Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
Vonnis in hoofdzaak en vrijwaringen van 6 november 2013
in de hoofdzaak met zaaknummer / rolnummer: C/05/235476 / HA ZA 12-752 van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
TADEMA PROJECT B.V.
gevestigd te Leeuwarden
eiseres
advocaat mr. W.H.R. baron van Boetzelaer te Heerenveen
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[naam] VASTGOED B.V.
gevestigd te Ede
gedaagde
advocaat mr. S. Kroesbergen te Ede
2.
[gedaagde]
[gedaagde]
wonende te [plaats]
gedaagde
advocaat mr. M.V.A. Heuten te Amsterdam
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VAN BAAL MAKELAARDIJ O.G. B.V.
gevestigd te Hoevelaken
gedaagde
advocaat mr. F.A.M. Knüppe te Arnhem
en in de vrijwaring met zaaknummer / rolnummer C/05/239887 / HA ZA 13-118 van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VAN BAAL MAKELAARDIJ O.G. B.V.
gevestigd te Hoevelaken
eiseres
advocaat mr. F.A.M. Knüppe te Arnhem
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[naam] VASTGOED B.V.
gevestigd te Ede
gedaagde
advocaat mr. S. Kroesbergen te Ede
en in de vrijwaring met zaaknummer / rolnummer C/05/239915 / HA ZA 13-119 van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VAN BAAL MAKELAARDIJ O.G. B.V.
gevestigd te Hoevelaken
eiseres in conventie
verweerster in voorwaardelijke reconventie
advocaat mr. F.A.M. Knüppe te Arnhem
tegen
[gedaagde]
wonende te [plaats]
gedaagde in conventie
eiser in voorwaardelijke reconventie
advocaat mr. M.V.A. Heuten te Amsterdam
en in de vrijwaring met zaaknummer / rolnummer C/05/240093 / HA ZA 13-132 van
[gedaagde]
wonende te [plaats]
gedaagde
advocaat mr. M.V.A. Heuten te Amsterdam
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[naam] VASTGOED B.V.
gevestigd te Ede
gedaagde
advocaat mr. S. Kroesbergen te Ede
Partijen zullen hierna Tadema Project, [naam] Vastgoed, notaris [gedaagde] en Van Baal Makelaardij genoemd worden.
1.De procedures
1.1.
Het verloop van de procedures blijkt uit het tussenvonnis van 5 juni 2013. Zoals bepaald in dat tussenvonnis heeft een comparitie plaatsgevonden in de hoofdzaak en in de vrijwaringen en wel op 16 september 2013. Daarvan is een verkort proces-verbaal opgemaakt. Er is vonnis bepaald op heden. Op 9 oktober 2013 heeft Tadema Project de rechtbank schriftelijk verzocht de procedure door te halen voor zover deze wordt gevoerd tegen Van Baal Makelaardij. Op 15 oktober 2013 heeft Van Baal Makelaardij daarmee schriftelijk ingestemd.
2.De feiten
2.1.
Bij besluit van 6 maart 2003 heeft de gemeente Nijkerk een nieuw bestemmingsplan ‘Overhorst Hoevelaken 2002’ vastgesteld. Dit bestemmingsplan heeft mede betrekking op de twee percelen die in de hierna onder 2.2. te vermelden koopovereenkomst zijn genoemd. Bij het bestemmingsplan is een overzichtstekening gevoegd van 14 januari 2002. Op de overzichtstekening is een bouwvlak ingetekend dat gedeeltelijk de hierna te noemen twee percelen beslaat en daarnaast een ten westen van deze percelen gelegen perceel van de gemeente. [naam] Vastgoed was eigenaar van de twee percelen. In haar opdracht heeft Synarchio Architecten een bouwplan voor vier woningen op de percelen gemaakt. Onderdeel van dit bouwplan is een overzichtstekening die overeenstemt met de eerder genoemde overzichtstekening bij het bestemmingsplan. In het bouwplan is een toegangsweg geprojecteerd. Deze toegangsweg is (gedeeltelijk) gelegen op een ten oosten van de twee percelen gelegen perceel van K.R. Beheer B.V. Dit perceel wordt gebruikt door De Eiken Schuur V.o.f.
2.2.
Tussen Tadema Project als koper en [naam] Vastgoed als verkoper is, met tussenkomst van Van Baal Makelaardij, op 18 maart 2004 een koopovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de eerdergenoemde twee percelen. Uit de koopovereenkomst wordt geciteerd:
(...)
AANDUIDINGEN
In deze akte wordt bedoeld met:
(...)
- peildatum:zeventien februari tweeduizend vier (17-02-2004):
(...)
- registergoed:
a. het woonhuis met ondergrond, tuin, schuur, garage en verdere aanhorigheden te
[adres], kadastraal bekend gemeente Hoevelaken, [perceel], groot vijf are vijftien centiare (05.15 are);
[adres], kadastraal bekend gemeente Hoevelaken, [perceel], groot vijf are vijftien centiare (05.15 are);
b. het woonhuis met ondergrond en verdere aanhorigheden te
[adres], kadastraal bekend gemeente Hoevelaken, [perceel], groot negen are (9 are);
[adres], kadastraal bekend gemeente Hoevelaken, [perceel], groot negen are (9 are);
van welk registergoed de bestemming gewijzigd en onroepelijk is, zodat van overheidswege het toegestaan is om op het registergoed vier woonhuizen te stichten, zulks na sloop van de bestaande opstallen;
(...)
- verkochte:registergoed;
- koopsom registergoed:zeshonderd tachtig duizend zeshonderd zeventig Euro (€ 680.670,00);
- notaris:[gedaagde], notaris te Hoevelaken, diens plaatsvervanger of ambtsopvolger;
(...)
OVEREENKOMST
Verkoper heeft per peildatum verkocht aan koper, die van verkoper per peildatum heeft gekocht het verkochte.
(...)
NOTARIËLE AKTE VAN LEVERING
Artikel 1.
1. De voor de overdracht vereiste notariële akte van levering zal worden verleden ten overstaan van de notaris uiterlijk op één juli tweeduizend vier (01-07-2004) of zoveel eerder als schriftelijk is vastgesteld dat de procedure voor de Raad van State met betrekking tot het verkochte onherroepelijk is afgerond, doch uiterlijk veertien dagen na het onherroepelijk afgerond zijn van de procedure voor de Raad van State.
2. Indien de procedure voor de Raad van State met betrekking tot het verkochte uiterlijk op één juli 2004 (01-07-2004) niet onherroepelijk is afgerond, zal deze overeenkomst tussen partijen op één juli 2004 (01-07-2004) zijn ontbonden en kunnen partijen na ontbinding aan deze overeenkomst geen rechten meer ontlenen en hebben zij na ontbinding van deze overeenkomst jegens elkaar over en weer geen verplichtingen meer.
(...)
FEITELIJKE LEVERING, STAAT VAN HET VERKOCHTE
Artikel 5.
(...)
5. Koper is voornemens het verkochte te gebruiken voor de bouw van nieuwe opstallen conform het geldend bestemmingsplan (wonen en werken). Verkoper heeft het verkochte gebruikt als beleggingsobject en ten aanzien van dit gebruik deelt verkoper mee dat:
- het hem niet bekend is dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan;
- (...)
(...)
OVERMAAT, ONDERMAAT
Artikel 8.
Over- of ondermaat van het verkochte zal aan geen van partijen enig recht verlenen.
(...)
GARANTIEVERKLARINGEN VAN VERKOPER
Artikel 10.
Verkoper garandeert, onverminderd het hiervoor verklaarde in de artikelen 5 en 6, het volgende:
- (...)
- Het vigerende bestemmingsplan maakt de bouw van vier woningen op het verkochte mogelijk.
- (...)
(...)
INFORMATIEPLICHT VERKOPER, ONDERZOEKSPLICHT KOPER
Artikel 12.
1. Verkoper staat er voor in aan koper met betrekking tot het verkochte die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van koper behoort te worden gebracht.
(...)
SLOTBEPALINGEN
1. Koper is voornemens op het verkochte vier (4) woningen te realiseren.
2. Koper – daaronder begrepen zijn rechtsopvolgers – verplicht zich bij deze de verkoop van de door koper te realiseren woningen (bouwkavels) aan derden te laten plaatsvinden via bemiddeling van Van Baal Makelaardij o.g. B.V. (...)
(...)
BIJLAGEN
Aan deze overeenkomst worden gehecht:
- een kopie van het eigendomsbewijs van de koper;
- een kadastraal uittreksel
- een kadastrale tekening;
Aan de koopovereenkomst is deze kadastrale tekening gehecht:
2.3.
Gedeputeerde staten van Gelderland hebben bij besluit van 2 september 2003 goedkeuring verleend aan het besluit van de gemeente Nijkerk van 6 maart 2003. Op 16 juni 2004 heeft de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een beroep van De Eiken Schuur V.o.f. tegen het besluit van 2 september 2003 ongegrond verklaard. Het bestemmingsplan is daardoor onherroepelijk geworden.
2.4.
De akte van levering is gepasseerd op 30 juni 2004 ten overstaan van notaris [gedaagde]. Tadema Project was daarbij niet aanwezig; zij had een volmacht verstrekt.
2.5.
Uit een brief van 2 september 2004 (onderwerp ‘Verkoop grond’) van de gemeente Nijkerk aan Tadema Project met betrekking tot het onder 2.1. vermelde perceel van de gemeente – het perceel van de gemeente dat is gelegen ten westen van de twee percelen – wordt geciteerd:
Op verzoek van [naam] Vastgoed BV te Ede is het bestemmingsplan Overhorst 2002 in procedure gebracht. Met dit bestemmingsplan wordt beoogd woningbouw c.a. op de hoek Koninginneweg – Westerdorpsstraat in de kern Hoevelaken te realiseren. Voor de realisering van het project is een strook grond nodig, dat gemeente-eigendom is.
(...)
Het bestemmingsplan Overhorst is inmiddels onherroepelijk. De recentelijk aan [naam] Vastgoed BV gezonden koopovereenkomst is geretourneerd met de mededeling dat het project op de hoek Koninginneweg en Westerdorpsstraat inmiddels is verkocht aan Tadema Project BV te Leeuwarden.
(...)
2.6.
Op een gegeven moment is er een geschil ontstaan tussen Tadema Project, als eigenaar van de twee percelen, en K.R. Beheer B.V. als eigenaar van het perceel dat ten oosten daarvan ligt. Dit geschil ging over een gedeelte van het ten oosten van de twee percelen gelegen perceel van K.R. Beheer. Tadema Project wil dit gedeelte van het perceel van K.R. Beheer – het gaat om een strook daarvan - gebruiken voor de aanleg van een in het eerdergenoemde bouwplan geprojecteerde toegangsweg.
2.7.
Met betrekking tot de eerdergenoemde strook van het perceel van K.R. Beheer, is in een brief van 13 mei 2005 van Van Baal Makelaardij aan notaris [gedaagde] het volgende opgenomen:
Betreft: Akte van verjaring
Hedenochtend hebben de heer [gedaagde] en ondergetekende gesproken omtrent een verzoek voor het opstellen van een akte van verjaring inzake [adres].
Uit het kadaster Arnhem hebben wij bijgaande kopie uittreksels opgevraagd. Hieruit blijkt dat de grens reeds langer dan 20 jaar aanzienlijk afwijkt van de kadastrale grens.
(...)
Wellicht is het mogelijk om op korte termijn uw visie te krijgen voor de oplossing in deze kwestie.
2.8.
In een procedure tussen Tadema Project als eiseres en K.R. Beheer als gedaagde heeft de rechtbank Arnhem bij vonnis van 6 januari 2008 voor recht verklaard dat Tadema Project eigenaar is van de strook grond in geschil. Daartegen heeft K.R. Beheer hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof Arnhem.
2.9.
In een proces-verbaal in het kader van dit hoger beroep van 5 juli 2011 is vastgelegd dat Tadema Project en K.R. Beheer ter beëindiging van hun geschil zijn overeengekomen dat zij over en weer erfdienstbaarheden vestigen die ertoe strekken dat zij beide van elkaars terrein gebruik kunnen maken, althans deze voor een toegangsweg of voor parkeerplaatsen kunnen gebruiken.
3.Het geschil en de beoordeling
in de hoofdzaak
3.1.
Tadema Project vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [naam] Vastgoed, notaris [gedaagde] en Van Baal Makelaardij hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan haar van € 875.102,04 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over € 721.782,- vanaf 29 juni 2012 en over € 153.320,04 vanaf 11 oktober 2012 (de dag van dagvaarding), steeds tot aan de dag der algehele voldoening, met hun veroordeling in de proceskosten.
3.2.
Tadema Project legt aan deze vordering de vaststaande feiten ten grondslag. Zij betoogt dat zij aanzienlijke kosten heeft moeten maken om te bereiken dat zij het van [naam] Vastgoed gekochte bouwplan kon uitvoeren, waaronder kosten van juridische bijstand van haarzelf en van K.R. Beheer en rentederving over de investering gedurende de tijd dat het haar niet mogelijk was het bouwplan uit te voeren. Zij houdt [naam] Vastgoed, Van Baal Makelaardij en notaris [gedaagde] daarvoor aansprakelijk.
Ten aanzien van [naam] Vastgoed
3.3.
Tadema Project betoogt dat het niet mogelijk is de vier woningen conform het bestemmingsplan te bouwen op de twee percelen zonder een gedeelte van het ten oosten daarvan gelegen perceel van K.R. Beheer (hierna ook: de strook grond) te gebruiken. Tadema stelt dat anders dan zij, [naam] Vastgoed daarvan wél op de hoogte was. Tadema Project stelt dat zij hierdoor schade heeft geleden. Zij stelt dat [naam] Vastgoed deze moet vergoeden. Meer specifiek voert zij daartoe het volgende aan:
a. a) [naam] Vastgoed heeft niet alleen de twee percelen aan Tadema Project verkocht, maar ook het in haar opdracht door Synarchio Architecten getekende, en hiervoor onder 2.1. vermelde bouwplan. Uiteindelijk heeft [naam] Vastgoed de twee percelen wel geleverd, maar kan het vermelde bouwplan daarop niet worden gerealiseerd, althans beslaat dit bouwplan voor een gedeelte de strook grond. Aldus is [naam] Vastgoed toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van haar leveringsverplichting uit hoofde van de onder 2.2. vermelde koopovereenkomst.
b) [naam] Vastgoed wist dat zij niet beschikkingsbevoegd was ten aanzien van de strook grond, hetgeen blijkt uit de omstandigheid dat zij heeft geprobeerd de strook grond van K.R. Beheer te kopen. De verklaring in artikel 5 lid 5 van Pro de koopovereenkomst, inhoudende dat het haar niet bekend is dat het gebruik van het verkochte voor de bouw van nieuwe opstallen conform het geldende bestemmingsplan op privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan, is daarmee in strijd, waarmee zij onrechtmatig jegens Tadema Project heeft gehandeld.
c) De garantie die is opgenomen in artikel 10 van Pro de koopovereenkomst (voor zover in dit vonnis geciteerd, zie rechtsoverweging 2.2) heeft in feite de strekking dat onder het verkochte mede de strook grond is begrepen. Mocht niettemin worden geoordeeld dat [naam] Vastgoed slechts de in de koopovereenkomst vermelde kadastrale percelen [perceel] en [perceel] heeft verkocht, dan heeft zij in strijd met de garantie gehandeld, doordat de bouw van vier woningen conform het bestemmingsplan op die percelen niet mogelijk is.
d en e) [naam] Vastgoed heeft haar informatieplicht uit artikel 12 van Pro de koopovereenkomst geschonden doordat zij Tadema Project niet heeft verteld dat de strook grond niet behoorde tot het kadastrale perceel [perceel], hoewel zij dat wel wist. Ook uit de eerste slotbepaling blijkt dat [naam] Vastgoed wist dat Tadema Project vier woningen wilde bouwen, uiteraard conform bouwvergunning en bestemmingsplan.
f) Uit de tweede slotbepaling blijkt dat Van Baal Makelaardij bekend was met het bouwplan dat aan Tadema Project was verkocht. Deze kennis van Van Baal Makelaardij kan worden toegerekend aan [naam] Vastgoed.
3.4.
[naam] Vastgoed voert verweer, waartoe zij het volgende aanvoert. Het voorwerp van de koopovereenkomst van 18 maart 2004 was niet een bouwplan maar slechts de twee percelen grond. Dat blijkt uit de bewoordingen van de overeenkomst en de bijlagen bij de overeenkomst. Tadema Project was daarvan op de hoogte. De verkochte percelen kunnen worden gebruikt voor de ontwikkeling van de vier woningen, zij het dat daarvoor aanvullende gronden nodig zijn, te weten grond ten oosten van perceel [perceel] (de grond in geschil) en gemeentegrond ten westen van perceel [perceel]. Volgens [naam] Vastgoed had Tadema Project echter eigen plannen met die de grond, waardoor het bouwplan voor haar van geen betekenis was. [naam] Vastgoed stelt verder dat Tadema Project de koopovereenkomst hoofdzakelijk heeft afgewikkeld met Van Baal Makelaardij; slechts een enkele keer is er contact geweest tussen de heren Tadema en [naam]. Bij die gelegenheid heeft Tadema verklaard dat hij geen interesse had in het bouwplan van [naam] omdat hij zijn eigen plannen voor de percelen had. [naam] Vastgoed betoogt verder dat Tadema Project een professionele projectontwikkelaar is en in dat kader van haar mag worden verwacht dat zij zich in voldoende mate op de hoogte stelt van de perceelsgrenzen, zoals kenbaar uit de openbare registers van het kadaster. Bovendien heeft Tadema Project voorafgaande aan de koop overleg gehad met de gemeente Nijkerk, waarbij plankaarten zijn getoond waarop de kadastrale grenzen zichtbaar waren. [naam] Vastgoed wijst er verder op dat Tadema Project de opstallen op de percelen heeft gesloopt, waarmee, zo wordt door haar betoogd, Tadema Project kennelijk heeft berust in de situatie dat zij uitsluitend de twee percelen heeft verkregen. Zij leidt daaruit af dat Tadema Project haar recht heeft verwerkt om [naam] Vastgoed aan te spreken. Ten slotte voert [naam] Vastgoed aan dat Tadema Project ten onrechte probeert haar ondernemersrisico op haar af te wentelen, betwist zij de hoogte van de schade en betoogt zij dat Tadema Project op haar geen kosten kan afwentelen die zij heeft afgesproken te vergoeden aan een derde, naar de rechtbank begrijpt K.R. Beheer.
3.5.
Het meest verstrekkende verweer van [naam] Vastgoed is het beroep op rechtsverwerking. Voor het aannemen van rechtsverwerking is de aanwezigheid vereist van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan, in deze zaak, hetzij bij [naam] Vastgoed het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat Tadema Project haar aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij [naam] Vastgoed in haar positie onredelijk zou worden benadeeld in geval Tadema Project haar aanspraak alsnog geldend zou maken.
3.6.
[naam] Vastgoed heeft aan de sloop door Tadema Project van de opstallen op de twee door haar gekochte percelen niet het gerechtvaardigd vertrouwen mogen ontlenen dat Tadema Project haar aanspraak niet meer geldend zou maken. Reeds in zijn algemeenheid kan een dergelijk vertrouwen daaraan niet worden ontleend, nog daargelaten dat dit niet zou zijn te rijmen met de onder 2.9. vermelde schikking met K.R. Beheer en de daaraan voorafgaande procedure, waaruit immers onmiskenbaar de wens blijkt van Tadema Project om het bouwplan te realiseren. Daarbij is in dit verband van een onredelijke benadeling van [naam] Vastgoed niet gebleken, zodat niet kan worden aangenomen dat Tadema Project haar rechten heeft verwerkt.
3.7.
In het kader van de beoordeling of [naam] Vastgoed is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst moet eerst worden vastgesteld wat krachtens deze overeenkomst moest worden geleverd. In de overeenkomst wordt onder het verkochte de twee percelen met hun meergenoemde kadastrale aanduiding verstaan. Op grond van een zuiver taalkundige uitleg van hetgeen in de overeenkomst onder het ‘verkochte’ wordt verstaan, betrof de leveringsverplichting daarom uitsluitend de twee meergenoemde percelen. De vraag hoe in een schriftelijke overeenkomst de verhouding tussen partijen is geregeld en of die overeenkomst een leemte laat die moet worden aangevuld, kan echter niet worden beantwoord op grond van alleen een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van die overeenkomst. Voor de beantwoording van die vraag komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht (HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635; Haviltex). In verband hiermee is van belang dat op diverse plaatsen in de overeenkomst verwijzingen zijn opgenomen naar de mogelijkheden met de te leveren percelen. Bij de definiëring van registergoed is een verwijzing opgenomen naar het bestemmingsplan, in de zin van een vermelding dat het onherroepelijk is geworden en dat het de stichting van vier woonhuizen op het registergoed (de twee percelen) zou toestaan, terwijl in artikel 1 lid 2 een Pro ontbindende voorwaarde in verband met de procedure tot wijziging van hetzelfde bestemmingsplan is opgenomen. In artikel 5 van Pro de overeenkomst is vermeld dat Tadema Project voornemens is het verkochte te gebruiken voor de bouw van nieuwe opstallen conform het geldende bestemmingsplan (wonen en werken), waarmee, bij gebreke van enig ander daarop betrekking hebbend bestemmingsplan, onmiskenbaar het aan de orde zijnde bestemmingsplan is bedoeld. In artikel 10 is Pro een garantie opgenomen dat het vigerende bestemmingsplan de bouw van vier woningen op het verkochte mogelijk maakt, en in de eerste slotbepaling van de koopovereenkomst wordt nog eens bevestigd dat Tadema Project voornemens is op het verkochte vier woningen te bouwen. Uit dit alles volgt dat het bij de koopovereenkomst niet zonder meer ging om de verkoop van percelen, maar om percelen met de gegarandeerde mogelijkheid van het realiseren van vier woonhuizen.
3.8.
[naam] Vastgoed stelt dat de garantie in de overeenkomst, meer specifiek de garantie die in artikel 10 is Pro vermeld, geclausuleerd is in die zin dat zij Tadema Project wél vooraf heeft geïnformeerd over de voor de uitvoering van het bouwplan noodzakelijke verwerving van een perceel van de gemeente, gelegen ten westen van de twee percelen. Uit deze vermelding kan echter geen bekendheid van Tadema Project met de noodzakelijke grondverwerving ten oosten van de percelen worden afgeleid, zodat de garantie in die zin niet als geclausuleerd kan worden aangemerkt. Overigens doet zich de vraag voor waarom [naam] Vastgoed gemeend heeft Tadema Project wél te moeten informeren over de noodzakelijke grondverwerving aan de westzijde van de percelen terwijl zij over de noodzakelijke grondverwerving aan de oostzijde heeft gezwegen, het laatste zoals door [naam] Vastgoed is erkend.
3.9.
Van geen belang is het verweer dat Tadema Project eigen bouwplannen had en niet was geïnteresseerd in de bouwplannen van [naam] Vastgoed, immers doet dit niet af aan de vermelde garantie. Evenmin slaagt het verweer dat [naam] Vastgoed niet bij de afwikkeling van de koopovereenkomst was betrokken, immers had van [naam] Vastgoed mogen worden verwacht dat zij haar makelaar zou instrueren mogelijke kopers met de noodzakelijke verwerving van een gedeelte van het ten oosten gelegen perceel bekend te maken, althans haar makelaar daarover te informeren. In dit verband is van belang de opmerking van [naam] tijdens de comparitie van partijen dat hij zich een dergelijke mededeling of instructie van [naam] Vastgoed aan de makelaar niet kon herinneren.
3.10.
Het verweer dat Tadema Project niet heeft voldaan aan haar onderzoeksplicht omdat zij pas na aankoop onderzoek heeft verricht door raadpleging van de openbare registers van het kadaster faalt eveneens. Doordat [naam] Vastgoed heeft gegarandeerd dat het vigerende bestemmingsplan de bouw van vier woningen op het verkochte mogelijk maakt, mocht Tadema Project daar immers van uitgaan. Ook het verweer dat de kadastrale kaart bij de koopovereenkomst is gevoegd en Tadema Project aldus bekend was met de grenzen en mitsdien met de onmogelijkheid het bouwplan te realiseren zonder de verwerving van de strook grond ten oosten van de percelen faalt. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt dit niet uit die kadastrale kaart, althans niet zonder meer.
3.11.
De rechtbank volgt [naam] Vastgoed ten slotte niet in het verweer dat Tadema Project haar ondernemersrisico op haar wenst af te wentelen. In zoverre een risico wordt afgewenteld, vloeit dit direct voort uit de gegeven garantie.
3.12.
De conclusie is dat [naam] Vastgoed toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. Op de door haar verkochte en geleverde percelen is het niet mogelijk om vier woonhuizen conform het bestemmingsplan te bouwen. Zij is daarom gehouden de schade te vergoeden die Tadema Project als gevolg daarvan heeft geleden.
3.13.
Tijdens de comparitie van partijen is, met instemming van partijen, de schade en de toerekenbaarheid daarvan niet aan de orde gekomen. Tijdens de comparitie van partijen is toegezegd dat indien daaraan wordt toegekomen, partijen daarover een nadere akte kunnen nemen. Nu daaraan wordt toegekomen, wordt de zaak daarom verwezen naar de rol, eerst voor akte aan de zijde van Tadema Project, vervolgens voor antwoordakte aan de zijde van [naam] Vastgoed.
Ten aanzien van notaris [gedaagde]
3.14.
Tadema Project legt aan haar vordering jegens notaris [gedaagde] het volgende ten grondslag. Notaris [gedaagde] heeft onzorgvuldig en daarmee onrechtmatig jegens Tadema Project gehandeld, op grond waarvan hij de daarmee verband houdende schade van Tadema Project dient te vergoeden. Notaris [gedaagde] had zich moeten vergewissen van de mogelijkheid om de in de overeenkomst opgenomen garanties na te komen. Bovendien wist hij van de problematiek met betrekking tot de strook grond, meer specifiek de vraag of deze door [naam] Vastgoed door verjaring in eigendom waren verkregen, en heeft hij Tadema Project daarover niet geïnformeerd. Volgens Tadema Project had het op de weg van notaris [gedaagde] gelegen levering en betaling uit te stellen totdat duidelijk was wat er hier aan de hand was.
3.15.
Notaris [gedaagde] voert gemotiveerd verweer, waartoe hij aanvoert dat hij niet bekend was met de problematiek en een mogelijke verjaring en daarom ook niet met onduidelijkheden daarover. Hij hoefde daarmee ook niet bekend te zijn. Voorts betwist hij dat hij aanleiding had te veronderstellen dat Tadema Project een onjuiste voorstelling van zaken had, en dat hij had moeten onderzoeken of de garanties in de overeenkomst konden worden nagekomen. Ten slotte wordt verweer gevoerd met betrekking tot de gevorderde schade.
3.16.
Het oordeel daarover is als volgt. De stelling dat notaris [gedaagde] ten tijde van het passeren van de leveringsakte dan wel direct daarna op de hoogte was van de mogelijkheid dat de strook niet behoorde tot de verkochte en geleverde grond is onvoldoende toegelicht. De onder 2.7. vermelde brief waarin Van Baal Makelaardij notaris [gedaagde] vraagt om zijn visie over het afwijken van de bezitsgrens van de kadastrale grens dateert van 13 mei 2005, ruim negen maanden na het passeren van de leveringsakte. Ter zitting heeft Tadema verklaard dat hij niet ten tijde van de levering maar pas later op het kantoor van notaris [gedaagde] een tekening van het kadaster heeft gezien waaruit hij afleidde dat de strook geen deel uitmaakte van de percelen. De stelling dat uit verklaringen van Van Baal en [naam] blijkt dat notaris [gedaagde] wist van de problematiek met betrekking tot de strook (dagvaarding onder 20.1) is onvoldoende specifiek. Het daarop betrekking hebbend bewijsaanbod zal daarom worden gepasseerd. De conclusie is dan ook dat niet is komen vast te staan dat notaris [gedaagde] ten tijde van de levering wist dat de strook niet tot de verkochte en geleverde percelen behoorde, nog daargelaten of hij zich van het belang van Tadema Project daarbij bewust had moeten zijn. In zijn algemeenheid is een notaris niet gehouden te onderzoeken of een comparant in staat is een gegeven garantie na te komen. Het behoorde niet tot de taak van de transporterende notaris [gedaagde] om te onderzoeken of op de percelen daadwerkelijk, zoals gegarandeerd, vier woningen konden worden gebouwd, zeker niet in het kader van zijn zorgverplichting jegens Tadema Project, die immers moet worden aangemerkt als een professionele projectontwikkelaar en waarvan, ter afbakening van de notariële zorgverplichting, wel zelf het nodige aan onderzoek mag worden verwacht.
3.17.
De conclusie is dat de vordering jegens de notaris wordt afgewezen, met veroordeling van Tadema Project als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten.
Ten aanzien van Van Baal Makelaardij
3.18.
Tadema Project heeft verzocht de procedure door te halen voor zover deze betrekking heeft op Van Baal Makelaardij. Van Baal Makelaardij heeft daarmee ingestemd. De procedure is met het oog daarop doorgehaald voor zover deze ziet op de vordering van Tadema Project tegen Van Baal Makelaardij.
in de vrijwaringszaken van Van Baal Makelaardij tegen [naam] Vastgoed en tegen notaris [gedaagde] (13-118 en 13-119)
3.19.
Van Baal Makelaardij heeft zowel [naam] Vastgoed als notaris [gedaagde] in vrijwaring opgeroepen. Aangezien de procedure in de hoofdzaak is doorgehaald voor zover die betrekking heeft op Van Baal Makelaardij als gedaagde, heeft Van Baal Makelaardij geen belang meer bij vrijwaring door [naam] Vastgoed en notaris [gedaagde]. Deze vorderingen zullen daarom worden afgewezen met veroordeling van Van Baal Makelaardij in de proceskosten (zie voor de proceskosten: HR 28 oktober 2011, NJ 2012, 213).
3.20.
Notaris [gedaagde] vordert in voorwaardelijke reconventie dat Van Baal Makelaardij wordt veroordeeld aan hem het bedrag te vergoeden tot betaling waartoe hij in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld. De voorwaarde van veroordeling in de hoofdzaak is niet in vervulling gegaan. Deze vordering is daarom niet aan de orde. Notaris [gedaagde] zal worden veroordeeld in de proceskosten, nu zijn vordering in wezen een vordering in vrijwaring is die wordt afgewezen bij gebrek aan belang.
in de vrijwaringszaak van notaris [gedaagde] tegen [naam] Vastgoed (13-132)
3.21.
Notaris [gedaagde] vordert dat de rechtbank [naam] Vastgoed, zo mogelijk gelijktijdig met het te wijzen vonnis in de hoofdzaak, veroordeelt aan hem te betalen datgene waartoe hij als gedaagde in de hoofdzaak jegens Tadema Project mocht worden veroordeeld, met inbegrip van de kostenveroordeling, met veroordeling van [naam] Vastgoed in de proceskosten.
3.22.
Aangezien de vordering van Tadema Project op notaris [gedaagde] in de hoofdzaak wordt afgewezen, heeft notaris [gedaagde] geen belang bij vrijwaring door [naam] Vastgoed. De vordering van notaris [gedaagde] wordt daarom afgewezen met veroordeling van notaris [gedaagde] in de proceskosten.
in de hoofdzaak en in de vrijwaringen; samenvatting
3.23.
In de hoofdzaak wordt als volgt geoordeeld. [naam] Vastgoed is aansprakelijk voor de schade die Tadema Project heeft geleden doordat zij haar grond heeft geleverd waarop niet vier woonhuizen volgens het bestemmingsplan kunnen worden gebouwd. Tadema Project en [naam] Vastgoed zullen in de gelegenheid worden gesteld aktes te nemen over deze schade en de toerekenbaarheid daarvan. De vordering van Tadema Project op notaris [gedaagde] zal worden afgewezen met veroordeling van Tadema Project in de proceskosten. De procedure is doorgehaald voor zover deze betrekking heeft op de vordering tegen Van Baal Makelaardij.
3.24.
De vorderingen tot vrijwaring die Van Baal Makelaardij heeft ingesteld tegen [naam] Vastgoed en notaris [gedaagde] zullen worden afgewezen, met veroordeling van Van Baal Makelaardij in de proceskosten. De vordering in voorwaardelijke reconventie van notaris [gedaagde] op Van Baal Makelaardij is niet aan de orde; notaris [gedaagde] zal worden veroordeeld in de proceskosten. De vordering in de procedure tot vrijwaring die notaris [gedaagde] heeft ingesteld tegen [naam] Vastgoed zal worden afgewezen met veroordeling van notaris [gedaagde] in de proceskosten.
3.25.
Alle beslissingen worden aangehouden.
4.De beslissing
De rechtbank
in de hoofdzaak
4.1.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
4 december 2013voor het nemen van een akte door Tadema Project B.V.over hetgeen is vermeld onder 3.13, waarna [naam] Vastgoed op de rol van vier weken daarna een antwoordakte kan nemen,
4 december 2013voor het nemen van een akte door Tadema Project B.V.over hetgeen is vermeld onder 3.13, waarna [naam] Vastgoed op de rol van vier weken daarna een antwoordakte kan nemen,
4.2.
houdt iedere verdere beslissing aan,
in de vrijwaringszaken
4.3.
houdt alle beslissingen aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.R. Veerman en in het openbaar uitgesproken op
6 november 2013.
coll.: CLB