Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Belastingrecht
zaaknummer: AWB 14/2439
uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 9 september 2014
in de zaak tussen
[X] B.V., te [Z], eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1], te [Z], per waardepeildatum 1 januari 2012, vastgesteld voor het kalenderjaar 2013 op € 1.224.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting (hierna: OZB) bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 25 februari 2014 de waarde en de daarop gebaseerde aanslag OZB gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 7 april 2014, ontvangen door de rechtbank op dezelfde dag, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 augustus 2014. Namens eiseres is daar verschenen haar gemachtigde [gemachtigde]. Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde] en [A], WOZ-taxateur.
Overwegingen
Feiten
1.
Eiseres is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak waarin een sportcentrum is gevestigd. Het sportcentrum is in 1997 gebouwd en in 2003 na een verbouwing bijna twee keer zo groot geworden. Het sportcentrum bestaat uit vier zalen met een totale oppervlakte van 2.214 m², waaronder een fitnessruimte met een oppervlakte van ongeveer 800 m². De grondoppervlakte bedraagt ongeveer 2.830 m².
Geschil
2.
In geschil is de waarde van het sportcentrum op de waardepeildatum 1 januari 2012.
3.
Eiseres bepleit een waarde van € 1.053.000. Daartoe wijst eiseres op een taxatie van 3 april 2014 van [B], WOZ-taxateur werkzaam bij [C], die het sportcentrum op de waardepeildatum heeft getaxeerd op € 1.053.000. Volgens de taxateur van eiseres dient bij de vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde, in afwijking van de landelijke Taxatiewijzer Sport, een lagere vervangingswaarde te worden gehanteerd dan staat vermeld voor het archetype eenvoudige sporthal en dient voor de ruw- en afbouw een restwaarde van nihil in aanmerking te worden genomen. Voorts heeft eiseres – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat de door verweerder toegekende waarde niet juist kan zijn aangezien een naastgelegen kantoorpand, dat veel groter is dan dat van eiseres en dat is gelegen op een perceel grond dat twee keer zo groot is, in 2010 is verkocht voor € 1.480.000.
4.
Verweerder concludeert tot handhaving van de toegekende WOZ-waarde en heeft ter onderbouwing verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 19 mei 2014 door [A], WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de gecorrigeerde vervangingswaarde van het sportcentrum overeenkomstig de Taxatiewijzer Sport van het sportcentrum getaxeerd op € 1.285.000. Als archetype is gekozen voor een eenvoudige sporthal. Daarnaast is voor de verharding van het terrein aangesloten bij de kengetallen voor klinkerbestrating. Het taxatierapport bevat verder de oppervlaktegegevens van de betreffende ruimten waaraan de vervangingswaarde per m², onderverdeeld in ruwbouw, afbouw en installaties, is toegekend. Verder zijn correcties toegepast voor de technische en functionele veroudering.
Beoordeling van het geschil
5.
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
6.
Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt, in afwijking van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Uit dit artikellid volgt verder dat bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde rekening wordt gehouden met:
a. de aard van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
a. de aard van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
7.
Uit artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken volgt onder meer, dat de waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
8.
Tussen partijen is niet in geschil dat de WOZ-waarde moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een ander oordeel. Voorts is tussen partijen de grondwaarde niet in geschil.
9.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan het sportcentrum toegekende waarde ligt bij verweerder.
10.
Verweerder is voor de waardebepaling uitgegaan van een vervangingswaarde van € 626 per m², de in de Taxatiewijzer Sport vermelde minimumwaarde binnen de bandbreedte van het archetype eenvoudige sporthal. De rechtbank acht dit geen onjuist uitgangspunt, gelet op enerzijds de eenvoudige bouwwijze van het sportcentrum en anderzijds de voorzieningen, waaronder sauna's en een representatieve ontvangstruimte, die luxueuzer zijn dan de voorzieningen die normaliter worden aangetroffen in een eenvoudige sporthal. Eiseres is uitgegaan van hetzelfde archetype als verweerder, maar bepleit een lagere vervangingswaarde van € 572 per m². Deze afwijking van de taxatiewijzer heeft eiseres gemotiveerd door te verwijzen naar het taxatieverslag dat verweerder in de bezwaarfase heeft overgelegd, waarin van hetzelfde bedrag is uitgegaan, de informatie van de bouwer van het sportcentrum en het verkoopcijfer van het naastgelegen kantoorgebouw. Dat is echter, naar het oordeel van de rechtbank, onvoldoende om van de in de taxatiewijzer vermelde kengetallen af te wijken. In de eerste plaats heeft verweerder aangegeven dat hij geen verklaring heeft voor de kennelijk onjuiste vervangingswaarde die op de taxatiewijzer staat vermeld en voorts heeft hij gesteld dat geen redelijke gronden bestaan om van de taxatiewijzer af te wijken. In de tweede plaats stelt de rechtbank vast dat eiseres heeft nagelaten enige onderbouwing te geven van de kennelijk door haar bij de bouwer van het sportcentrum opgevraagde informatie over de bouwkosten. Ook heeft eiseres geen enkel inzicht gegeven in de door haar zelf betaalde werkelijke kosten. Tot slot is bij een waardering door middel van het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde geen plaats voor een vergelijking met de verkoopwaarde van andere objecten, nog daargelaten dat een kantoorpand dat ruim vóór de waardepeildatum is verkocht en bovendien als courant object wordt beschouwd, terwijl het sportcentrum als een incourant object wordt gewaardeerd, in dit geval niet als een goed vergelijkingsobject kan worden aangemerkt.
11.
Verweerder heeft ook met betrekking tot de levensduur en de restwaarde van het sportcentrum aangesloten bij de kengetallen van het archetype eenvoudige sporthal. Eiseres heeft hiertegen ingebracht dat de restwaarde op nihil had moeten worden vastgesteld. Volgens haar moet als uitgangspunt dienen dat aan het einde van de technische levensduur de restwaarde van een gebouw, met uitzondering van de installaties, nihil is. De rechtbank volgt dit betoog niet, omdat dit is gebaseerd op de onjuiste opvatting dat de technische levensduur en de economische levensduur aan elkaar gelijk zijn. Verweerder heeft derhalve terecht geen aanleiding gezien om op dit punt van de taxatiewijzer af te wijken. Nu verweerder ook overigens daarbij heeft aangesloten en eiseres voor het overige niet heeft gemotiveerd waarom dat ten onrechte zou zijn, moet de conclusie zijn dat verweerder aan zijn bewijslast heeft voldaan.
12.
Gelet op het voorgaande is het beroep ongegrond.
13.
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M.W. van de Sande, voorzitter, mr. F.M. Smit en mr. M.C.G.J. van Well, rechters, in tegenwoordigheid van mr. G. Schokker, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 9 september 2014
griffier
voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.