Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector civiel recht
zaaknummer: 96665 / HA ZA 12-2040
vonnis van 22 augustus 2012
in de zaak van
1. [eiser 1],
2. [eiser 2]
beiden wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. P.J. Velthuizen,
tegen
[Gedaagde ]
wonende te Papendrecht,
gedaagde,
advocaat mr. L. Klapwijk.
Partijen worden hieronder aangeduid als [eiser] (in enkelvoud voor beide eisers) en [gedaagde].
1. Het procesverloop
De rechtbank heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
tussenvonnis van 4 april 2012 en de daarin genoemde processtukken,
proces-verbaal van comparitie van 11 juni 2012.
2. De vaststaande feiten
2.1 [gedaagde] heeft aan [eiser] haar woning aan de [adres] te [woonplaats] (verder te noemen de woning) verkocht. In de schriftelijke koopovereenkomst van september 2010 is, voor zover van thans van belang, het volgende bepaald:
(…)
Artikel 5 Staat van de onroerende zaak, gebruik
5.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
(…)
5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis. (…)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.
(…)
19. Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning meer dan 30 jaar oud is, wat inhoudt dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, aanzienlijk lager liggen dan die voor nieuwere woningen. Verkoper staat niet in voor fundering, vloeren, leidingen van elektriciteit, water en gas, riolering en de afwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht.
Bouwkundige gebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in de koopakte omschreven (woon)gebruik en met ingang van de datum van de eigendomsoverdracht vrijwaart de koper de verkoper voor bekende en onbekende, zichtbare en onzichtbare gebreken.
(…)
2.2 Op 1 april 2011 is de woning aan [eiser] geleverd.
2.3 [eiser] heeft in april 2001 aan Bureau voor Bouwpathologie BB (verder te noemen BB) opdracht gegeven de dakconstructie van de woning te beoordelen. BB heeft op 3 januari 2012 een rapport met foto’s uitgebracht (prod. 4 bij dagvaarding). De foto’s zijn in april 2011 door de aannemer van [eiser] gemaakt.
2.4 In een brief d.d. 27 juni 2011 (prod. 5 bij dagvaarding) van [betrokkene 1] (de makelaar van [gedaagde]) aan [betrokkene 2] (de makelaar van [eiser]) wordt, voor zover thans van belang, het volgende meegedeeld:
(…) Naar aanleiding van uw bezoek hedenochtend op ons kantoor inzake het dak van bovengenoemd pand hebben wij contact opgenomen met de vorige eigenaresse (verkoopster) en de navolgende reacties gekregen.
[gedaagde] acht zich niet aansprakelijk voor welke schade dan ook omdat:
A: Haar geen lekkages bij verkoop bekend waren.
B: U een deskundige heeft ingeschakeld die ook een bouwtechnische keuring d.d. 14-09-2010 geen lekkages heeft geconstateerd.
C: Bij inspectie 01-04-2011 door uw kantoor niets is geconstateerd.
D: Bovendien is er in de koopakte een ouderdomsclausule opgenomen. (…)
3. De vordering
3.1 [eiser] vordert dat [gedaagde] wordt veroordeeld om aan [eiser] te betalen € 37.693,25 als schadevergoeding danwel als opheffing van geleden nadeel vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 7 november 2011 tot de voldoening met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van dit geding.
3.2 Aan zijn vordering legt [eiser] het volgende ten grondslag.
Primair: wanprestatie
[gedaagde] is in verzuim met de nakoming van haar verplichting uit art. 5.3 van de koopovereenkomst, nu de woning niet de eigenschappen bezit die nodig zijn voor normaal gebruik. De woning vertoonde bij de levering de volgende ernstige gebreken:
- dragende balken bij het dakoverstek zijn ernstig aangetast en kunnen bezwijken;
- lekkages door condensvorming in slaapkamers en badkamer.
Over deze gebreken heeft [eiser] in april 2011 bij de makelaar van [gedaagde] geklaagd.
[eiser] heeft het grootste deel van het dak moeten vervangen. De kosten van herstel hebben € 32.130,00 + € 5.563,25 bedragen.
Subsidiair: dwaling
Er zijn reparaties aan het platte dak verricht voor de levering en in de slaapkamers vond lekkage door condens plaats bij een periode van langdurig koud winterweer. Dit moet [gedaagde] geweten hebben en zij heeft dit niet aan [eiser] meegedeeld. Daardoor heeft [eiser] een onjuiste voorstelling van zaken gehad. Bij een juiste voorstelling van zaken zou [eiser] de overeenkomst niet op deze wijze hebben gesloten. [gedaagde] dient het nadeel dat [eiser] lijdt op te heffen door de verkoopprijs te verminderen met de herstelkosten ad € 32.130,00 en € 5.563,25.
4. Het verweer
De conclusie van [gedaagde] strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiser] in de kosten van het geding. Zij betwist de stellingen van [eiser] en voert het volgende aan als verweer.
a. Artikelen 19 en 5 lid 3 van de overeenkomst beperken de aansprakelijkheid van [gedaagde].
b. Indien al sprake is van een tekortkoming is deze op grond van art. 19 van de overeenkomst niet toerekenbaar.
c. [eiser] heeft onvoldoende onderzoek gedaan.
5. De beoordeling van het geschil
5.1 Ingevolge het bepaalde in art. 7:23 BW kan de koper er geen beroep meer op doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven.
5.2 Vast staat dat in april 2011 foto’s zijn gemaakt van de dakconstructie door de aannemer en bureau BB. Toen moest [eiser] redelijkerwijs bekend zijn met het door hem gestelde gebrek. [gedaagde] meent dat [eiser] al na het sluiten van de koopovereenkomst in september 2010 bekend behoorde te zijn met de staat van het dak en lekkages, aangezien hij zes tot zeven maal met een schilder en een aannemer de woning heeft bezocht. [gedaagde] stelt echter zelf dat tijdens deze bezoeken geen enkel probleem is geconstateerd (antwoord 28), zodat niet valt in te zien dat [eiser] toen al behoorde te weten dat er gebreken waren.
5.3 Uit de hiervoor onder 2.4 vermelde brief, volgt dat [eiser] in juni 2011 aan [gedaagde] kennis heeft gegeven van gebreken aan het dak. [eiser] heeft dus binnen drie maanden geklaagd. Dit is binnen bekwame tijd, zoals bedoeld in art 7:23 BW.
5.4 Artikel 5.3 van de overeenkomst garandeert dat de woning op 1 april 2011 geschikt is voor normaal gebruik als woonhuis. Deze garantie wordt beperkt door het bepaalde in artikel 19 van de overeenkomst, welke bepaling het recht van [eiser] beperkt om een beroep te doen op het feit dat de afgeleverde zaak niet voldoet aan de overeenkomst. Ingevolge artikel 19 van de overeenkomst behoeft [gedaagde] niet in te staan voor doorslaand en optrekkend vocht en bouwkundige gebreken worden geacht het overeengekomen gebruik als woonhuis niet aan te tasten. [eiser] is met deze bepaling akkoord gegaan.
5.5 Lekkage door condensvorming moet worden aangemerkt als doorslaand en optrekkend vocht en aangetaste plafondbalken zijn aan te merken als een bouwkundig gebrek. Gelet op het bepaalde in art 19 van de overeenkomst heeft [eiser] zijn recht om op deze omstandigheden een beroep te doen prijs gegeven. Reeds hierom moet de primaire vordering worden afgewezen.
5.6 [eiser] stelt (subsidiair) dat [gedaagde] heeft verzwegen dat er diverse noodreparaties aan het dak hebben plaatsgevonden en dat in de slaapkamers sprake was van lekkage, waardoor [eiser] een overeenkomst heeft gesloten die hij bij een juiste voorstelling van zaken niet gesloten zou hebben.
[gedaagde] betwist dat zij ooit last heeft gehad van lekkages. [eiser] verwijst voor de onderbouwing van zijn standpunt naar het door BB op 3 januari 2012 opgemaakte rapport. In dit rapport (op pag. 6) beschrijft BB vochtsporen als bruingekleurde vochtsporen, die worden veroorzaakt door achterblijven van vuil uit de vochtsporen. Dergelijke sporen zijn evenwel niet aangetroffen door [eiser] bij bezoeken aan de woning en evenmin zijn bij de aankoopkeuring (waarvan het rapport is overgelegd als prod. 1 bij dagvaarding) dergelijke sporen aangetroffen. Dat [gedaagde] sporen heeft ‘weggewerkt’ is een door niets onderbouwde suggestie van de door [eiser] ingeschakelde deskundige (pag 6 rapport; zie hiervoor). Gelet op de beschrijving van de lekkagesporen (die vuil achterlaten), mag van [eiser] worden verwacht dat hij specifiek stelt waar en op welke wijze [gedaagde] sporen heeft weggewerkt. Dat [gedaagde] wist van lekkages heeft [eiser] dan ook onvoldoende onderbouwd.
[gedaagde] betwist voorts dat het dak diverse malen is hersteld. Indien [gedaagde] al reparaties aan het dak heeft laten uitvoeren, betekent dit nog niet dat zij wist of moest weten dat het dak de onder 3.2 opgesomde gebreken had. [eiser] heeft dan ook onvoldoende onderbouwd gesteld dat [gedaagde] gebreken heeft verzwegen. Aan bewijsvoering wordt niet toegekomen. De vordering is evenmin toewijsbaar op grond van dwaling.
5.7 Nu de hoofdvordering wordt afgewezen, is [gedaagde] niet in verzuim gekomen, zodat de wettelijke rente eveneens wordt afgewezen.
5.8 [eiser] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten.
De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden tot op heden bepaald op:
- griffierecht € 821,--
- salaris advocaat € 1.158,-- + 2 punten tarief III à € 579,--
€ 1.979,--
6. De beslissing
De rechtbank:
wijst af het gevorderde;
veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] bepaald op € 1.979,--;
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.C. Halk en uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 22 augustus 2012.