ECLI:NL:RBGEL:2014:3756

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaaknummer / rolnummer: C/05/250587 / HA ZA 13-626

Vonnis van 21 mei 2014

in de zaak van

1.[eiser],

wonende te [plaats],

2.
[eiser],

wonende te [plaats],

eisers,

advocaat mr. G.J. Gerrits te Arnhem,

tegen

de stichting

STICHTING VOLKSHUISVESTING ARNHEM,

gevestigd te Arnhem,

gedaagde,

advocaat mr. J.P.A. Greuters te Arnhem.

Partijen zullen hierna [eiser] (in mannelijk enkelvoud) en SVA genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 20 november 2013;
het (verkort) proces-verbaal van comparitie van 17 januari 2014;
de akte van [eiser];
de antwoordakte van SVA.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1. (

De rechtsvoorganger van) SVA heeft op 17 maart 1932 de erfpacht verkregen van het perceel, plaatselijk bekend [adres]. Op 22 december 2000 is SVA eigenaar geworden van de grond, belast met het hiervoor bedoeld erfpacht.

2.2.

In de periode van augustus 2004 tot en met mei 2006 zijn in Arnhem verschillende verkennende bodemonderzoeken uitgevoerd, waaronder een onderzoek door Syncera Milieu naar de grondwaterkwaliteit op de locatie [adres] e.o. te Arnhem.

2.3.

Bij brief van 10 juni 2005 heeft de gemeente Arnhem onder meer het volgende aan SVA geschreven.

(…)

Onderwerp: uitvoering verkennend bodemonderzoek [adres] e.o.

(…)

In opdracht van de gemeente Arnhem hebben adviesbureaus archiefonderzoek uitgevoerd in heel Arnhem, waarbij ook [adres] e.o. in de archieven voorkwam.

(…)

Inventarisatie en historisch onderzoek

Verkennend onderzoek

In juni 2005 start Oranjewoud B.V. met het uitvoeren van verkennende bodemonderzoeken. (…) Daarbij wordt bekeken of in grond en grondwater verontreiniging aanwezig is ten gevolge van de voormalige (bedrijfs)activiteiten. Ook bij uw pand ([adres]) is onderzoek gepland.

Oranjewoud B.V. zou graag vanaf week 25 (20 juni 2005) een verkennend onderzoek willen uitvoeren ter plaatse van uw pand aan de [adres].

(…)

2.4.

Op 1 oktober 2007 heeft Syncera Milieu een rapport uitgebracht aan de gemeente Arnhem. In dat rapport staat, voor zover van belang, het volgende.

(…)

7 Conclusies en aanbevelingen

(…)

- In het verkennend bodemonderzoek zijn in de bovengrond een sterk verhoogde concentratie PAK en een matig verhoogde concentratie lood gemeten. In de ondergrond zijn géén verhoogde concentraties gemeten.

(…)

- Door de in de ondergrond aanwezige leemschermen is het niet waarschijnlijk dat het grondwater ter plaatse van de onderzoekslocatie is beïnvloed door het voormalig gebruik op de locatie.

(…)

- Er is mogelijk sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging op de locatie. Een nader onderzoek is noodzakelijk om dit vast te stellen.

(…)

2.5.

Op 16 januari 2008 heeft [eiser] met SVA de koopovereenkomst met betrekking tot het woonhuis en aan- en toebehoren, plaatselijk bekend [adres], (hierna: het woonhuis), gesloten.

In de koopovereenkomst staat, voor zover van belang, het volgende.

(…)

Artikel 5 Staat van de onroerende zaak, gebruik

5.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken (…)

5.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:
woning.

(…)

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze overeenkomst.

5.4.1

Aan verkoper is niet bekend of/Aan koper is bekend dat*)de onroerende zaak verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in lid 3 omschreven gebruik of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak, dan wel het nemen van andere maatregelen.

(…)

5.4.4.

Aan verkoper is niet bekend of ten aanzien van de onroerende zaak beschikkingen of bevelen in de zin van artikel 55 van de Wet Bodembescherming zijn genomen door het bevoegd gezag.

(…)

5.13.

De enkele verklaring dat verkoper niet bekend is met bepaalde feiten of omstandigheden houdt geen garantie of vrijwaring in voor koper of verkoper.

(…)

2.6.

Het woonhuis is op 26 februari 2008 geleverd aan [eiser]

2.7.

De gemeente Arnhem heeft op 26 juni 2009 [eiser] aangeschreven. In de brief staat onder meer het volgende.

(…)

In opdracht van de gemeente Arnhem hebben adviesbureaus archiefonderzoek uitgevoerd in heel Arnhem, waarbij ook [adres] in de archieven voorkwam. Reden voor dit onderzoek is dat de gemeente Arnhem de bodemkwaliteit in beeld moeten hebben voor de gehele gemeente.

(…)

Inventarisatie en verkennend onderzoek

In 2000 heeft de gemeente een inventarisatie uitgevoerd naar alle voormalige (bedrijfs)activiteiten in de gemeente Arnhem die tot bodemverontreiniging hebben kunnen leiden. Hieruit bleek dat op [adres] de volgende activiteiten hebben plaatsgevonden: (…). Uit een uitgevoerd verkennend onderzoek blijkt dat er verhoogde concentraties in de grond zijn gevonden en dat een vervolgonderzoek (nader bodemonderzoek) noodzakelijk is. In een nader bodemonderzoek worden boringen geplaatst om te bekijken hoe groot de verontreiniging is (afbakenen van de verontreiniging).

Nader onderzoek

In juni 2009 start MWH met het uitvoeren van nadere bodemonderzoeken. Ook bij uw pand aan de [adres] is onderzoek gepland. (…)

MWH zou graag vanaf eind juni 2009 een nader onderzoek willen uitvoeren ter plaatse van uw pand aan de [adres].

(…)

2.8.

Bij brief van 15 juni 2011 heeft de gemeente Arnhem [eiser] een “ontwerpbeschikking ernst en spoedeisendheid bodemverontreiniging” toegezonden. In de begeleidende brief staat, voor zover van belang, het volgende.

(…)

Op grond van bodemonderzoeksgegevens blijkt dat de bodem op de locatie [adres] e.o. te Arnhem verontreinigd is met lood, zink en PAK.

(…)

In de ontwerpbeschikking (…) staat dat het hier gaat om een niet spoedeisend geval van ernstige bodemverontreiniging. Bij het huidige gebruik van de locatie zijn er geen onaanvaardbare risico’s. Hierbij is ervan uitgegaan dat maximaal 10% van de totale groente- en fruitconsumptie (per persoon) afkomstig is uit de tuin.

Bij gelijkblijvend gebruik hoeft een sanering niet spoedig te worden uitgevoerd. (…)

In de ontwerpbeschikking staat onder het kopje ‘gebruiksbeperkingen’ dat voor graafwerkzaamheden instemming van het bevoegde gezag nodig is. Dit geldt niet voor graaf- en tuinwerk van beperkte omvang (voor graafwerk tot maximaal 1m³ is geen instemming nodig).

(…)

2.9.

Op 24 augustus 2011 is de definitieve beschikking afgegeven door de gemeente Arnhem.

2.10.

De voormalige advocaat van [eiser] heeft bij brief van 6 februari 2012 SVA aangeschreven. In de brief staat, onder meer, het volgende.

(…)

Onduidelijk is mij op dit moment wat de exacte opstelling van uw Stichting met betrekking tot de noodzakelijke bodemsanering is: heeft uw Stichting een bod of toezegging aan mijn cliënt gedaan om de bodem te saneren, en zo ja, binnen welke termijn wordt daaraan uitvoering gegeven? Ik begrijp immers dat die sanering tot op heden niet is uitgevoerd.

(…)

2.11.

Op 11 mei 2012 heeft ook de huidige advocaat van [eiser] SVA aangeschreven. In die brief staat, onder meer, het volgende.

(…)

Aldus moet het ervoor worden gehouden dat de stichting Volkshuisvesting Arnhem – in weerwil van hetgeen zij bij het sluiten van de koopovereenkomst met cliënten heeft verklaard – wel bekend was met het gegeven dat de onroerende zaak verontreiniging bevat die zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak, dan wel het nemen van andere maatregelen.

Tegen de achtergrond van het vorenstaande moet worden vastgesteld dat de stichting Volkshuisvesting Arnhem voor en bij het aangaan van de koopovereenkomst onjuiste inlichtingen aan cliënten zijn verstrekt. Daarmee heeft de stichting Volkshuisvesting Arnhem gehandeld met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betamelijk wordt geacht (…). Bovendien is de koopovereenkomst tot stand gekomen onder invloed van dwaling en zou die bij een juiste voorstelling van zaken niet, althans in elk geval niet op dezelfde wijze zijn gesloten (…). De stichting Volkshuisvesting wordt door middel van deze brief verzocht (…) om de aansprakelijkheid in deze kwestie (…) te erkennen. Voorts wordt de stichting Volkshuisvesting Arnhem door middel van deze brief verzocht (…) om zich (…) bereid te verklaren om alle schade te vergoeden die cliënten hebben geleden, leiden en wellicht in de toekomst nog zullen leiden.

(…)

2.12.

Bij brief c.q. e-mail van 22 mei 2012 heeft de advocaat van [eiser] SVA opnieuw verzocht de aansprakelijkheid te erkennen. In de brief staat voorts, voor zover van belang, het volgende.

(…)

Enkele dagen geleden heeft [naam] (fon.) telefonisch contact met mij opgenomen. Hij sprak zijn verbazing uit over de inhoud van mijn faxbericht d.d. 11 mei 2012, omdat aan cliënten reeds te kennen zou zijn gegeven dat de stichting Volkshuisvesting Arnhem op korte termijn zou zorgen voor de noodzakelijke bodemsanering, zulks in die zin dat de kosten van die bodemsanering voor rekening van de stichting Volkshuisvesting zouden komen en er vervolgens een schone grondverklaring zou worden afgegeven. [naam] sprake tevens de hoop uit dat de noodzakelijke bodemsanering binnen één maand zou kunnen plaatsvinden.

Vervolgens heb ik [naam] verzocht om een en ander schriftelijk aan mij te bevestigen, zodat een gerechtelijke procedure zou kunnen worden voorkomen. [naam] liet mij weten dat hij daartoe bereid was en daarvoor ook zou zorgen. Echter, het stemt mij enigszins droevig te moeten vaststellen dat ik die door [naam] toegezegde schriftelijke bevestiging tot op de dag van vandaag niet heb mogen ontvangen.

Tegen de achtergrond van het vorenstaande (…) wordt de stichting Volkshuisvesting Arnhem door middel van deze brief verzocht (…) te bevestigen dat de stichting Volkshuisvesting Arnhem binnen drie maanden na heden zal zorgdragen voor de noodzakelijke bodemsanering, zulks in die zin dat de kosten van die bodemsanering zullen worden gedragen door de stichting Volkshuisvesting Arnhem en er vervolgens een schone grondverklaring wordt afgegeven.

(…)

2.13.

De advocaat van [eiser] heeft [naam] van SVA per e-mail van 22 mei 2012 van 12:17 uur als volgt bericht.

(…)

Mag ik aannemen dat u bedoeld hebt te bevestigen dat de stichting Volkshuisvesting Arnhem voor de noodzakelijke bodemsanering bij bovenstaand object zal zorg dragen en dat zij de kosten daarvan ook voor haar rekening zal nemen?

(…)

2.14.

[naam] heeft per e-mail van 22 mei 2012 van 13:16 uur als volgt geantwoord.

(…)

Wij zullen de kosten voor onze rekening nemen.

(…)

2.15.

In het najaar van 2012 hebben grondsaneringswerkzaamheden op en in het terrein van [eiser] plaatsgevonden in opdracht en voor rekening van SVA.

2.16.

Op 8 januari 2013 heeft de advocaat van [eiser] aan [naam] het volgende geschreven.

(…)

Van cliënten heb ik inmiddels begrepen dat de sanering van de verontreinigde bodem van het [perceel] heeft plaatsgevonden. Echter, tot op heden hebben cliënten nog geen ‘schone grondverklaring’ ontvangen, zoals u hebt toegezegd in uw e-mailbericht van 22 mei 2012. Ik moge u wel verzoeken te bevorderen dat cliënten de betreffende verklaring alsnog ten spoedigste ontvangen.

(…)

2.17.

Bij brief van 30 januari 2013 heeft de advocaat van [eiser] SVA opnieuw verzocht de ‘schone grondverklaring’ ten spoedigste af te geven.

2.18.

Op 12 maart 2013 heeft de gemeente Arnhem de beschikking inzake de ‘instemming evaluatieverslag bodemsanering’ van de sanering van de bodemverontreiniging van de percelen [adres] en [adres] aan SVA toegezonden. In de beschikking staat, voor zover van belang, het volgende.

(…)

BESCHIKKING INSTEMMING EVALUATIEVERSLAG BODEMSANERING

Op grond van artikel 14 van het Besluit uniforme saneringen stemmen wij in met het ingediende evaluatieverslag van de deelsanering. Er is sprake van een multifunctionele deelsanering. De verontreiniging is ter plaatse van de deellocatie volledig verwijderd tot achtergrondwaarde. In de wanden is nog sprake van een restverontreiniging, op de naastliggende terreinen is ook nog een deel van de verontreiniging aanwezig. De omvang van de restverontreiniging is nog niet volledig in kaart gebracht.

Gebruiksbeperkingen

- De bodem binnen de ontgravingscontour is geschikt voor het huidige gebruik “wonen met tuin”. Hier gelden geen gebruiksbeperkingen meer.

- Na de sanering is in de wanden op een diepte van 0-1,0m-mv en op de naastliggende terreinen een restverontreiniging achtergebleven. De putwanden zijn afgedekt met een worteldoek ter signalering. Dit doek moet in stand blijven.

- Graven in deze restverontreiniging is niet toegestaan zonder instemming van het bevoegd gezag.

- Afvoer en hergebruik van de vrijkomende grond uit de restverontreiniging is niet toegestaan zonder instemming van het bevoegd gezag. (…)

Op de kadastrale kaart, die bij dit besluit is gevoegd, is de contour van de deelsanering en de restverontreiniging aangegeven. De contour van de restverontreiniging is echter nog niet volledig in beeld. De kaart en de lijst met kadastrale gegevens maken deel uit van dit besluit (…)

2.19.

Op 26 april 2013 heeft de advocaat van [eiser] SVA opnieuw aangeschreven.

(…) heb ik moeten vaststellen dat uit de arcering op de kadastrale kaart blijkt dat er op het perceel van cliënten nog sprake is van restverontreiniging. Naar het oordeel van een door cliënten ingeschakelde makelaar zal die restverontreiniging bij een eventuele verkoop van de woning moeten worden gemeld. Echter, het melden van die restverontreiniging zal naar het oordeel van de makelaar tot gevolg hebben dat potentiële kopers nagenoeg allemaal zullen afhaken.

Tegen de achtergrond van het vorenstaande stel ik u nog eenmaal (….) in de gelegenheid om te komende met een passende oplossing van het thans ontstane probleem, zulks in die zin dat de restverontreiniging alsnog ten spoedigste zal worden verwijderd (en er nadien een nieuwe ‘schone grondverklaring’ aan cliënten wordt verstrekt), de woning wordt teruggekocht tegen de destijds door cliënten betaalde koopprijs (te vermeerderen met de waarde van de door cliënten aangebrachte verbeteringen), dan wel dat met cliënten in overleg wordt getreden over een mogelijke woningruil.

(…)

2.20.

SVA heeft bij monde van [naam] gereageerd in haar brief van 15 mei 2013.

(…)

Volkshuisvesting is van mening dat er op het perceel geen verontreiniging meer aanwezig is, getuige de aan u toegezonden stukken. In de beschikking van 13 maart staat overduidelijk vermeld, dat “de verontreiniging ter plaatse van de deellocatie volledig verwijderd is tot achtergrondwaarde”. Tevens staat vermeld, dat er nog sprake is van restverontreiniging in de wanden“ die zich op naastliggend terreinen bevindt!

(…)

2.21.

Bij brief van 10 juni 2013 heeft de advocaat van [eiser] gereageerd.

(…)

Het is dus niet zo dat er nog sprake zou zijn van restverontreiniging in de wanden die zich op naastliggende terreinen bevinden (…). Bovendien moet het worteldoek kennelijk in stand blijven en dat heeft tot gevolg dat cliënten de uitgevoerde sanering, de gevolgen daarvan en de verplichtingen die daaruit voortvloeien bij de door hen gewenste verkoop van de woning niet kunnen verzwijgen.

Bovendien is aan de arcering (duidende op restverontreiniging) op de bij de beschikking gevoegde kadastrale kaart te zien dat er tussen de achtergevel van de woning en de tuin kennelijk ook nog sprake is van restverontreiniging.

Tegen de achtergrond van het vorenstaande moet worden vastgesteld dat de tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst tot op heden nog niet naar behoren is hersteld.

(…)

3.De vordering en het verweer

3.1.

[eiser] vordert – samengevat – dat de rechtbank, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,

primair

I. de op 10 januari 2008 door SVA ondertekende koopovereenkomst betreffende het woonhuis c.a. zal vernietigen;

II. SVA zal veroordelen tot de verplichting om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis medewerking te verlenen aan het transport van het woonhuis c.a. ten overstaan van een door [eiser] aan te wijzen notaris, op kosten van SVA, tegen de oorspronkelijke koopsom van € 130.000,-, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,- voor iedere dag en/of gedeelte daarvan dat SVA in gebreke blijft aan deze verplichting te voldoen;

III. zal verklaren voor recht dat SVA aansprakelijk is voor de schade die [eiser] heeft geleden en lijdt als gevolg van de vernietiging van de koopovereenkomst;

IV. SVA zal veroordelen tot vergoeding van de door [eiser] geleden en nog te lijden schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

V. SVA zal veroordelen in de kosten van deze procedure

subsidiair

I. SVA zal veroordelen om binnen 5 dagen na betekening van dit vonnis opdracht aan een derde partij te geven om het perceel plaatselijk bekend [adres] op kosten van SVA op een zodanige wijze te saneren dat er na sanering geen (rest)verontreiniging meer op het perceel en/of in de (put)wanden aanwezig is, zulks op straffe van verbeurte van € 5.000,- voor iedere dag en/of gedeelte daarvan dat SVA in gebreke blijft om aan deze verplichting te voldoen;

II. SVA zal veroordelen in de kosten van deze procedure.

3.2.

[eiser] legt – zakelijk weergegeven – aan zijn vordering ten grondslag dat de koopovereenkomst vernietigbaar is omdat deze door bedrog tot stand is gekomen. Naar het oordeel van [eiser] heeft SVA hem bewogen tot het sluiten van de koopovereenkomst door opzettelijk te verzwijgen dat uit een verkennend bodemonderzoek en een verkennend grondwateronderzoek is gebleken dat er mogelijke sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging en uitdrukkelijk mede te delen dat aan haar niet bekend was of de bodem onroerende zaak verontreiniging bevat, die ten nadele strekt van het in de koopovereenkomst omschreven gebruik of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak, dan wel het nemen van andere maatregelen.

Voor zover de koopovereenkomst niet wegens bedrog vernietigbaar zou zijn, moet worden vastgesteld, aldus [eiser], dat de koopovereenkomst vernietigbaar is omdat die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling. [eiser] heeft op grond van de inhoud van de koopovereenkomst en het feit dat SVA hem niet heeft ingelicht over de resultaten en de mogelijke gevolgen van het verkennend bodemonderzoek en het verkennend grondwateronderzoek gemeend een woonhuis met schone ondergrond, erf en tuin van SVA te hebben gekocht. Bij het bepalen van de (ver)koopprijs is geen rekening gehouden met een (mogelijk) verontreinigde bodem. Had SVA hiervan mededeling gedaan, dan had [eiser] de koopovereenkomst niet gesloten.

3.3.

SVA voert verweer. Voor zover van belang zal hierna op dat verweer worden ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Tussen partijen staat vast dat de ondergrond van het perceel van [eiser] zodanig vervuild is geweest dat sanering van de ondergrond noodzakelijk is geweest. Daarmee staat naar het oordeel van de rechtbank vast dat aan de woning c.q. de onroerende zaak, een gebrek kleefde, dat aan een normaal gebruik van de onroerende zaak in de weg stond, althans dat de onroerende zaak verontreiniging bevatte die in meer of mindere mate in de weg stond aan het in artikel 5 lid 3 van de koopovereenkomst omschreven gebruik en die (voorts) heeft geleid tot een verplichting van schoning van de onroerende zaak en tot het treffen van andere (aanvullende) maatregelen.

4.2.

In geschil is of aan SVA ten tijde van de verkoop bekend was, althans had behoren te zijn, dat de onroerende zaak bedoelde verontreiniging bevatte en dat zij dit opzettelijk heeft verzwegen aan [eiser] dan wel dat zij [eiser] hierover ten onrechte niet heeft ingelicht, waarmee de overeenkomst tot stand gekomen zou zijn onder invloed van bedrog ex artikel 3:44 BW respectievelijk dwaling ex artikel 6:228 lid 1 sub b BW.

4.3.

SVA heeft betwist dat sprake is van bedrog. Zij heeft daartoe aangevoerd dat zij niet eerder dan in juni 2009, dus na het sluiten van de koopovereenkomst en de levering van de onroerende zaak, in kennis is gesteld van een mogelijke verontreiniging van het perceel [perceel].

4.4.

Voor wat betreft het beroep op bedrog en dwaling heeft SVA aangevoerd dat zij bij brief van 10 juni 2005 door de gemeente Arnhem is aangeschreven vanwege een te verrichten verkennend bodemonderzoek in de (onder-) grond van het perceel [adres] (rechtsoverweging 2.3.) en dat zij op basis van die brief geen vermoeden had, en ook niet hoefde te hebben, dat in de ondergrond van het perceel [adres] sprake was van (een vermoeden van) vervuiling. Zij heeft haar mededelingsplicht dan ook niet geschonden.

4.5.

In het licht van het verweer van SVA overweegt de rechtbank het volgende.

Op de voet van artikel van artikel 150 Rv rust op [eiser] de verplichting om niet enkel te stellen dat sprake is van bedrog, maar ook, bij betwisting daarvan, zijn stellingen dienaangaande nader te onderbouwen. [eiser] heeft weliswaar gesteld dat volgens hem sprake is van bedrog, maar hij heeft zijn stellingen dienaangaande niet, althans onvoldoende, onderbouwd. Meer in het bijzonder heeft [eiser] zijn stellingen dat sprake zou zijn van opzettelijk handelen aan de zijde van SVA niet (voldoende) onderbouwd.

De primaire vorderingen kunnen dan ook niet worden toegewezen op de daartoe primair aangevoerde grondslag.

4.6.

De rechtbank is verder van oordeel dat onder de door SVA aangevoerde omstandigheden op SVA niet de door [eiser] gestelde spreekplicht rustte nu gesteld noch gebleken is dat de gemeente SVA voor het sluiten van de onderhavige koopovereenkomst op 16 januari 2008 heeft geïnformeerd over de uitkomsten van het hiervoor genoemde verkennend bodemonderzoek en ook overigens niet is gesteld of gebleken op welke grond deze spreekplicht voor SVA voor of bij het sluiten van de koopovereenkomst zou hebben bestaan.

Er is dan ook geen sprake van dwaling op de door [eiser] aangevoerde grond(slag). Hetgeen meer of anders is aangevoerd op dit punt kan daarmee verder onbesproken blijven.

4.7.

De slotsom is dat de primaire vorderingen voor afwijzing gereed liggen.

4.8.

Ter beoordeling van de subsidiaire vordering (sub I) ligt vervolgens de vraag voor of, en zo ja, in hoeverre, thans sprake is van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van SVA.

4.9.

Als onweersproken staat in dit verband vast dat zich in een strook grond, onmiddellijk grenzend aan de achtergevel van de woning van [eiser] nog verontreinigde grond bevindt.

Voorts staat als niet, althans onvoldoende gemotiveerd betwist vast dat [eiser] door de aanwezigheid van die restverontreiniging beperkt is in het normale gebruik van de tuin van woning ten aanzien van die strook.

Evenmin is betwist dat [eiser] van de aanwezigheid van die restverontreiniging bij een eventuele verkoop van de woning mededeling zal moeten doen aan zijn kopers. Onweersproken is ook dat [eiser] door die beperkingen schade lijdt c.q. zal lijden, zij het dat SVA wel de omvang van de gestelde schade heeft betwist.

Daarmee staat naar het oordeel van de rechtbank vast dat SVA in zoverre tekort is geschoten, en thans nog steeds tekort schiet, in de op haar rustende verplichting om een zaak te leveren die geschikt is voor normaal gebruik als woning met (sier)tuin.

4.10.

Vervolgens is de vraag aan de orde of, en zo ja, in hoeverre SVA de thans nog bestaande tekortkoming, te weten: de aanwezigheid van voornoemde restverontreiniging, kan verhelpen, zoals gevorderd door [eiser]

4.11.

Voor beantwoording van die vraag is van belang dat [eiser] ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft erkend dat sanering van de strook grond, die pal achter de achtergevel van de woning is gelegen, om constructieve redenen niet mogelijk is.

De rechtbank begrijpt hieruit dat nakoming ter zake van die strook grond onmogelijk is, zodat de vordering tot nakoming in zoverre niet toewijsbaar is.

4.12.

Vervolgens ligt nog de vraag voor of er op dan wel onder de perceelgrenzen nog restverontreiniging aanwezig is die aan een normaal gebruik van de woning met (sier)tuin in de weg staat, zoals [eiser] stelt en SVA gemotiveerd heeft betwist. SVA heeft in dat kader aangevoerd dat er op de perceelgrenzen gesaneerd is en wel zo dat de restverontreiniging daar niet (meer) aan een normaal gebruik in de weg staat.

4.13.

Vast staat derhalve niet dat zich ter plaatse nog (rest-) verontreiniging bevindt die aan een normaal gebruik in de weg staat. Ingevolge de vaste jurisprudentie van de Hoge Raad (15 december 2006, NJ 2007, 203) rust op de partij die stelt dat de gestelde tekortkoming zich (nog) voordoet de bewijslast van die tekortkoming. [eiser] zal dan ook worden toegelaten tot het bewijs van zijn stelling dat zich op c.q. onder de perceelgrenzen nog (rest-)verontreiniging dan wel een (andere) belemmering, die zijn oorzaak vindt in de (voorheen) aanwezig verontreiniging van het perceel, bevindt die aan een normaal gebruik van het woonhuis met (sier)tuin in de weg staat.

Mocht [eiser] niet kunnen bewijzen dat er zich op c.q. onder de perceelgrenzen nog restverontreiniging dan wel een (andere) belemmering, die zijn oorzaak vindt in de (voorheen) aanwezig verontreiniging van het perceel, bevindt die aan een normaal gebruik van het woonhuis met (sier)tuin in de weg staat, dan zal de subsidiaire vordering ook ten aanzien van deze schadepost worden afgewezen.

4.14.

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

draagt [eiser] op te bewijzen dat er zich op c.q. onder de perceelgrenzen nog (rest-)verontreiniging dan wel een andere belemmering, die zijn oorzaak vindt in de (voorheen) aanwezig verontreiniging van het perceel, bevindt die aan een normaal gebruik van het woonhuis met (sier)tuin in de weg staat;

5.2.

bepaalt dat, voor zover [eiser] dit bewijs door middel van getuigen wil leveren, het getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van mr. H.C. Leemreize in het Paleis van Justitie aan de Walburgstraat 2-4 te Arnhem op een door de rechtbank vast te stellen datum en tijd,

5.3.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
woensdag 11 juni 2014voor het opgeven door [eiser] van de getuigen en van hun respectieve verhinderdagen, alsmede de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten op alle dagen in de maanden mei tot en met augustus 2014, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,

5.4.

verwijst voor het geval [eiser] op die roldatum heeft medegedeeld geen getuigenbewijs te willen leveren of geen getuigen of verhinderdata heeft opgegeven de zaak naar de achtste rolzitting na de dag waarop dit vonnis is uitgesproken voor vonnis,

5.5.

bepaalt voorts dat de partijen bij de getuigenverhoren aanwezig zullen zijn en, indien daartoe naar het oordeel van de rechter aanleiding bestaat, tijdens en/of na de getuigenverhoren voor de rechter zullen verschijnen om aan deze inlichtingen over de zaak te geven en deze te laten onderzoeken of de partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden,

5.6.

bepaalt dat de partijen alle schriftelijke (bewijs)stukken die zij nog in het geding willen brengen uiterlijk twee weken voor het getuigenverhoor in fotokopie aan de andere partij en aan de rechtbank toegezonden moeten hebben,

5.7.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.C. Leemreize en in het openbaar uitgesproken op 21 mei 2014.

Coll. KvW