Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Bestuursrecht
zaaknummer: AWB 14/514
uitspraak van de enkelvoudige kamer van
in de zaak tussen
[eiser], eiser,
en
de raad van de gemeente Barneveld te Barneveld, verweerder.
Procesverloop
Bij besluit van 28 mei 2013 (het primaire besluit) heeft verweerder de aanvraag van eiser om een schadevergoeding als bedoeld in artikel 22 van Pro de Monumentenverordening 2003 van de gemeente Barneveld (hierna: Monumentenverordening) afgewezen.
Bij besluit van 19 november 2013 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 april 2014. Eiser is verschenen, vergezeld door NVM makelaar/taxateur A.C.R. Duijst. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde C. Brink, vergezeld door (plan)schade en onteigeningsdeskundige, mr. T.A.P. Langhout.
Overwegingen
1.
Eiser was samen met [naam] eigenaar van het perceel met de woning aan de [adres], [kadastrale aanduiding], welk eigendom op 23 mei 2012 door inschrijving van de akte van levering is overgegaan op [namen]. Uit de koopovereenkomst volgt dat zij hierbij een koopsom zijn overeengekomen van € 300.000,-. In de koopovereenkomst hebben partijen bepaald dat in aanvulling op voornoemde koopsom € 60.000,- zal worden betaald indien uiterlijk op 31 december 2012 de monumentenstatus van de woning teniet wordt gedaan, dan wel een sloopvergunning voor de woning wordt verkregen.
2.
De rechtbank ziet zich geplaatst voor de vraag of verweerder het verzoek om toekenning van een schadevergoeding terecht heeft afgewezen.
3.
Artikel 22 van Pro de Monumentenverordening, zoals dat luidde ten tijde van belang, bepaalt:
1.
Indien en voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van:
a. de weigering van burgemeester en wethouders wijziging aan te brengen in de gemeentelijke monumentenlijst;
b. de weigering van burgemeester en wethouders een vergunning tot wijziging, afbraak of verwijdering van een gemeentelijk monument te verlenen als bedoeld in artikel 10, tweede lid, van deze verordening;
c. voorschriften door burgemeester en wethouders verbonden aan een vergunning tot wijziging, afbraak of verwijdering van een gemeentelijk monument; schade lijdt of zal lijden, die redelijkerwijze niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven, kent de gemeenteraad hem op zijn aanvraag een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2.
Voor de behandeling van de aanvragen zijn de bepalingen van de verordening procedure voor advisering tegemoetkoming in planschade 2009 van overeenkomstige toepassing.
4.
Partijen twisten over de vraag of de weigering van verweerder om de aanwijzing als monument in te trekken en de weigering om een sloopvergunning te verlenen tot schade heeft geleid voor eiser. Volgens verweerder is dat niet het geval. Verweerder stelt - onder verwijzing naar een advies van Langhout en Wiarda juristen en rentmeesters (hierna: Langhout) van 2 juli 2012 - dat deze weigeringen niet hebben geleid tot een waardevermindering van de onroerende zaak. Volgens Langhout bedroeg de marktwaarde van de onroerende zaak ten tijde van de verkoop, zowel met als zonder de status van gemeentelijk monument, € 395.000,-. Omdat de grondwaarde lager is dan de verkoopwaarde van de gehele onroerende zaak kan een hogere opbrengst slechts verkregen worden door renovatie en niet door herontwikkeling na sloop. Een verkoop van het pand als slooppand zou niet tot een hogere verkoopwaarde hebben geleid. De monumentenstatus die op het pand rustte, had verder slechts een beperkte bescherming, die interne verbouwingen niet in de weg stond. Vanwege die beperkte bescherming heeft de monumentenstatus niet tot een vermindering van de waarde van de onroerende zaak geleid. Langhout heeft de waarde van de onroerende zaak laten taxeren tegen de peildatum van april 2012, uit welke taxatie volgt dat de waarde zowel met als zonder de monumentenstatus € 395.000,- bedroeg. Naar aanleiding van het bezwaar van eiser heeft verweerder een second opinion gevraagd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende zaken (hierna: SAOZ), die op 12 december 2012 advies heeft uitgebracht. De uitkomst van dit advies houdt eveneens in dat de monumentenstatus geen waardedrukkend effect heeft gehad ten tijde van de verkoop van de onroerende zaak. Verweerder leidt uit de adviezen af dat niet de besluitvorming door verweerder tot schade heeft geleid maar eisers beslissing om met de koper van het pand een opschortende voorwaarde overeen te komen. Om die reden heeft verweerder het verzoek om toekenning van een schadevergoeding afgewezen.
5.
Eiser voert in beroep aan dat hij wel degelijk schade heeft geleden door de besluitvorming van verweerder. De kopers van het pand was er veel aan gelegen het pand te slopen en bij hun bedrijf te annexeren, nu het pand in dusdanig slechte staat van onderhoud verkeerde en renovatie onevenredig hoge kosten met zich mee zou brengen. De koper van het pand waren bereid om daar € 60.000,- meer voor te betalen op het moment dat de monumentenstatus zou worden ingetrokken en een sloopvergunning zou worden verleend. Nu dat niet is gebeurd, heeft eiser schade geleden omdat hij een bedrag van € 60.000,- mis heeft gelopen. Ter onderbouwing van zijn standpunt wijst eiser naar de adviezen die eiser destijds van de betreffende NVM makelaars zou hebben gekregen. Voorts heeft eiser in beroep een taxatie van A.C.R. Duijst (hierna: Duijst) van 17 februari 2014 overgelegd. In deze taxatie is vermeld dat het pand met de monumentenstatus € 320.000,- waard is en zonder deze status € 375.000,-.
6.
De rechtbank stelt vast dat eiser een bedrag van € 60.000,- heeft misgelopen doordat de opschortende voorwaarde niet in vervulling is gegaan. Eiser heeft in zoverre schade geleden. De rechtbank is evenwel van oordeel dat verweerder terecht heeft gesteld dat er geen oorzakelijk verband is tussen de weigering van verweerder om de monumentenstatus in te trekken en de weigering om een sloopvergunning te verlenen en deze schade. Verweerder heeft terecht gesteld dat de weigering om een sloopvergunning te verlenen niet heeft geleid tot een waardevermindering van de onroerende zaak nu uit de adviezen van Langhout en SAOZ blijkt dat de grondwaarde lager was dan de waarde van de gehele onroerende zaak. Eiser heeft deze stelling niet betwist. Met betrekking tot de gestelde schade als gevolg van de weigering om de monumentenstatus in te trekken overweegt de rechtbank als volgt. In de rapporten van Langhout en SAOZ is onderbouwd geconcludeerd dat de marktwaarde van de onroerende zaak ten tijde van de verkoop niet is beïnvloed door de op het pand rustende monumentenstatus. Deze conclusie volgt ook uit de taxatie behorende bij het rapport van Langhout. Uitgaande van deze adviezen is de rechtbank van oordeel dat verweerder zich terecht op het standpunt stelt dat de besluitvorming door verweerder niet heeft geleid tot schade.
7.
De door eiser overgelegde taxatie van Duijst doet aan dat oordeel niet af nu daaruit niet blijkt of bij deze waardebepaling rekening is gehouden met de mate van bescherming - en daarmee de beperkingen - als gevolg van de monumentenstatus. Ook in de ter zitting door Duijst gegeven toelichting dat het algemeen bekend is dat een monumentenstatus tot een waardevermindering leidt, ziet de rechtbank geen aanleiding om aan te nemen dat de waarde van de onroerende zaak is gedaald als gevolg van de besluitvorming door verweerder.
8.
Nu eiser overigens niet aannemelijk heeft gemaakt dat aan de adviezen van Langhout en SAOZ gebreken kleven, komt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder op grond van deze adviezen terecht heeft geconcludeerd dat eiser geen schade heeft geleden als gevolg van de weigering van verweerder om de aanwijzing als monument in te trekken en de weigering om een sloopvergunning te verlenen.
9.
Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep ongegrond
Deze uitspraak is gedaan door mr. B.J. Zippelius, rechter, in tegenwoordigheid van mr. E.M.L. Kousen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op:
Griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.