ECLI:NL:RBGEL:2015:8260 - Rechtbank Gelderland - Afwijzing teruggaaf overdrachtsbelasting bij terugverkoop...

Uitspraak

RECHTBANK GELDERLAND

Zittingsplaats Arnhem

Belastingrecht

zaaknummer: AWB 14/5797

uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 29 december 2015

in de zaak tussen

[X] B.V., te [Z] , eiseres

(gemachtigde: [gemachtigde] ),

de inspecteur van de Belastingdienst, kantoor Arnhem, verweerder.

Procesverloop

Bij brief van 29 augustus 2013 heeft eiseres verzocht om teruggaaf van overdrachtsbelasting. Verweerder heeft dit verzoek bij beschikking van 18 september 2013 (beschikkingsnummer [000] ) afgewezen.

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 11 juli 2014 het daartegen gerichte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking gehandhaafd.

Eiseres heeft daartegen bij brief van 15 augustus 2014, ontvangen door de rechtbank op 18 augustus 2014, beroep ingesteld.

Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 oktober 2015.

Namens eiseres is verschenen [gemachtigde] . Namens verweerder zijn verschenen
mr. drs. [gemachtigde] en [A] .

Verweerder heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan de wederpartij.

Overwegingen

Feiten

1. Bij overeenkomst van 11 mei 2009 hebben [B] en [C] (hierna ook: verkopers) aan eiseres een woonhuis met bijgebouwen, cultuurgrond, ondergrond, erf, tuin en verdere aanhorigheden verkocht (hierna: de onroerende zaak). De koopprijs bedroeg
€ 270.000, waarvan € 55.000 ziet op de verkrijging van cultuurgrond. Op 12 mei 2009 is de onroerende zaak aan eiseres geleverd.

2. Met betrekking tot deze verkrijging door eiseres is € 12.900 overdrachtsbelasting op aangifte voldaan. Voor de verkrijging van de cultuurgrond ten bedrage van € 55.000 is een beroep gedaan op de vrijstelling als bedoeld in artikel 15, eerste lid, onderdeel q, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: WBRV).

3. In de akte van levering van 12 mei 2009 (waarin voornoemde [B] en [C] als verkoper worden aangeduid en eiseres als koper) is, voor zover thans van belang, onder meer het volgende opgenomen:

“(…)

I. LEVERING ONDER ONTBINDENDE VOORWAARDE

Verkoper levert hierbij aan koper, namens welke de koper de comparante sub 2., handelend als gemeld, verklaarde te aanvaarden:

de eigendom van het woonhuis met bijgebouwen, cultuurgrond, ondergrond, erf, tuin en verdere aanhorigheden, staande en gelegen te [Q] aan [A-straat 1] ,
kadastraal bekend gemeente Den Dungen sectie [001] , [002] en [003] ,tezamen groot één hectare, drie en zestig aren en tien centiaren;

hierna aangeduid als “het verkochte;

zulks onder de ontbindende voorwaarde die hierna wordt vermeld.

II. ONTBINDENDE VOORWAARDE

Met betrekking tot een terugkooprecht en de ontbindende voorwaarde is in gemelde koopovereenkomst het navolgende bepaald, woordelijk luidende als volgt:

“Koopovereenkomst

Artikel 17

1. Verkoper en koper zijn voorts overeengekomen dat koper het verkochte aan verkoper heeft terugverkocht voor de hierna in lid 2 van dit artikel vermelde tegenprestatie en te voldoen uiterlijk op(31-12-2013) eenendertig december tweeduizend dertienaan koper, terwijl de teruglevering tevens op die datum zal plaatsvinden en voorts onder de gebruikelijke voorwaarden en bedingen die op de verkoop en levering van soortgelijke registergoederen van toepassing zijn, met dien verstande dat de koper niet instaat voor de feitelijke staat van het verkochte.

In het bijzonder zijn de navolgende voorwaarden en bedingen van toepassing:

“Betaling

1. De betaling van de tegenprestatie en van de overige kosten, rechten en belastingen vindt plaats via het kantoor van de notaris.

2. Koper bedingt ten behoeve van al die schuldeisers die ten tijde van de inschrijving van de akte houdende de verklaring dat de ontbindende voorwaarde is vervuld casu quo de tegenprestatie is voldaan, hypotheek op het registergoed hebben, dat verkoper aan hen rechtstreeks datgene zal voldoen, wat ertoe leidt dat de vorderingen tot zekerheid waarvoor het betreffende hypotheekrecht werd gevestigd geheel zullen zijn afgelost.

Juridische levering

Koper is verplicht aan verkoper de zaak in eigendom te leveren, die:

1. onvoorwaardelijk is en niet aan inkorting, ontbinding of aan welke vernietiging ook onderhevig is;

2. niet is bezwaard met beslagen of hypotheken of inschrijvingen daarvan;”

2. De hiervoor bedoelde tegenprestatie wordt als volgt samen gesteld:

a. de huidige koopprijs vermeerderd met alle eventueel door koper betaalde verwervingskosten en belastingen terzake van het verkochte;

b. alle – na goedkeuring van de verkoper – door de koper gedane investeringen en alle onderhoudskosten betreffende het verkochte, welke door koper zijn betaald dan wel voor zijn rekening zijn verricht;

c. alle overige kosten welke koper tussen heden en de teruglevering terzake van het verkochte heeft betaald en niet tussentijds door verkoper zijn vergoed;

d. de eventueel achterstallige betaling van het conform artikel 16 verschuldigde Pro en de eventuele boetes en invorderingskosten daarvan.

Ontbindende voorwaarde

Artikel 18

1. De juridische levering van het verkochte zal geschieden onder de ontbindende voorwaarde dat verkoper uiterlijk op(31-12-2013) eenendertig december tweeduizend dertienvoldoet aan zijn betalingsverplichting welke is overeengekomen in artikel 17 deze Pro koopovereenkomst.

2. Op vervulling van de in lid 1 gemelde voorwaarde kan zowel verkoper als koper zich beroepen.

Dit beroep moet geschieden door middel van een mededeling aan de notaris of diens plaatsvervanger.

Deze mededeling dient schriftelijk en gedocumenteerd uiterlijk op de eerste werkdag na de in lid 1 genoemde datum in het bezit van de notaris of diens plaatsvervanger te zijn.

3. Ingeval deze ontbindende voorwaarde wordt vervuld zal verkoper ingevolge het bepaalde in artikel 3:84, lid 4 van het Burgerlijk Wetboek weer rechthebbende zijn van het verkochte.

4. Indien de ontbindende voorwaarde is komen te vervallen, zal dit voor rekening van koper bij afzonderlijke notariële akte worden geconstateerd.

Een afschrift van de in de vorige zin bedoelde notariële akte zal worden ingeschreven in register Hypotheken 4 van het kantoor van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers.5. Vervulling van de ontbindende voorwaarde heeft geen terugwerkende kracht (artikel 3:38, lid 2 Burgerlijk Wetboek) maar wél goederenrechtelijk effect: met de vervulling van de ontbindende voorwaarde eindigen de rechten en verplichtingen van de verkoper en koper voortvloeiende uit de onderhavige koopovereenkomsten.

Aansprakelijkheid ná vervallen verklaring ontbindende voorwaarde

Artikel 19

De verkoper blijft ook ná het vervallen verklaren van de hiervoor in artikel 18 omschreven Pro ontbindende voorwaarde aansprakelijk voor het door hem krachtens het bepaalde in artikel 16 verschuldigde Pro.

Overdrachtsbelasting bij ontbinding

Artikel 20

Ingeval de hiervoor in artikel 18 vermelde Pro ontbindende voorwaarde wordt vervuld, komt de van de Belastingdienst terug te vorderen overdrachtsbelasting geheel aan de verkoper toe.

De koper verklaart volmacht te zullen verlenen aan de verkoper om namens koper bezwaar in te dienen tegen de voldane overdrachtsbelasting en om namens koper het eventueel terug te ontvangen bedrag bij de Belastingdienst te innen.

Overige ontbindende voorwaarde

Artikel 21

De koop is ontbonden, als er tussen het tijdstip van het sluiten van de koopovereenkomst en het tijdstip van de juridische levering ten aanzien van gemeld verkochte een aanwijzing ex artikel 2 in Pro samenhang met artikel 3, 4 of 5 of artikel 9a, eerste of tweede lid, in samenhang met artikel 3, 4 of 5 of in een voorlopige aanwijzing als bedoeld in artikel 6 of Pro in artikel 9a, eerste of tweede lid, in samenhang met artikel 6 van Pro de Wet Voorkeursrecht Gemeenten is geschied, tenzij:

- of verkoper ingevolge enig besluit van, dan wel enige termijnoverschrijding door, de betreffende gemeente vrij is tot vervreemding aan koper,

- of een in artikel 10 van Pro genoemde wet gemelde uitzondering van toepassing is.

In verband met het vorenstaande geven partijen opdracht aan de notaris deze koopovereenkomst te doen inschrijven in de openbare registers.

(…)

Aanbetaling op de tegenprestatie

Artikel 26

Verkoper heeft de mogelijkheid om, in de periode waarin koper eigenaar is van het verkochte en de ontbindende voorwaarde van kracht is tot uiterlijk eenendertig december tweeduizend dertien aanbetaling(en) te verrichten op de tegenprestatie zoals gemeld in artikel 17.

Koper vergoedt verkoper hierop een rente van negen procent (9%) op jaarbasis, welke alsdan op maandbasis worden verrekend met de huurverplichtingen. Een aanbetalig (lees: aanbetaling) dient per eerste van de maand te geschieden in ronde bedragen van vijfduizend euro (€ 5.000) of een veelvoud daarvan. Eenmaal gedane aanbetalingen vallen nimmer terug aan verkoper.

Verbodsbepaling

Artikel 27

Gedurende een periode dat de in artikel 18 overeengekomen Pro ontbindende voorwaarde van kracht is, is het de koper niet toegestaan het verkochte in eigendom over te dragen aan een derde.”

(…)

V. BIJZONDERE BEDINGEN

Tussen partijen gelden, voorzover nog van belang, de navolgende bedingen:

1. Het verkochte kan door koper direct worden aanvaard, onder de last van het voortgezet gebruik door verkoper, zijnde met betrekking tot het verkochte tussen verkoper en koper een huurovereenkomst gesloten.

Met betrekking tot het voortgezet gebruik door verkoper is in gemelde koopovereenkomst het navolgende bepaald, woordelijk luidende als volgt:

“De volgende bepalingen en bedingen zijn op dit voortgezette gebruik van toepassing:

(…)

Verdere afspraken omtrent het voortgezet gebruik

Artikel 16

1.Gebruikers rechten en plichten

Verkoper heeft zich naast het hiervoor bedoelde recht van gebruik ook het (toekomstige) financieel resultaat van het verkochte voorbehouden gedurende de hierna in artikel 17 bedoelde Pro periode tot uiterlijk eenendertig december tweeduizend dertien.

Verkoper is gedurende deze periode hiervoor aan de koper de navolgende vergoedingen verschuldigd:

a. een eenmalige vergoeding van € 10.428,--

Deze vergoeding dient te worden verrekend met de koopprijs.

b. een maandelijkse vergoeding van € 2.214,-- te voldoen voor of op de laatste dag van de maand middels vooruitbetaling.

(…)”.

4. Bij akte van levering van 21 januari 2010 wordt een gedeelte van de onroerende zaak, te weten de percelen grasland met nummers [002] en [003] , door eiseres geleverd aan de Staat (Verkeer en Waterstaat). De koopsom bedraagt € 67.000. Van deze opbrengst wordt € 16.892,17 overgeboekt naar een schuldeiser van [B] , zijnde één van de verkopers genoemd onder 1. Een bedrag van € 107,93 wordt overgeboekt naar [B] zelf. Een bedrag van € 50.000 is door eiseres aangemerkt als “aanbetaling [A-straat 1] ”, zijnde een aanbetaling op de in de artikel II (subonderdelen artikelen 17 en 26) van de akte van levering van 12 mei 2009 overeengekomen terugverkoop van de onroerende zaak door eiseres aan verkoper.

5. Op 1 mei 2013 wordt een verklaring vervulling ontbindende voorwaarde ingeschreven. De koopsom ter zake van de teruglevering van het resterende deel van de onroerende zaak bedraagt € 270.000 minus de onder 4. genoemde € 50.000. In deze akte, waarin eiseres wordt aangeduid als “ [X] ” is onder meer opgenomen:
“(…)e. dat het (nog) door [B] aan [X] verschuldigde op grond van de hiervoor geciteerde koopovereenkomst is gestort op een kantoorrekening ten name van [D] ;f. dat [B] hierbij een beroep doet op de hiervoor geciteerde ontbindende voorwaarde, met als gevolg dat de eigendom van het registergoed, voorzover dat thans nog ten name staat van [X] , terugkeert bij [B] ;(…)”.

6. Eveneens bij akte van 1 mei 2013 levert [B] een gedeelte van de onroerende zaak aan [E] voor een bedrag van € 330.000.

Geschil

7. In geschil is of eiseres recht heeft op teruggaaf van de door haar betaalde overdrachtsbelasting van € 12.900.

Beoordeling van het geschil

8. Ingevolge artikel 19, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de WBRV wordt op verzoek teruggaaf van de belasting verleend, indien de toestand van vóór de verkrijging zowel feitelijk als rechtens wordt hersteld als gevolg van de vervulling van een ontbindende voorwaarde.

9. De rechtbank overweegt hierover als volgt. Verkopers en eiseres zijn, zoals vermeld in de leveringsakte van 12 mei 2009, naast de verkoop en levering van de onroerende zaken een terugkoop en -verkoop overeengekomen tegen betaling van een bedrag bestaande uit de oorspronkelijke koopprijs, vermeerderd met een aantal opslagen (artikel II, subonderdeel artikel 17). Tevens is opgenomen dat de levering geschiedt onder de ‘ontbindende’ voorwaarde dat verkopers de hiervoor bedoelde terugkoopsom uiterlijk op 31 december 2013 voldoen (artikel II, subonderdeel artikel 18).

10. De rechtbank is op grond van het voorgaande van oordeel dat de titel van de teruglevering de hiervoor genoemde terugkoopovereenkomst is. De teruglevering heeft dus niet plaatsgevonden als gevolg van de vervulling van een ontbindende voorwaarde, zoals vereist in artikel 19 van Pro de WBRV. Weliswaar is bij de terugkoopovereenkomst een voorwaarde van tijdige betaling overeengekomen, maar die voorwaarde is niet de titel van de teruglevering. Daarbij heeft nog te gelden dat hier naar het oordeel van de rechtbank, anders dan in de akte vermeld, de in artikel II, subonderdeel artikel 18, opgenomen bepaling moet worden aangemerkt als een opschortende voorwaarde. Een ontbindende voorwaarde doet de verbintenis immers ingevolge artikel 6:22 van Pro het Burgerlijk Wetboek met het plaatsvinden der gebeurtenis vervallen, terwijl in dit geval [B] c.s. en eiseres juist zijn overeengekomen dat de levering plaatsvindt mits de gebeurtenis (tijdige betaling) plaatsvindt zodat sprake is van een opschortende voorwaarde.

11. Daarnaast is de rechtbank van oordeel dat geen sprake is van feitelijk en rechtens herstel in de toestand van vóór de verkrijging. De rechtbank neemt daarbij de volgende feiten en omstandigheden in aanmerking.

12. Verkopers hebben niet het gehele ‘verkochte’ (woonhuis met bijgebouwen, cultuurgrond, ondergrond, erf, tuin en verdere aanhorigheden) dat op 12 mei 2009 geleverd werd, op 1 mei 2013 teruggeleverd gekregen. Een deel hiervan was immers al op 21 januari 2010 door eiseres geleverd aan de Staat. Dat dit, zoals eiseres stelt, slechts een perceel van onbeduidende omvang was en de verkoop aan de Staat bovendien onontkoombaar was, doet daar niet aan af.

13. Daarnaast is blijkens de verklaring vervulling ontbindende voorwaarde slechts teruggeleverd aan [B] en niet ook aan oorspronkelijk mede-verkoopster [C] . Zo is ook in de onder 6. genoemde leveringsakte [B] en niet tevens [C] genoemd als verkoper van een deel van de onroerende zaak aan [E] . Dat dit, zoals eiseres stelt, een omissie van de notaris was en dat [C] ook gebruiker was maakt dit, wat daar ook van zij, niet anders.

14. Tenslotte is de door verkopers ingevolge artikel 16 van Pro de koopakte betaalde eenmalige vergoeding van € 10.428 ‘te verrekenen met de koopprijs’ niet terugbetaald bij de teruglevering. Namens eiseres is ter zitting geopperd dat deze vergoeding zag op aanvullende werkzaamheden, maar onduidelijk is welke dat zijn. Verweerder bestrijdt dit onder meer op de grond dat eiseres ondanks een daartoe gedaan verzoek geen factuur voor eventuele werkzaamheden heeft overgelegd. Eiseres voert in haar beroepschrift aan dat deze ‘provisie’ geen onderdeel is van de koopsom. Uit de akte en de door partijen gebruikte termen (‘vergoeding, ‘provisie’) en het feit dat niet aannemelijk is geworden dat tegenover de betaling werkzaamheden stonden, leidt de rechtbank echter af dat betaling van deze eenmalige vergoeding onderdeel vormde van de overeenkomst tussen partijen, inhoudende de bereidheid van eiseres om de onroerende zaak voor een periode tot in beginsel uiterlijk 31 december 2013 te kopen en daarna terug te leveren. Dat het bedrag van € 10.428 niet is terugbetaald betekent dat financieel terzake van de verkoop en teruglevering van de onroerende zaak geen volledig herstel in de oude toestand heeft plaatsgevonden.

15. Gelet op al het voorgaande is niet voldaan aan de voorwaarden van artikel 19 van Pro de WBRV, nu geen sprake is van feitelijk en rechtens herstel in de toestand van vóór de verkrijging en geen sprake is van teruglevering als gevolg van de vervulling van een ontbindende voorwaarde. Dit betekent dat eiseres geen recht heeft op teruggaaf van de door haar betaalde overdrachtsbelasting.

16. Het beroep dient dan ook ongegrond te worden verklaard.

17. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A. Boon, voorzitter, mr. A.I. van Amsterdam en
mr. A.F. Germs-de Goede, rechters, in tegenwoordigheid van mr. W.A. Mak, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 29 december 2015

griffier

voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Deze uitspraak is vanwege verhindering van de voorzitter ondertekend door mr. A.I. van Amsterdam

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.