Uitspraak
RechtbanK gelderland
Team belastingrecht
zaaknummer: AWB 16/206
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 15 juli 2016 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 12 december 2015, waarbij het bezwaar tegen de aan eiser opgelegde beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) over het jaar 2015 en de gelijktijdig opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen ongegrond is verklaard.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 juli 2016. Namens eiser is zijn gemachtigde verschenen. Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde] en [A] .
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde tot € 133.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.805,60;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 46 aan eiser te vergoeden.
Overwegingen
Verweerder heeft bij beschikking van 31 januari 2015 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] te [Z] (het pand) op waardepeildatum 1 januari 2014 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 159.000.
Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser is eigenaar van het pand. Het betreft een winkel-/horecaruimte van 119 m². Het pand is per 1 november 2011 voor drie jaar verhuurd tegen een huurprijs van € 1.000 per maand exclusief btw, welke huurprijs jaarlijks per 1 juli (voor het eerst op 1 juli 2014) wordt geïndexeerd. Met ingang van 1 november 2014 is de huurovereenkomst verlengd, waarbij een huurprijs van circa € 12.500 exclusief btw per jaar is overeengekomen.
4. In geschil is de waarde van het pand op de waardepeildatum. Eiser bepleit primair een waarde van € 110.000 (eigen huur x kapitalisatiefactor 9,6) en subsidiair een waarde van € 118.000 (eigen huur x kapitalisatiefactor 10,4). Daartoe wijst eiser op een taxatierapport van [B] , die het pand met behulp van een methode van kapitalisatie van de bruto huur (hwk-methode) op de waardepeildatum heeft getaxeerd op € 110.818. Eiser concludeert daarom tot gegrondverklaring van het beroep en vermindering van de WOZ-waarde.
5. Eiser heeft daartoe – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd. Uitgegaan moet worden van de eigen huurwaarde van het pand dat rond de waardepeildatum ongeveer € 12.250 per jaar bedraagt. De kapitalisatiefactor die verweerder hanteert is te hoog, wat waarschijnlijk te maken heeft met de omstandigheid dat verweerder met niet-horecapanden vergelijkt.
6. Verweerder bestrijdt de opvattingen van eiser en concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.
8. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur en door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.
9. Opgemerkt dient te worden dat deze in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevatten om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (vergelijk Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 en Hoge Raad 11 juni 2004, ECLI:NL:HR:2004:AP1375).
10. De bewijslast dat de aan het pand toegekende waarde niet te hoog is, ligt bij verweerder.
11. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 9 februari 2016 door [A] , WOZ-taxateur van de gemeente Nijmegen. Hierbij is gebruik gemaakt van de hwk-methode, door middel van een methode van vergelijking met objecten waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In dit taxatierapport is de waarde van het pand op de waardepeildatum bepaald op € 176.000.
12. Naar het oordeel van de rechtbank heeft als uitgangspunt te gelden dat een tussen niet-gelieerde partijen overeengekomen huurprijs als zakelijk kan worden aangemerkt. De partij die stelt dat zulks anders is heeft daarvan de bewijslast. Aangezien verweerder stelt dat sprake is van een verlenging en indexering van de huurovereenkomst waarover verder niet is onderhandeld, rust op hem de last feiten en omstandigheden te stellen en – zoals hier – bij betwisting aannemelijk te maken op grond waarvan moet worden geconcludeerd dat de overeengekomen huur tussen eiser en de huurder niet op zakelijke wijze in het economische verkeer tot stand is gekomen (vergelijk Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).
13. De rechtbank acht verweerder niet in de op hem rustende bewijslast geslaagd. De enkele omstandigheid dat een reeds tussen partijen bestaande huurovereenkomst wordt voortgezet, rechtvaardigt niet de conclusie dat de daarbij nader overeengekomen huurprijs – ook al komt deze nadere huurprijs na onderhandeling neer op indexatie van de oude huurprijs – niet op een zakelijke wijze tot stand is gekomen. Ook het gerealiseerde verkoopcijfer van de [A-straat 2] index 2 rechtvaardigt deze conclusie niet. Voor zover verweerder hiermee wil betogen dat de vergelijkingsmethode dient te worden toegepast dan is de rechtbank van oordeel dat één verkoopcijfer onvoldoende is om deze conclusie te rechtvaardigen. Ook de omstandigheid dat de voor het pand overeengekomen huur volgens verweerder lager is dan de genoemde huurwaarden van de referentiepanden, rechtvaardigt de conclusie niet dat de gesloten huurovereenkomst niet op zakelijke wijze tot stand is gekomen. Van de door verweerder genoemde referentiepanden is [A-straat 3] , per 1 september 2015 verhuurd, niet bruikbaar aangezien het betreffende huurcijfer te ver van de waardepeildatum is gerealiseerd. Met betrekking tot de overige twee referentiepanden kan het verschil in huurwaarde zijn oorzaak vinden in verschillende factoren, maar daaromtrent is door verweerder niets concreets aangevoerd. De omstandigheid dat een verbouwing (realisering toilet) deels op kosten van de huurder heeft plaatsgevonden maakt dat ook niet anders, aangezien verweerder niet heeft gesteld dat door deze verbouwing een meerwaarde is ontstaan. Het voorgaande brengt mee dat bij de vaststelling van de waarde van het pand door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode met de eigen huurprijs (€ 1.035,93 * 12 = € 12.431,16) kan worden gerekend.
14. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Als de rechtbank eiser zou volgen in de laagste door hem voorgestane kapitalisatiefactor van 9,6 (genoemd onder 6. in het beroepschrift) bedraagt de waarde van het pand reeds € 119.339. Nu de door eiser overgelegde taxatie uitkomt op een waarde van € 110.818, acht de rechtbank die waarde niet aannemelijk. Ook de subsidiair door eiser verdedigde waarde van € 118.000 waarbij eiser rekent met een kapitalisatiefactor van 10,4 acht de rechtbank niet aannemelijk aangezien die waarde onder het hiervoor genoemde bedrag van € 119.339 ligt.
15. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, heeft de rechtbank de waarde van het pand op de waardepeildatum in goede justitie bepaald op € 133.000.
16. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van het pand alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog is vastgesteld en is het beroep gegrond verklaard.
17. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.484 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 246, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 496 en een wegingsfactor 1). Voorts komen ook de kosten voor het taxatierapport ad € 314,60 en kosten kadaster ad € 7 voor vergoeding in aanmerking. Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is niet gebleken.
Deze uitspraak is gedaan door mr.drs. M.J.C. Pieterse, rechter, in aanwezigheid van
M. Brouwer, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 15 juli 2016.
M. Brouwer, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 15 juli 2016.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op: 29 juli 2016
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.