ECLI:NL:RBGEL:2014:7005

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaaknummer / rolnummer: C/05/262782 / HA ZA 14-216

Vonnis van 15 oktober 2014

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

HNV-VASTGOED B.V.,

gevestigd te Chaam, gemeente Alphen-Chaam,

eiseres,

advocaat mr. I.E.F.M. Delahaije te Breda,

tegen

[gedaagde],

wonende te [plaats],

gedaagde,

advocaat mr. P.F.P. Nabben te Haarlem.

Partijen zullen hierna HNV en [gedaagde] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 25 juni 2014
het proces-verbaal van comparitie van 3 september 2014.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

HNV is een onderneming die handelt in onroerend goed. Zij koopt onder meer panden van particulieren teneinde deze met winst door te verkopen.

2.2.

De 75-jarige mevrouw [naam 1] (hierna: [naam 1]), de schoonmoeder van [gedaagde], is eigenaar van het pand gelegen aan [adres] (hierna: de woning). In december 2011 heeft [naam 1] haar woning via een makelaar te koop aangeboden voor een vraagprijs van € 259.000,00. In oktober 2012 heeft zij de vraagprijs verlaagd tot € 239.000,00 en in juli 2013 naar € 209.000,00. In augustus/september 2013 heeft [naam 1] de woning uit de verkoop gehaald. De woning is een Rijksmonument.

2.3.

[gedaagde] heeft in januari 2014 HNV benaderd. In eerste instantie heeft HNV terughoudend gereageerd, hetgeen zij in reactie op een SMS-bericht van [gedaagde] van 21 februari 2014 als volgt heeft toegelicht:

Mijn excuses, ik dacht dat ik u bericht had. Ik vrees dat wij niets voor u kunnen betekenen. Mooi pand maar erg incourant. Ik durf geen bieding uit te brengen omdat ik denk dat we u daarmee beledigen. Wat wil uw schoonmoeder er minimaal voor hebben?

2.4.

Na telefonisch contact heeft op 25 februari 2014 een bezichtiging van de woning plaatsgevonden. Hierbij waren naast [gedaagde] aanwezig de heer [naam 2], bestuurder van HNV, en zijn adviseur de heer [naam 3].

2.5.

Bij e-mail van 26 februari 2014 om 14:30 uur heeft HNV aan [gedaagde] onder meer bericht:

Geachte heer [gedaagde],

(…)

Hiermee bevestig ik dat HNV-Vastgoed BV heeft gekocht van jouw schoonmoeder (…)

En dat Mevrouw [naam 1] (…) heeft verkocht aan HNV-Vastgoed BV:

Het woonhuis met ondergrond [adres] (…) voor de koopprijs van € 86.500,00 (…)

Levering (uiterlijk) 1 september 2014.

Verder is overeengekomen dat HNV Vastgoed BV reeds vanaf volgende week kan starten met verkoopactiviteiten en verkoopgereed maken (binnenkant verven/nieuwe vloer beneden e.d.) en inrichten. De sleutel ontvangen wij graag aanstaande vrijdag bij het tekenen van de definitieve koopovereenkomst.

In de koopsom is een vergoeding begrepen voor energie en opstalverzekering vanaf nu tot 1 september aanstaande.

Als U mij per email wil bevestigen dat dit zo akkoord is, kan ik daarna de definitieve koopovereenkomst op (laten) stellen.

Graag dus per omgaand voor akkoord bevestigen zodat wat we hebben afgesproken definitief vastligt. (…)

2.6.

In reactie hierop heeft [gedaagde] bij e-mail van 26 februari 2014 om 18:46 uur aan HNV bericht:

Geachte heer [naam 2],

Wij hebben uw mail goed ontvangen en gelezen.

Het is zoals besproken, en mevr. [naam 1] verklaart dat zij hiervan op de hoogte is en geen bezwaar maakt tegen deze koopovereenkomst.

Wel ziet zij er graag bij vermeld, dat zij na het ondertekenen van de koopovereenkomst, maximaal twee weken de tijd krijgt om het huis leeg te halen,

alvorens u begint met de werkzaamheden.

Graag ontvangen wij van u nog even een bevestiging van deze mail.

Wij zien en spreken elkaar a.s. vrijdag, 28-02-2014, om 13.00 uur in [adres]. Dit is het huidige adres van mevr [naam 1].

2.7.

Vervolgens heeft HNV per e-mail van 27 februari 2014 een concept-koopovereenkomst aan [gedaagde] gezonden waarin tegemoet werd gekomen aan het verzoek van [naam 1] om twee weken extra tijd te krijgen voor de ontruiming. Deze koopovereenkomst heeft [naam 1] ter controle voorgelegd aan een bevriend jurist, [naam 4], in verband waarmee [gedaagde] de afspraak van 28 februari 2014 heeft afgezegd.

2.8.

Bij brief van 11 maart 2014 heeft de raadsman van HNV [naam 1] gesommeerd om op uiterlijk 14 maart 2014 medewerking te verlenen aan de schriftelijke vastlegging van de gemaakte afspraken en de sleutel aan HNV over te dragen.

2.9.

Hierop heeft [naam 4] namens [naam 1] bij brief van 18 maart 2014 – kort samengevat – gesteld dat er geen sprake is geweest van een afgeronde mondelinge of schriftelijke verkoop en dat een volmacht aan de zijde van [gedaagde] ontbrak.

2.10.

Nadat de raadsman van HNV vervolgens heeft verzocht uitdrukkelijk te bevestigen dat [gedaagde] niet namens [naam 1] mocht optreden, heeft [naam 4] op 19 maart 2014 bevestigd dat [gedaagde] geen volmacht had en dat [naam 1] verder geen koopovereenkomst met HNV wilde sluiten. Hij heeft in die brief tevens een voorstel gedaan om de woning alsnog te verkopen maar dan aan de door HNV genoemde koper, tegen een nader overeen te komen koopprijs en met een nader overeen te komen courtage voor [naam 2]. HNV is niet ingegaan op dit voorstel.

2.11.

HNV heeft bij exploot van 3 april 2014 ten laste van [gedaagde] conservatoir beslag doen leggen op roerende zaken die zich in de woning van [gedaagde] bevinden. Dit beslag is aan [gedaagde] betekend bij exploot van 3 april 2014.

3.Het geschil

3.1.

HNV vordert samengevat - voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan HNV van € 63.500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf de dag van dagvaarding, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure, waaronder eventuele beslagkosten, en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover.

3.2.

HNV legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] de schijn heeft gewekt dat hij gevolmachtigd was om namens [naam 1] te onderhandelen en te verkopen. [gedaagde] heeft op 25 februari 2014 namens [naam 1] de woning aan HNV verkocht. Aangezien [naam 1] zich op het standpunt stelt dat [gedaagde] niet over een volmacht tot verkoop beschikte, spreekt HNV [gedaagde] aan voor de schade die zij lijdt doordat [gedaagde] de schijn van volmacht heeft gewekt. HNV baseert de aansprakelijkheid van [gedaagde] op artikel 3:70 BW en op artikel 6:162 BW.

3.3.

[gedaagde] voert verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Als meest verstrekkende verweer heeft [gedaagde] aangevoerd dat geen koopovereenkomst tot stand is gekomen aangezien geen wilsovereenstemming is bereikt. In de eerste plaats ligt derhalve ter beoordeling voor of met de door [gedaagde] geuite wilsverklaring tussen partijen wilsovereenstemming is bereikt. Alleen dan kan er grond zijn voor HNV om [gedaagde] uit hoofde van het moeten instaan voor een volmacht aan te spreken.

4.2.

Het antwoord op de vraag of wilsovereenstemming is bereikt, is afhankelijk van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten afleiden. Aanbod en aanvaarding hoeven niet uitdrukkelijk plaats te vinden. Zij kunnen in elke vorm geschieden en kunnen besloten liggen in een of meer gedragingen.

4.3.

Uit de stukken en het verhandelde ter zitting blijkt het volgende. [naam 1] heeft [gedaagde] gevraagd om contact op te nemen met HNV. Aangezien [naam 1] niet bij de bezichtiging op 25 februari 2014 was, heeft zij [gedaagde] mondeling gevolmachtigd om namens haar het gesprek met HNV te voeren. Gedurende de bezichtiging heeft HNV een bod gedaan van € 80.000,00 met als leveringsdatum 1 september 2014 en als datum voor de sleuteloverdracht en het tekenen van de koopovereenkomst 28 februari 2014. [gedaagde] is met dit bod naar [naam 1] gegaan en is teruggekomen met de mededeling dat de vraagprijs van [naam 1] € 90.000,00 was. [gedaagde] heeft desgevraagd ook aan HNV medegedeeld dat de hypotheekschuld nog € 76.000,00 bedroeg. Na onderhandeld te hebben, heeft HNV een bod van € 85.000 of € 86.000,00 gedaan.

4.4.

Volgens HNV deelde [gedaagde] hierop mede dat het lastig was dat de woning pas op 1 september 2014 geleverd zou worden aangezien de lasten voor [naam 1] in die periode doorliepen. Naar aanleiding daarvan heeft HNV het bod verhoogd naar € 86.500,00. Dit wordt door [gedaagde] niet weersproken en hij stelt dat de extra vergoeding een tegemoetkoming betrof in de energiekosten en hypotheekkosten tot 1 september 2014. Het verhoogde bod van € 86.500,00 heeft [gedaagde] vervolgens aanvaard.

4.5.

Het verweer van [gedaagde] dat geen wilsovereenstemming is bereikt ten aanzien van de prijs wordt verworpen. [gedaagde] voert aan dat zowel [naam 1] als hij ervan uit zijn gegaan dat het bedrag van € 86.500,00 bovenop de hypotheekschuld kwam en dat de koopsom dus eigenlijk dubbel zo hoog was. Deze stelling is onaannemelijk en onvoldoende onderbouwd. [gedaagde] heeft ter zitting erkend dat dit niet zo is besproken maar dat die veronderstelling is ontstaan doordat het bod laag was en werd gedaan nadat aan HNV was medegedeeld hoeveel de hypotheekschuld nog bedroeg. Deze enkele feiten kunnen in redelijkheid niet hebben geleid tot een gerechtvaardigde verwachting dat HNV bedoelde een bod te doen van € 86.500,00 + hypotheekschuld, terwijl hierover in het geheel niet is gesproken. Het is zeer ongebruikelijk dat een bod wordt gedaan bovenop de hypotheekschuld zonder dat dit er expliciet bij wordt vermeld en uit de gewisselde e-mails blijkt ook geenszins dat dit de bedoeling was. Ook de omstandigheid dat het bod laag is ten opzichte van de in 2013 geldende vraagprijs kan die verwachting niet rechtvaardigen. [naam 2] had immers al gewaarschuwd dat hij het een incourant pand vond en dat hij bang was [naam 1] met een bieding te beledigen (zie onder 2.3). Ook de omstandigheid dat HNV adverteert met de mededeling dat zij gemiddeld 85% tot 90% van de marktwaarde biedt maakt dit niet anders. Duidelijk was immers dat HNV van een hele andere marktwaarde uitging dan [naam 1]. Indien [naam 1] en [gedaagde] daadwerkelijk van die onjuiste veronderstelling zijn uitgegaan, had het op hun weg gelegen om, na ontvangst van de e-mail van HNV kenbaar te maken dat de overeengekomen koopsom in hun beleving geen € 86.500,00 was maar dit bedrag + hypotheekschuld, derhalve € 162.500,00. De e-mail van [gedaagde] bevat echter geen correctie of voorbehoud ten aanzien van de koopsom. Ook in de correspondentie die Van den Broek namens [naam 1] heeft gevoerd nadat hij de koopovereenkomst had gecheckt, is de thans gestelde aanname ten aanzien van de koopsom niet aan de orde gekomen (zie 2.9 en 2.10).

4.6.

Vastgesteld moet worden dat partijen aldus op 25 februari 2014 overeenstemming hebben bereikt over het object, de prijs en de leveringsdatum. Tevens is [gedaagde] ermee akkoord gegaan dat HNV na het tekenen van de koopovereenkomst de sleutels al zou krijgen en met de verbouwing kon beginnen, waartegenover stond dat HNV haar bod had verhoogd. De bereikte overeenstemming blijkt ook uit de bevestigingsmail van HNV van 26 februari 2014 en de reactie daarop van [gedaagde] van diezelfde dag. In de mail van [gedaagde] is – anders dan de voorwaarde dat [naam 1]
“… maximaal twee weken de tijd krijgt om het huis leeg te halen...”– geen enkel voorbehoud opgenomen en is uitdrukkelijk gesteld:
‘Het is zoals besproken, en mevr. [naam 1] verklaart dat zij hiervan op de hoogte is en geen bezwaar maakt tegen deze koopovereenkomst.’Deze reactie van [gedaagde] kan, mede in het licht van de hiervoor geschetste omstandigheden, in redelijkheid niet anders worden begrepen dan als instemming met de door HNV bevestigde inhoud van de koopovereenkomst. De e-mail bevat ook geen voorbehoud ten aanzien van de op 28 februari 2014 door [naam 1] te ondertekenen schriftelijke koopovereenkomst. De omstandigheid dat [naam 1] en [gedaagde] de uitgewerkte koopovereenkomst nog niet hadden ontvangen en [naam 1] deze nog niet had getekend, doet niet af aan het voorgaande nu over de essentialia overeenstemming was bereikt. Overigens is niet aannemelijk geworden dat de inhoud van de door HNV opgestelde koopovereenkomst ongebruikelijke of onaanvaardbare voorwaarden bevatte die nog niet waren besproken zodat niet valt in te zien waarom die voorwaarden bij [naam 1] op bezwaren stuitten. Dat HNV reeds een aanvang zou maken met de verbouwing terwijl [naam 1] nog tot 1 september 2014 eigenaar van de woning bleef, was geen nieuwe voorwaarde. Bovendien is gesteld noch gebleken dat HNV niet bereid was mee te werken aan het afdekken van de eventuele risico’s die hieraan verbonden waren voor [naam 1], bijvoorbeeld door het stellen van een bankgarantie.

4.7.

Voorts heeft [gedaagde] nog gesteld dat er hoe dan ook geen sprake kan zijn geweest van een koopovereenkomst gelet op het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 BW. Ook dit verweer wordt echter verworpen aangezien hier geen sprake is van consumentenkoop. In artikel 7:2 lid 2 BW is bepaald dat de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak schriftelijk wordt aangegaan als de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Tussen partijen is niet in geschil dat de koper geen natuurlijk persoon is, zodat reeds op grond hiervan het beroep op dit artikel niet kan slagen. [gedaagde] heeft onder verwijzing naar HR 9 december 2011, LJN: BU7412 nog betoogd dat een consument-
verkoperdezelfde bescherming toekomt indien hij zijn woning verkoopt aan een professionele partij. [gedaagde] wordt hierin echter niet gevolgd. In het arrest waarnaar hij verwijst is sprake van een consument-
verkoperen een consument-
koper, in welk geval aan een consument-
verkoperdezelfde bescherming toekomt als aan een consument-
koper. Uit de parlementaire geschiedenis noch de memorie van antwoord bij artikel 7:2 BW volgt dat een consument-
verkopereen beroep kan doen op het schriftelijkheidsvereiste indien geen sprake is van consumentenkoop.

4.8.

Nu komt de rechtbank toe aan het laatste verweer van [gedaagde], inhoudende dat hij geen volmacht had om een koopovereenkomst te sluiten en dat hij die indruk ook niet heeft gewekt. Hij benadrukt daarbij dat hij telkens ruggenspraak heeft moeten houden met [naam 1] en dat hij slechts als spreekbuis heeft gefungeerd. In de kern stelt [gedaagde] dat hij niet aansprakelijk is jegens HNV aangezien hij niet als vertegenwoordiger maar als spreekbuis ofwel ‘bode’ is opgetreden en artikel 3:70 BW derhalve niet van toepassing is.

4.9.

Ingevolge artikel 3:70 BW staat degene die als gevolmachtigde handelt jegens de wederpartij in voor het bestaan en de omvang van de volmacht, tenzij de wederpartij weet of behoort te begrijpen dat een toereikende volmacht ontbreekt of de gevolmachtigde de inhoud van de volmacht volledig aan de wederpartij heeft meegedeeld. De benadeelde wederpartij heeft jegens de pseudo-gevolmachtigde recht op vergoeding van het positieve contractsbelang.

4.10.

De rechtbank overweegt dat voor de beantwoording van de vraag of [gedaagde] als vertegenwoordiger kan worden aangemerkt, bepalend is hoe hij naar buiten toe is opgetreden. In dit geval was sprake van een schoonzoon die voor zijn oudere schoonmoeder alle onderhandelingen betreffende de verkoop van haar woning heeft gedaan en namens haar mondeling heeft ingestemd met het door HNV uitgebrachte eindbod. De omstandigheid dat hij tijdens de onderhandelingen tweemaal bij [naam 1] heeft moeten navragen hoe zij dacht over een bod, reduceert zijn rol niet tot die van bode. Hij heeft zich ook nooit gepresenteerd als bode. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] bij het instemmen met genoemd bod enig voorbehoud heeft gemaakt omtrent de bindende werking van die mededeling en een dergelijk voorbehoud is ook niet opgenomen in de e-mail van [gedaagde] van 26 februari 2014. De inhoud van die e-mail wijst er uitdrukkelijk op dat [naam 1] op de hoogte is van hetgeen is besproken en van de inhoud van de e-mail van HNV en dat zij akkoord is met de daarin omschreven koopovereenkomst. [gedaagde] schrijft in zijn e-mail zelfs dat [naam 1] in de schriftelijke koopovereenkomst nog een extra voorwaarde opgenomen wenst te zien en dat partijen elkaar twee dagen later bij de woning van [naam 1] zullen treffen voor de ondertekening. Onder de gegeven omstandigheden, in onderling verband gezien, heeft HNV mogen aannemen dat [gedaagde] bij het doen van deze mededelingen bevoegd was om zijn schoonmoeder te vertegenwoordigen en dat hij over een toereikende volmacht beschikte. Voor zover deze volmacht echter heeft ontbroken, moet dan ook worden geconcludeerd dat hij HNV ten onrechte in de waan heeft gebracht dat [naam 1] akkoord was en een koopovereenkomst tot stand was gebracht. Hiertegen beoogt artikel 3:70 BW een derde te beschermen en het past dan ook bij de ratio van artikel 3:70 BW, de bescherming van het handelsverkeer, om dit artikel hier van toepassing te doen zijn. Hiertoe kan zelfs aanleiding bestaan indien onder andere omstandigheden strikt genomen niet van vertegenwoordiging kan worden gesproken. De vertegenwoordiging en het bodeschap kunnen immers dermate dicht tegen elkaar liggen dat het maken van onderscheid tussen deze figuren arbitrair voorkomt.

4.11.

Dat voor een makelaar als uitgangspunt geldt dat hij niet als gevolmachtigde van zijn opdrachtgever optreedt, doet aan het voorgaande niet af. [gedaagde] is de schoonzoon en niet de makelaar van [naam 1] zodat de in HR 26-09-2009, ECLI:NL:HR2009:BH9284 ([naam 5]) geformuleerde maatstaf niet van toepassing is op het onderhavige geval. Bovendien laat dit arrest de mogelijkheid open dat, in afwijking van dit uitgangspunt, sprake is van vertegenwoordiging. Ook een bemiddelingsovereenkomst kan een volmacht bevatten en een volmacht met betrekking tot een specifieke handeling kan naderhand alsnog aan een makelaar worden verleend.

4.12.

De conclusie luidt dan ook dat artikel 3:70 BW van toepassing is en [gedaagde] door niet in te staan voor zijn bevoegdheid de schade die HNV hierdoor lijdt dient te vergoeden. Aan de behandeling van de tweede grondslag, onrechtmatige daad, komt de rechtbank derhalve niet toe. Ten aanzien van de hoogte van de te vergoeden schade geldt dat HNV (financieel) in de toestand dient te worden gebracht waarin zij verkeerd zou hebben wanneer [gedaagde] wel degelijk een volmacht tot dit optreden had gehad (TM, Parl. Gesch. 3, p. 283; HR 28 maart 1997, NJ 1997, 454; Wisman/Trijber).

4.13.

HNV stelt dat zij de woning, zonder deze te hebben verbouwd, zou hebben kunnen (door)verkopen voor € 150.000,00. Uitgaande van deze waarde, verminderd met een aankoopbedrag van € 86.500,00, lijdt HNV een schade van € 63.500,00. Eventuele notariskosten en overdrachtsbelasting hoeven volgens HNV hierop niet in mindering te worden gebracht aangezien zij, gelet op de leveringsdatum van 1 september 2014, rechtstreeks had kunnen doorleveren aan een definitieve koper. HNV stelt dat zij al direct na de koopovereenkomst in contact is gekomen met een potentiële koper die bereid was om € 150.000,00 voor de woning te betalen, exclusief verbouwing. HNV heeft ter comparitie hiervan bewijs aangeboden. Zij heeft voorts gesteld dat zij aanvankelijk had ingeschat de woning voor € 150.000,00 te kunnen verkopen nadat zij hieraan voor € 40.000,00 zou hebben verbouwd. In dat geval zouden de notariskosten, overdrachtskosten, verbouwingskosten en de koopsom in mindering moeten worden gebracht op de verkoopopbrengst om de gederfde winst te kunnen bepalen. [gedaagde] heeft de gestelde schade betwist.

4.14.

De rechtbank gaat ervan uit dat HNV beoogde winst te maken met de onderhavige woning en dat zij, gelet op haar kennis van de markt, een bod heeft gedaan dat daartoe mogelijkheden bood. HNV drijft immers een onderneming die onroerend goed koopt teneinde deze objecten met winst te kunnen verkopen. Vooralsnog heeft zij echter onvoldoende onderbouwd dat dit haar ook daadwerkelijk was gelukt en al helemaal niet dat zij een bedrag ter grootte van € 63.500,00 heeft gederfd. HNV zal dan ook in de gelegenheid worden gesteld om bij akte haar schade nader te onderbouwen en concreet aan te geven wanneer en aan wie zij de woning onder welke voorwaarden had kunnen doorverkopen. Indien zij hiertoe getuigenbewijs wenst te leveren, kan zij dit in de akte aangeven onder vermelding van de naam van de getuige(n). Hierna zal [gedaagde] in de gelegenheid worden gesteld om hierop bij antwoordakte te reageren.

4.15.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
12 november 2014voor het nemen van een akte door HNV over hetgeen is vermeld onder 4.14, waarna de wederpartij op de rol van vier weken daarna een antwoordakte kan nemen,

5.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.S.T. Belt en in het openbaar uitgesproken op 15 oktober 2014.