ECLI:NL:RBGEL:2013:6372

• Datum uitspraak: 11 september 2013
• Publicatiedatum: 27 januari 2014
• Zaaknummer: 240482
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: H.C.A. Walda
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschil over de levering van onroerende zaken en de geldigheid van hypotheekrechten

In deze zaak, die voor de Rechtbank Gelderland is behandeld, betreft het een geschil over een koopovereenkomst met betrekking tot onroerend goed. De eiser, Story Beheer B.V., heeft een vordering ingesteld tegen de curatoren van de failliete vennootschap Leonardo Properties Vught B.V. en de Friesland Bank, die als gedaagden zijn opgetreden. De kern van het geschil draait om de vraag wat er precies is geleverd en of het hypotheekrecht van de bank betrekking heeft op een specifieke strook grond die door Story Beheer wordt geclaimd.

De rechtbank heeft vastgesteld dat Story Beheer op 20 april 2006 een perceel grond heeft verkocht aan Leonardo, en dat er later aanvullende afspraken zijn gemaakt die zijn vastgelegd in een notariële akte. De vraag die centraal staat is of de strook grond, die Story Beheer claimt, daadwerkelijk onderdeel uitmaakt van de geleverde percelen. De rechtbank heeft daarbij de notariële akte als uitgangspunt genomen, waarbij de partijbedoeling en de omschrijving van de onroerende zaak in de akte leidend zijn.

De rechtbank heeft geoordeeld dat de leveringsakte dwingend bewijs oplevert van hetgeen partijen hebben verklaard te hebben verkocht. Dit betekent dat de feitelijke situatie en omstandigheden ten tijde van de koop niet in aanmerking kunnen worden genomen. De rechtbank heeft geconcludeerd dat de door Story Beheer gestelde perceelsgrens niet kan worden afgeleid uit de akte en de bijbehorende situatietekening.

Uiteindelijk heeft de rechtbank de vorderingen van Story Beheer afgewezen en hen veroordeeld in de proceskosten. Dit vonnis is op 11 september 2013 uitgesproken door mr. H.C.A. Walda.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaaknummer / rolnummer: C/05/240482 / HA ZA 13-159

Vonnis van 11 september 2013

in de zaak van

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

STORY BEHEER BV ,

gevestigd te Rhenoy,

2.
[eiser] ,

wonende te [plaats],

eisers,

advocaat mr. J.P. Brinkman te Nijmegen,

tegen

1. MR. P.R. DEKKER

in hoedanigheid van curator in het faillissement van Leonardo Properties Vught B.V.,

kantoorhoudende te Rosmalen,

gedaagde,

advocaat mr. W.T.G. Beekhuijzen te ‘s-Hertogenbosch,

2. MR. O.B.J. POORTHUIS

in hoedanigheid van curator in het faillissement van Leonardo Properties Vught B.V.,

kantoorhoudende te Rosmalen,

gedaagde,

advocaat mr. W.T.G. Beekhuijzen te ‘s-Hertogenbosch,

3. naamloze vennootschap FRIESLAND BANK NV,

gevestigd te Leeuwarden,

gedaagde,

advocaat mr. J. Stoker te Leeuwarden,

4.
MR. G. MULDER

in hoedanigheid van executienotaris,

kantoorhoudende te Leeuwarden,

gedaagde,

advocaat mr. J. Stoker te Leeuwarden.

Partijen zullen hierna ook Story c.s., Dekker q.q. c.s., de bank en Mulder q.q. genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de akte houdende wijziging van eis
• het tussenvonnis van 5 juni 2013
• het proces-verbaal van comparitie van 13 augustus 2013.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Blijkens een daarvan opgemaakte onderhandse akte heeft Story Beheer aan de op 13 september 2011 in staat van Faillissement verklaarde besloten vennootschap Leonardo Properties Vught B.V., gevestigd te Vught (verder: Leonardo) op 20 april 2006 verkocht 3.000 m² grond als deel van het kadastrale perceel, gemeente Waardenburg, sectie X nummer 919, welk gedeelte grenst aan de Achterweg, voor € 300,-- per m², exclusief omzetbelasting. Daaraan en aan de hand van een door notaris mr. Verlinden te Eindhoven opgemaakte concept leveringsakte is een situatietekening gehecht. Op de aan de conceptakte gehechte situatietekening is een met streeparcering aangegeven gedeelte van perceel 919 weergegeven, waarvan de achtergrens vrijwel parallel loopt aan de Achterweg en ten noorden waarvan ligt een met kruisarcering aangegeven gedeelte van perceel 919 met, gezien vanaf de Achterweg, dezelfde diepte als eerstbedoeld perceelsgedeelte (afb. 1).

afb. 1. Uitsnede van de aan de koopovereenkomst van de aan de coceptleveringsakte gehechte situatietekening.

2.2.

Nadien hebben Story Beheer c.s. en Leonardo nadere afspraken gemaakt welke zijn verwerkt in een op 4 oktober 2006 door notaris Verlinden gepasseerde leveringsakte. In die akte is Story Beheer aangeduid als: verkoper 1 en [eiser] als verkoper 2. De akte vermeldt onder meer:

“ Koopovereenkomst

1.
Bij schriftelijke koopovereenkomst, gedateerd twintig april tweeduizend zes, hierna te noemen: “ de koopovereenkomst 1 ”, heeft Verkoper 1 aan Koper verkocht en heeft Koper van Verkoper 1 gekocht het hierna omschreven registergoed zoals omschreven onder Verkochte 1.

De bepalingen van de Koopovereenkomst 1 die thans nog toepassing kunnen vinden blijven van kracht voorzover daarvan bij deze akte niet wordt afgeweken.

Een kopie van de Koopovereenkomst 1 wordt tezamen met de bijlage als Bijlage 1 aan deze akte gehecht.

2.
Verkoper 2 verkoopt bij dezen aan Koper en Koper koopt bij dezen, van Verkoper 2 het hierna omschreven registergoed zoals omschreven onder Verkochte 2, hierna te noemen: “ de koopovereenkomst 2 ”

De koopovereenkomst 1 en de Koopovereenkomst 2, hierna zowel tezamen als afzonderlijk te noemen: “ de koopovereenkomst ”.

Registergoederen

Een perceel bouwterrein, gelegen op het bedrijventerrein Slimwei te Waardenburg, gemeente Neerijnen, uitmakende een gedeelte ter grootte van circa achtentwintig (28) are en twintig (20) centiare van het perceel kadastraal bekend gemeente Waardenburg, sectie X, nummer 919, hierna te noemen: ´ het Verkochte 1 ”.

Een perceel bouwterrein, gelegen op het bedrijventerrein Slimwei te Waardenburg, gemeente Neerijnen, uitmakende een gedeelte ter grootte van circa drie (3) are zestig (60) centiare van het perceel kadastraal bekend gemeente Waardenburg, sectie X, nummer 1203, hierna te noemen: “ het Verkochte 2 ”.

Het Verkochte 1 en het Verkochte 2, hierna zowel tezamen als afzonderlijk te noemen: “ het Verkochte ”.

Situatietekening

Het Verkochte 1 is ter oriëntatie van partijen met een streeparcering aangegeven op een aan deze akte als Bijlage 2 te hechten situatietekening, hierna te noemen:” de Situatietekening ”. Het Verkochte 2 is met de kruisarcering aangegeven op de Situatietekening.

(..)

Feitelijke staat van het Verkochte

Artikel 5

(..)

3. Indien de hiervoor vermelde grootte van het Verkochte niet juist of niet volledig is, ontleent Verkoper noch Koper daaraan enig recht.”

2.3.

De door de bank en Mulder q.q. in kopie overgelegde aan de akte van levering als bijlage 2 gehechte situatietekening (afb. 2) laat gearceerde gedeelten van perceel 919 zien die anders van vorm zijn dan de met arcering aangegeven gedeelten van dat perceel op de in rechtsoverweging 2.1. bedoelde aan de conceptakte gehechte situatietekening. De aan de akte van levering gehechte situatietekening is met de akte van levering ingeschreven in de openbare registers.

afb. 2. Uitsnede van de aan de leveringsakte gehechte situatietekening.

2.4.

Bij eveneens op 4 oktober 2006 door notaris Verlinden verleden akte heeft Leonardo een recht van hypotheek verleend aan de bank op het onderpand dat hetzelfde is omschreven als in de akte van levering onder registergoederen sub 1 en 2. De met de akte van levering ingeschreven situatietekening is niet met de hypotheekakte ingeschreven. De akte vermeldt voorts onder meer:

“Het onderpand zal worden verkregen door de inschrijving in het register Hypotheken 3 van het kantoor van de Dienst van het Kadaster en de Openbare Registers te Apeldoorn van een afschrift van een akte van levering mede op heden verleden door mij, notaris (..)” .

2.5.

Naar aanleiding van een bezwaar van 15 november 2010 van Story c.s. tegen de uit de kadastrale inmeting van 11 oktober 2010 volgende perceelsvorming op 4 november 2010, heeft het Kadaster de perceelsvorming op 18 februari 2010 herroepen.

2.6.

Story c.s. en Leonardo zijn op 8 april 2011 onder meer overeengekomen dat Leonardo een strook grond met een oppervlakte van circa 320 m² deel uitmakende van de inmiddels tot respectievelijk 1400 en 1401 vernummerde percelen 919 en 1203, van Story c.s. zal te kopen. Aan de overeenkomst is een bijlage gehecht waarop de strook grond gearceerd is weergegeven (afb. 3). De overeenkomst is niet uitgevoerd.

afb. 3. Uitsnede van de bijlage bij de overeenkomst van 8 april 2011.

2.7.

Met brief van 28 november heeft Mulder q.q. Story Beheer medegedeeld dat de bank voornemens is over te gaan tot executoriale verkoop van het kantoorpand met ondergrond, parkeerterrein en erf, plaatselijk bekend Achterweg 38 te Waardenburg, kadastraal bekend gemeente Waardenburg, sectie X nummer 1400 gedeeltelijk en 1401 gedeeltelijk.

3. Het geschil

3.1.

Story c.s. vorderen, na wijziging van eis, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. het verzet van Story tegen de verkoop, in verband met de uitoefening van het hypotheekrecht door de Friesland Bank, van het kantoorpand met ondergrond, parkeerterreinen en erf, plaatselijk bekend Achterweg 38 te Waardenburg, kadastraal bekend gemeente Waardenburg, sectie X, nrs. 1400 gedeeltelijk en 1401 gedeeltelijk, gegrond zal verklaren;

II. zal verklaren voor recht dat [eiser] eigenaar is van 50m² van het perceel, kadastraal bekend gemeente Waardenburg, sectie X, nr. 1401 en Story Beheer B.V. eigenaar is van 273 m² van het perceel, kadastraal bekend gemeente Waardenburg, sectie X, nr. 1400, zijnde gezamenlijk de Strook, welke gearceerd is weergegeven op de tekening die als bijlage 1 is bijgevoegd bij de vaststellingsovereenkomst d.d. 8 april 2011, welke als productie 6 bij dagvaarding is overgelegd en welke strook conform de tevens in het geding gebrachte foto’s bij productie 6 bij dagvaarding tot op heden is afgezet door het spannen van garen tussen een aantal opstaande palen;

III. zal verklaren voor recht dat het hypotheekrecht van de Friesland Bank niet gevestigd is op de Strook, zoals bedoeld en omschreven onder het bij II. gevorderde;

IV. gedaagden hoofdelijk zal veroordelen, voor zover nog noodzakelijk, om bij een verkoop van het onder I. omschreven perceel nadrukkelijk te vermelden dat de Strook, als omschreven onder II., geen onderdeel uitmaakt van dat onder I. omschreven en te verkopen perceel en, voor zover de verkoop reeds heeft plaatsgevonden, aan de kopende partij mede te delen dat het onder II. omschreven perceel geen onderdeel heeft uitgemaakt van het verkochte perceel als beschreven onder I.;

V. gedaagden hoofdelijk zal veroordelen de noodzakelijke medewerking te verlenen aan een juiste kadastrale inmeting van de eigendomsverhoudingen (conform het gevorderde onder II.) en zo nodig de inschrijving daarvan, aldus erin resulterend dat 50 m² van de Strook, zoals bedoeld en omschreven onder II., als eigendom van [eiser] wordt ingemeten en 273 m² van de Strook, zoals eveneens omschreven onder II., als eigendom van Story Beheer B.V., althans een door de rechtbank in goede justitie te nemen beslissing die recht doet aan de daadwerkelijke rechtsverhoudingen;

VI. gedaagden hoofdelijk zal veroordelen in de kosten van dit geding, waaronder begrepen de kosten van de advocaat conform het toepasselijke liquidatietarief en de door eisers gemaakte buitengerechtelijke kosten, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente.

Story c.s. leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat Story c.s. eigenaar zijn van een van de percelen 1400 en 1401 deel uitmakende strook grond ter grootte van circa 323 m² (verder: de strook grond) en dat het hypotheekrecht van de bank daarom geen betrekking kan hebben op de strook grond.

3.2.

De bank en Mulder q.q. voeren gemotiveerd verweer.

3.3.

Dekker q.q. c.s. refereren zich aan het oordeel van de rechtbank.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Voor het antwoord op de vraag of de strook grond eigendom is van Story c.s., zoals Story c.s. stellen, of reeds aan Leonardo is geleverd bij akte van 4 oktober 2006, zoals de bank en Mulder aanvoeren, staat het volgende voorop. Bij de beantwoording van de vraag wat is geleverd komt het aan op de in de notariële leveringsakte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen, omschrijving van de over te dragen onroerende zaak (HR 8 december 2000, NJ 2001, 350). Hierbij levert die akte op de voet van artikel 157 lid 2 Rv dwingend bewijs op van hetgeen partijen hebben verklaard te hebben verkocht respectievelijk gekocht. Dat brengt – mede gelet op de bescherming van derden, die op de inhoud van de openbare registers moeten kunnen afgaan – mee dat bij de uitleg van de notariële akte geen rekening wordt gehouden met de feitelijke situatie en omstandigheden ten tijde van de koop c.q. levering, noch met uit openbare bron te raadplegen tekeningen en kaarten waar de notariële akte niet naar verwijst of andere tekeningen en kaarten die niet met deze akte zijn ingeschreven en voorts dat er geen plaats is voor bewijslevering ter zake van afspraken, welke niet uit deze akte blijken.

4.2.

De leveringsakte vermeldt, voor zover van belang, dat zijn overgedragen percelen bouwterrein met een totale oppervlakte van circa 31 are en 80 centiare. De akte verwijst naar een daaraan gehechte en mede ingeschreven situatietekening die zodanig is gedetailleerd dat daaruit de achtergrens van de overgedragen percelen kan worden afgeleid.

Blijkens die tekening loopt de achtergrens van de overgedragen perceelsgedeelten immers evenwijdig aan de bebouwing op de ten noorden van de overgedragen perceelsgedeelten gelegen percelen 1069, 1068 en 832 en wordt de ligging van de achtergrens van de overgedragen perceelsgedeelten ten opzichte van de Achterweg bepaald door de van de oostgrens in noordelijke richting doorgetrokken lijn die uitkomt op het hoekpunt van het aan de noordzijde van de Filipsweistraat gelegen gebouw. Dat is een andere achtergrens dan Story c.s. thans stellen. Voor zover de akte van levering al zou afwijken van hetgeen de partijen bij de eerdere koopovereenkomsten hebben bedoeld, levert die akte dwingend bewijs van het afwijken door de partijen van de koopovereenkomsten. Dat de partijen hebben beoogd dat overgedragen zou worden als in de akte vermeld blijkt ook wel uit het in de akte sub 1 (
“De bepalingen van de Koopovereenkomst 1 die thans nog toepassing kunnen vinden blijven van kracht voorzover daarvan bij deze akte niet wordt afgeweken” ) en sub 2 onder de “koopovereenkomst” vermelde. Daaraan kan niet afdoen dat het Story c.s. na de inmeting door de landmeter is gebleken dat, zoals zij stellen, de oppervlakte van het geleverde 323 m² groter is dan de in de koopovereenkomsten vermelde oppervlakten. In dat verband kan er nog op worden gewezen dat in de koopovereenkomst sprake is van een circa-oppervlakte en voorts dat in de akte is opgenomen dat indien de vermelde grootte van het verkochte niet juist of niet volledig is, de partijen daaraan geen recht kunnen ontlenen. De conclusie is dat de door Story c.s. gestelde perceelsgrens niet uit de akte en de met die akte ingeschreven situatietekening kan worden afgeleid.

4.4.

Story c.s. stellen voorts dat aangezien de situatietekening niet met de hypotheekakte is ingeschreven het recht van hypotheek alleen is gevestigd ten aanzien van de in de hypotheekakte genoemde oppervlakten van in totaal 31 are en 80 centiare. Dat standpunt kan niet worden gevolgd omdat de beschrijving van het onderpand in de hypotheekakte overeenkomt met de beschrijving van het geleverde in de akte van levering, terwijl hiervoor al is overwogen dat de strook grond deel uitmaakt van het geleverde. De vorderingen zullen daarom worden afgewezen.

4.5.

Story c.s. zullen in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten aan de zijde van Dekker q.q. c.s. worden tot op heden begroot op € 274,-- wegens vast recht en aan de zijde van de bank en Mulder q.q. op € 589,-- wegens vast recht en € 904,-- (2 punten x tarief II € 452,--) voor salaris advocaat, totaal € 1.493,--.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt Story c.s. in de proceskosten, aan de zijde van Dekker q.q. c.s. tot op heden begroot op € 274,-- en aan de zijde van de bank en Mulder q.q. op € 1.493,--,

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.C.A. Walda en in het openbaar uitgesproken op 11 september 2013.