Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Team bestuursrecht
Locatie Arnhem
registratienummer: AWB 13/6642
uitspraak van de meervoudige kamer van
in de zaak van
[eiser],eiser,
wonende te [woonplaats], vertegenwoordigd door G.J.M. Verhoeven,
tegen
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Maasdriel,verweerder.
1.Aanduiding bestreden besluit
Besluit van verweerder van 11 september 2013.
2.Procesverloop
Bij besluit van 16 augustus 2011 heeft verweerder het verzoek van eiser om toekenning van een planschadevergoeding, als bedoeld in artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro), met betrekking tot het perceel [perceel], afgewezen.
Bij het bestreden besluit heeft verweerder het daartegen gemaakte bezwaar gegrond verklaard en besloten dat de geleden planschade zal worden gecompenseerd door het ontstane planologische nadeel te herstellen en dat, indien dit niet of niet volledig lukt, eiser een geldbedrag van maximaal € 290.000 wordt toegekend.
Tegen dit besluit op bezwaar is beroep ingesteld en door verweerder is een verweerschrift ingediend. Naar deze en de overige door partijen ingebrachte stukken wordt hier kortheidshalve verwezen.
Het beroep is behandeld ter zitting van de rechtbank van 17 januari 2014. Eiser is aldaar in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich doen vertegenwoordigen door A. Zweerus.
Bij tussenuitspraak van 18 februari 2014 heeft de rechtbank het onderzoek heropend en verweerder in de gelegenheid gesteld om binnen zes weken na de datum van verzending van de tussenuitspraak het gebrek in het bestreden besluit te herstellen met inachtneming van hetgeen in de tussenuitspraak is overwogen.
Bij brief van 2 april 2014 heeft verweerder in reactie op de tussenuitspraak aanvullende stukken, waaronder een aanvullend besluit van 1 april 2014, ingediend. Eiser heeft bij brief van 30 april 2014 op de reactie van verweerder gereageerd.
De rechtbank heeft eiser bij brief van 14 mei 2014 in de gelegenheid gesteld zijn stelling dat verweerder de door hem geleden inkomensschade onjuist heeft vastgesteld nader te onderbouwen. Bij brief van 23 mei 2014 heeft eiser zijn standpunt met betrekking tot de gestelde geleden inkomensschade nader onderbouwd. Verweerder heeft bij brief van 29 juli 2014 weer op deze nadere onderbouwing van eiser gereageerd. Eiser heeft bij brieven van 19 augustus 2014 en 12 september 2014 weer gereageerd.
Ten slotte heeft eiser op verzoek van de rechtbank bij brief van 12 februari 2015 nadere informatie verschaft.
De rechtbank heeft vervolgens met toepassing van artikel 8:57, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) bepaald dat nader onderzoek ter zitting achterwege blijft en met toepassing van het derde lid van dat artikel het onderzoek gesloten.
3.Overwegingen
Tussenuitspraak
Voor een weergave van de feiten en overwegingen van de rechtbank verwijst de rechtbank naar de tussenuitspraak van 18 februari 2014.
In die tussenuitspraak heeft de rechtbank ten aanzien van het betoog van eiser dat verweerder, in navolging van de SAOZ, onvoldoende aandacht heeft besteed aan het vervallen van de mogelijkheid om zelfstandige kantoren ter plaatse te kunnen realiseren overwogen dat uit de planvergelijking volgt dat onder het vorige bestemmingsplan vestiging van zelfstandige kantoren mogelijk was, terwijl deze mogelijkheid onder het nieuwe planologisch regime is vervallen. Uit artikel 7.2, onder d, van de planvoorschriften volgt immers dat kantoren als zelfstandige functie niet zijn toegestaan. In het advies wordt dit wel geconstateerd maar wordt hier verder niet op ingegaan, in het bijzonder niet op de vraag of dit planologisch nadeel oplevert, zoals door eiser gesteld. Het bestreden besluit is naar het oordeel van de rechtbank in zoverre gebrekkig, aldus de tussenuitspraak.
Ten aanzien van de stelling van eiser dat hij inkomensderving heeft geleden heeft de rechtbank in de tussenuitspraak overwogen dat verweerder eerst ter zitting hierop heeft gereageerd met de stelling dat deze derving onvoldoende is onderbouwd. De rechtbank stelt vast dat reeds uit de aanvraag van eiser blijkt dat eiser, naast het verzoek om vergoeding van waardevermindering, tevens heeft verzocht om vergoeding van geleden inkomensderving. Verweerder heeft eiser niet om een nadere onderbouwing ter zake verzocht en noch in het bestreden besluit noch in het advies van de SAOZ is op dit onderdeel van het verzoek van eiser is ingegaan. De rechtbank acht dit onzorgvuldig. Ook in zoverre heeft het bestreden besluit een gebrek.
De rechtbank heeft daarom aanleiding gezien om verweerder via de tussenuitspraak in de gelegenheid te stellen het gebrek te herstellen. Om het gebrek te herstellen, diende verweerder nog nader in te gaan op de vraag of het vervallen van de zelfstandige kantoorfunctie tot planologisch nadeel leidt en al dan niet invloed heeft op de hoogte van het planschadebedrag en daarnaast diende verweerder in te gaan op het verzoek van eiser met betrekking tot de gestelde inkomstenderving.
Verweerder heeft ter uitvoering van die tussenuitspraak nader advies van de SAOZ gevraagd. Bij brief van 18 maart 2014 heeft de SAOZ dit nader advies uitgebracht. Verweerder heeft dat advies bij besluit van 1 april 2014 volledig overgenomen.
De rechtbank gaat ervan uit dat het besluit van 1 april 2014 een volledige vervanging is van het besluit van 11 september 2013. Bij een beoordeling van het besluit van 11 september 2013 bestaat daarom geen procesbelang meer. Het beroep daartegen is dan ook niet-ontvankelijk.
Van rechtswege is het beroep ook gericht tegen het besluit van 1 april 2014.
Voor zover eiser in zijn brieven van na de tussenuitspraak opmerkingen heeft gemaakte over de vergroting van het bestemmingsvlak bedrijven, hetgeen als voordeel is opgenomen in paragraaf 6.2. van het SAOZ-advies, alsmede over het verschil in milieucategorie, stelt de rechtbank vast dat hierover in de tussenuitspraak al een eindoordeel is gegeven en het besluit van 1 april 2014 in zoverre niet afwijkt van dat van 11 september 2013. De rechtbank ziet in hetgeen eiser heeft aangevoerd geen aanleiding op de tussenuitspraak terug te komen.
Wat betreft de kantoorfunctie
De SAOZ heeft paragraaf 6.2 van zijn advies aangepast in die zin dat de SAOZ, in navolging van de tussenuitspraak, in het nader advies ook oordeelt dat de aanwendingsmogelijkheden van het object zijn verminderd doordat zelfstandige kantoren voor uitgeverijen, tussenpersonen in de groothandel, hulpbedrijven vervoer en zakelijke dienstverlening, niet meer zijn toegestaan. Door deze verkleining van aanwendingsmogelijkheden neemt het aantal potentiële gegadigden af, waardoor ook de verhuurwaarde daalt, aldus de SAOZ. Als nadeel is daarom in het advies opgenomen het vervallen van de mogelijkheid om de in het geding zijnde gronden te gebruiken ten behoeve van zelfstandige kantoren voor uitgeverijen, tussenpersonen in de groothandel, hulpbedrijven vervoer en zakelijke dienstverlening.
De SAOZ heeft verder ook paragraaf 7.1 van zijn advies aangepast in die zin dat de bestaande opstallen [bestaande opstallen] hun hoogste waarden ontleenden aan hun hoedanigheid van
onzelfstandige kantoor in combinatie met de aangrenzende bedrijfshal. Het gebruik van beide onzelfstandige kantoren als zelfstandige kantoren zou naar het oordeel van de SAOZ weliswaar een hogere huuropbrengst kunnen genereren, maar dit voordeel zou door de aanzienlijk slechtere verhuurbaarheid van de solitaire, “kale” bedrijfshal volledig teniet worden gedaan. Daarnaast zal de ombouw van de beide bestaande bedrijfshallen tot volwaardige kantoren een dermate grote investering vergen dat dit geen rendabele investering oplevert. Ook in geval van sloop en nieuwbouw zal, gelet op de kapitaalsvernietiging van de bestaande bedrijfspanden, geen sprake zijn van een rendabele investering, aldus de SAOZ in het aanvullende advies.
onzelfstandige kantoor in combinatie met de aangrenzende bedrijfshal. Het gebruik van beide onzelfstandige kantoren als zelfstandige kantoren zou naar het oordeel van de SAOZ weliswaar een hogere huuropbrengst kunnen genereren, maar dit voordeel zou door de aanzienlijk slechtere verhuurbaarheid van de solitaire, “kale” bedrijfshal volledig teniet worden gedaan. Daarnaast zal de ombouw van de beide bestaande bedrijfshallen tot volwaardige kantoren een dermate grote investering vergen dat dit geen rendabele investering oplevert. Ook in geval van sloop en nieuwbouw zal, gelet op de kapitaalsvernietiging van de bestaande bedrijfspanden, geen sprake zijn van een rendabele investering, aldus de SAOZ in het aanvullende advies.
Deze wijzigingen van het advies leiden er uiteindelijk toe dat de hoogste waarde van het betrokken object per peildatum van 21 december 2006 door de SAOZ wordt geschat op
€ 3.802.233,--. Deze in vergelijking met het vorige advies van de SAOZ hogere waarde is het gevolg van een verschil in vierkante meter prijs voor het bebouwbaar bedrijfsterrein. De waarde na wijziging blijft onveranderd op € 3.468.290,--. Het verschil tussen beide neemt aldus toe tot een bedrag van € 333.943,--, afgerond op € 330.000,--, als planschade.
Verweerder heeft in zijn besluit van 1 april 2014 het advies in zoverre overgenomen en besloten ook het vervallen van de zelfstandige kantoorfunctie via het nieuwe bestemmingsplan in natura te gaan compenseren en, als dat niet of niet volledig lukt, een planschade van maximaal € 330.000,-- toe te kennen.
Eiser is het niet eens met de beoordeling door de SAOZ en stelt dat de hal al deels is omgebouwd om de kantoren los van de bedrijfshal te gebruiken, zodat het advies van de SAOZ in zoverre onjuist is.
De rechtbank constateert dat de SAOZ primair van oordeel is dat de bestaande opstallen [bestaande opstallen] hun hoogste waarden ontleenden aan hun hoedanigheid van onzelfstandig kantoor in combinatie met de aangrenzende bedrijfshal en dat het vervallen van het zelfstandig karakter van die kantoorfunctie daarom geen voordeel oplevert. De passage over de ombouw is slechts subsidiair bedoeld. Het gebruik van de term “daarnaast” duidt daar ook op. De stelling van eiser leidt daarom niet tot een ander oordeel dan in het aanvullend advies van de SAOZ opgenomen.
Voorts verbaast het eiser dat de SAOZ ook bij de huidige planologische situatie voor de waardering van de objecten de kantoorruimtes en de bedrijfshal afzonderlijk waardeert met een verschillende prijs per vierkante meter. Na de planologische mutatie kunnen deze kantoorruimtes immers niet meer zelfstandig worden verhuurd en daarom dient de verhuurprijs per vierkante meter dezelfde te zijn als de bedrijfshal, aldus eiser.
De SAOZ is kennelijk van oordeel dat ook in planologische zin onzelfstandige kantoorgedeelten een hogere huurprijs per vierkante meter hebben dan een bedrijfshal. De rechtbank heeft geen grond voor het oordeel dat verweerder deze redenering van de SAOZ niet aan zijn besluit ten grondslag heeft mogen leggen.
Uit het voorgaande volgt dat verweerder het aanvullend advies wat betreft de kantoorfunctie aan zijn besluit ten grondslag heeft mogen leggen.
Wat betreft de inkomensschade
De SAOZ stelt in het aanvullend advies van 18 maart 2014 dat inkomensschade niet is aangetoond. In de brief van eiser van 4 maart 2014, die naar aanleiding van de tussenuitspraak aan verweerder is gezonden ter onderbouwing van die inkomensschade, wordt slechts ingegaan op de vierkante meter prijzen voor en na de planologische wijziging, welke reeds bij de berekening van de vermogensschade is betrokken. Inkomensschade, bijvoorbeeld in de vorm van extra investeringen als gevolg van de planologische verandering dan wel daadwerkelijk geleden exploitatieschade als gevolg daarvan, is niet gebleken. De SAOZ komt dan ook tot het oordeel dat eiser inkomensschade niet aannemelijk heeft gemaakt.
Verweerder heeft op grond van dit aanvullend advies in zijn besluit van 1 april 2014 geoordeeld dat eiser inkomensschade niet heeft aangetoond, zodat het verzoek om planschade in zoverre wordt afgewezen.
Eiser meent allereerst dat het aanvullend advies van de SAOZ inconsistent is omdat enerzijds wordt gesteld dat geen inkomensschade wordt geleden en anderzijds dat door de verkleining van de aanwendingsmogelijkheden van het pand het aantal potentiële gegadigden afneemt, waardoor ook de verhuurwaarde daalt.
De rechtbank ziet in deze passage geen inconsistentie. De aanwezige vermindering van de aanwendingsmogelijkheden leidt tot vermogensschade. Inkomensschade is eerst aan de orde als daadwerkelijk extra investeringen zijn gedaan of inkomsten zijn verminderd. Dat zijn twee verschillende grootheden.
Voorts heeft eiser naar het oordeel van de rechtbank niet aangetoond dat hij als gevolg van de planologische verandering daadwerkelijk huurpenningen is misgelopen.
Ook de op verzoek van de rechtbank door eiser gezonden brief van 23 mei 2014 alsmede de bij die brief gevoegde stukken, tonen dat niet aan. Met de brief en onderliggende stukken wordt weliswaar aangetoond wat de huuropbrengsten van de afgelopen periode zijn geweest en in hoeverre van leegstand sprake is geweest, maar niet in hoeverre die leegstand het gevolg is van de planologische verandering. Deze leegstand had immers ook het gevolg kunnen zijn van algehele malaise op de betrokken huurmarkt, in welk geval het weliswaar inkomensschade van eiser is, maar niet schade als gevolg van de planologische mutatie. En alleen schade als gevolg van die mutatie komt voor vergoeding in aanmerking.
De stelling dat bedrijven zijn afgehaakt, waardoor inkomensschade zou zijn geleden, wordt op geen enkele wijze gestaafd en blijft zo een blote stelling. Dat geldt ook voor de stelling van eiser in zijn brief van 30 april 2014 dat de huuropbrengst van [naam bedrijf] door de splitsing van de hal met een kwart is verminderd. Deze stelling is door eiser ook niet onderbouwd en uit de stukken die eiser nader heeft ingebracht kan de rechtbank evenmin opmaken of deze stelling juist is. Daarbij wreekt zich dat enige toelichting bij die stukken ontbreekt.
Voorts volgt uit de brief en de onderliggende stukken dat het object aan de [adres], aan de achterzijde, in 2012 is opgesplitst in twee apart verhuurbare objecten voor bedrijven die kunnen voldoen aan milieucategorie 2. Dit kunnen investeringen zijn die zijn gedaan als gevolg van de planologische mutatie, maar uit de stukken wordt de rechtbank niet duidelijk wat deze investeringen zijn geweest. Ook in zoverre heeft eiser geen inkomensschade aangetoond
Ten slotte heeft eiser kosten opgevoerd voor het laten opstellen van akoestische rapporten wegens vestiging ter plaatse van [bedrijf 2], voor een bedrag van € 446,25 en [bedrijf 3], voor een bedrag van € 847,00. Deze kosten zijn gemaakt teneinde te kunnen aantonen dat deze bedrijven vergelijkbaar waren met milieucategorie 2. Ter onderbouwing daarvan is ingebracht een factuur van [bedrijf 2] van 17 juli 2008, met als omschrijving dat 50% van de kosten die bij hen in rekening zijn gebracht voor een akoestisch onderzoek worden doorberekend, alsmede een factuur van Cauberg-Huygen van 17 juli 2013, met als omschrijving: uitvoeren van een onderzoek conform opgave per mail. Uit deze e-mail van 28 juni 2013 blijkt dat dit een onderzoek betreft om aan te tonen of een voorgenomen bedrijfsactiviteit vergelijkbaar is met milieucategorie 2.
De rechtbank is van oordeel dat hieruit volgt dat eiser kosten heeft gemaakt om te onderzoeken of de betrokken voorgenomen bedrijfsactiviteiten op grond van het nieuwe bestemmingsplan mogelijk zijn. Deze kosten zijn aldus direct verbonden aan de verminderde mogelijkheden als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan en zijn aldus aan te merken als inkomensschade van eiser, die voor vergoeding in aanmerking komt. Dit betreft een bedrag van € 1293,25. Daarbij betrekt de rechtbank dat door verweerder in het bestreden besluit noch ter zitting is gesteld dat een deel van de schade als normaal maatschappelijk risico voor rekening van eiser behoort te blijven.
Omdat verweerder bij het besluit van 1 april 2014 geen inkomensschade heeft toegekend, is het beroep tegen dat besluit aldus gegrond en komt dat besluit voor vernietiging in aanmerking.
Kosten
Eiser verzoekt verder vergoeding van kosten met betrekking tot juridisch advies over de bestemmingsplanprocedure en advies over de planschadeprocedure.
De rechtbank is van oordeel dat de kosten van juridisch advies in het kader van de bestemmingsplanprocedure, in die procedure op vergoedbaarheid moeten worden beoordeeld. In deze procedure komen die niet voor vergoeding in aanmerking.
Wat betreft de gestelde kosten in het kader van de planschadeprocedure heeft eiser ingebracht een factuur van RSP makelaars van 20 oktober 2011 ten aanzien van een advies van 12 september 2011 en een factuur van Gloudemans van 10 maart 2011, met als omschrijving “verrichte werkzaamheden”. De rechtbank is van oordeel dat eiser met alleen deze facturen, zonder nadere toelichting, onvoldoende duidelijk heeft gemaakt waarvoor deze kosten zijn gemaakt. Het advies van 12 september 2011 treft de rechtbank in het dossier ook niet aan.
Verweerder heeft aldus terecht deze kosten niet op de voet van artikel 6.5 van de Wro voor vergoeding in aanmerking doen komen.
Vergoeding in natura/bestemmingsplanprocedure
De bestemmingsplanprocedure waarbij verweerder tracht het planologisch nadeel geheel weg te nemen, ligt in deze zaak niet ter toetsing voor. Hetgeen eiser daaromtrent heeft aangevoerd leidt in deze zaak dan ook niet tot een ander oordeel. De bij brief van 23 mei 2014 door eiser ingebrachte brief van verweerder van 28 april 2014, met als bijlage de brief van de SAOZ van 20 december 2013, ziet op de beoordeling van eventuele restschade na wijziging van het bestemmingsplan. Ook dit staat thans niet ter beoordeling, dus ook dit kan in deze procedure geen rol spelen.
Conclusie en proceskosten
Omdat de rechtbank ervan uitgaat dat het besluit van 1 april 2014 het besluit van 11 september 2013 geheel vervangt, is het beroep tegen dat besluit van 11 september 2013 wegens geen procesbelang niet-ontvankelijk.
Uit het voorgaande volgt verder dat verweerder het gebrek wat betreft de kantoorfunctie bij besluit van 1 april 2014 genoegzaam heeft hersteld door te overwegen dat ook deze functie bij de compensatie via een nieuw bestemmingsplan zal worden betrokken en dat verweerder het planschadebedrag overeenkomstig heeft verhoogd. Uit het voorgaande volgt voorts dat eiser inkomensschade tot een bedrag van € 1293,25 heeft geleden. In zoverre heeft verweerder het gebrek bij besluit van 1 april 2014 niet genoegzaam hersteld. Dat betekent dat het beroep tegen dat besluit van 1 april 2014 om die reden gegrond is. Dat besluit komt voor vernietiging in aanmerking.
Gelet op het geconstateerde gebrek en de aard van de zaak, ziet de rechtbank evenwel aanleiding zelf in de zaak te voorzien. Zij zal daartoe bepalen dat het bezwaar van eiser gegrond is en dat de geleden planschade zal worden gecompenseerd door het ontstane planologische nadeel via een nieuw bestemmingsplan te herstellen. Indien het daartoe in procedure zijnde bestemmingsplan onherroepelijk is, zullen de betrokken objecten met die planologische regeling worden getaxeerd en zal het verschil in waarde tussen die taxatie en het bedrag van € 3.802.233,--, welk verschil de vermogensschade representeert, worden vergoed tot een maximum van € 330.000,--. Voorts dient verweerder een bedrag van € 1293,25 aan eiser als inkomensschade te vergoeden.
Uit het verhandelde ter zitting en de brief van 12 februari 2015 leidt de rechtbank af dat gemachtigde van eiser een beroepsmatige rechtsbijstandverlener is. Dat betekent dat eiser in aanmerking komt voor vergoeding van de proceskosten voor door een derde beroepsmatig verleend rechtsbijstand, tot een bedrag van € 1217,50 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor de aanwezigheid ter zitting, 0,5 punt voor de zienswijze naar aanleiding van de tussenuitspraak).
4.Beslissing
De rechtbank
verklaart het beroep tegen het bestreden besluit van 11 september 2013 niet‑ontvankelijk wegens gebrek aan procesbelang;
verklaart het beroep tegen het besluit van 1 april 2014 gegrond;
vernietigt het besluit van 1 april 2014;
verklaart het bezwaar van eiser tegen het besluit van 16 augustus 2011 gegrond, herroept dat besluit en bepaalt dat de door eiser geleden planschade zal worden gecompenseerd door het ontstane planologische nadeel via een nieuw bestemmingsplan te herstellen. Indien het daartoe in procedure zijnde bestemmingsplan onherroepelijk is, zullen de betrokken objecten met die planologische regeling worden getaxeerd en zal het verschil in waarde tussen die taxatie en het bedrag van € 3.802.233,-- worden vergoed tot een maximum van € 330.000,--. Voorts dient verweerder een bedrag van € 1293,25 aan eiser als inkomensschade te vergoeden;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1217,50;
gelast dat verweerder het griffierecht van eiser van € 160 aan eiser vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J.W.P. van Gastel, voorzitter, en mr. S.A. van Hoof en
mr. A.G.A. Nijmeijer, rechters, in tegenwoordigheid van mr. M.H. Dijkman, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op:
De griffier, De rechter,
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.