ECLI:NL:RBGEL:2014:5484

• Datum uitspraak: 11 juni 2014
• Publicatiedatum: 28 augustus 2014
• Zaaknummer: 255677
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.D.A. den Tonkelaar
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot overdracht van percelen bij wijze van schadevergoeding en de gevolgen van onderhandelingen tussen familieleden

In deze zaak vorderde eiseres, die in een familieconflict verwikkeld was, de overdracht van percelen grond van haar moeder en broer. De rechtbank Gelderland oordeelde dat er geen rechtsgeldige overeenkomst tot stand was gekomen tussen partijen, omdat de onderhandelingen over de koopprijs niet waren afgerond. Eiseres had in 1998 de belofte gekregen dat zij meer grond zou kunnen kopen, maar de rechtbank stelde vast dat er geen concrete afspraken waren gemaakt die de verplichting tot levering konden rechtvaardigen. De onderhandelingen waren stilgevallen en er was geen overeenstemming over de prijs, wat leidde tot de conclusie dat er geen recht op levering bestond. De rechtbank verwierp ook de stelling van eiseres dat zij de grond door verjaring had verkregen, omdat zij nooit de intentie had gehad om als eigenaar op te treden. De vorderingen van eiseres werden afgewezen, en zij werd veroordeeld in de proceskosten. De uitspraak benadrukt het belang van duidelijke afspraken en overeenstemming in onderhandelingen, vooral binnen familieverbanden.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaaknummer / rolnummer: C/05/255677 / HA ZA 13-814

Vonnis van 11 juni 2014

in de zaak van

[eiseres] ,

wonende te [plaats],

eiseres,

advocaat mr. K.A. van Panhuis te Utrecht,

tegen

1. [gedaagde sub 1],

wonende te [plaats],

2.
[gedaagde sub 2] ,

wonende te [plaats],

gedaagden,

advocaat mr. F.A.M. Knüppe te Arnhem.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 5 februari 2014
• het proces-verbaal van comparitie van 4 april 2014
• de uitlatingen voortprocederen van partijen.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde sub 1] is de moeder van [eiseres] en van [gedaagde sub 2].

2.2.

In 1998 heeft [naam 1], echtgenoot van [gedaagde sub 1] en vader van beide andere partijen, een deel van het perceel [adres] verkocht en geleverd aan [eiseres]. Het betrof de op het perceel staande bedrijfswoning en grond direct daar omheen. Het perceel maakt onderdeel uit van een industrieterrein.

2.3.

Het resterende deel van het perceel was eigendom van [bedrijf] en [naam 1].

2.4.

[eiseres] gebruikt de strook grond met het kadastrale nummer [perceel] bij haar woning (hierna ook kortweg het perceel [perceel]), die zij niet heeft gekocht en geleverd gekregen bij de verkrijging van de woning, vanaf het moment in 1998 dat zij de woning aankocht.

2.5.

[naam 2] mailt op 17 november 2011 aan [holding], [bedrijf] en [gedaagde sub 1] onder meer het volgende.

Onderstaand treft u de vastlegging aan van hetgeen wij op 15 november 2011 telefonisch hebben besproken en geeft u mij opdracht om de beschreven werkzaamheden ten behoeve van u, uw echtgenoot en uw besloten vennootschappen te verrichten. Dit op basis van mijn advies, gedateerd 7 november 2011.

Uitgangspunten

- Het perceel grond, in eigendom bij u en bij [bedrijf], is in de afgelopen jaren schoongemaakt c.q. gesaneerd.

- Dit perceel 12a en 20 ca, eigenaar de heer [naam 1] en 32a en 55 ca eigendom van [bedrijf], zal met ingang van 1 januari 2012 worden verhuurd.

- U heeft de wens uitgesproken, bij leven een aantal zaken te regelen en de besloten vennootschappen [holding] en [bedrijf] te ontbinden of te liquideren.

Stappenplan

- Het is uw wens dat het perceel, in eigendom van [bedrijf], dit jaar wordt overgedragen aan uw kinderen.

- Gelet op het saldo onverrekenbare verliezen van [holding] (…) is het aan te bevelen de transactie in 2011 te laten plaatsvinden.

- (…).

Uitwerking

- Teneinde discussies met de Belastingdienst te voorkomen, is het aan te bevelen dat het perceel grond in eigendom bij [bedrijf] minnelijk wordt gewaardeerd (…). Vooralsnog is het uitgangspunt dat het perceel een waarde heeft van
+ € 525.000,-, namelijk 3.255 m2 tegen € 150,- à € 175,- p/m2.

2.6.

In een mailbericht van 22 november 2011 aan [holding], [bedrijf] en [gedaagde sub 1] voegt [naam 2] hier aan toe:

- U wenst van het perceel [perceel] groot 32a en 55 ca, eigendom van [bedrijf] ,
+ 1.200m2 te verkopen aan een buurman. Het is de bedoeling dat de transactie nog in het jaar 2011 plaatsvindt.

Het resterende gedeelte van dit perceel,
+ 2.000 m2, winst u nog in het jaar 2011 te verkopen aan uw kinderen, de heer [gedaagde sub 2] en mevrouw [eiseres] (…).

- Het perceel [perceel] groot 12a en 20 ca eigendom van de heer [naam 1] wenst u toe te laten komen aan mevrouw [eiseres].

- De schulden van [holding]/[bedrijf] ten bedrage van € 84.485,27 worden voldaan als volgt:

- 50,- procent wordt voldaan uit de opbrengst van verkoop van
+ 1.200 m2 van het perceel [perceel] aan de buurman in 2011;

- 50,- procent wordt voldaan uit de opbrengst van het perceel [perceel] wat tegelijkertijd met het woonhuis van mevrouw [eiseres] zal worden verkocht.

2.7.

In een eveneens op 22 november 2011 aan [holding], [bedrijf] en [gedaagde sub 1] verzonden opdrachtbevestiging schrijft [naam 2] voorts onder meer dat de financiering van de koop door [eiseres] en [gedaagde sub 2] zal plaatsvinden door verrekening van een deel van de schuld in rekening-courant van [holding] aan ‘[familie]’.

2.8.

Op 30 december 2011 draagt [bedrijf] aan [gedaagde sub 1] over het perceel [adres], sectie [perceel] (hierna ook: perceel [perceel]).

2.9.

Op 30 december 2011 legt [eiseres] ten laste van [naam 1] en [gedaagde sub 1] conservatoir beslag tot levering op het perceel [perceel].

2.10.

Op 20 april 2012 laat [gedaagde sub 1] conservatoir beslag tot afgifte op een aantal zaken in de woning van [eiseres] leggen.

2.11.

Op 1 mei 2012 legt [eiseres] conservatoir beslag tot afgifte op het perceel [perceel].

2.12.

In een door [eiseres] tegen haar ouders aangespannen procedure is een concept vaststellingsovereenkomst tot stand gekomen waarin onder meer voorzien werd in verkoop aan [eiseres] van het gehele perceel [perceel] en 300 m2 van het perceel [perceel] en betaling hiervoor door middel van verrekening met vorderingen die [eiseres] stelt te hebben.

2.13.

Overleg tussen [eiseres] en [gedaagde sub 1] leidt niet tot een overeenkomst. Breekpunten zijn in het bijzonder de bepaling van de prijs voor de percelen en de vraag naar de fiscaal gezien beste afhandeling van de kwestie, waarbij de door [eiseres] gepretendeerde, maar van de andere kant betwiste vorderingen op [holding] een rol spelen. Wel mag [eiseres] lopende de onderhandelingen de percelen alvast in gebruik nemen.

2.14.

Op 12 augustus 2013 verkoopt en levert [gedaagde sub 1] het resterende deel van het perceel [perceel] aan [gedaagde sub 2]. Zij verkoopt en levert op 7 oktober 2013 het perceel [perceel] aan [gedaagde sub 2].

2.15.

Er volgt een kort geding, waarin op 12 november 2013 uitspraak wordt gedaan. Overwogen wordt dan onder meer:

(…). Ter uitvoering daarvan mocht de dochter eind mei 2013 de percelen grond alvast in gebruik nemen. De onderhandelingen zijn echter op een gegeven moment stilgevallen omdat de percelen eerst moesten worden getaxeerd door de ouders om op basis daarvan de koopprijs te bepalen en voor het inwinnen van advies door de ouders bij een accountant en fiscalist over de fiscaal meest aantrekkelijke wijze om de beoogde koopovereenkomst vorm te geven (…). Deze elementen behoren tot de essentialia van de voorgenomen koopovereenkomst. Nu daarnaar eerst onderzoek moest worden gedaan, was daarover dus nog geen overeenstemming (…).

3. Het geschil

3.1.

Samengevat vordert [eiseres]

• primair veroordeling van [gedaagde sub 2] om bij wijze van schadevergoeding ex art. 6:103 BW perceel [perceel] en een gedeelte (300 m2) van het perceel [perceel], althans de percelen zoals voormeld, aan [eiseres] over te dragen tegen de tussen [eiseres] en [gedaagde sub 1] overeengekomen koopsom waarbij betaling zal plaatsvinden op de reeds overeengekomen wijze door middel van verrekening,
• subsidiair veroordeling van [gedaagde sub 1] om bij wijze van schadevergoeding ex art. 6:103 BW perceel [perceel] en een gedeelte (300 m2) van het perceel [perceel], althans de percelen zoals voormeld, aan [eiseres] over te dragen tegen de tussen [eiseres] en [gedaagde sub 1] overeengekomen koopsom waarbij betaling zal plaatsvinden op de reeds overeengekomen wijze door middel van verrekening,
• meer subsidiair veroordeling van [gedaagde sub 1] tot betaling van schadevergoeding uit hoofde van wanprestatie althans onrechtmatige daad van primair € 459.000,00 (WOZ-waarde), subsidiair € 348.867,00 (overeengekomen koopsom),
• uiterst subsidiair veroordeling van [gedaagde sub 2] tot betaling van schadevergoeding uit hoofde van wanprestatie althans onrechtmatige daad van primair € 459.000,00 (de WOZ-waarde), subsidiair € 348.867,00 (de overeengekomen koopsom),

alsmede

• te bepalen dat de onroerende zaak c.q. strook grond zoals gearceerd aangegeven in productie 2 bij dagvaarding, van perceel [perceel] in eigendom behoort aan [eiseres],
• [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk op straffe van een dwangsom te veroordelen tot medewerking aan de inschrijving van een verjaringsverklaring,

een en ander met rente en hoofdelijke veroordeling in de kosten waaronder de beslagkosten.

3.2.

[eiseres] stelt jegens [gedaagde sub 1] dat zij nakoming vordert van de gemaakte afspraken, dat [gedaagde sub 1] verplicht was te leveren aan [eiseres] en dat het oudste recht op levering voor gaat. Zij stelt verder dat [gedaagde sub 1] nakoming onmogelijk gemaakt, maar wel, via haar advocaat expliciet heeft verklaard de grond niet aan een derde te zullen leveren. Als er geen perfecte overeenkomst bestaat, is er sprake van zo ver gevorderde onderhandelingen, dat [eiseres] niet eenzijdig af kon haken. Voorts beroept zij zich op verkrijgende verjaring door bezit. Zij stelt daarnaast dat [gedaagde sub 2] bewust gebruik heeft gemaakt van wanprestatie.

3.3.

[gedaagde sub 1] voert verweer. Op de stellingen van partijen zal de rechtbank hierna, voor zover van belang, nader ingaan.

4. De beoordeling

4.1.

In 1998, stelt [eiseres], heeft haar vader haar beloofd dat zij op enig moment meer grond rond haar woning zou kunnen kopen. Daargelaten dat over deze afspraak, die door [eiseres] niet nader gepreciseerd wordt, zo goed als niets vaststaat, moet vastgesteld worden dat de grond rond haar woning haar inderdaad is aangeboden. Uit de hierboven geschetste feiten blijkt dat haar ouders en hun vennootschappen zich hierover hebben laten adviseren en dat er onderhandeld is met [eiseres]. Onderhandelingen tussen partijen zijn vervolgens niet soepel verlopen, maar in ieder geval was de overdracht in 2013 opnieuw of nog steeds aan de orde.

4.2.

Voor zover [eiseres] stelt dat [gedaagde sub 1] is tekortgeschoten in de nakoming van verplichtingen die waren aangegaan in 1998 moeten haar stellingen gelet op het voorgaande worden verworpen. Dat mogelijkheid de grond te kopen is haar geboden.

4.3.

De stelling dat [gedaagde sub 1] verplicht was aan [eiseres] te leveren omdat het oudste recht op levering voor zou gaan, verwerpt de rechtbank. De onderhandelingen tussen hen waren immers nog niet afgerond toen de overdracht aan [gedaagde sub 2] plaatsvond, zodat er nog geen recht op levering bestond voor [eiseres]. Deze onderhandelingen waren niet afgerond omdat over de koopprijs – al dan niet een te verrekenen bedrag – geen overeenstemming bestond. Er was, met andere woorden, nog geen sprake van een koopovereenkomst omdat een van de essentiële onderdelen, de koopprijs, daaraan ontbrak. Of partijen over de basis van de koopprijs, de wijze waarop deze vastgesteld zou worden, wel of niet overeenstemming bereikt hadden, is daarbij niet van belang. Er was nog geen recht op levering ontstaan voor [eiseres] toen [gedaagde sub 2] kocht en geleverd kreeg.

4.4.

Om dezelfde reden verwerpt de rechtbank het standpunt van [eiseres] dat [gedaagde sub 1] zichzelf in de onmogelijkheid heeft gebracht haar verplichtingen na te komen.

4.5.

Voor zover de vorderingen zijn gegrond op een overeenkomst leidend tot een recht op nakoming, levering, van [eiseres] dienen zij dus te worden afgewezen.

4.6.

Van verkrijging van de grond ten gevolge van verjaring kan geen sprake. Zoals [eiseres] aanvoert, heeft zij steeds geweten geen eigenaar van de grond te zijn. Zij hield de grond dus nooit voor zichzelf en was dus geen bezitter. De grond had zij bewust in gebruik als houder terwijl een ander eigenaar was. De houder kan zichzelf niet tot bezitter maken. Nu bezit een constitutieve voorwaarde voor verkrijging door verjaring is, kan [eiseres] de grond niet door verjaring hebben verkregen. Van verjaring van een rechtsvordering van de wederpartij kan evenmin sprake zijn, omdat niets zich tegen het gebruik door [eiseres] als houder verzette. Er viel van de kant van de eigenaar dus niets te vorderen omdat [eiseres] niet pretendeerde eigenaar te zijn.

4.7.

Voor zover de vorderingen zijn gegrond op enige werking van verjaring dienen zij dus te worden afgewezen.

4.8.

[eiseres] stelt dat [gedaagde sub 1] via haar advocaat expliciet heeft verklaard de grond niet aan een derde te zullen leveren. Dit is inderdaad door de advocaat van [gedaagde sub 1] bericht aan de advocaat van [eiseres] en wel in een e-mailbericht van 31 mei 2013. Deze mail eindigt met de mededeling dat voor de overige punten waarover partijen nog in geschil zijn de adviezen van de accountant en de fiscalist die partijen hebben ingeschakeld, worden afgewacht en dat daarna de definitieve vastlegging van afspraken volgt.

4.9.

Dat het voorstel van [gedaagde sub 1] waarin deze toezegging voorkomt, aanvaard is, anders gezegd, dat de overeenkomst waarvan dit aanbod een onderdeel is, tot stand gekomen zou zijn is echter gesteld noch gebleken. De toezegging is niet anders dan een onderdeel van een stap in onderhandelingen die uiteindelijk niet tot resultaat hebben geleid. Voor zover de vorderingen zijn gegrond op enige toezegging van [gedaagde sub 1] om niet aan een derde te verkopen, moeten zij dan ook worden afgewezen.

4.10.

De onderhandelingen tussen partijen zouden zo ver zijn gevorderd dat [gedaagde sub 1] deze niet meer eenzijdig kon afbreken. Met deze stelling betoogt [eiseres] dat het afbreken van de onderhandelingen door [gedaagde sub 1] onrechtmatig is geweest jegens haar. De rechtbank verwerpt dit standpunt. Hoewel evident is dat beide partijen al lange tijd overdracht van de percelen [perceel] en [perceel], althans delen daarvan, aan [eiseres] beoogden, is ook duidelijk dat zij niet tot vaststelling van de koopprijs konden komen en dat de situatie vanaf december 2011 geëscaleerd was tot een conflict tussen [eiseres] en [gedaagde sub 1]. Ter zitting heeft [eiseres] toen dit aan de orde kwam, niet weersproken dat het zelfs tot handtastelijkheden binnen de familiekring is gekomen. De rechtbank is van oordeel dat het gelet op deze omstandigheden [gedaagde sub 1] vrij stond de onderhandelingen af te breken. Het rigoureuze middel van overdracht aan [gedaagde sub 2] beëindigde in elk geval de onderhandelingen die in een familieruzie ontaard waren, over de prijsvaststelling. Dit is niet onrechtmatig tegenover [eiseres].

4.11.

Uit het voorgaande volgt dat de vorderingen ook voor zover ze op onrechtmatig handelen van [gedaagde sub 1] zijn gebaseerd, afgewezen moeten worden.

4.12.

Dit laatste betekent dat alle grondslagen voor de vorderingen tegen [gedaagde sub 1] verworpen zijn, zodat de vorderingen tegen haar moeten worden afgewezen.

4.13.

[eiseres] stelt dat [gedaagde sub 2] bewust gebruik heeft gemaakt van de wanprestatie of de onrechtmatige daad die jegens haar gepleegd is door [gedaagde sub 1]. Van onrechtmatig handelen of wanprestatie van [gedaagde sub 1] tegenover [eiseres] is echter, zo heeft de rechtbank vastgesteld, geen sprake. Reeds daarom moet de vordering tegen [gedaagde sub 2] worden afgewezen. Overigens stelt de rechtbank gezien de stukken en gehoord de verklaringen ter comparitie vast dat niet gebleken is dat [gedaagde sub 2] enige kennis van de onderhandelingssituatie tussen [gedaagde sub 1] en [eiseres] zodanig heeft gebruikt ten behoeve van zichzelf dat daarvan van enige onzorgvuldigheid jegens [eiseres] is gebleken.

4.14.

De slotsom is dat de vorderingen moeten worden afgewezen.

4.15.

[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden begroot op:

- griffierecht € 1.474,00

- salaris advocaat
5.160,00 (2,0 punten × tarief € 2.580,00)

Totaal € 6.634,00

4.16.

De rente over de proceskosten en de vergoeding van nakosten zullen worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tot op heden begroot op € 6.634,00 te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over deze kosten met ingang van veertien dagen na de dag van dit vonnis tot aan de voldoening,

5.3.

veroordeelt [eiseres] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiseres] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

5.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.D.A. den Tonkelaar en in het openbaar uitgesproken op 11 juni 2014.