ECLI:NL:RBGEL:2015:8232

• Datum uitspraak: 16 december 2015
• Publicatiedatum: 6 januari 2016
• Zaaknummer: 281654
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: P.J. Elferink
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Onrechtmatige daad van makelaar door onjuiste vermelding woonoppervlak in verkoopinformatie

In deze zaak heeft de rechtbank Gelderland op 16 december 2015 uitspraak gedaan in een civiele procedure tussen eiser, een koper, en gedaagde, een makelaar (De Rooij), over de vraag of de makelaar onrechtmatig heeft gehandeld door een onjuist woonoppervlak van een woning te vermelden in de verkoopbrochure en op funda.nl. Eiser had de woning gekocht, maar stelde dat hij door de onjuiste informatie schade had geleden. De rechtbank oordeelde dat eiser ten tijde van de ondertekening van de koopovereenkomst al over de juiste informatie beschikte, waardoor de makelaar niet onrechtmatig had gehandeld. De vordering tot schadevergoeding werd afgewezen.

De procedure begon met een vordering van eiser, die stelde dat de makelaar tuchtrechtelijk was veroordeeld voor het onjuist vermelden van de oppervlakte van de woning. De rechtbank onderzocht of dit onrechtmatig handelen jegens eiser opleverde. Eiser had de woning bezichtigd en had plattegronden ontvangen met de juiste maten, waardoor hij zich een goed beeld kon vormen van de woning. De rechtbank concludeerde dat de makelaar niet onrechtmatig had gehandeld, omdat eiser de juiste informatie had ontvangen voordat de koopovereenkomst werd ondertekend.

De rechtbank wees de vorderingen van eiser af en veroordeelde hem in de proceskosten, die aan de zijde van de makelaar werden begroot op € 3.697,00. Dit vonnis is openbaar uitgesproken door mr. P.J. Elferink.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaaknummer / rolnummer: C/05/281654 / HA ZA 15-216 1171

Vonnis van 16 december 2015

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te Duiven,

eiser,

advocaat mr. drs. L. ten Velden te ‘s-Gravenhage,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

SPACE4ALL B.V. , tevens handelend onder de naam De Rooij Makelaars Vastgoed

gevestigd te Arnhem,

gedaagde,

advocaat mr. V.R. Pool te Rotterdam.

Partijen zullen hierna [eiser] en De Rooij genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 16 december 2015
• het verkort proces-verbaal van comparitie van 3 november 2015.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[verkopers] (hierna: de verkopers) hebben per 3 juli 2014 hun woning aan de [adres] te Duiven (hierna: de woning) te koop gezet voor een bedrag van € 245.000,00 k.k. De Rooij trad hierbij op als makelaar voor de verkopers.

2.2.

In de door De Rooij opgestelde verkoopbrochure en op www.funda.nl stond vermeld dat de woonoppervlakte van de woning 185 m2 was.

2.3.

Op 28 juli 2014 hebben de verkopers mondeling overeenstemming bereikt met ene [naam] over de verkoop van de woning aan [naam] voor een bedrag van

€ 234.000,00 k.k..

2.4.

[eiser] heeft nadat verkopers mondeling overeenstemming hadden bereikt met [naam] een afspraak voor bezichtiging van de woning gemaakt met verkopers, buiten De Rooij om. [eiser] en verkopers hebben na de bezichtiging mondeling overeenstemming bereikt over de verkoop van de woning aan [eiser] voor € 242.500,00 k.k.

2.5.

Op 31 juli 2014 heeft De Rooij op verzoek van [eiser] per email plattegronden van de woning aan hem toegestuurd. In de plattegronden worden de maten van alle ruimtes genoemd. Voor enkele maten geldt dat deze kleiner zijn dan de maten van de woning, omdat de plattegrond betrekking heeft op een niet-uitgebouwde woning, terwijl de woning wel uitgebouwd was.

2.6.

Op 11 augustus 2014 hebben verkopers en [eiser] de schriftelijke koopovereenkomst ondertekend betreffende de woning.

2.7.

Volgens een ten behoeve van de financiering van de woning, in opdracht van [eiser] , opgemaakt taxatierapport d.d. 27 augustus 2014 is de woonoppervlakte van de woning 140 m2. De woning is getaxeerd op een bedrag van € 242.500,00.

2.8.

De levering van de woning heeft plaatsgevonden op 8 december 2014.

2.9.

In een door [eiser] aanhangig gemaakte tuchtrechtelijke procedure, die gevoerd is bij de Raad van Toezicht van de NVM, heeft [eiser] onder meer (als onderdeel 1 van de klacht) geklaagd dat De Rooij de door de NVM opgelegde meetinstructie niet op de juiste wijze heeft toegepast, dan wel verzuimd heeft de oppervlakte juist te vermelden. De Raad van Toezicht heeft onder meer als volgt beslist over deze klacht

(…) Beklaagde heeft weliswaar voldoende aannemelijk gemaakt dat hij de opervlakte van de woning volgens NEN 2580 heeft opgemeten, maar vaststaat ook dat hij deze oppervlakte onjuist op Funda heeft vermeld. Daarbij kan in het midden blijven of deze onjuiste vermelding is veroorzaakt door een typefout of door een foute berekening (…). De onjuiste vermelding komt in beide gevallen voor risico van beklaagde en is tuchtrechtelijke laakbaar.

Onderdeel 1 van de klacht is gegrond.

(….)

De beslissing

De Raad van Toezicht (…)

(…)

Verklaart onderdeel 1 van de klacht gegrond en de klacht voor het overige ongegrond.

Legt aan beklaagde de straf op van berisping.

(…)

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert – na vermeerdering van eis – dat de rechtbank – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad – De Rooij veroordeelt primair tot betaling van € 58.986,45, dan wel een door de rechtbank in goede justitie te betalen bedrag, vermeerderd met wettelijke rente en tot betaling van € 1.875,00 aan buitengerechtelijke incassokosten. Subsidiair vordert [eiser] dat De Rooij wordt veroordeeld tot betaling van een op grond van artikel 6:97 BW te begroten bedrag, te vermeerderen met wettelijke rente en tot betaling van € 1.875,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, primair en subsidiair met veroordeling van De Rooij in de kosten van de procedure.

3.2.

[eiser] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat De Rooij tuchtrechtelijk is veroordeeld voor het onjuist vermelden van de oppervlakte van de woning. Daarmee staat vast dat De Rooij onrechtmatig jegens haar gehandeld heeft en is hij aansprakelijk voor de schade.

3.3.

De Rooij voert verweer en heeft daartoe aangevoerd dat hij niet onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser] . Subsidiair betwist De Rooij dat er sprake is van schade althans betwist hij de hoogte van de schade.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Tussen partijen is niet in geschil dat De Rooij op www.funda.nl en in de verkoopbrochure een onjuist woonoppervlak heeft vermeld. Partijen zijn verdeeld over de vraag of dit handelen van De Rooij onrechtmatig is jegens [eiser] op grond waarvan De Rooij aansprakelijk zou zijn voor schade.

4.2.

[eiser] heeft aangevoerd dat sinds 1 september 2010 NVM-makelaars verplicht zijn om de oppervlakte van een woning te berekenen volgens de door de NVM voorgeschreven meetinstructie (hierna: de meetinstructie). De Rooij heeft deze meetinstructie niet (goed) gevolgd dan wel heeft hij verzuimd de juiste oppervlakte te vermelden. Nu de tuchtrechtelijke klacht tegen De Rooij gegrond is verklaard en hij daarvoor een berisping opgelegd heeft gekregen van de Raad van Toezicht NVM staat vast dat De Rooij onrechtmatig heeft gehandeld jegens hem.

De Rooij heeft in zijn verweer aangevoerd dat hij niet tuchtrechtelijk is veroordeeld in verband met handelen in strijd met de meetinstructie. Door een typefout en/of een foute aantekening op de handgeschreven notitie waar de afmetingen van de woning op vermeld stonden is een onjuiste oppervlakte van de woning vermeld in de verkoopbrochure en op www.funda.nl. Met de enkele vermelding van een onjuiste oppervlakte staat niet vast dat hij onrechtmatig gehandeld heeft. Gezien de omstandigheden in dit geval heeft De Rooij niet onrechtmatig gehandeld jegens [eiser] .

4.3.

De rechtbank stelt voorop dat met de tuchtrechtelijke veroordeling van De Rooij voor de onjuiste vermelding van de woonoppervlakte van de woning in informatiemateriaal niet zonder meer vast staat dat De Rooij onrechtmatig gehandeld heeft jegens [eiser] . Bij de beoordeling van de onrechtmatigheid van het handelen van De Rooij als makelaar dient rekening gehouden te worden met alle omstandigheden van het geval.

Uitgangspunt is dat van een makelaar verwacht kan worden dat hij zich bij de verkoop van een woning bewust is van de belangen van zowel zijn klant als van (potentiële) kopers en zich deze belangen aantrekt. In dat verband is van belang dat hij dusdanige informatie verstrekt over de te verkopen woning op basis waarvan een potentiële koper zich een juiste voorstelling van zaken kan maken van deze woning om zo te komen tot een afgewogen besluit om al dan niet over te gaan tot koop. Door de onjuiste vermelding van de oppervlakte van de woning op www.funda.nl is bij [eiser] in eerste instantie de verkeerde verwachting gewekt betreffende de woonoppervlakte van de woning.

Echter, pas op 11 augustus 2014 is een bindende koopovereenkomst betreffende de woning tot stand gekomen door de ondertekening van de schriftelijke overeenkomst door verkopers en [eiser] (artikel 7:2 BW). [eiser] heeft voorafgaande aan de totstandkoming van deze koopovereenkomst de woning bezichtigd en zo de werkelijke omvang van de woning kunnen waarnemen. Bovendien heeft De Rooij op 31 juli 2014 op verzoek van [eiser] per email plattegronden van de woning met vermelding van de juiste maten van alle ruimtes (met uitzondering van de uitbouw) aan [eiser] toegestuurd. Voor zover de onjuiste vermelding op www.funda.nl de verkeerde verwachting heeft gewekt bij [eiser] betreffende het woonoppervlak van de woning, is deze voorafgaande aan het ondertekenen van de koopovereenkomst mede door toedoen van De Rooij dus rechtgezet. Nu [eiser] ten tijde van de ondertekening van de koopovereenkomst de juiste informatie heeft gehad over de woonoppervlakte van de woning, waaruit volgde dat de woning niet het op www.funda.nl genoemde woonoppervlak van 185 m2 had, kan niet gezegd worden dat De Rooij jegens [eiser] onrechtmatig heeft gehandeld. Reeds daarom zal de rechtbank de vorderingen van [eiser] afwijzen.

4.4.

Hetgeen partijen voor het overige hebben aangevoerd kan onbesproken blijven.

4.5.

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Space4all worden begroot op:

- griffierecht 1.909,00

- salaris advocaat
1.788,00 (2,0 punten × tarief € 894,00)

Totaal € 3.697,00

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van Space4all tot op heden begroot op € 3.697,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.3.

veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

5.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Elferink en in het openbaar uitgesproken op 16 december 2015.