Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: C/05/283568 / KG ZA 15-241 / 57 / 1042
Vonnis in kort geding van 27 mei 2015
in de zaak van
[eiseres],
wonende te Rheden,
eiseres,
advocaat mr. P.G.W. van Wees te Arnhem,
tegen
[gedaagde],
wonende te Arnhem,
gedaagde,
advocaat mr. J.E.A. van Beveren te Arnhem.
Partijen zullen hierna de vrouw en de man genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 12
- de brief van de zijde van de vrouw van 22 mei 2015 met productie 11
- de brief van de zijde van de man van 22 mei 2015 met producties 1 tot en met 13
- de brief van 25 mei 2015 van de zijde van de man met een e-mailbericht van makelaar Van Workum van 25 mei 2015 en twee bijlagen
- de mondelinge behandeling.
1.2.
Ten slotte is vanwege de spoedeisendheid van de zaak op 27 mei 2015 vonnis gewezen. De feiten en de motivering waarop de beslissing in het vonnis steunt, worden hieronder vastgelegd.
2.De feiten
2.1.
De vrouw en de man zijn op 20 augustus 2007 met elkaar getrouwd. Op 5 december 2008 is de echtscheiding uitgesproken, die op 31 maart 2009 in de registers van de burgerlijke stand is ingeschreven.
2.2.
Tijdens hun huwelijk hebben de vrouw en de man een woning gekocht gelegen te Rheden aan de [adres] (hierna: de woning). De woning staat sinds 2008 te koop. De vrouw woont tot op heden in de woning.
2.3.
In het taxatierapport van 17 september 2014 is de woning door B.M.C. Franssen, taxateur van Ditters, Franssen Makelaars B.V. getaxeerd op een bedrag van € 375.000,00.
2.4.
Bij beschikking van 31 januari 2015 is de WOZ-waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2014 bepaald op een bedrag van € 367.000,00. Nadat zowel de vrouw als de man bezwaar heeft gemaakt tegen deze waardebepaling, is de woning op 1 april 2015 getaxeerd door een taxateur van de gemeente. De beschikking van 1 mei 2015 waarin de gemeente heeft beslist op het bezwaarschrift van de vrouw vermeldt onder meer dat de taxateur van mening is dat geen reden bestaat voor een herziening van de vastgestelde WOZ-waarde.
2.5.
Nadat de voorzieningenrechter van de rechtbank Gelderland, locatie Arnhem, bij vonnis van 10 juli 2014 heeft beslist op een vordering van de man ter zake van het verkrijgen van een machtiging voor het te gelde maken van de woning, heeft de vrouw tegen dat vonnis principaal hoger beroep ingesteld. De man heeft incidenteel hoger beroep ingesteld. Bij arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 28 april 2015 is aan de man een machtiging verleend om een opdracht te geven aan een NVM-makelaar voor de verkoop van de woning. Het gerechtshof heeft daartoe in rechtsoverweging 5.6. onder meer overwogen:
Gelet op het belang van partijen en het doorbreken van de impasse, komt het het hof geraden voor dat de aan [gedaagde] verleende machtiging in stand blijft. Of het één van partijen is aan te rekenen dat de woning nog niet is verkocht acht het hof in dit kader niet relevant. Het hof acht het aannemelijk dat de door de voorzieningenrechter bepaalde in acht te nemen bodemprijs van € 350.000,- verkoopbelemmerend werkt en in de huidige markt niet meer reëel is, hetgeen in de praktijk ook is gebleken daar de woning nog steeds niet is verkocht en er zelfs geen biedingen zijn gedaan. (…) [eiseres] heeft gesteld dat de woning ten minste € 375.000,00 waard is en heeft daartoe een taxatierapport gedateerd 17 september 2014 in het geding gebracht. Het hof kent aan het taxatierapport niet die waarde toe die [eiseres] daaraan hecht. De woning staat sinds 2008 te koop en in 2014 heeft de woning te koop gestaan voor (uiteindelijk) € 395.000,00. In al die jaren is geen enkel bod op de woning uitgebracht of serieuze belangstelling voor de woning gebleken. Gelet op deze omstandigheden zal het hof daarom de verleende machtiging in die zin wijzigen, zo dat geen bodemprijs meer geldt. Tevens zal het hof bepalen dat [gedaagde] binnen twee weken na de datum van dit arrest een NVM-makelaar opdracht dient te hebben gegeven tot verkoop van de woning, nu [gedaagde] uitdrukkelijk heeft verklaard niet in te stemmen met de door [eiseres] voorgestelde makelaar Willemsen. De desbetreffende makelaar is bevoegd om de woning zonder ruggespraak te verkopen, zij het tegen een reële en marktconforme prijs en binnen een redelijke termijn. (…) De woning zal verkocht worden tegen een in het huidige economische woningklimaat marktconforme prijs. Wat die prijs is, is geen absoluut gegeven. Aangenomen mag echter worden dat een terzake deskundige makelaar een zodanige prijs zal halen die, gelet op de economische omstandigheden en de huidige markt, voor deze specifieke woning marktconform is.
2.6.
Op 4 mei 2015 heeft de man Veluwezoom Makelaars, in het bijzonder R. van Workum, opdracht gegeven om de woning te verkopen. Van Workum heeft de woning vervolgens te koop gezet voor een bedrag van € 350.000,00 kosten koper en medegedeeld dat hij een verkoopprijs verwacht tussen € 325.000,00 en de vraagprijs.
3.Het geschil
3.1.
De vrouw vordert – samengevat – dat de man wordt veroordeeld om makelaar Van Workum opdracht te geven om de woning te koop te zetten tegen een bedrag van
€ 375.000,00 kosten koper, subsidiair dat de vraagprijs wordt bepaald op de WOZ-waarde, dan wel dat de voorzieningenrechter in goede justitie een vraagprijs bepaalt. De vrouw vordert dat de voorzieningenrechter tevens bepaalt dat de makelaar een onderhandelingsmarge van 8% mag hanteren om tot verkoop van de woning te geraken. Ten slotte vordert de vrouw dat de proceskosten worden gecompenseerd.
3.2.
De man voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De vrouw heeft aangevoerd dat de door Van Workum gehanteerde vraagprijs van
€ 350.000,00 te laag is en niet is aan te merken als een geschikte vraagprijs om te komen tot verkoop tegen een reële marktconforme prijs als bedoeld in het arrest van het hof van 28 april 2015. Zij heeft ter onderbouwing van haar verweer ten eerste gewezen op een taxatierapport dat op 17 september 2014 is opgemaakt door Franssen en waarin de woning is getaxeerd op een bedrag van € 375.000,00. Voorts blijkt ook uit de WOZ-waarde van de woning met waardepeildatum 1 januari 2014 dat de woning een hogere waarde vertegenwoordigt en bovendien heeft een andere makelaar, J.D. de Rooij medegedeeld dat voor de woning een vraagprijs van € 375.000,00 en een verkoopprijs tussen € 340.000 en € 379.000 reëel is.
4.2.
De vraag die voorligt is derhalve of de door Van Workum gehanteerde vraagprijs van € 350.000,00 een geschikte vraagprijs is om te komen tot verkoop tegen een reële marktconforme prijs en daarmee voldoet aan de eisen die het hof daaraan in zijn arrest heeft gesteld. In dat verband geldt in de eerste plaats dat de huidige waarde van de woning niet exact valt vast te stellen. Die waarde wordt immers door de markt bepaald en een taxatie of waardebepaling is daarmee enkel een inschatting van het bedrag dat een woning op dat moment in de huidige markt zal kunnen opbrengen. Over die inschatting kunnen de meningen verdeeld zijn.
4.3.
Door de vrouw is evenwel onvoldoende onderbouwd gesteld dat Van Workum met inachtneming van de overwegingen van het hof in redelijkheid niet tot een vraagprijs van
€ 350.000,00 heeft kunnen komen. Aan het door de vrouw naar voren gebrachte taxatierapport d.d. 17 september 2014 is door het hof niet hetzelfde belang toegekend als de vrouw doet, zodat gerechtvaardigd is dat Van Workum die taxatie niet als uitgangspunt heeft genomen bij de bepaling van de huidige vraagprijs. Ook de hogere WOZ-waarde en de hogere inschatting van de door de vrouw ingeschakelde makelaar De Rooij kunnen daaraan niet af doen. Vast staat immers dat de woning al sinds 2008 in de verkoop staat en dat al die tijd geen enkel bod op de woning is uitgebracht. Er kan dan ook gevoeglijk van worden uitgegaan dat de tot nu toe gehanteerde vraagprijs alsmede de gehanteerde bodemprijs (van € 350.000,00) te hoog zijn geweest en belemmerend werken voor de verkoop van de woning binnen een redelijke termijn. Dat alles heeft het hof reeds zo onder ogen gezien en beslist. Onder die omstandigheden kan niet gezegd worden dat Van Workum niet tot de vaststelling van een vraagprijs van € 350.000,00 heeft kunnen komen. De slotsom luidt dan ook dat de vorderingen van de vrouw zullen worden afgewezen.
4.4.
Gelet op de relatie tussen partijen zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. Vast staat weliswaar dat de verkoop van de woning te lang duurt, maar in het kader van dit kort geding is onvoldoende is gebleken of dit is te wijten aan één van de partijen en zo ja, aan wie. Daarmee bestaat onvoldoende grond om de vrouw in de kosten van de procedure te veroordelen, zoals de man verzocht heeft.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.B. Boonekamp en in het openbaar uitgesproken op 27 mei 2015. De feiten en de motivering zijn afzonderlijk vastgelegd op 9 juni 2015.
Coll: LV