Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Team belastingrecht
Zittingsplaats Arnhem
registratienummer: AWB 12/1348
uitspraak ingevolge artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb)van
inzake
[X], wonende te [Z], eiser,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Voorst, verweerder.
1.Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1], te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2011, vastgesteld voor het kalenderjaar 2012 op € 581.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting (hierna: OZB) bekend gemaakt. De beschikking en de aanslag zijn op naam van eiser gesteld.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 20 juli 2012 de waarde en de daarop gebaseerde aanslag OZB gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 29 augustus 2012, ontvangen door de rechtbank op
31 augustus 2012, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 mei 2013 te Arnhem.
Eiser is daar in persoon verschenen, bijgestaan door mr. [A]. Namens verweerder zijn verschenen [B] en [C] (taxateur). De advocaat van eiser heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en overgelegd, welke tot de gedingstukken wordt gerekend.
2.Feiten
2.1
Eiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een glastuinbouwbedrijf, bestaande uit een vrijstaande woning met grond en opstallen.
2.2
Op de grond zijn de volgende opstallen gelegen:
- woning vrijstaand
- schuur
- kas type tralie
- 3 kassen type folie
- waterbassin
- erfverharding.
3.Geschil
3.1
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2011.
3.2
Eiser bepleit een (niet nader genoemde) lagere waarde dan de door verweerder vastgestelde waarde. Hij is het niet eens met de waardevaststelling, waarbij hij met name bezwaren heeft tegen de hertaxatie met toepassing van de landelijke taxatiewijzer, die ineens tot een veel hogere waarde leidt dan de WOZ-waardes die in eerdere jaren zijn vastgesteld. In eerdere brieven van verweerder was hem juist meegedeeld dat ook in die eerdere jaren al was gewaardeerd met toepassing van de landelijke taxatiewijzer. Hij begrijpt daarom niet waarom de waarde nu ineens veel hoger uit komt en is van mening dat de taxatie niet klopt en dat de gemeente alleen uit is op hogere inkomsten. Ook is hij het onder meer niet eens met het meenemen in de taxatie van het waterbassin, met de waardering van de woning als “luxe” en met de waardering van de grond. In het algemeen is hij van mening dat uit de te koop staande objecten in de omgeving, die niet of moeilijk verkoopbaar zijn, blijkt dat de vastgestelde waarde te hoog is. Verder begrijpt eiser niet hoe de taxateur precies tot de gehanteerde bedragen is gekomen, omdat dit niet is af te leiden uit de grafieken van de landelijke taxatiewijzer. Eiser is van mening dat het besluit is genomen in strijd met de wet- en regelgeving en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Ook is het besluit volgens eiser onzorgvuldig voorbereid en niet goed gemotiveerd.
3.3
Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde ten bedrage van € 581.000 onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 9 oktober 2012 door [C], taxateur te [D]. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum getaxeerd op, afgerond, € 583.000. De onroerende zaak is getaxeerd aan de hand van de taxatiewijzers ‘Agrarische gebouwen’ en ‘Grond bij agrarische objecten’ van het WOZ-datacenter, naar waardepeildatum 1 januari 2011 (hierna ook: de Landelijke Taxatiewijzer). De taxateur heeft de onroerende zaak op 17 januari 2012 en op 26 september 2012 opgenomen.
3.4
Het taxatierapport vermeldt - voor zover hier van belang - het volgende:
Waardeopbouw:
Nr.
Code
Onderdeel
Bouwjaar
Oppervlakte
Inhoud
Waarde
Totaalwaarde
1
1140
Woonhuis (luxe)
1980/1993
775
401
310.775
2
473F
Traliekas
1980
1591
6,65
10.58
3
443M
Schuur
1980
15
40,30
604
4
4890
Foliekas
1992
936
5,60
5.241
5
4890
Foliekas
1994
4505
4
18.02
6
4890
Foliekas
1997
1056
5,60
5.913
7
4820
Waterbassin
2003
3000
5,43
16.29
8
2410
Erfverharding
1980
900
16
14.4
9
2030
Grond bij woning
1400
31,14
43.596
10
2110
Grond bij niet-woning
3000
31,14
93.42
11
205A
Ondergrond bij kassen
8088
8
64.704
Totaal
583.543
3.5
Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep en vernietiging van de uitspraak op bezwaar. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
3.6 Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4.Beoordeling van het geschil
Vooraf
4.1
Anders dan eerder door de rechtbank en door de advocaat van eiser is aangenomen, is het beroep niet ingesteld door Maatschap [E], waar eiser deel van uitmaakt, maar door eiser zelf. Dit is ook correct, aangezien de beschikking, de aanslag en de uitspraak op bezwaar op naam van eiser zijn gesteld. Er is daarom geen aanleiding om aan te nemen dat bedoeld is het beroep in te stellen namens de Maatschap [E]. Dit brengt mee dat de rechtbank de uitspraak zal doen op naam van eiser en niet op naam van de maatschap. Als gevolg hiervan is door de rechtbank een te hoog griffierecht in rekening gebracht. Het teveel betaalde (€ 310 - € 42 = € 268) zal aan eiser worden terugbetaald.
Beoordeling
4.2
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.3
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de onroerende zaak toegekende waarde ligt bij verweerder.
4.4
De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het overgelegde taxatierapport, in combinatie met de daarop ter zitting door de taxateur gegeven toelichting, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Daarbij weegt mee dat eiser niet zelf een taxatierapport heeft ingebracht en ook overigens geen concrete feiten en omstandigheden heeft gesteld waaruit kan worden afgeleid dat de door verweerder vastgestelde waarde onjuist zou zijn. De rechtbank zal dat hierna verder motiveren aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
4.5
Ten aanzien van de beroepsgrond van eiser over de hertaxatie en het veranderen van de methode van waardering, overweegt de rechtbank het volgende. Verweerder is in beginsel vrij in zijn keuze voor een bepaalde methodiek bij de bepaling van de waarde in het economisch verkeer van agrarische objecten. In het door verweerder ingebrachte taxatierapport is aangesloten bij de kengetallen in de Landelijke Taxatiewijzer. Dit is een geoorloofde wijze van waardebepaling, juist omdat die kengetallen tot stand zijn gekomen na uitvoerig onderzoek in de markt, waarbij ook debat heeft plaatsgevonden tussen verschillende betrokken belangengroepen. Bovendien heeft verweerder uitgelegd dat hij geen andere methode meer kon hanteren, omdat er te weinig regionale verkopen zijn om op basis daarvan een verantwoorde taxatie te kunnen doen. Voorts heeft verweerder ter zitting verklaard dat in de Landelijke Taxatiewijzer wel degelijk rekening wordt gehouden met regionale waardeverschillen.
4.6
De stelling van eiser dat verweerder eerder ook al de Landelijke Taxatiewijzer heeft gebruikt, is door verweerder gemotiveerd betwist met de uitleg dat eerder een combinatie werd gebruikt van regionale cijfers en de Landelijke Taxatiewijzer. Hoe dat ook zij, eiser kan in ieder geval geen baat hebben bij zijn klacht, omdat in de onderhavige procedure alleen de WOZ-waarde over het kalenderjaar 2012 aan de orde is en niet de WOZ-waardes uit eerdere jaren. Het feit dat de WOZ-waardes in die eerdere jaren veel lager zijn vastgesteld, kan geen argument zijn voor de bestrijding van de WOZ-waarde over 2012, omdat de WOZ-waarde elk jaar opnieuw wordt vastgesteld met inachtneming van de marktgegevens van rond de betreffende waardepeildatum.
4.7
Hetzelfde geldt voor de argumentatie van eiser over de stijging van de waarde van het woonhuis. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De waarde van de onroerende zaak (en van de woning als onderdeel daarvan) is vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van de met deze zaak vergelijkbare objecten zoals opgenomen in de Landelijke Taxatiewijzer.
4.8
Ook het beroep van eiser op de daling van de verkoopcijfers in de huizenmarkt kan hem niet baten. De waarderingssystematiek van de Wet WOZ laat geen ruimte voor waardebepaling op basis van indexering, stijgings- of dalingspercentages of eerdere WOZ waarden. Dit geldt te meer als in voorgaande jaren de waarde lager is vastgesteld door een andere manier van waarderen, zoals in dit geval.
4.9
De vragen van eiser over de indeling van het woonhuis in de categorie “luxe” van de Landelijke Taxatiewijzer zijn naar het oordeel van de rechtbank op afdoende wijze beantwoord door de taxateur ter zitting. De taxateur heeft immers verklaard dat hij ter plaatse is geweest en op basis van zijn bevindingen heeft geoordeeld dat het woonhuis niet standaard is, maar luxe. Dit standpunt heeft de taxateur gebaseerd op de grootte, de uitstraling en de gebruikte materialen van de woning. De rechtbank acht die toelichting overtuigend.
4.1
Voor wat betreft het meetaxeren van het waterbassin is de rechtbank van oordeel dat verweerder dit terecht heeft gedaan. Vast staat immers dat op het bedrijf van eiser een waterbassin aanwezig is en uit de Landelijke Taxatiewijzer volgt dat hieraan een waarde moet worden toegekend. De omstandigheid dat in eerdere jaren het waterbassin niet is meegetaxeerd, is een vergissing in die jaren, die in het voordeel van eiser is geweest. Eiser kan daaraan echter geen rechten ontlenen, omdat verweerder per jaar moet taxeren en daarbij ook fouten uit het verleden mag herstellen.
4.11
De gehanteerde inhoud van het waterbassin van 3.000 m3 is blijkens de door de taxateur verstrekte toelichting juist. Volgens de Landelijke Taxatiewijzer dient namelijk de inhoud van het bassin te worden genomen bij de berekening, ook als feitelijk minder water in het bassin kan worden opgeslagen omdat een bassin nu eenmaal niet tot de rand kan worden gevuld. Voorts blijkt uit de toelichting van verweerder dat, anders dan eiser aanvoert, de ondergrond van het waterbassin niet dubbel is meegetaxeerd.
4.12
De beroepsgrond van eiser over de berekening van de grondprijs faalt, omdat is gebleken dat verweerders taxateur deze grondprijs heeft berekend conform de voorschriften van de Landelijke Taxatiewijzer. De daarin opgenomen grondstaffel is in dit geval toegepast en leidt tot een gemixte grondprijs van € 31,14 per vierkante meter. De omstandigheid dat de grondprijs in eerdere jaren op een andere manier werd berekend, namelijk met een hoge prijs voor de grond bij de woning en met een lage prijs voor de overige grond, maakt niet dat de toegepaste mixprijs (een gemiddelde prijs voor grond bij de woning en overige grond) onjuist is. In de Landelijke Taxatiewijzer is gekozen voor toepassing van een mixprijs. Eiser heeft niets concreets aangevoerd waaruit kan worden afgeleid dat een dergelijke mixprijs in zijn geval tot een onjuiste uitkomst zou leiden.
4.13
Naar aanleiding van de vragen van eiser over de toepassing van de kengetallen uit de Landelijke Taxatiewijzer heeft de taxateur van verweerder ter zitting een nadere uitleg gegeven. Hoewel in beginsel uit de grafieken kan worden afgelezen hoe hoog een bepaalde prijs per meter voor een onderdeel van een object moet worden vastgesteld, laat de taxateur de prijs berekenen door het computersysteem dat bij de Landelijke Taxatiewijzer hoort. Daarin kunnen alle relevante gegevens worden ingevoerd, zoals bijvoorbeeld de afwijkende grootte en het bouwjaar, waarna de computer de precieze prijs berekent op basis van alle gegevens die in de Taxatiewijzer zijn opgenomen. De rechtbank acht deze nadere toelichting voldoende, vooral omdat uit de overgelegde grafieken en gegevens wel blijkt dat de gehanteerde prijzen in de juiste orde van grootte liggen.
4.14
De beroepsgronden betreffende strijd met de wet en met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur falen ook. Van strijd met de wet- en regelgeving is geen sprake. Ook de algemene beginselen van behoorlijk bestuur zijn niet geschonden. De motivering van de uitspraak op bezwaar is ruim voldoende. De uitspraak op bezwaar gaat uitgebreid op de bezwaren in en bevat een duidelijke uitleg. Weliswaar is ter zitting door de toelichting van de taxateur meer duidelijkheid verschaft over hoe de taxatie tot stand is gekomen en hoe de Landelijke Taxatiewijzer is toegepast, maar gelet op de aard van de ingediende bezwaren en de beantwoording daarvan in de uitspraak op bezwaar, bestaat geen aanleiding voor een vernietiging van de uitspraak op bezwaar.
4.15
Gelet op het bovenstaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak en de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep dient derhalve ongegrond te worden verklaard.
5.Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, aangezien het beroep ongegrond wordt verklaard.
6.Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Smit, voorzitter, mr. J.M.W. van de Sande en mr. P.J. Tikken, rechters, in tegenwoordigheid van mr. R.W.H. van Brandenburg, griffier.
De griffier, De voorzitter,
Uitgesproken in het openbaar op:
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.