Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: 169544 / HA ZA 08-718 ON en
169546 / HA ZA 08-719 ON
Vonnis van 10 april 2013
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
DE STAAT DER NEDERLANDEN (Ministerie van Verkeer en Waterstaat)
zetelend te ’s-Gravenhage
eiseres
advocaat mr. B.S. ten Kate te Arnhem
tegen
[gedaagden (2)]
beide gevestigd te Hedel, gemeente Maasdriel
gedaagden
advocaat mr. G.J.I.M. Seelen te Leiden
en in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
DE PROVINCIE GELDERLAND
zetelend te Arnhem
eiseres
advocaat mr. B.S. ten Kate te Arnhem
tegen
[gedaagde]
gedaagde
advocaat mr. G.J.I.M. Seelen te Leiden
Partijen zullen hierna de Staat (met inbegrip van de provincie Gelderland, waar geen afzonderlijke vermelding is vereist) en [gedaagden] (alle gedaagden omvattend, waar geen afzonderlijke vermelding is vereist) worden genoemd.
1 De procedure
1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de vonnissen van deze rechtbank van 30 juli 2008 waarin de rechtbank de onteigening heeft uitgesproken van de in die vonnissen genoemde perceelsgedeelten
- de akte depot advies van deskundigen van 21 mei 2012
- de akte van [gedaagden] houdende reactie op het rapport van deskundigen van 29 augustus 2012
- de brief van mr. Ten Kate namens de Staat van 27 september 2012 in reactie daarop
- het aanvullend advies van de deskundigen van 18 oktober 2012
- de antwoordconclusie na deskundigenbericht van de Staat van 21 november 2012
- de op 29 januari 2013 gehouden pleidooien, waarvan de door de advocaten van beide partijen overgelegde pleitaantekeningen zich bij de stukken bevinden.
1.2 Vervolgens is vonnis bepaald. Mr. Seelen heeft bij brief van 12 februari 2013 opgave gedaan van de door zijn cliënten gemaakte kosten van deskundige en juridische bijstand. Mr. Ten Kate heeft daarop (en op de declaraties van de door de rechtbank benoemde deskundigen) bij brief van 15 maart 2013 gereageerd.
2 De begroting van de schadeloosstelling
2.1 Aangaande de omschrijving van het onteigende en de (voormalige) bestemming ervan ontleent de rechtbank het volgende aan het advies van de door de rechtbank benoemde deskundigen (hierna: de deskundigen):
“De onteigende perceelgedeelten liggen ten noordwesten van Hedel juist ten noorden van de [adres] (N831) en ten oosten van de [adres], ter plaatse van de nieuwe westelijke afrit van de A2.
De onteigende perceelsgedeelten van DGI ([gedaagden], rechtbank) vormen een onregelmatige slurf aan de oostzijde van het blok dat wordt gevormd door de percelen sectie L nrs. 480, 482 en 483.
De onteigende perceelsgedeelten maken deel uit van het bedrijfsterrein van DGI, zulks met uitzondering van het meest noordelijke puntje van genoemde slurf (dat is boomgaard).
De onteigende 2 m2 van [gedaagden] privé liggen direct bij de entree van het bedrijfsterrein aan de [adres].
(..)
De onderneming richt zich met name op import, handel, distributie en serviceproviding (dienstverlening) in verse groente en fruit.
(..)
De eigendommen van DGI ter plaatse zijn de percelen kadastraal bekend gemeente Hedel, sectie L nrs. 480, 481, 482 en 483, tezamen groot 43.275 m2. Daarvan is circa 33.275 m2 als bedrijfsterrein in gebruik. Een deel van het terrein is bebouwd. Een aanmerkelijk ander deel bestaat uit parkeergelegenheid en ruimte voor aan- en afvoer. Juist van dit onbebouwde deel wordt een stuk van circa 2.500 m2 onteigend.
Op de overige circa 10.000 m2 bevond zich tot voor kort een boomgaard, die onlangs is gerooid. Daarvan is circa 888 m2 onteigend.
(..)
Volgens opgave van gedaagde gaan ten gevolge van de onteigening 27 parkeerplaatsen voor vrachtwagens en 30 à 35 parkeerplaatsen voor personenauto’s verloren. Verder verdwijnt een gebouw dat ondermeer dienst deed als fietsenstalling (circa 70 m2).
(..)
Het bedrijfsterrein is ingevolge genoemd bestemmingsplan Buitengebied, binnendijks deel van de gemeente [gemeente ] grotendeels bestemd tot niet-agrarische bedrijven, waarbij de loodsen zijn aangeduid met de code bedrijfstype Tgf/O en OdW.
Ingevolge artikel 6 lid 2 van Pro de planvoorschriften is ter plaatse (..) uitsluitend het bedrijfstype transport-, groothandel, opslag- en logistiekbedrijf in groente en fruit (Tfg/O) met een omvang van 12.788 m2 op het adres [adres] 23 toegestaan (het bedrijfsterrein, waartoe het onteigende behoorde, rechtbank).”
2.2.1 Betreffende de onteigening en de waarde van het onteigende hebben de deskundigen in hun advies onder meer het volgende geschreven:
“De onteigening geschiedt ten name van de Staat ter uitvoering van de verbreding van de rijksweg A2, respectievelijk ten name van de Provincie in het kader van de aanleg van de N831, rondweg Hedel.
(..)
Bij de taxatie (door de taxatiecommissie van Rijkswaterstaat, rechtbank) is de verkeersbestemming als dwangbestemming weggedacht. Daarom wordt verondersteld dat de bestemming van het onteigende gelijk is aan de bestemming van het overblijvende, dus: niet-agrarische bedrijven. De Staat stelt de waarde van het onteigende aldus op EUR 125 per m2, dat is voor 3.388 m2 afgerond EUR 425.000,--.
Mr Seelen verwijst naar een voorlopige berekening van de schadeloosstelling van de hand van rentmeester Oomen. Deze stelt de werkelijke waarde van het onteigende op 3.390 x EUR 180 = EUR 610.200,--.
Ondergetekenden overwegen dat de prijzen van gereed bedrijventerrein geen maatstaf zijn voor de prijs van het onteigende, dat deel uitmaakt van een reeds bebouwd bedrijfsterrein met een beperkte bestemming. Aldus is ook de prijs van EUR 180 per m2 voor gereed bouwterrein aan de [adres] 21 met een algemene bedrijfsbestemming, waarover partijen op 10 april 2009 een koopoptieovereenkomst hebben gesloten, niet maatgevend.
Ondergetekenden taxeren de waarde van het onteigende bedrijfsterrein op gemiddeld EUR 125,-- per m2 en de waarde van het onteigende stukje van de voormalige boomgaard dat als toekomstig reserveterrein kan worden gezien, op EUR 100,-- per m2. Aldus komt de werkelijke waarde uit op
- 2.500 m2 + 2 m2 à EUR 125,-- is EUR 312.750,--
- circa 888 m2 à EUR 100,-- is EUR 88.800,--
Totaal EUR 401.550,--“
2.2.2 [gedaagden] is het met deze waardering niet eens. Zij wijst erop dat het om een zichtlocatie gaat. Daarnaast dient zij voor de niet-zichtlocatie aan de [adres] 21 (deze locatie ligt verder weg van de A2 en wordt van het huidige bedrijfsterrein van [gedaagden] gescheiden door de openbare [adres]) € 180,-/m2 te betalen. In dat verband merkt zij ook op dat de deskundigen het boomgaardterrein lager hebben gewaardeerd dan het bedrijfsterrein omdat die grond fysiek en juridisch niet bouwrijp zou zijn, dit terwijl dat ook niet het geval is voor de grond van [adres] 21.
2.2.3 [gedaagden] heeft tijdens het pleidooi aangegeven de prijs van € 180,-/m2 voor het terrein aan de [adres] 21 zelf buiten proportie te vinden. De rechtbank concludeert dat zij in feite niet anders kon dan die prijs accepteren. Deze is dus onder druk tot stand gekomen en reeds daarom niet marktconform. De deskundigen achten die prijs ook aan de hoge kant.
2.2.4 Niettemin, zo hebben de deskundigen ook tijdens het pleidooi aangegeven, is het bedrijfsterrein van [gedaagden] (inclusief het boomgaardterrein) vanwege de beperkte bestemming - de huidige bestemming “infrastructurele doeleinden” overigens weggedacht - minder interessant voor een potentiële koper dan het terrein aan de [adres] 21, dat blijkens het ontwerpbestemmingsplan “Buitengebied, herziening 2010, [adres] 21”, heel algemeen tot bedrijfsterrein met bebouwingsmogelijkheden zal worden bestemd. Hoewel niet uitdrukkelijk uitgesproken, moeten de deskundigen bij het bovenstaande ook het eventuele ‘zicht-aspect’ van het onteigende betrokken hebben.
2.2.5 De rechtbank kan zich vinden in de door de deskundigen aangevoerde gronden en volgt daarom de door dezen geadviseerde werkelijke waarde van het onteigende.
2.3.1 Tijdens de pleidooien heeft zich een discussie ontsponnen over de vraag of het bestaande bedrijfsterrein, inclusief de voormalige boomgaard, voldoende capaciteiten heeft om de gevolgen van de onteigening voor de bedrijfsvoering op te vangen en hoe de daarmee samenhangende ‘overige schade’ moet worden begroot. De vraag luidt dan hoe een redelijk handelend ondernemer op de peildatum (19 augustus 2008) het door de onteigening weggevallen deel van het parkeerterrein c.a. zou hebben gecompenseerd. De deskundigen merken daarover in hun aanvullend advies onder meer het volgende op:
“Plannen van DGI voor uitbreiding van de bestaande bebouwing in noordelijke richting op het perceel [adres] 23 tot een maximum van circa 6.000 m2 waren in elk geval sedert 2005 onderwerp van overleg met de Gemeente (..)
(..)
Op de peildatum van 19 augustus 2008 was sprake van onzekere factoren, waaronder de oppervlakte van het aan te kopen nieuwe terrein en de prijs daarvoor. Op de peildatum was ook sprake van toenemende onzekerheid over een mogelijke omslag van de economie.
Onze commissie is van mening dat een onderneming als DGI op de peildatum onderscheid zou maken tussen acties op korte termijn, op middenlange termijn en op lange termijn.
Op korte termijn zou de onderneming een praktische maatregel nemen om de voortgang van het bedrijf in de huidige vorm veilig te stellen door op het boomgaardterrein de nodige parkeerplaatsen in te richten. Die inrichting zou aldus worden gekozen dat zonder veel moeite substantiële uitbreiding van de bestaande bedrijfsbebouwing in noordelijke richting zou kunnen plaatsvinden, indien een zodanige uitbreiding in de economische situatie, zoals die zich zou ontwikkelen, wenselijk en verantwoord zou zijn. De ondernemer zou ernaar streven om een nieuw reserveterrein te verwerven aan de overzijde van de [adres] in de plaats van dat deel van het boomgaardterrein dat in beslag wordt genomen door compensatie voor de onteigende 2.500 m2 bedrijfsterrein.
Op middellange termijn zou vervolgens een al dan niet beperkte uitbreiding van de bestaande bebouwing in noordelijke richting kunnen worden gerealiseerd.
Op lange termijn zou de ondernemer verdere plannen hebben ontwikkeld voor het reserveterrein (..)
Wat de korte termijn betreft zou de veronderstelde redelijk handelende ondernemer in de positie van DGI dus doen wat DGI in feite ook heeft gedaan, te weten aanpassing van het bestaande bedrijfsterrein, inrichting van een deel van het boomgaardterrein en veiligstellen van een reserveterrein aan de overzijde van de [adres]. De bedoelde redelijk handelende ondernemer zou de invulling van het reserveterrein uitstellen en het reserveterrein beperken tot 5.000 m2, en dus de ‘te veel’ aan te kopen vierkante meters weer afstoten - of die voor eigen rekening en risico behouden maar dat is in de benadering van onze commissie dan geen gevolg van de onteigening (..)
Voorts maakt onze commissie de volgende nadere opmerkingen naar aanleiding van het commentaar van partijen op het definitief advies (..)
Het bezwaar van DGI met betrekking tot de inrit: de nieuwe inrit vanaf de [adres] naar het bestaande perceel bedrijfsterrein aan de [adres] 23 blijkt in de praktijk niet ongeschikt.
Het bezwaar van DGI inzake geluid: De aanleg en het gebruik van nieuwe parkeerplaatsen op het boomgaardterrein is voor de familie Van Venrooij uit een oogpunt van geluidsoverlast niet bezwaarlijker dan het gebruik voor parkeerdoeleinden van het perceel [adres] 21 aan de overzijde van de [adres], dat direct grenst aan het woonhuis van genoemde familie Van Venrooij. (..) geluidwerende voorzieningen dienen te worden getroffen. Terzake wordt geadviseerd een extra vergoeding ad EUR 25.000 voor aanpassing bestaand bedrijfsterrein toe te kennen.
Het bezwaar van DGI dat zij geen 11.000 m2 wenst aan te kopen om vervolgens 6.000 m2 weer af te stoten, wordt gebaseerd op de stelling dat DGI geen projectontwikkelaar is. Onze commissie gaat daar ook niet van uit. Daarom is op voorhand gerekend met een verlies bij de doorverkoop. Dat verlies wordt in de benadering van het definitief advies geheel vergoed.”
De deskundigen komen aldus tot de volgende opstelling van de financieringsschade en eenmalige kosten:
(..) Financieringsschade (..)
- investering 5.000 m2 reserveterrein à EUR 180 EUR 900.000
- investering 4.000 m2 verharding à EUR 25 EUR 100.000
- totaal investering EUR 1.000.000
- af: vrijkomend kapitaal werkelijke waarde EUR 401.550
- blijft te financieren EUR 598.450
- rente 6%, factor 10, vergoeding komt op EUR 359.000
(..) Eenmalige kosten (..)
- verlies doorverkoop 6.000 m2 à EUR 50 EUR 300.000
- kosten aankoop 11.000 m2 EUR 5.000
- doorverkoop 6.200 m2 EUR 10.000
- kosten financiering EUR 5.000
- kosten inrichting 4.000 m2 boomgaard, onrendabel à
EUR 25 EUR 100.000
- kosten aanpassing bestaand terrein (+ EUR 25.000) EUR 100.000
- overig EUR 35.000
Totaal eenmalige kosten EUR 555.000”
2.3.2 Als de rechtbank [gedaagden] goed begrijpt wil deze het gehele inmiddels aangekochte perceel [adres] 21 als noodzakelijke investering als gevolg van de onteigening laten gelden. Het gaat om een perceel van 10.910 m2. Het is niet goed in te zien, ook niet na de toelichting tijdens de pleidooien, waarom een dergelijke grote oppervlakte aan parkeerruimte met groenvoorzieningen noodzakelijk is ter compensatie van 2.500 m2 onteigende parkeerruimte. [gedaagden] heeft dat niet duidelijk kunnen maken, zeker niet in het licht van hetgeen door de Staat is aangevoerd omtrent de oppervlakte van het boomgaardterrein, dat ruim 12.500 m2 groot zou zijn. Bij een kleinere oppervlakte van dat terrein gingen de deskundigen er al vanuit dat het perceel [adres] 21 als reserveterrein en niet als compensatie voor het verlies aan parkeerruimte zou dienen. Die zou immers in de opvatting van de deskundigen, zelfs met inachtneming van de uitbreidingsplannen, op het boomgaardterrein kunnen worden gevonden. Het aan de deskundigen toeschrijven van een oplossing van twee door de [adres] gescheiden parkeerterreinen, zoals [gedaagden] doet op blz. 8/9 van haar pleitnotitie, is dus niet juist.
2.3.3 [gedaagden] voert verder aan dat (door het wegvallen van de inrit aan de [adres]) het indraaien door vrachtwagens aan het begin van de [adres] vanwege een te grote draaicirkel van die vrachtwagens niet mogelijk is (en dat daarom het perceel [adres] 21 als parkeerterrein noodzakelijk is). Tijdens de pleidooien is dat in zoverre wat verzacht dat volgens mr. Seelen de draai nauwelijks is te maken en dat dat gepaard gaat met lastige verkeersbewegingen. De deskundigen hebben in hun aanvullend advies echter de nieuwe inrit in de praktijk niet ongeschikt geoordeeld. De rechtbank heeft geen redenen om aan hun waarnemingen te twijfelen.
2.3.4 Diametraal tegenover het standpunt van [gedaagden] staat dat van de Staat. Deze gaat er kennelijk vanuit, zoals ten pleidooie gebleken (pleitnota, onder 8), dat de aankoop van het perceel [adres] 21 in het licht van de onteigening in het geheel niet nodig is geweest. De Staat ziet er dan echter aan voorbij dat [gedaagden] door de door de deskundigen gedachte compenserende parkeervoorzieningen op het boomgaardterrein haar reserveterrein kwijt is. Daarover is tijdens de pleidooien door de rechtbank uitvoerig met de deskundigen van gedachten gewisseld. Die zijn, voor de rechtbank op zichzelf niet onbegrijpelijk, bij hun standpunt uit het aanvullend advies gebleven.
2.3.5 Juist als het gaat om de invulling van het begrip “redelijk handelend ondernemer” is de rechtbank in zaken als de onderhavige sterk aangewezen op deskundig advies. De deskundigen hebben zich op dat punt van hun taak gekweten. De rechtbank heeft, mede gelet op het bovenstaande, op zichzelf geen reden om aan de juistheid van hun inzichten te twijfelen. Anders dan mr. Seelen tijdens de pleidooien meerdere malen heeft betoogd, rust er op de deskundigen niet een soort van bewijslast.
2.4.1 Met de aanname dat voldoende compenserende maatregelen op eigen terrein plaats kunnen vinden hebben de deskundigen geconcludeerd dat het actieve bedrijfsterrein op nummer 23 geen waardevermindering heeft ondervonden door de onteigening. Zij schrijven daarover in hun advies op blz. 13:
“ In het debat over de waardevermindering is het boomgaardterrein aanvankelijk niet betrokken. In het concept-rapport zijn het overblijvende bedrijfsterrein en het overblijvende boomgaardterrein afzonderlijk in beschouwing genomen. Het gaat echter om een vergelijking per de peildatum tussen
1. de waarde van alle gezamenlijke eigendommen van DGI op de vrije markt vóór onteigening enerzijds en
2. de waarde van al het overblijvende op de vrije markt na onteigening plus de werkelijke waarde van al het onteigende anderzijds.
In die vergelijking wordt als nieuw element meegenomen dat de eigenaar van al het overblijvende de mogelijkheid heeft om een deel van het boomgaardterrein in te richten tot bedrijfsterrein en als zodanig bij het overblijvend bedrijfsterrein te betrekken, en daarmee de beperkingen van dat overblijvend bedrijfsterrein te compenseren.
Aangenomen wordt dat de inzet van 4.000 m2 boomgaardterrein het verlies van de 2.500 m2 bedrijfsterrein kan goedmaken, en dat de kosten van zodanige inrichting (vooral verharding inclusief riolering en afrastering) EUR 50 per m2 zullen bedragen.
De prijs voor het beperken van de waardevermindering van het overblijvende is in dit verband dus 4.000 x EUR 50 = EUR 200.000.
In deze benadering blijft het uitgangspunt dat van DGI niet wordt verlangd dat zij reservemeters opgeeft om de schade als gevolg van de onteigening te beperken. Daarom wordt in de vergoeding van de overige schade opgenomen een vergoeding voor de verwerving van vervangende reservemeters aan de overzijde van de Sint-Annaweg.”
2.4.2 Dat is op zichzelf een plausibele benadering maar de rechtbank vraagt zich af of desondanks het resterende bedrijfsterrein door vormverslechtering, zoals ook door [gedaagden] aangevoerd, nog een waardevermindering heeft ondergaan. Daarnaast heeft [gedaagden] haar aanliggende reserveterrein, in de opvatting van de deskundigen, moeten inruilen voor een reserveterrein dat van haar bedrijfscomplex wordt gescheiden door een openbare weg en daardoor volgens [gedaagden] in feite onbruikbaar is als toekomstig uitbreidingsterrein. Ook deze eventuele mindere waarde van het nieuwe reserveterrein dient in de schadebegroting tot uitdrukking te komen. Daaraan is tot dusver geen aandacht besteed. Aan de deskundigen zal worden verzocht daarover een aanvullend schriftelijk advies uit te brengen als bedoeld in artikel 194 lid 5 Rv Pro.
2.5 Denkbaar is echter dat bespiegelingen als bedoeld in de vorige overweging óók tot de conclusie zouden kunnen leiden dat een redelijk handelend ondernemer het boomgaardterrein geheel als terrein ten behoeve van de uitbreiding van het bedrijf bestemt en dat de door de onteigening weggevallen parkeervoorzieningen het beste worden gecompenseerd op het nieuwe perceel [adres] 21. Kan volgens de deskundigen ook dan met een oppervlakte van 4.000 m2 aan verharding worden volstaan? En hoeveel dient dan bruto aan oppervlakte te worden gerekend (inclusief groenvoorzieningen enz.)? Deze, op zichzelf denkbare, variant is door de deskundigen nog niet expliciet onder ogen gezien en ook ter zitting is daarnaar niet gevraagd. Zij worden daarom verzocht ook daaraan in hun aanvullend advies aandacht te besteden.
2.6 Onduidelijk is in dit verband ook in hoeverre [gedaagden] er zelf de hand in heeft gehad dat de gemeente [gemeente ] het perceel [adres] 21 tot volwaardig bedrijfsterrein heeft bestempeld en of [gedaagden] ook een deel van dat perceel had kunnen kopen. De deskundigen wordt verzocht ook die vragen in hun advies mee te nemen.
2.7 Tussen partijen is een vergoeding van € 225.000,- overeengekomen voor de kosten van aanleg van een tijdelijk parkeerterrein op het boomgaardterrein. De Staat heeft terecht opgemerkt dat in de huidige opvatting van de deskundigen, waarin dat parkeerterrein een definitieve status krijgt, een deel van die vergoeding moet worden verrekend met de schadeloosstelling. Aan de deskundigen wordt verzocht ook daarover nader te rapporteren.
2.8 De beide zaken zullen weer in handen van de deskundigen worden gesteld voor het uitbrengen van een nader advies als bedoeld onder 2.4.2, 2.5, 2.6 en 2.7, zulks binnen vier maanden na heden.
2.9 Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
3 De beslissing
De rechtbank
draagt de deskundigen op om uiterlijk op 7 augustus 2013 nader schriftelijk te adviseren als bedoeld onder 2.8,
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mrs. R.J.J. van Acht, H.C.A. Walda en J. Berkvens en in het openbaar uitgesproken op 10 april 2013.