ECLI:NL:RBGEL:2015:291

• Datum uitspraak: 28 januari 2015
• Publicatiedatum: 22 januari 2015
• Zaaknummer: 3062362
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: B.J. Engberts
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geen ontbinding huurovereenkomst ondanks tekortkoming in tuinonderhoud door overmachtssituatie

Vivare verhuurt sinds 2010 een woning met tuin aan de huurder. Vivare vordert ontbinding van de huurovereenkomst wegens onvoldoende onderhoud van de voor- en achtertuin. De huurder heeft meerdere aanmaningen ontvangen, maar heeft het onderhoud niet naar behoren uitgevoerd.

De huurder voert verweer dat zij door bedreigingen en intimidaties van haar buurvrouw en overbuurman niet in staat is het tuinonderhoud uit te voeren. Haar begeleidster bevestigt deze situatie en verklaart dat ook hulpverleners worden bedreigd. Vivare erkent dat de buurvrouw een lastige huurster is.

De kantonrechter stelt vast dat de huurder haar onderhoudsverplichting niet voldoende is nagekomen, maar oordeelt dat de tekortkoming relatief gering is en dat de bijzondere omstandigheden – de overmachtssituatie door bedreiging – de ontbinding niet rechtvaardigen. Vivare heeft als sociale verhuurder ook een taak in het verbeteren van de leefbaarheid en dient eerst de situatie te onderzoeken.

De vordering van Vivare wordt daarom afgewezen en de huurovereenkomst blijft bestaan. De uitspraak benadrukt het belang van een zorgvuldige afweging bij ontbinding en de rol van sociale verhuurders in conflicten tussen huurders.

Uitkomst: De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt afgewezen vanwege geringe tekortkoming en bijzondere overmachtssituatie.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaakgegevens 3062362 \ CV EXPL 14-8662 \ 475

uitspraak van

vonnis

in de zaak van

de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting
Stichting Vivare

gevestigd te Arnhem

eisende partij

gemachtigde mr. J.E. Brands

tegen

[gedaagde partij]

wonende te [woonplaats]

gedaagde partij

procederend in persoon

Partijen worden hierna Vivare en [gedaagde partij] genoemd.

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 11 mei 2014 en de daarin genoemde processtukken

- de aantekeningen van de griffier van de comparitie van partijen van 22 september 2014 (ter gelegenheid van de comparitie heeft Vivare foto’s overgelegd)

- de akte van Vivare van 10 december 2014 met producties

- de antwoordakte gedaagde van 7 januari 2015 met producties (foto’s)

2. De feiten

2.1.

Vivare verhuurt sedert 1 april 2010 een woning aan de [straat en nummer] te [woonplaats] (nader: de woning) met voor-en achtertuin aan [gedaagde partij].

2.2.

Vivare heeft [gedaagde partij] vanaf 25 oktober 2013 diverse malen aangeschreven in verband met volgens Vivare achterstallig onderhoud aan de voor- en achtertuin van de woning.

3. De vordering en het verweer

3.1.

Vivare vordert na vermindering van de eis, dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Vivare zal machtigen, na betekening van het te wijzen vonnis, om de bij de woning behorende tuinen, met inachtneming van het bepaalde onder L in de Bijlage behorende bij artikel 1 van het Besluit kleine herstellingen en naar eisen van goed vakmanschap, te laten opknappen, waaronder begrepen het opschonen en snoeien, en wel zodanig dat deze tuinen weer een verzorgde indruk maken, een en ander te verrichten door een erkend hoveniersbedrijf en te bepalen dat de kosten die noodzakelijk zijn ter uitvoering van de machtiging door gedaagde op vertoon van een door de deurwaarder te verstrekken kostenopgave voldaan dienen te worden, met veroordeling van [gedaagde partij] in de proceskosten.

3.2.

Zij stelt daartoe dat de tuinen van [gedaagde partij] geen verzorgde indruk maken en dat die situatie niet aanvaardbar is. Dit geldt temeer daar Vivare een toegelaten instelling is in de zin van art. 70 Woningwet. Vivare behoort als toegelaten instelling uit hoofde van het Besluit Beheer Sociale Huursector bij te dragen aan de leefbaarheid in de buurten en wijken waarin haar woningen zijn gelegen. De omliggende woningen zijn eveneens van Vivare. De wijze waarop [gedaagde partij] met de tuin omgaat beïnvloedt in negatieve mate de leefbaarheid en de kwaliteit van de omgeving.

3.3.

[gedaagde partij] voert gemotiveerd verweer waarop hierna nader wordt ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Tussen partijen staat vast dat [gedaagde partij] verplicht is de voor- en achtertuin van de woning te onderhouden en dat zij dat niet in voldoende mate heeft gedaan. Ter comparitie heeft [gedaagde partij] herhaald en nader toegelicht dat zij bedreigd wordt door haar overbuurman ([naam overbuurman]) en buurvrouw ([naam buurvrouw]) en dat zij daarom niet in staat is het onderhoud aan de tuinen goed uit te voeren. Haar begeleidster, [naam medewerkster] (medewerkster RIBW), heeft ter comparitie verklaard dat zij [gedaagde partij] heeft geholpen bij het onderhoud aan de achtertuin en dat zij de buurvrouw ([naam buurvrouw]) heeft horen schreeuwen zowel tegen [gedaagde partij] als in het wilde weg. De politie is toen gebeld, maar de wijkagent wilde niet met de buurvrouw spreken. Vivare heeft verklaard dat [naam buurvrouw] een huurster van Vivare is en dat dit geen gemakkelijke huurster is. Ter comparitie is in overleg met partijen besloten dat de kantonrechter de beslissing in deze zaak zou aanhouden opdat de communicatie tussen partijen weer op gang kon komen en om te praten over het tuinonderhoud. Bij akte van 10 december 2014 heeft Vivare gemeld dat in de achtertuin voldoende tuinonderhoud is verricht, maar dat aan de voortuin niets is gedaan zodat Vivare zich genoodzaakt ziet om te persisteren (bij haar vordering). [gedaagde partij] heeft bij mondelinge akte opnieuw aangegeven dat het niet mogelijk is om in de tuin te werken omdat zij bedreigd wordt door haar buurvrouw en overbuurman. Haar begeleidster [naam medewerkster] heeft in aanvulling hierop verklaard dat [gedaagde partij] volgens haar goed bezig is geweest, dat Sita bezig is geweest om het afval uit de tuin weg te halen en er vrijwilligers zijn geweest om met de tuin te komen helpen, maar [gedaagde partij] niet zelf in de tuin kan werken door de bedreigingen en dat het zelfs zo erg is dat de hulp de container aan de weg zet en dat zij hem naderhand weer terug zet.

4.2.

De kantonrechter oordeelt als volgt. Uitgangspunt is dat iedere tekortkoming in de nakoming van een verplichting door een partij de wederpartij bevoegdheid geeft de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de geringe betekenis of de bijzondere aard van de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

Het staat vast dat [gedaagde partij] haar verplichting om de tuinen te onderhouden niet (voldoende) is nagekomen. De kantonrechter is echter van oordeel dat de geringe betekenis alsook de bijzondere aard van de tekortkoming meebrengen dat deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt.

De tekortkoming heeft een relatief geringe betekenis nu het gaat om onderhoud van tuinen, [gedaagde partij] de achtertuin inmiddels voldoende heeft onderhouden en het enkel om de voortuin gaat.

De bijzondere aard is daarin gelegen dat [gedaagde partij] wel bereid is de tuinen te onderhouden, maar er is sprake van een bijzondere ‘overmachtssituatie’ waarin Vivare als ‘sociale verhuurder’ een taak heeft. De kantonrechter komt op grond van het navolgende tot deze conclusie. [gedaagde partij] is niet in staat het onderhoud aan de (voor)tuin zelf uit te voeren nu zij door haar buurvrouw ([naam buurvrouw]) wordt bedreigd en geïntimideerd. Ook de mensen die voor [gedaagde partij] het tuinonderhoud uitvoeren worden bedreigd en geïntimideerd. Dit is voldoende komen vast te staan omdat niet alleen [gedaagde partij] zelf daarover gedetailleerd heeft verklaard maar ook haar begeleidster [naam medewerkster]. Vivare heeft een en ander niet betwist maar deze beide verklaringen in zekere zin bevestigd nu zij, Vivare, heeft aangegeven dat [naam buurvrouw] haar bekend is als een lastige huurster. De bijzondere aard van de tekortkoming is voorts daarin gelegen dat Vivare niet zozeer vanwege dreigende schade aan het gehuurde maar vooral vanwege de leefbaarheid van de wijk waarin de woning staat tot het aanhangig maken van deze rechtszaak is gekomen. Gebleken is (thans, of eerder volgens [gedaagde partij] zelf) dat de leefbaarheid van de wijk mede in het geding is doordat verhoudingen tussen huurders van Vivare ([gedaagde partij] enerzijds en [naam buurvrouw] en mogelijk[naam overbuurman] anderzijds) problematisch zijn. Nu [naam buurvrouw] ook een huurster van Vivare is en Vivare een zogeheten ‘sociale verhuurder’ in de zin van art. 70 Woningwet is, ligt het op de weg van Vivare – zij stelt immers zelf te moeten bijdragen aan de leefbaarheid in buurten – om de gestelde bedreigingen en intimidaties door [naam buurvrouw] eerst te onderzoeken en om zoveel mogelijk bij te dragen aan een verbetering van de situatie.

4.3.

De conclusie is dat de vordering wordt afgewezen.

5. De beslissing

De kantonrechter

wijst de vordering af.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. B.J. Engberts en in het openbaar uitgesproken op