Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Nijmegen
zaakgegevens 2425528 \ CV EXPL 13-5269 \ 426 \ 282fh
uitspraak van
vonnis
in de zaak van
[eisende partij]
wonende te [woonplaats]
eisende partij
gemachtigde: mr. H. Schuiling (ARAG rechtsbijstand)
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Direct Wonen Verhuur Makelaars B.V.
Direct Wonen Verhuur Makelaars B.V.
statutair gevestigd en kantoorhoudende te ’s-Gravenhage
gedaagde partij
gemachtigde: mr. R.A.H. van Egmond
Partijen worden hierna [eisende partij] en Direct Wonen genoemd.
1.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 6 december 2013 en de daarin genoemde gedingstukken;
- de akte aanvulling stukken van de gemachtigde van [eisende partij] (per e-mail van 3 maart 2014);
- de aantekeningen van de griffier van de comparitie van partijen van 12 maart 2014.
2.De feiten
2.1.
[eisende partij] heeft zich op of omstreeks 22 april 2008 samen met een vriend, [natuurlijk persoon A], op de website van Direct Wonen ingeschreven voor een huurwoning. Het inschrijfgeld ad € 35,- heeft hij meteen bij de inschrijving betaald.
2.2.
Op de website kan men het aanbod van huurwoningen van Direct Wonen bekijken en zijn belangstelling voor een woning kenbaar maken. Direct Wonen bood onder meer de woning aan de [adres] (verder te noemen: de woning) aan.
2.3.
In een brochure getiteld Huur wijzer met Direct Wonen staat onder meer te lezen:
“
Voorwaarden Inschrijving
Voorwaarden Inschrijving
Samenvatting van de voorwaarden inschrijving:
1) Uw standaard of deluxe inschrijving is geldig na inschrijving en activatie per e-mail, acceptatie door Direct Wonen en na betaling van het inschrijfgeld: standaard: € 35,00 en deluxe: € 45,00 (inclusief 19% BTW).
2) U krijgt passend aanbod en relevante informatie per e-mail en/of telefonisch aan geboden.
3) U kunt ongelimiteerd bezichtigen.
4) U bent bij een geslaagde bemiddeling een vergoeding verschuldigd: u betaalt, naast de eerste maand huur en eventueel waarborgsom aan de verhuurder, een eenmalige bemiddelingsvergoeding gelijk aan de maandelijkse huurprijs (inclusief voorschot levering en diensten en energie) alsmede eventuele contractskosten. De bemiddelingsvergoeding en eventuele contractskosten worden vermeerderd met 19% BTW.
Voor de volledige overzicht van de voorwaarden inschrijving van Direct Wonen verwijzen wij u naar onze website: www.directwonen.nl
Algemene bepalingen
Direct Wonen Verhuur Makelaars
Gedeponeerd op 24 april 2007 bij de Rechtbank te ’s-Gravenhage.
(…)
Artikel 3 - Inhoud van de opdracht bij bemiddeling
(…)
3.2
Onder een overeenkomst van opdracht tot bemiddeling wordt verstaan een opdracht tot het verlenen van diensten met betrekking tot de bemiddeling door Direct Wonen in het tot stand komen van een overeenkomst tussen de Opdrachtgever en een derde, zoals bedoeld in artikel 7:425 BW Pro, waarbij tenminste aan de door Opdrachtgever gegeven specificaties wordt voldaan.
(…)
Artikel 4 - Vergoeding bij bemiddeling
De Opdrachtgever is de volledige vergoeding voor de werkzaamheden verschuldigd indien er gedurende de looptijd van de opdracht tussen de Opdrachtgever en een derde een (huur)overeenkomst tot stand komt, zelfs indien de totstandkoming van deze overeenkomst niet het gevolg is van de door Direct Wonen verleende diensten, tenzij uitdrukkelijk anders is overeengekomen in de opdrachtbevestiging.”
2.4.
Op 29 april 2008 heeft [eisende partij] op het hoofdkantoor van Direct Wonen de sleutel van de woning opgehaald en een rekening voor bemiddelingskosten ad € 916,30 alsmede een maandhuur en de waarborgsom betaald. Hij heeft die rekening betaald, omdat Direct wonen zonder betaling niet zou meewerken aan de totstandkoming van de huurovereenkomst. Diezelfde dag heeft [eisende partij] een huurovereenkomst ondertekend, waarna deze ter ondertekening aan de verhuurder, Zuidvliet Beheer B.V. (verder te noemen: Zuidvliet), is toegezonden.
2.5.
Op 5 mei 2008 heeft [eisende partij] de woning samen met een functionaris van Direct Wonen geïnspecteerd en een “incheck formulier” voor akkoord ondertekend.
2.6.
Op 27 januari 2009 heeft [eisende partij] de huur per 1 maart 2009 opgezegd. Zuidvliet heeft de opzegging bij brief van 30 januari 2009 bevestigd.
2.7.
Bij brief van 29 november 2011 heeft [eisende partij], verwijzend naar het bepaalde in artikel 7:264 BW Pro, aanspraak gemaakt op restitutie van het betaalde bedrag voor bemiddelingskosten.
2.8.
Bij brief van 19 maart 2012 antwoordt Direct Wonen dat voor dat bedrag werkzaamheden zijn verricht en dat er geen sprake is van een onredelijk voordeel.
2.9.
Partijen hebben vervolgens nog enige tijd over dit onderwerp gecorrespondeerd, zowel persoonlijk als door tussenkomst van hun gemachtigde.
3.De vordering en het verweer
3.1.
[eisende partij] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, Direct Wonen zal veroordelen tot:
a. a) terugbetaling van de bemiddelingskosten ad € 916,30 aan hem;
(de kantonrechter leest: en voorts vergoeding van:)
b) de buitengerechtelijke kosten ad € 166,31;
c) de kosten van deze procedure, waaronder begrepen kosten gemachtigde;
d) nakosten, te begroten op € 100,-, met bepaling dat, indien deze kosten niet binnen twee weken na betekening van dit vonnis zijn betaald, Direct Wonen daarover de wettelijke rente is verschuldigd vanaf dat moment tot aan de dag van de algehele voldoening.
3.2.
De vordering is, tegen de achtergrond van de hiervoor weergegeven feiten, gegrond op de stelling dat het bedrag voor bemiddelingskosten een niet redelijk voordeel voor Direct Wonen oplevert, zodat het beding dat [eisende partij] verplicht deze kosten aan Direct Wonen te betalen nietig is (artikel 7:264 BW Pro), en dat Direct Wonen, die feitelijk als bemiddelaar voor de verhuurder optreedt, die kosten niet aan [eisende partij] als huurder in rekening mag brengen.
3.3.
Direct Wonen voert gemotiveerd verweer.
4.De beoordeling
4.1.
De ontvankelijkheid
4.1.1.
Direct Wonen heeft de niet-ontvankelijkheid van [eisende partij] in zijn vordering bepleit. Zij voert aan dat niet [eisende partij] haar de zoek- en bemiddelingsopdracht heeft verstrekt, maar [natuurlijk persoon A].
4.1.2.
[eisende partij] stelt daartegenover dat hij partij is bij de huurovereenkomst en dat hij ook de eerste betaling aan Direct Wonen heeft gedaan, waarin de bemiddelingskosten, de waarborgsom en de eerste maandhuur begrepen zijn.
4.1.3.
[eisende partij] heeft een bewijs van die betaling overgelegd. Hij is in de huurovereenkomst - die volgens de eigen stellingen van Direct Wonen door haar bemiddeling tot stand is gekomen - naast [natuurlijk persoon A] vermeld als huurder. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat dit verweer niet kan slagen en dat [eisende partij] bevoegd is de vordering in deze zaak in te stellen.
4.2. “
“Niet twee heren dienen”
4.2.1.
Direct Wonen betwist de stelling van [eisende partij] dat zij “feitelijk” optrad voor de verhuurder en dus de bemiddelingskosten niet van hem, [eisende partij], kan vorderen. Zij heeft een exposé gegeven van de werkzaamheden die door haar worden verricht nadat een woningzoekende zich op haar website heeft aangemeld.
4.2.2.
[eisende partij] stelt dat Direct Wonen geen bemiddelingswerkzaamheden voor hem heeft verricht. Hij wijst er voorts op dat hij de verschuldigde huurpenningen niet moet voldoen aan Zuidvliet, maar aan Direct Wonen. Hij leidt daaruit af, dat Direct Wonen ook werkzaamheden verricht in opdracht van Zuidvliet, namelijk het innen en doorstorten van de huurpenningen, en gaat ervan uit dat Direct Wonen daarvoor een vergoeding verlangt van Zuidvliet.
4.2.3.
Direct Wonen betwist dat zij voor de huurovereenkomst waar het in deze zaak om gaat een vergoeding van Zuidvliet ontvangt of heeft ontvangen.
4.2.4.
De wettelijke regeling waar [eisende partij] zich op beroept, is die waarbij is beoogd de belangenverstrengeling tegen te gaan waarvan sprake kan zijn indien een opdrachtnemer optreedt als lasthebber van twee lastgevers (artikel 7:417 BW Pro) dan wel als tussenpersoon als bedoeld in artikel 7:427 BW Pro. Aan de orde is de vraag of Direct Wonen bij de totstandkoming van de huurovereenkomst in die hoedanigheid is opgetreden, zodat zij in het onderhavige geval op de voet van artikel 7:417 lid 4 BW Pro geen vergoeding bij [eisende partij] in rekening mocht brengen, zoals [eisende partij] primair stelt en Direct Wonen gemotiveerd betwist.
4.2.5.
Direct Wonen heeft aangevoerd dat zij uitsluitend heeft gehandeld als lasthebber van [eisende partij]. Dat volgt, aldus Direct Wonen, onder meer uit het feit dat zij uitsluitend bij [eisende partij] haar bemiddelingskosten in rekening heeft gebracht.
4.2.6.
In het licht van de gemotiveerde betwisting door Direct Wonen heeft [eisende partij] zijn stelling dat Direct Wonen voor twee lasthebbers is opgetreden, van wie zij voor (nagenoeg) dezelfde dan wel vergelijkbare werkzaamheden een vergoeding (loon) heeft ontvangen niet, althans onvoldoende, onderbouwd. Dat Direct Wonen, zoals ter zitting ter sprake is gekomen, van verhuurders een marketingvergoeding verlangt voor het plaatsen van de aangeboden woonruimte op haar website maakt dat niet anders. Direct Wonen bedingt in dat geval de vergoeding niet uit hoofde van haar hoedanigheid als lasthebber, terwijl de bemiddelingsvergoeding die zij van de huurders bedingt, overigens eerst nadat een huurovereenkomst tot stand is gekomen, wel ziet op door haar verrichte werkzaamheden in het kader van de lastgeving (bemiddeling bij de totstandkoming van een huurovereenkomst).
4.3.
De omvang van de bemiddelingsvergoeding
4.3.1.
[eisende partij] heeft voorts gesteld dat ten behoeve van Direct Wonen een niet redelijk voordeel is bedongen, dat inhoudt dat [eisende partij] bemiddelingskosten aan Direct Wonen verschuldigd is, terwijl Direct Wonen niet of nauwelijks werkzaamheden voor [eisende partij] heeft verricht, althans geen werkzaamheden die een vergoeding van € 916,- rechtvaardigen.
4.3.2.
Direct Wonen gaat voor haar tarief uit van de huurprijs die tussen de huurder en de verhuurder wordt overeengekomen. Zij maakt, voor het geval dat haar geen beroep op haar algemene voorwaarden toekomt waarin dit tarief is vastgelegd, op de voet van het bepaalde in artikel 7:405 lid 2 BW Pro aanspraak op het op de gebruikelijke wijze, dat wil zeggen volgens dit tarief berekende loon dan wel op een redelijk loon op basis van dit tarief.
4.3.3.
Direct Wonen heeft de stelling van [eisende partij] dat hij reeds een dag nadat hij zich op haar website had aangemeld, de woning is gaan bezichtigen en dat vervolgens een huurovereenkomst tussen Zuidvliet en [eisende partij] tot stand gekomen is, niet betwist.
4.3.4.
Direct Wonen heeft een exposé gegeven van de werkzaamheden die zij woningzoekenden aanbiedt voor hen te verrichten en waar in gevallen als dit sprake van kan zijn. Zij heeft echter niet gesteld welke werkzaamheden zij in dit geval daadwerkelijk voor [eisende partij] heeft verricht. De omstandigheid dat zij een forfaitair tarief hanteert, waarbij geen rekening gehouden wordt met de omvang van de feitelijk verrichte werkzaamheden, pleit in zoverre voor het standpunt van [eisende partij] dat, nu die werkzaamheden kennelijk - gegeven zijn hiervoor onder 4.3.3 weergegeven stelling - beperkt van omvang zijn gebleven, het toegepaste tarief een niet redelijk voordeel voor Direct Wonen oplevert. Daaronder is onder meer te verstaan een prestatie waardoor de huurder niet is gebaat of een verwaarloosbare tegenprestatie. De kosten van een advertentie, een bezichtiging, een kennismakingsgesprek, een opnamestaat en het schriftelijke huurcontract dienen vooral ter bescherming van de belangen van de verhuurder (Ktr. Amsterdam 9 mei 2008 en 9 januari 2009, WR 2010, 32, bekrachtigd door Hof Amsterdam 29 juni 2010, WR 2011, 32). Het beding waarbij Direct Wonen een loon toekomt op basis van de huurprijs is in zoverre nietig.
4.3.5.
De kantonrechter is dan ook voornemens te beslissen dat Direct Wonen een redelijk loon toekomt, vast te stellen op basis van een marktconform uurtarief, vermenigvuldigd met het aantal uren dat Direct Wonen aan de werkzaamheden heeft besteed. Partijen zullen in de gelegenheid gesteld worden zich hierover uit te laten. De zaak zal daartoe naar de rol worden verwezen. De vordering van [eisende partij] zal vervolgens toewijsbaar zijn tot het verschil tussen het op deze wijze vast te stellen redelijke loon en het voor bemiddelingskosten betaalde bedrag.
4.3.6.
Mogelijk zal een deskundigenbericht noodzakelijk zijn om te kunnen komen tot de bepaling van een marktconform uurtarief en van een in redelijkheid aan de hier bedoelde werkzaamheden toe te rekenen aantal uren voor zover dit laatste niet door Direct Wonen is geregistreerd. De kantonrechter wijst partijen op de mogelijkheid zich hierover met elkaar te verstaan teneinde tot overeenstemming te geraken en de kosten van een deskundigenbericht te vermijden.
4.4.
Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
BESLISSING
De kantonrechter,
alvorens verder te beslissen,
- verwijst de zaak naar de rol van 16 mei 2014 voor uitlaten aan beide zijden als bedoeld in rechtsoverweging 4.3.5.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. R.J.J. van Acht en in het openbaar uitgesproken op