting. Onweersproken is dat [gedaagde] het ontwerp nog had kunnen aanpassen aan de verkregen meetresultaten. De schade is daardoor mede een gevolg van het nalaten van [eiser]. Of [eiser] aanwezig was op het moment dat de oostgrens gemeten werd, dan wel of hij destijds bekend was met de resultaten van de meting (omdat die naar zijn andere buurman zouden zijn gestuurd) kan in het midden worden gelaten. [eiser] had het belang van de meting voor zijn te bouwen woning moeten inzien en de gevolgen van het niet op de hoogte stellen van [gedaagde] van de meetresultaten, behoren tot zijn risicosfeer. Van eigen schuld van [eiser] omdat hij een gedoogbesluit bij de gemeente had moeten aanvragen, is geen sprake. Gezien het standpunt van de gemeente (zie 2.7.) is onvoldoende onderbouwd dat dit in de gegeven omstandigheden een reële mogelijkheid was en als dit al het geval was geweest, levert dit geen omstandigheid op die [eiser] kan worden toegerekend.
4.6. De vergoedingsplicht van [gedaagde] wordt verminderd door de schade over [eiser] en [gedaagde] te verdelen in evenredigheid met de mate waarin de aan ieder toe te rekenen omstandigheden tot de schade hebben bijgedragen. De verdeling wordt vastgesteld op 50% voor elk van partijen. Voor een billijkheidscorrectie is geen aanleiding. Dit betekent dat 50% van het nog vast te stellen schadebedrag voor rekening van [eiser] zal blijven.
4.7. De gestelde schade vanwege de verschuldigde leges voor tweede aanvraag van de bouwvergunning ad € 4.030,-- is niet betwist en 50% daarvan ligt voor toewijzing gereed.
4.8. De overige gestelde schade (vanwege het stopzetten en de vertraging van de bouw en de extra betaalde huurpenningen) is door [eiser] onderbouwd en [gedaagde] heeft daartegen gemotiveerd verweer gevoerd. Deze schade staat dus (nog) niet vast. [eiser] wordt in gelegenheid gesteld een nadere toelichting op de schade te geven en zal uitsluitend hierover een akte mogen nemen. [gedaagde] zal vervolgens in de gelegenheid worden gesteld om daar bij akte op te reageren.
4.9. Het beroep van [gedaagde] op beperking van zijn aansprakelijkheid op grond van de algemene voorwaarden treft geen doel nu vaststaat dat de voorwaarden niet ter hand zijn gesteld en [eiser] om die reden met succes een beroep op vernietiging van het exoneratiebeding heeft gedaan.
4.10. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zullen worden afgewezen nu het bestaan van deze kosten door [gedaagde] is betwist en [eiser] ter onderbouwing van die kosten slechts heeft gesteld dat de advocaat van [eiser] heeft getracht een minnelijke oplossing van het geschil te bereiken. Dat daadwerkelijk schikkingsonderhandelingen zijn gevoerd is niet gesteld of gebleken.
4.11. Partijen wordt in overweging gegeven de zaak onderling te regelen nu over de aansprakelijkheid en de verdeling van de schade een beslissing is gegeven.
4.12. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
5. De beslissing
De rechtbank
verwijst de zaak naar de rol van 20 juni 2012 voor nemen van een akte door [eiser] zoals overwogen in r.o. 4.8.;
verstaat dat [gedaagde] daarop zal mogen reageren;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. D. van Dooren en in het openbaar uitgesproken op
6 juni 2012.?