Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: C/05/262329 / HA ZA 14-196
Vonnis van 3 december 2014
in de zaak van
1.[eiser],
wonende te Nijmegen,
2.
[eiser],
[eiser],
wonende te Nijmegen,
3.
[eiser]
[eiser]
wonende te Nijmegen,
4.[eiser]
wonende te Nijmegen,
eisers,
advocaat mr. W.J.B.M. Alkemade te Nijmegen,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE NIJMEGEN,
zetelend te Nijmegen,
gedaagde,
advocaten mr. R.D. Boesveld en mr. S.A.J. van der Horst te Haarlem.
Partijen zullen hierna [eiser] c.s. (in mannelijk enkelvoud) en de Gemeente genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 9 juli 2014;
- de brief van 29 september 2014 met producties van de zijde van [eiser] c.s.;
- het proces-verbaal van comparitie van 22 oktober 2014.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] en zijn echtgenote, [eiser], wonen te Nijmegen aan de [adres]; [eiser]en zijn echtgenote, [eiser] wonen aan de[adres]
. [eiser] c.s. heeft het plan opgevat om een ‘woongroep’ op te richten en is sinds medio 2007 op zoek naar een geschikte locatie. [eiser] c.s. heeft zich daarbij laten adviseren door een notaris.
2.2.
[eiser] c.s. is omstreeks september 2009 door een makelaar gewezen op het perceel[adres] [eiser] c.s. heeft na bezichtiging van het perceel een eerste schetsontwerp van de op te richten woning aan de Gemeente toegezonden en heeft in dat kader overleg gevoerd met de Commissie Beeldkwaliteit van de Gemeente.
2.3.
De door [eiser] c.s. ingeschakelde architect,[naam], heeft op 19 januari 2010 per e-mail, onder meer, het volgende aan [eiser] c.s. geschreven.
(…)
Ik heb onze contactpersoon bij de gemeente gebeld en jullie vraag voorgelegd.
Zoals ik al dacht kon hij daar ook niet direct een antwoord opgeven.
Hij heeft geadviseerd die vraag voor te leggen via het mailadres: bestemmingsplaninfo@nijmegen.nl
In het bestemmingsplan heb ik nog even gekeken en daar staan definities genoemd:
“een gebouw ten behoeve van het wonen” is:
een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van (het huishouden van) personen, al dan niet in gezinsverband, waaronder ook begrepen kamerbewoning.
Onder de bestemmingscategorie I-WO staat dat op de gronden zijn bestemd voor de oprichting van bebouwing ten behoeve van het wonen (vrijstaande woningen).
Op deze gronden zijn toegestaan:
- gebouwen
- bouwwerken geen gebouwen zijnde
- werken als groenvoorzieningen, tuinen, erven en verhardingen
Ik heb het bestemmingsplan toegevoegd als bijlage.
Ik heb de relevante onderdelen van het bestemmingsplan gescand en toegevoegd als bijlage.
Dus je moet de vraag die je mij in mail hebt gesteld voorleggen aan de gemeente en in ieder geval vragen om een snelle reactie i.v.m. de hypotheek.
Volgens mij kunnen jullie nu beter zelf actie ondernemen, omdat dat waarschijnlijk sneller gaat.
(…)
2.4.
[eiser] c.s. heeft op 20 januari 2010 een e-mail gezonden aan de afdeling Bestemmingsplaninfo van de Gemeente. In de e-mail staat, voor zover van belang, het volgende.
(…)
We hebben van onze architect het bovengenoemde emailadres doorgekregen. We willen graag een reactie van u over het volgende;
We zijn met twee gezinnen bezig met de aankoop van het [adres] te Nijmegen.
We willen op het kavel één huis bouwen wat door twee gezinnen bewoond gaat worden (geen splitsing van het kavel).
De juridische constructie die we toe willen passen is het zogenoemde “appartement recht”.
Van de notaris hebben we begrepen dat de gemeente met deze constructie akkoord moet gaan.
Deze juridische constructie heeft veel invloed op de snelheid waarmee we de hypotheek (financiering) kunnen regelen.
Voor ons is het belangrijk
sneluitsluitsel (bij voorkeur nog deze week) te krijgen of we deze appartement constructie toe kunnen passen, dus of de gemeente daarmee akkoord gaat.
sneluitsluitsel (bij voorkeur nog deze week) te krijgen of we deze appartement constructie toe kunnen passen, dus of de gemeente daarmee akkoord gaat.
(…)
2.5.
Namens de afdeling Bestemmingsplaninfo heeft mevrouw[naam], administratief juridisch assistente bij Bureau Bouwrecht en Beleid van de Gemeente, op
21 januari 2010 per e-mail gereageerd.
(…)
De gemeente Nijmegen hoeft alleen maar aan te geven of de door u gewenste constructie in het bestemmingsplan past. Bijgevoegd treft u de begripsbepaling aan van wonen. Deze definitie laat splitsing in appartementsrechten toe.
(…)
2.6.
[eiser] c.s. heeft op 23 januari 2010 de koopovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak, staande en gelegen aan de [adres] te Nijmegen ondertekend. In de koopovereenkomst zijn, voor zover van belang, ontbindende voorwaarden terzake de financiering en (bodem-)verontreiniging opgenomen.
De onroerende zaak is op 28 april 2010 (notarieel) geleverd aan [eiser] c.s.
2.7.
Op 18 mei 2010 heeft de architect van[eiser] c.s. een e-mail aan mevrouw[naam], als juriste werkzaam bij de Gemeente, verzonden. In die e-mail staat onder meer het volgende.
(…)
Volgens afspraak van hedenochtend stuur ik u de mail door die ik van mijn opdrachtgevers heb ontvangen.
Mijn opdrachtgevers hebben begin januari zelf contact gezocht met de gemeente Nijmegen met de vraag of een villa bewoond door twee gezinnen mogelijk zou zijn.
Op 21 januari hebben ze daar een positieve reactie opgekregen, middels onderstaande mail van mevrouw [naam] van de gemeente Nijmegen.
(…)
Inmiddels hebben de opdrachtgevers op basis van de toezeggingen de bestaande woning gekocht.
(…)
2.8.
Mevrouw [naam] heeft op 19 mei 2010 per e-mail gereageerd.
(…)
Na overleg met [naam] en [naam]is besloten dat er geen strijdigheid meer is ten aanzien van het gebruik.
(…)
2.9.
Op 11 januari 2011 heeft de Gemeente een reguliere bouwvergunning fase 1 aan [eiser] c.s. verleend.
2.10.
Omwonenden van het perceel [adres] te Nijmegen hebben bezwaar gemaakt tegen de verleende bouwvergunning fase 1. Op 22 maart 2011 heeft een hoorzitting in het kader van de bezwarenbehandeling plaatsgevonden.
2.11.
De Gemeente heeft bij beslissing op bezwaar van 7 juli 2011 de bezwaren gegrond verklaard, het bestreden besluit herroepen en de bouwvergunning alsnog geweigerd.
2.12.
[eiser] c.s. heeft bij de rechtbank Arnhem beroep ingesteld. Bij uitspraak van 26 juni 2012 heeft de rechtbank onder meer geoordeeld dat de Gemeente de bouwvergunning heeft mogen weigeren. Daartoe heeft de rechtbank onder meer overwogen:
(…)
Het perceel heeft de bestemming “Woondoeleinden (WO)”. Gronden welke op de kaart zijn aangewezen voor “Woondoeleinden (WO)” zijn in het bestemmingsplan bestemd voor de oprichting van bebouwing ten behoeve van het wonen (vrijstaande woningen).
Eisers betogen dat het bouwplan ziet op bebouwing ten behoeve van het wonen. In artikel 1 van Pro de planvoorschriften van het bestemmingsplan, in samenhang gelezen, wordt onder bebouwing immers begrepen een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van (het huishouden van) personen, al dan niet in gezinsverband, waaronder ook begrepen kamerbewoning. De woning die met het bouwplan wordt beoogd, voldoet daaraan, aldus eisers.
De rechtbank is evenwel met verweerder van oordeel dat ook aan de tussen haakjes gestelde term vrijstaande woningen betekenis toekomt. De rechtbank legt de planvoorschriften ter zake zo uit dat op de bestemming “Woondoeleinden (WO)” alleen vrijstaande woningen ten behoeve van het wonen mogen worden opgericht. Daarbij betrekt de rechtbank dat het bestemmingsplan bij alle bestemmingen steeds specifiek omschrijft welke woningen mogelijk zijn en daar de termen vrijstaande woningen, twee-onder-één-kap woningen en appartementen hanteert.
Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat het bouwplan niet in een vrijstaande woning voorziet. Het betreft weliswaar een vrijstaand gebouw met één ingang, doch feitelijk beoogd gebruik is twee woningen onder één dak. Het bouwplan voorziet in twee afzonderlijke wooneenheden, met alle bijbehorende voorzieningen, in één gebouw. Dat wordt in het normale spraakgebruik, dat doorslaggevend is, nu geen definitie van vrijstaande woning in het bestemmingsplan is opgenomen, niet als een vrijstaande woning gezien. Daaronder wordt verstaan een vrijstaand gebouw, gebruikt voor bewoning door één gezin. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder de bouwvergunning in bezwaar terecht heeft geweigerd wegens strijd met het bestemmingsplan.
Eisers hebben voorts betoogd dat aanleiding bestaat voor verweerder om van het bestemmingsplan af te wijken.
Verweerder heeft gesteld dat niet te doen. Ter plaatse is het beleid van verweerder conserverend (…)
Alhoewel met eisers dient te worden vastgesteld dat het bouwplan niet in een significant omvangrijkere bebouwing voorziet dan thans ter plaatse aanwezig is en ook bestemd, heeft verweerder, gelet op zijn ruime beoordelingsmarge, in redelijkheid de intensivering van het gebruik, ertoe strekkende dat het perceel door twee gezinnen wordt gebruikt en bewoond, aan het besluit tot weigering van het bestemmingsplan af te wijken, ten grondslag kunnen leggen. Op basis daarvan heeft verweerder medewerking aan het bouwplan aldus in redelijkheid kunnen weigeren.
(…)
2.13.
De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft op 22 mei 2013 de aangevallen uitspraak bevestigd.
2.14.
Bij brief van 18 juni 2013 heeft de Gemeente, onder meer, het volgende aan[eiser] c.s. geschreven.
(…)
De gemeenteraad heeft op 17 april jl. het bestemmingsplan Nijmegen Groenewoud-Kwakkenberg (gewijzigd) vastgesteld. Op deze avond heeft het college toegezegd nogmaals naar uw situatie te kijken waarbij de uitspraak (in hoger beroep) van de Raad van State een belangrijk aanknopingspunt zou zijn. De uitspraak van de Raad van State van 22 mei 2013 geeft echter geen aanleiding om alsnog af te wijken van het recent vastgestelde bestemmingsplan.
In het bestemmingsplan is het perceel[adres] bestemd als Wonen-1. Binnen de bestemming zijn (vrijstaande) eengezinswoningen toegestaan. Een eengezinswoning is volgens de definitiebepalingen van het bestemmingsplan: “een woning die bedoeld is voor bewoning door een persoon en zijn/haar gezin”. Omdat uw bouwplan voor het perceel voorzien in de bouw van een villa met twee afzonderlijke wooneenheden, past het bouwplan niet in het bestemmingsplan.
(…)
2.15.
Bij brief van 22 juli 2013 heeft [eiser] c.s. de Gemeente aansprakelijk gesteld voor de door hem geleden schade.
3.De vordering en het verweer
3.1.
[eiser] c.s. vordert dat de rechtbank, uitvoerbaar bij voorraad,
1. voor recht zal verklaren dat de Gemeente met het verstrekken van onjuiste, althans onvolledige, informatie over de mogelijkheden die het bestemmingsplan “Kwakkenberg 1994” aan [eiser] c.s. bood, onrechtmatig jegens [eiser] c.s. heeft gehandeld;
2. de Gemeente zal veroordelen om aan [eiser] c.s. te voldoen de schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
3. de Gemeente zal veroordelen in de proceskosten.
3.2.
[eiser] c.s. legt, samengevat, aan zijn vorderingen ten grondslag dat de Gemeente onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld. De onrechtmatige gedraging bestaat daaruit dat de Gemeente op vragen daartoe van [eiser] c.s. informatie heeft verstrekt, die, naar achteraf (nadat een bestuursrechtelijke rechtsgang is gevolgd) is gebleken, onjuist is, terwijl daardoor bij[eiser] c.s. ten onrechte het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de door hem gekozen opzet (splitsing in appartementsrechten) paste binnen het bestemmingsplan en dat hij zijn daarop gebaseerde bouwplan zou kunnen realiseren, en dat de voor dit bouwplan aan te vragen bouwvergunning niet vanwege het aspect van de appartementenopzet zou worden geweigerd wegens strijd met het bestemmingsplan.
Naar aanleiding van die op 21 januari 2010 verstrekte informatie heeft [eiser] c.s. besloten tot de koop van het perceel [adres] te Nijmegen.
Dat hij gerechtvaardigd op de (juistheid van de) informatie mocht vertrouwen volgt uit het gegeven dat hij een gerichte vraag aan het door de Gemeente (aan zijn architect) opgegeven informatiepunt (bestemmingsplaninfo@nijmegen.nl) heeft gesteld, dat de vraag kennelijk heel goed door de Gemeente is begrepen aangezien het antwoord direct aansluit op de gestelde vraag, terwijl het antwoord (onder verwijzing naar het bestemmingsplan) zonder enig voorbehoud of enige nuancering is gemaakt. Daar komt bij dat, aldus[eiser] c.s., gelet op de aard van de vraagstelling, de Gemeente wist, of kon begrijpen, dat het antwoord op de vraag bepalend was voor het aankoopbesluit annex de financiering. Oftewel, de Gemeente heeft helder, ondubbelzinnig en zonder voorbehoud antwoord gegeven op de vraag, waardoor voor[eiser] c.s. de voorwaarde was vervuld om de financiering te kunnen regelen en tot aankoop van het perceel over te gaan.
De mededeling van de zijde van de Gemeente van 19 mei 2010 heeft nog eens bevestigd dat[eiser] c.s. gerechtvaardigd heeft mogen vertrouwen op de informatie die op 21 januari 2010 door de Gemeente is verstrekt.
Door deze onrechtmatige gedraging heeft [eiser] c.s. schade geleden. De Gemeente is, nu zij onrechtmatig heeft gehandeld jegens[eiser] c.s., gehouden deze schade te vergoeden.
3.3.
De Gemeente voert, zakelijk weergegeven, het volgende verweer.
Het bewuste e-mailadres is niet bedoeld voor het stellen van vragen die zien op een inhoudelijke toets aan het bestemmingsplan. Daar komt bij dat, voor zover is gevraagd naar (de mogelijkheid van) een splitsing van appartementsrechten, een bestemmingsplan zich niet bezig houdt met de vraag of een villa (privaatrechtelijk) gesplitst kan worden. Het bestemmingsplan geeft enkel een planologisch kader.
Voor zover de rechtbank mocht oordelen dat wel onjuiste (of onvolledige) informatie is verstrekt, voert de Gemeente, samengevat, het volgende aan.
Het verstrekken van onjuiste of onvolledige informatie door een gemeente levert in het algemeen geen onrechtmatige daad op. Van belang is of, gelet op de omstandigheden van het geval, gerechtvaardigd vertrouwd mocht worden op de juistheid van de verstrekte informatie.
Uit de e-mail van [eiser] c.s., die is gericht aan een algemeen informatieadres, is niet op te maken waar de gemeente precies een antwoord op dient te geven, terwijl uit die e-mail voorts niet kenbaar is dat [eiser] c.s. de koop van het perceel laat afhangen van de informatie van de Gemeente. Uit het antwoord van de Gemeente volgt (ook) niet dat planologisch is nagegaan of op het betreffende perceel een bepaald bouwplan is toegestaan, hetgeen ook niet concreet door[eiser] c.s. is gevraagd. Daar komt bij, aldus de Gemeente, dat het, gelet op de voorgenomen investeringen, op de weg van [eiser] c.s. had gelegen om verder advies in te winnen en zekerheid te verkrijgen over de vraag of planologisch op het perceel een bouwkundige splitsing is toegestaan. Voorts is van belang dat[eiser] c.s. is bijgestaan door een deskundige, te weten zijn architect[naam]. Deze deskundige had[eiser] c.s. erop behoren te wijzen dat met de e-mail van de Gemeente geenszins is gegeven dat de voorgenomen bouwkundige splitsing van een te realiseren woning op het perceel planologisch toelaatbaar is.
De Gemeente voert daarnaast nog aan dat het vereiste causaal verband tussen de beweerdelijk geleden schade en het gestelde onrechtmatige handelen (de inlichtingen in de e-mail van 21 januari 2010) ontbreekt, terwijl de gestelde schade niet, althans onvoldoende, is onderbouwd.
4. De beoordeling
4.1.
In geschil is of de Gemeente onrechtmatig jegens [eiser] c.s. heeft gehandeld door de uitlatingen van haar medewerker(s) op 21 januari 2010 en 19 mei 2010, zoals [eiser] c.s. stelt en de Gemeente gemotiveerd betwist.
4.2.
Anders dan [eiser] c.s. heeft gesteld kan aan de gestelde onrechtmatige gedraging niet de mededeling van 19 mei 2010 ten grondslag worden gelegd.[eiser] c.s. heeft aan zijn vorderingen primair ten grondslag gelegd dat het antwoord op de vraag, die hij op 20 januari 2010 aan de Gemeente heeft gesteld, bepalend was voor zijn beslissing om al dan niet over te gaan tot aankoop van het perceel[adres]te Nijmegen. [eiser] c.s. heeft zulks ter gelegenheid van de comparitie nog eens benadrukt. Hetgeen na de ondertekening van de koopovereenkomst op 25 januari 2010 is voorgevallen, kan, temeer nu daaromtrent geen ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst is opgenomen, daarom niet aan de gestelde onrechtmatige gedraging (het verschaffen van onjuiste/onvolledige informatie) ten grondslag worden gelegd. De rechtbank laat die gebeurtenissen dan ook buiten beoordeling.
4.3.
Anders dan [eiser] c.s. heeft gesteld, heeft[eiser] c.s. op aangeven van zowel zijn notaris als, ter zitting is gebleken, zijn architect in zijn e-mail van 20 januari 2010 een vraag gesteld naar de privaatrechtelijke mogelijkheden van splitsing van het door hem aan te kopen perceel, en geen publiekrechtelijke vraag.[eiser] c.s. vraagt immers expliciet aan de Gemeente of de Gemeente akkoord gaat met de in die e-mail omschreven juridische constructie (‘splitsing in appartementsrechten’).
Gelet op de algemene vraagstelling heeft de Gemeente deze vraag in ruime zin opgevat en ook zo mogen opvatten. Tegen die achtergrond kon en mocht de Gemeente volstaan met een algemene beantwoording en een verwijzing naar de begripsbepaling in het bestemmingsplan.
Als het [eiser] c.s. daadwerkelijk om de publiekrechtelijke mogelijkheden ten aanzien van dat perceel en zijn voorgenomen plannen was gegaan dan had [eiser] c.s. niet mogen volstaan met deze vraagstelling en dit antwoord, maar had het op de weg van[eiser] c.s. gelegen om door te vragen naar de publiekrechtelijke (on)mogelijkheden. Dit geldt temeer nu [eiser] c.s. al in het najaar van 2009 overleg met de Welstandscommissie heeft gevoerd over de mogelijke uitvoering van zijn plannen en[eiser] c.s. (zoals [eiser] c.s. ter zitting heeft verklaard) bekend was met de tekst van het bestemmingsplan. Daar komt bij dat de noodzaak van beantwoording van de vraag kennelijk (althans voornamelijk) gelegen was in financiële motieven (het al dan niet kunnen verkrijgen van financiering), terwijl [eiser] c.s. niet heeft aangegeven dat het antwoord op deze vraag de laatste hindernis was die hij moest nemen alvorens te besluiten tot aankoop van dit perceel. Voorts is van belang dat [eiser] c.s. werd bijgestaan door verscheidene deskundigen, waaronder een architect, zodat hij zich, alvorens tot de Gemeente te wenden, voldoende had kunnen laten adviseren over de juistheid/volledigheid van deze vraag, en vervolgens, na ontvangst van het antwoord van de Gemeente, over de juistheid/volledigheid van dit antwoord. Gelet op de voor[eiser] c.s. aan dit antwoord verbonden gevolgen had dit wel op de weg van[eiser] c.s. gelegen, en dient het voor rekening en risico van [eiser] c.s. te komen dat hij dit achterwege heeft gelaten.
4.4.
Gelet op het voorgaande kan niet worden aangenomen dat sprake is van een onrechtmatige gedraging van de Gemeente jegens[eiser] c.s. De slotsom is dan ook dat de vorderingen van [eiser] c.s. moeten worden afgewezen.
4.5.
[eiser] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Gemeente worden begroot op:
- griffierecht € 608,00
- salaris advocaat
904,00(2,0 punt × tarief € 452,00)
904,00(2,0 punt × tarief € 452,00)
Totaal € 1.512,00
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eiser] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op € 1.512,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.J. van Acht en in het openbaar uitgesproken op 3 december 2014.