Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zutphen
Zaakgegevens: 3262470 CV EXPL 14-5452
Afschrift aan: beide partijen
Verzonden d.d. 18 februari 2015
vonnis d.d. 18 februari 2015 van de kantonrechter
in de zaak van
[eiser],handelend in zijn hoedanigheid van deelgenoot van de gemeenschap als bedoeld in artikel 3:166 BW
,
,
wonende te [plaats] (Duitsland),
eisende partij,
gemachtigde: mr. B.H.M. Harbers,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [naam BV],
gevestigd te [plaats],
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. C.W. Reintjes.
Partijen worden in dit vonnis aangeduid met [eiser] en [gedaagde].
1.Het verdere procesverloop
Dit blijkt uit:
- het vonnis van 22 oktober 2014;
- de comparitie na antwoord, waarvan aantekeningen zijn gemaakt door de griffier;
- de brief van de gemachtigde van [eiser] d.d. 19 januari 2015, waarin hij heeft bericht dat partijen niet tot overeenstemming zijn gekomen, waarna vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1
Sinds 2007 zijn [eiser] en [naam 1] (hierna: te noemen: [naam 1]) gemeenschappelijk eigenaar van het pand gelegen aan de [adres 1] (hierna te noemen: [pand A]) te [plaats], alsmede het pand gelegen aan de [adres 2] (hierna te noemen: [pand B]) te [plaats]. Er is sprake van een gemeenschap als bedoeld in artikel 3:166 BW.
2.2
De gemeenschap [eiser]/[naam 1] (hierna: de gemeenschap) heeft aan [gedaagde] verhuurd een vergaderzaal op de begane grond, alsmede drie kantoren op de tweede verdieping van [pand A], met een oppervlakte van in totaal 540 m². [pand B] is middels een tweede, afzonderlijke huurovereenkomst aan [gedaagde] verhuurd.
2.3
Op het moment dat voormelde huurovereenkomsten werden aangegaan, waren zowel [eiser] als [naam 1] aandeelhouders en bestuurders van [gedaagde].
2.4
In de huurovereenkomst met betrekking tot [pand A] is, voor zover thans van belang, bepaald:
“
Artikel 3: Huurprijs en Omzetbelasting
Artikel 3: Huurprijs en Omzetbelasting
1. De huurprijs van de vergaderruimte bedraagt voor het jaar 2008 € 3.000,00 per maand.
2. De huurprijs van de drie kantoren bedraagt € 1.500,00 per maand.
(…)
5. De huurprijs zal jaarlijks, automatisch en dus zonder dat daarvoor aanzegging nodig is, per 1 januari, voor het eerst na een vol kalenderjaar (…) worden herzien aan de hand van de consumentenindexcijfers (…).
(…)”
2.5
In de huurovereenkomst met betrekking tot [pand B] is, voor zover thans van belang, bepaald:
“
Artikel 3: Huurprijs en Omzetbelasting
Artikel 3: Huurprijs en Omzetbelasting
1. De huurprijs van het gehuurde bedraagt voor het jaar 2008 € 1.500,00 per maand (…).
(…)
5. De huurprijs zal jaarlijks, automatisch en dus zonder dat daarvoor aanzegging nodig is, per 1 januari, voor het eerst na een vol kalenderjaar (…) worden herzien aan de hand van de consumentenindexcijfers (…).
(…)”
2.6
Met ingang van 1 juni 2010 wordt [pand B] gehuurd door een werkneemster van [gedaagde], te weten [naam 2] (hierna: [naam 2]), tegen een huurprijs van laatstelijk € 532,72 per maand. [naam 2] maakt de door haar verschuldigde huurpenningen over op de bankrekening van de gemeenschap.
2.7
In december 2012 heeft [eiser] het vertrouwen in de samenwerking met [naam 1] opgezegd, waarna partijen in gesprek zijn gegaan over het beëindigen van de rol van [eiser] als bestuurder binnen de diverse door hen gedreven ondernemingen, waaronder [gedaagde], alsmede het overdragen van zowel de aandeelhoudersbelangen van [eiser] in voornoemde ondernemingen als zijn aandeel in de door [eiser] en [naam 1] in privé gehouden onroerende zaken ([pand A] en [pand B]).
2.8
Op verzoek van [eiser] en [naam 1] heeft [naam 3], in zijn hoedanigheid van boekhouder van de gemeenschap, in mei 2013 de waarde van de afzonderlijke bedrijfsonderdelen bepaald.
2.9
In oktober 2013 heeft Horwarth HTL een taxatierapport opgemaakt, waarin onder meer [pand A] en [pand B] zijn getaxeerd.
2.1
In 2014 zijn [eiser] en [naam 1] overeengekomen dat [eiser] (via [naam Holding BV]) zijn aandelen in de vennootschappen [naam A BV], [naam B BV], [naam C BV] en [gedaagde] verkoopt en levert aan Holding [naam D BV]voor een bedrag van € 150.000,00, waarbij tevens is overeengekomen dat de koopsom wordt omgezet in een lening. De akte van levering van de aandelen is op 16 april 2014 gepasseerd. [pand A] en [pand B] zijn gezamenlijke eigendommen van [naam 1] en [eiser] gebleven.
2.11
Sindsdien is Holding [naam D BV]bestuurder en enig aandeelhouder van [gedaagde]. [naam 1] is de enig aandeelhouder en bestuurder van Holding[naam D BV]
3.De vordering en het verweer
3.1
[eiser] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht zal verklaren dat de huurprijs voor het partijen genoegzaam bekende gedeelte
van het pand aan de [adres 1] te [plaats] thans € 7.843,89 bedraagt te
vermeerderen met de contractueel overeengekomen indexering;
II. [gedaagde] zal veroordelen tot voldoening aan de gemeenschap van de huurachterstand met betrekking tot het pand aan de [adres 1] te [plaats] ten bedrage van
€ 51.393,13, vermeerderd met de buitengerechtelijke incassokosten ten
bedrage van € 6.650,65 en de wettelijke rente vanaf de diverse vervaldata, althans de
dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
III. [gedaagde] zal veroordelen tot voldoening aan de gemeenschap van de huurachterstand met betrekking tot het pand aan de [adres 2] te [plaats] ten bedrage van
€ 18.454,28, vermeerderd met de buitengerechtelijke incassokosten ten
bedrage van € 2.768,14 en de wettelijke rente vanaf de diverse vervaldata, althans de
dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
IV. [gedaagde] zal veroordelen tot voldoening aan de gemeenschap van de vanaf juli 2014 te vervallen huurtermijnen, en bij te late betaling te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de diverse vervaldagen tot aan de dag der algehele voldoening;
V. [gedaagde] zal veroordelen in de kosten van deze procedure alsmede in de nakosten van deze procedure, bestaande uit:
- het nasalaris ad € 131,00 indien [gedaagde] niet binnen 14 dagen na dagtekening van het
in dezen te wijzen vonnis vrijwillig aan het vonnis voldoet, te vermeerderen met de
wettelijke rente over € 131,00 vanaf de vijftiende dag na dagtekening van het in
dezen te wijzen vonnis;
- alsmede een aanvullend bedrag aan nasalaris van € 68,00, indien [gedaagde] — bij het
uitblijven van vrijwillige voldoening aan het in dezen te wijzen vonnis — ook na
betekening van het vonnis niet binnen 14 dagen na betekening daaraan voldoet, te
vermeerderen met de wettelijke rente over € 68,00 vanaf de vijftiende dag na
betekening van het vonnis;
3.2
Aan deze vordering legt [eiser] - bezien in het licht van de vastgestelde feiten - het volgende ten grondslag. [gedaagde] huurt van de gemeenschap zowel [pand A] als [pand B], op grond waarvan [gedaagde] gehouden is maandelijks een bedrag van € 7.843,89 respectievelijk € 1.500,00 (beiden nog te vermeerderen met de jaarlijkse indexering) aan de gemeenschap te voldoen. Vanaf 1 januari 2013 (ter zake [pand B]) respectievelijk 1 januari 2014 (ter zake [pand A]) is [gedaagde] haar verplichtingen niet langer nagekomen en heeft zij nagelaten de door haar verschuldigde huurpenningen tijdig, althans volledig te voldoen. De gemeenschap vordert dan ook nakoming door [gedaagde] van haar verplichtingen uit hoofde van voormelde huurovereenkomsten.
3.3
[gedaagde] heeft verweer gevoerd. Op de inhoud van het verweer zal zo nodig in het navolgende worden ingegaan.
4.De verdere beoordeling
ontvankelijkheid
4.1
[eiser] is op de voet van artikel 3:171 BW bevoegd tot het instellen van de onderhavige rechtsvordering ter verkrijging van een rechterlijke uitspraak ten behoeve van de gemeenschap. Van een beheersregeling die anders bepaalt, is niet gebleken. Dat partijen, zoals ter zitting van de zijde van [naam 1] naar voren is gebracht, mondeling een zekere taakverdeling zijn overeengekomen in die zin dat [eiser] manager van hotel/restaurant Villa [gedaagde] was en [naam 1] het beheer van de beide panden ([pand A] en [pand B]) deed (factureren/verhuur van vergaderzalen, onderhoud etc.), is daartoe onvoldoende. Aldus is de procesbevoegdheid van [eiser] gegeven en daarmee zijn ontvankelijkheid.
Huur[naam 2]
4.2
Wat betreft [pand B] staat vast dat die door de gemeenschap aan [gedaagde] is verhuurd tegen een huurprijs van € 1.500,00 per maand. Verder staat vast dat [pand B] sinds juni 2010 wordt bewoond door [naam 2] tegen een huurprijs van € 532,72 per maand, welk bedrag zij rechtstreeks aan de gemeenschap betaalt.
[eiser] stelt zich op het standpunt dat [pand B] door [gedaagde] wordt onderverhuurd aan [naam 2] voor een huurprijs van thans € 532,72, als gevolg waarvan [gedaagde] vanaf 1 januari 2014 maandelijks een restantbedrag van (€ 1.500,00 - € 532,72 =) € 967,28 aan de gemeenschap verschuldigd is. Over de periode 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013 bedroeg het door [gedaagde] verschuldigde restantbedrag (€ 1.500,00 - € 526,39 =) € 973,61.
Deze bedragen zijn door [gedaagde] onbetaald gelaten, aldus [eiser].
4.3
[gedaagde] betwist dat sprake is van onderhuur. Volgens haar is door de verhuur van [pand B] aan [naam 2] in juni 2010 een einde gekomen aan de huurovereenkomst tussen [gedaagde] en de gemeenschap. [eiser] was hiervan als deelgenoot op de hoogte. Indien hij zich niet had kunnen verenigen met het beëindigen van de huurovereenkomst met [gedaagde] en het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met [naam 2], dan had hij daartegen direct moeten protesteren. Dit heeft hij niet gedaan. [gedaagde] beroept zich ter zake op rechtsverwerking. Het is volgens haar niet redelijk dat [eiser] pas in mei 2014, en dus vier jaar later, protesteert. Dit kan volgens [gedaagde] enkel worden verklaard door het feit dat [eiser] op dat moment geen aandeelhouder meer was van [gedaagde], zodat een eventuele vordering van de gemeenschap op [gedaagde] [eiser] financieel niet meer zou raken.
4.4
De kantonrechter stelt voorop dat van rechtsverwerking sprake kan zijn indien een schuldeiser zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van het betrokken recht (HR 7 juni 1991, RvdW 1991, 149). Vereist is de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet meer geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in het geval de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken (HR 29 september 1995, NJ 1996, 89).
4.5
Vast staat dat [eiser] er van op de hoogte was dat [pand B] per 1 juni 2010 aan [naam 2] werd verhuurd. Tevens was hij ervan op de hoogte dat zij een substantieel lager bedrag aan huur ging betalen dan het bedrag dat tot die datum door [gedaagde] werd betaald, alsmede dat [naam 2] de huurpenningen rechtstreeks aan de gemeenschap voldeed. Ook wist hij, althans kon hij weten, dat [gedaagde] is opgehouden de in de visie van [eiser] nog altijd verschuldigde maandelijkse (restant)huurpenningen aan de gemeenschap te voldoen. [eiser] kreeg immers alle jaarverslagen van [gedaagde]. Desondanks heeft hij nooit namens de gemeenschap daartegen geprotesteerd. Ook op het moment dat partijen (in 2013) met elkaar spraken over de waardebepaling van zowel de gemeenschap als [gedaagde] en zelfs tijdens de nadere onderhandelingen die uiteindelijk (in 2014) hebben geleid tot de verkoop van de aandelen van [eiser] aan [naam 1], heeft [eiser] hierover zijn mond gehouden. Als onweersproken staat ten slotte vast dat één maand nadat [eiser] zijn aandelen heeft verkocht, zijn gemachtigde een brief heeft geschreven aan [gedaagde], waarin voor het eerst melding wordt gemaakt van de vermeende huurachterstand. Al deze feiten en omstandigheden, in onderlinge samenhang en verband bezien, maken dat de kantonrechter tot de slotsom komt dat sprake is van rechtsverwerking aan de zijde van [eiser], op grond waarvan de eventuele huuraanspraken van de gemeenschap jegens [gedaagde] voor zover die betrekking hebben op [pand B] zijn komen te vervallen. Dit deel van de vordering moet dan ook worden afgewezen.
Huur [pand A]
4.6
Wat betreft [pand A] staat vast dat de gemeenschap en [gedaagde] een aanvangshuur van € 4.500,00 per maand met jaarlijkse indexering zijn overeengekomen. Volgens [eiser] zijn na aanvang van de huurovereenkomst nadere afspraken gemaakt op grond waarvan onder meer de omvang van het gehuurde is verruimd en de huurprijs is vastgesteld op € 7.843,89 per maand. [gedaagde] betwist het bestaan van voormelde afspraken. Volgens [gedaagde] is om fiscale redenen eind 2009 besloten de huur over het jaar 2010 te verhogen, welke verhoging in 2011 weer ongedaan is gemaakt. Vanaf november 2011 is € 5.435,00 per maand betaald en over het jaar 2012 € 5.637,00 per maand. Over het jaar 2013 is weliswaar maandelijks een hoger bedrag aan huur betaald, maar dit is het gevolg geweest van een administratieve fout, aldus [gedaagde]. Van een huurachterstand is volgens [gedaagde] geen sprake.
4.7
Nu de door [eiser] gestelde huurverhoging door [gedaagde] gemotiveerd is betwist, rust ingevolge artikel 150 Rv op [eiser] de bewijslast van die stelling. Ter zitting is echter gebleken dat [eiser] niet meer over de administratie van [gedaagde] beschikt en dat die administratie volledig in handen van [naam 1] is. Ter zitting is van de zijde van [naam 1] namens [gedaagde] aangeboden om de bankafschriften over de jaren 2010, 2011 en 2012 alsnog in het geding te brengen. [gedaagde] zal daartoe in de gelegenheid worden gesteld.
Mocht uit die afschriften blijken dat [gedaagde] continu een hogere huur dan de aanvangshuurprijs (+ indexering) heeft voldaan, dan kan voorshands aannemelijk worden geacht dat een huurverhoging is overeengekomen en is het aan [gedaagde] om tegenbewijs te leveren.
Mocht uit die afschriften juist blijken dat in voormelde jaren, op de tijdelijke verhoging over het jaar 2010 na, steeds de aanvangshuur (+ indexering) is voldaan, dan is aannemelijk dat over de jaren 2011 en 2012 geen definitieve huurverhoging is overeengekomen. Wat betreft het jaar 2013 staat weliswaar vast dat [gedaagde] maandelijks een hogere huur heeft voldaan, maar dit is volgens [gedaagde] te wijten aan een administratieve fout. Het zal in dat geval dan ook aan [eiser] zijn om te bewijzen dat aan die betalingen over 2013 een door partijen overeengekomen verhoging van de huur ten grondslag ligt.
4.8
Gelet op het bovenstaande, zal de kantonrechter de zaak naar de rol verwijzen voor akte uitlating aan de zijde van [gedaagde] zoals hierboven is overwogen. [eiser] zal vervolgens in de gelegenheid worden gesteld om bij antwoordakte te reageren.
4.9
Gelet op de inhoud van dit vonnis geeft de kantonrechter partijen uitdrukkelijk in overweging om ter voorkoming van verdere (hoge) proceskosten hun geschil alsnog in onderling overleg te regelen.
4.1
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1
stelt [gedaagde] in de gelegenheid zich bij akte uit te laten als hiervoor in rechtsoverweging 4.7 is aangegeven ter terechtzitting van 18 maart 2015;
5.2
bepaalt dat [eiser] in de gelegenheid zal worden gesteld op genoemde akte bij antwoordakte te reageren;
5.3
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C.J. Heessels en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 18 februari 2015.
(mk)