Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: C/05/298526 / KG ZA 16-104
Vonnis in kort geding van 31 maart 2016
in de zaak van
de vereniging
[eiseres],
gevestigd te [woonplaats] ,
eiseres,
advocaat mr. P.H.N. van Spanje,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
bijgestaan door mr. I.A.M. Keuken-Schemkes.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 11;
- de producties 1 tot en met 9 van [gedaagde] ;
- de mondelinge behandeling van 17 maart 2016;
- de pleitnota van [gedaagde] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
De [eiseres] is de vereniging van eigenaren van de appartementsrechten, kadastraal bekend [Kadastrale aanduidingen 1] . Bij splitsingsakte van 3 januari 1985 zijn de appartementsrechten ontstaan. Daarbij werd het ‘model reglement bij splitsing van notaris H.M. Sasse’ (hierna: het reglement) van toepassing verklaard evenals het huishoudelijk reglement. Het reglement vermeldt voor zover voor de beoordeling van dit geschil van belang:
‘(…)
artikel 12
1. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht zich te onthouden van luidruchtigheid, het onnodig verblijf in de gemeenschappelijke gedeelten, voor zover deze niet voor verblijf voor korte of lange tijd bestemd zijn, en het daarin plaatsen van fietsen, bromfietsen of andere voorwerpen op plaatsen, die hiervoor niet zijn bestemd.
(…)
artikel 15
De vereniging voert het beheer over en draagt de zorg voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken met inachtneming van het in artikel 38 bepaalde Pro.
(…)’
2.2.
[gedaagde] is vanaf 1984 de (eerste) eigenaar van het appartementsrecht [Kadastrale aanduidingen 2] en de berging [Kadastrale aanduidingen 3] . [gedaagde] heeft op zijn privéterras in of omstreeks het jaar 2000 een schotelantenne geplaatst voor het ontvangen van een aantal vakgerelateerde zenders met betrekking tot geschiedenis en geologie. In 2013 heeft [gedaagde] deze schotelantenne verder van zijn woning af geplaatst. Vanaf dat moment kunnen bewoners van omliggende appartementen de schotelantenne zien vanaf hun eigen terras. Op dat moment is een geschil gerezen tussen de [eiseres] en [gedaagde] of de schotelantenne op het privéterras van [gedaagde] staat of op de strook gemeenschappelijke grond die grenst aan het privéterras van [gedaagde] .
2.3.
Bij brief van 15 maart 2013 heeft de [eiseres] [gedaagde] verzocht om de schotelantenne te verwijderen. De [eiseres] heeft dit verzoek bij brief van 4 april 2013 nader toegelicht. Bij brief van 7 april 2014 heeft vervolgens de gemachtigde van de [eiseres] aan [gedaagde] verzocht om de schotelantenne te verwijderen. [gedaagde] heeft de schotelantenne niet verwijderd.
2.4.
Bij vergadering van 13 juni 2014 van de [eiseres] is besloten dat aan artikel 22 van Pro het huishoudelijk reglement een nieuw artikel 22B zal worden toegevoegd. Dit artikel luidt:
‘
Artikel 22B
Artikel 22B
Het is, zonder voorafgaande toestemming van de vergadering, niet toegestaan schotelantennes of antennes te plaatsen op of aan de buitenzijde van de privé-gedeelten, dan wel de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw.’
2.5.
Tijdens een algemene ledenvergadering van de [eiseres] op 24 september 2014 is besloten dat aan [gedaagde] niet zal worden toegezegd dat de schotelantenne alsnog mag blijven staan. De [eiseres] en [gedaagde] hebben toen besloten een mediationtraject met [gedaagde] in te gaan, om gezamenlijk tot een oplossing van het gerezen geschil te komen. Dit mediationtraject heeft niet tot (het beoogde) resultaat geleid.
2.6.
Vervolgens hebben partijen een voorlopig deskundigenbericht doen gelasten om de grootte van het terras van [gedaagde] te doen opmeten om vast te stellen welk deel van het terras gemeenschappelijk is en welk deel privé. Op die manier zou kunnen worden bepaald of de door [gedaagde] geplaatste schotelantenne en beplanting al dan niet op zijn privéterras staan. Op 28 oktober 2015 heeft de deskundige een rapport uitgebracht, genaamd ‘Verslag reconstructie grens bouwnummer 2 [eiseres] Appartementen’. De conclusie van dit rapport luidt:
‘Uit de reconstructie en uitzetting van de grens blijkt dat de schotelantenne (gedeeltelijk) en tegel/plantstrook zich buiten de grens volgens de splitsingstekening bevinden.’
2.7.
Bij brief van 17 februari 2016 is aan [gedaagde] verzocht over te gaan tot het verwijderen van de schotelantenne en de beplanting, bestaande uit twee taxussen, een kleine rododendron, een grote rododendron en een gaashek met klimop. [gedaagde] is daartoe niet overgegaan.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te gebieden om binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis te verwijderen en verwijderd te houden de schotelantenne op zijn privédeel en het gemeenschappelijk deel van het appartementsrecht en alle opgaande beplantingen en zaken op het gemeenschappelijk deel binnen 5 meter van zijn privédeel van het appartementsrecht en in ieder geval twee taxussen, een kleine rododendron, een grote rododendron en een gaashek met klimop, op straffe van een dwangsom van € 500,00 voor elke dag of ieder gedeelte daarvan dat de overtreding voortduurt, met veroordeling van [gedaagde] in de proces- en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de veertiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van algehele voldoening.
3.2.
[gedaagde] heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vordering.
3.3.
Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover voor de beoordeling van dit geschil van belang, worden ingegaan.
4.De beoordeling van het geschil
4.1.
Vooropgesteld wordt dat de [eiseres] een vordering in kort geding heeft ingesteld. Gelet daarop, dient allereerst te worden beoordeeld of deze vordering een zodanig spoedeisend karakter heeft dat deze in kort geding dient te worden behandeld. De [eiseres] heeft aangevoerd dat dit zo is, omdat de beplanting waarvan verwijdering wordt gevorderd in korte tijd hard groeit, zodat de vordering zo spoedig mogelijk dient te worden behandeld. Daarnaast stelt de [eiseres] dat [gedaagde] zijn schotelantenne zo snel mogelijk dient te verwijderen om de overtreding van het reglement nu eindelijk te stoppen. Hoewel [gedaagde] de spoedeisendheid heeft weersproken, acht de voorzieningenrechter op basis van het voorgaande voldoende aannemelijk dat sprake is van een zodanig spoedeisend belang dat een uitspraak in een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Derhalve zullen de vorderingen hierna inhoudelijk worden beoordeeld.
4.2.
De [eiseres] vordert allereerst verwijdering van een aantal planten. De [eiseres] legt aan deze vordering ten grondslag dat zij op basis van artikel 15 van Pro het reglement het beheer voert over en de zorg draagt voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten. De [eiseres] stelt dat [gedaagde] in het gemeenschappelijke deel twee taxussen, twee rododendrons en een gaashek met klimop heeft gepland, en dat, nu de [eiseres] daar geen toestemming voor heeft verleend en dit ook niet zal gaan doen, deze beplanting door [gedaagde] dient te worden verwijderd. [gedaagde] heeft verweer gevoerd tegen deze stelling en in dat kader aangevoerd dat hij zijn terras in 1985 in zijn geheel in gebruik heeft. [gedaagde] stelt dat, voor zover hij daardoor al gebruik maakt van een gemeenschappelijk gedeelte, dit gedeelte inmiddels door verkrijgende verjaring privé eigendom is geworden. [gedaagde] voert aan dat hij dit privédeel zelfstandig mag inrichten, zodat de vordering van de [eiseres] tot verwijdering van de planten dient te worden afgewezen.
4.3.
De voorzieningenrechter overweegt als volgt. Op basis van het overgelegde deskundigenrapport, de tekeningen die deel uitmaken van de splitsingsakte en de bouwtekeningen is aannemelijk dat de tuin die behoort bij het appartementsrecht dat [gedaagde] in 1984 heeft gekocht vanaf de gevel gemeten twee meter bedraagt. Voor de vraag of [gedaagde] toch eigenaar is van ook het overige gedeelte van zijn terras en de aangrenzende strook grond die hij vanaf 1985 in gebruik heeft dient aldus te worden beoordeeld of sprake is van verkrijgende verjaring. Verkrijgende verjaring is geregeld in artikel 3:99 BW Pro. Op de voet van dit artikel verkrijgt een bezitter te goeder trouw door een onafgebroken bezit van tien jaren het recht op een onroerende zaak. Indien de goeder trouw bij de bezitter ontbreekt, bedraagt de verjaringstermijn op grond van artikel 3:306 BW Pro twintig jaar. Voor een rechtsgeldig beroep op verkrijgende verjaring dient allereerst sprake te zijn van bezit. De vraag of op het tijdstip van voltooiing van de verjaring sprake is van bezit, dient te worden beantwoord aan de hand van de maatstaven van art. 3:107 e.v. BW. Artikel 3:107 lid 1 BW Pro omschrijft bezit als het houden van een goed voor zichzelf. Hieronder dient te worden verstaan het direct of indirect uitoefenen van de feitelijke macht over een goed (zaak of recht) met de (al dan niet gerechtvaardigde) pretentie rechthebbende te zijn. [gedaagde] heeft de strook gemeenschappelijke grond die aansluit aan het terras vanaf de aankoop van zijn appartement in 1985 in gebruik. De voorzieningenrechter acht aannemelijk dat [gedaagde] bezitter is van de strook gemeenschappelijke grond en het overige deel van het terras dat grenst aan zijn privé terras. Op overgelegde foto’s lijkt te zien te zijn dat dit enkel toegankelijk is vanaf het terras van [gedaagde] en niet vanaf het andere deel van de gemeenschappelijke grond. Nu als onweersproken vaststaat dat dit bezit vanaf 1985 onafgebroken is, is aan de tweede eis van artikel 3:99 BW Pro voldaan.
4.4.
Vervolgens dient te worden gekeken naar de termijn van bezit. Zoals reeds is opgemerkt is de verjaringstermijn bij bezit te goeder trouw tien jaar, en bij bezit te kwader trouw twintig jaar. Ervan uitgaande dat [gedaagde] wist dat zijn privé terras niet zover reikte als het gedeelte dat bij de aankoop in 1985 in het kader van de afbakening van zijn privéterras is afgezet, dient aldus een termijn van twintig jaren nadien te zijn verstreken. Nu vanaf 1985 reeds ruim dertig jaren zijn verstreken, is ook aan dit vereiste voldaan. Hoewel de [eiseres] met betrekking tot de verkrijgende verjaring nog heeft aangevoerd dat daarvan geen sprake kan zijn omdat [gedaagde] vanaf 1985 al mede-eigenaar was van het gehele stuk gemeenschappelijke grond en hij aldus niet vanuit die positie enig eigenaar van een gedeelte van die gemeenschappelijke grond kan worden, acht de voorzieningenrechter deze stelling niet aannemelijk. [eiseres] heeft deze stelling op geen enkele wijze onderbouwd en zonder nadere onderbouwing, die aldus ontbreekt, valt niet in te zien waarom [gedaagde] een gemeenschappelijk gedeelte van de grond niet voor zichzelf kon gaan houden en op die manier door verkrijgende verjaring enig eigenaar daarvan kon worden. Dit verweer kan de [eiseres] dan ook niet baten, zodat in het kader van deze procedure aannemelijk is dat sprake is van verkrijgende verjaring waardoor [gedaagde] eigenaar is geworden van de strook gemeenschappelijke grond en het overige deel van het terras dat grenst aan zijn privéterras. Nu de beplanting waarvan verwijdering wordt gevorderd zich hierop/hierin bevinden, is artikel 15 van Pro het reglement niet van toepassing zodat de vordering van de [eiseres] tot verwijdering van de beplanting zal worden afgewezen.
4.5.
De [eiseres] heeft voorts verwijdering gevorderd van de schotelantenne van het terras van [gedaagde] . De [eiseres] heeft aan deze vordering ten grondslag gelegd dat tijdens de algemene ledenvergadering van 13 juni 2014 is besloten dat het plaatsen van een schotelantenne op privé of gezamenlijk terrein niet (langer) is toegestaan. De [eiseres] stelt dat, nu [gedaagde] op zijn terras wel een schotelantenne heeft staan, deze schotel moet worden verwijderd. De [eiseres] stelt daartoe dat precedentwerking dient te worden voorkomen, dat de schotelantenne een ontsierend effect heeft en het daarnaast van groot belang is om de eenheid binnen het appartementencomplex te bewaren. [gedaagde] heeft deze stelling weersproken en in dat kader aangevoerd dat hij via zijn schotelantenne zenders kan ontvangen die hij niet op een andere wijze kan bekijken, zodat het recht op vrije nieuwsgaring aan verwijdering van de schotelantenne in de weg staat. Daarnaast stelt [gedaagde] dat de schotelantenne vanaf de openbare weg niet zichtbaar is, zodat ook aan die stelling van de [eiseres] geen waarde kan toekomen.
4.6.
De voorzieningenrechter overweegt als volgt. Tussen partijen is niet in geschil dat het huishoudelijk reglement (vanaf 13 juni 2014) een verbod op het plaatsen van een schotelantenne bevat. Als uitgangspunt heeft te gelden dat, ongeacht enig contractueel verbod, van het recht van vrije nieuwsgaring alleen vanwege dringende redenen van algemeen belang mag worden afgeweken en dat derhalve een schotelantenne alleen kan worden verboden als sprake is van geconcretiseerde zwaarwegende belangen van (in dit geval) de [eiseres] om het aanbrengen van schotels tegen te gaan. De [eiseres] heeft in dat kader aangevoerd dat de eenheid van het appartementencomplex dient te worden bewaard en dat de schotel een ontsierend effect heeft. De voorzieningenrechter is van oordeel dat deze stelling in dit geval niet als voldoende concreet zwaarwegend belang kan worden aangemerkt. Uit de overgelegde stukken en hetgeen ter zitting is verhandeld is immers gebleken dat de schotelantenne van [gedaagde] donkergroen van kleur is en omringd is met beplanting, waardoor de schotel vanaf de openbare weg en het gemeenschappelijke gazon van de [eiseres] niet, althans nauwelijks zichtbaar is. Dat de schotelantenne van [gedaagde] een zodanige negatieve invloed op het aanzicht van het appartementencomplex heeft dat deze (met spoed) dient te worden verwijderd is aldus niet aannemelijk. Nu daarnaast gesteld noch gebleken is dat het appartementencomplex een aantoonbare esthetische en/of architectonische waarde vertegenwoordigt, kan deze stelling de [eiseres] dan ook niet baten.
4.7.
Hoewel de [eiseres] voorts heeft aangevoerd dat zij precedentwerking wil voorkomen, door ook aan [gedaagde] niet toe te staan dat hij een schotelantenne op zijn terras heeft staan, heeft [gedaagde] ter zitting onweersproken gesteld dat geen enkele (voormalige) bewoner van het appartementencomplex in de periode van 1985 tot heden om toestemming voor het plaatsen van een schotelantenne heeft verzocht zodat geen aanleiding bestaat om precedentwerking te vrezen. Gelet hierop acht de voorzieningenrechter ook deze stelling op dit moment geen concreet zwaarwegend belang van de [eiseres] die tot verwijdering van de schotelantenne zou moeten leiden. [gedaagde] heeft op zijn beurt aangevoerd dat hij de schotelantenne al ruim zestien jaar gebruikt om zenders te ontvangen die hij niet op een andere wijze kan bekijken en die verband houden met de door hem genoten opleiding en het gebied waarin hij zijn hele leven werkzaam is geweest. Ter zitting is niet aannemelijk geworden dat voor de zenders die [gedaagde] wil kunnen ontvangen alternatieven aanwezig zijn.
4.8.
Gelet op al het vorenstaande, is de voorzieningenrechter van oordeel dat onvoldoende gronden aanwezig zijn om de gevorderde verwijdering van de schotelantenne op dit moment toe te wijzen. Daarmee valt de belangenafweging die in het kader van deze procedure is gemaakt in het voordeel van [gedaagde] uit en zal ook deze vordering van de [eiseres] worden afgewezen. Daarbij merkt de voorzieningenrechter wel op dat deze beslissing anders kan zijn op het moment dat komt vast te staan dat [gedaagde] de door hem gewenste zenders op een alternatieve en van hem (gezien zijn leeftijd) te vergen wijze zou kunnen ontvangen.
4.9.
In de onderlinge verhouding van partijen ziet de voorzieningenrechter aanleiding de proceskosten in deze procedure te compenseren als na te melden.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
compenseert de proceskosten in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.J. Meijer en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier E.H.J. Krijnen op 31 maart 2016.