ECLI:NL:RBGEL:2016:4142 - Rechtbank Gelderland - Ontbinding koopovereenkomst pand De Lawet wegens niet-nak...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaaknummer / rolnummer: C/05/291818 / HA ZA 15-608

Vonnis van 15 juni 2016

in de zaak van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

WAGENINGEN UNIVERSITEIT/WAGENINGEN UNIVERSITY,

zetelend te Wageningen,

eiseres,

advocaat mr. F.A.M. Knüppe te Arnhem,

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde 1],

gevestigd te [plaats] ,

2.
[gedaagde 2],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagden,

advocaat mr. E.R. Jonkman te Utrecht.

Partijen zullen hierna WU, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd worden. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tezamen zullen [gedaagden] worden genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 2 maart 2016
de comparitie van 11 mei 2016.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Bij schriftelijke koopovereenkomst van 16 juli 2013 (verder: de koopovereenkomst) heeft WU het pand “De Lawet” te Wageningen (verder: De Lawet) verkocht aan [gedaagde 1] voor de koopprijs van € 1.275.000,00, kosten koper. [gedaagde 2] was bij de totstandkoming van de koopovereenkomst betrokken en heeft daarbij als bestuurder [gedaagde 1] rechtsgeldig vertegenwoordigd.

2.2.

Van de koopovereenkomst, waarin WU wordt aangeduid als verkoper en [gedaagde 1] als koper, maken de volgende bepalingen deel uit:

Artikel 1 - Notariële akte van levering

De voor de overdracht vereiste akte van levering zal worden verleden ten overstaan van een door koper aan te geven notaris. De ondertekening vindt plaats op een door partijen nader te bepalen datum en tijd doch uiterlijk twee weken nadat de voor De Lawet geldende bestemmingsplanwijziging/herziening onherroepelijk is geworden en in ieder geval uiterlijk op 1 januari 2014.

Artikel 14 - Ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en boete

Bij niet of niet tijdige nakoming van één of meer verplichtingen van deze overeenkomst anders dan door niet toerekenbare tekortkoming (overmacht) is de nalatige partij aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij ontstane schade met kosten en rente, ongeacht het feit of de nalatige partij in verzuim is in de zin van het volgende lid.

2. Indien één van de partijen, na schriftelijk per brief met bericht van ontvangst of per deurwaardersexploot door een procureur of deurwaarder in gebreke is gesteld, gedurende acht dagen tekortschiet in de nakoming van één of meet van haar verplichtingen, is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus:

a. uitvoering van de overeenkomst te verlangen, in welk geval de partij die in verzuim is na afloop van voormelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien ingegane dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van drie pro mille van de koopprijs; of

b. de overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent van de koopprijs.

3. Betaalde of verschuldigde boete strekt in mindering op eventueel verschuldigde schadevergoeding met rente en kosten.

4. Eventueel over de boete verschuldigde omzetbelasting is daarin begrepen.

Artikel 15 - Ontbindende voorwaarden

A. Deze overeenkomst zal ontbonden (kunnen) worden indien het College van Bestuur van Wageningen University en/of de aandeelhouders van [gedaagde 1] de goedkeuring aan deze overeenkomst onthoudt. Deze besluitvorming van genoemd college en genoemde aandeelhouders dient uiterlijk voor 1 september 2013 te hebben plaats gehad. Mocht(en) deze goedkeuring(en) niet worden verleend, dan staat het koper/verkoper vrij deze overeenkomst te beëindigen zonder enige vergoeding aan de verkoper/koper verschuldigd te zijn.

B. Deze overeenkomst kan door ieder van partijen worden ontbonden indien op 1 september 2013 in verband met het door koper voorgenomen gebruik geen positieve indicatie van het daartoe bevoegde gezag is verkregen houdende dat de benodigde bestemming “zorg” wordt afgegeven. Verkoper en koper zullen al het redelijk mogelijke doen teneinde de hierboven bedoelde bestemming “zorg” te verkrijgen.

C. Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien koper, of zijn rechtsopvolger, niet uiterlijk op 1 december 2013 een toezegging heeft verkregen van een erkende geldverstrekkende instelling voor één of meer geldleningen ter grootte van 70% van de stichtingskosten van het onroerend goed, eventueel onder hypothecair verband van het verkochte onder de bij de grote erkende geldverstrekkende instellingen normaal geldende voorwaarden en bepalingen, en koper tevens uiterlijk op de eerste werkdag na 1 december 2013 schriftelijk en gedocumenteerd aan de notaris heeft verklaard, dat hij wegens het niet of niet tijdig verkrijgen van voormelde toezegging deze overeenkomst wil ontbinden;

2.3.

De voor de overdracht van De Lawet vereiste akte van levering is niet voor 1 januari 2014 verleden.

2.4.

WU en [gedaagde 1] verschilden van mening of [gedaagde 1] tijdig en rechtsgeldig een beroep heeft gedaan op een van de in de koopovereenkomst opgenomen ontbindende voorwaarden. Om tot een oplossing van dit geschil te komen hebben WU en [gedaagde 1] een vaststellingsovereenkomst gesloten die op 28 mei 2014 door [gedaagde 2] namens [gedaagde 1] is ondertekend (verder: de vaststellingsovereenkomst).

2.5.

Van de vaststellingsovereenkomst, waarin WU opnieuw wordt aangeduid als verkoper en [gedaagde 1] als koper, maken de volgende bepalingen deel uit:

Verkoper en koper stellen in het kader van een minnelijke regeling vast dat de onder A. genoemde koopovereenkomst d.d. 16 juni 2013 tussen hen van kracht en onvoorwaardelijk is. Artikel 15 van Pro de koopovereenkomst is vervallen.

In afwijking van artikel 1. van de koopovereenkomst zal de voor de overdracht vereiste akte van levering worden verleden op een door partijen nader te bepalen datum en tijd doch uiterlijk twee weken nadat de voor De Lawet geldende bestemmingsplanwijziging/herziening onherroepelijk is geworden en in ieder geval uiterlijk op 1 maart 2015.

Koper is met ingang van 1 januari 2014 en tot het moment van levering van De Lawet een vergoeding verschuldigd van 4% van de koopsom ad één miljoen tweehonderd en vijfenzeventig duizend euro (€ 1,275.000,00), berekend op jaarbasis en te voldoen bij betaling van de koopsom conform de koopovereenkomst.

De onder 3. genoemde vergoeding is koper verschuldigd bovenop de genoemde koopsom en zal derhalve niet worden verrekend met deze koopsom. De vergoeding blijft ook verschuldigd en hoeft door verkoper niet aan koper te worden terugbetaald indien de koopovereenkomst om welke reden dan ook wordt beëindigd.

Koper is bevoegd haar rechten en verplichtingen uit de onder A. genoemde koopovereenkomst over te dragen aan een nog op te richten vennootschap waarin [gedaagde 1] en de heer [naam] gezamenlijk zullen deelnemen, met dien verstande dat [gedaagde 1] jegens Wageningen University hoofdelijk aansprakelijk blijft voor de correcte nakoming van de koopovereenkomst en deze allonge.

Voor het overige blijven de bepalingen uit de koopovereenkomst d.d. 16 juni 2013 onverminderd van kracht.

2.6.

Op 1 maart 2015 heeft geen levering plaatsgevonden. Bij mailberichten van 9 en 13 maart 2015 bericht [gedaagde 1] dat de levering vertraagd is. WU bericht [gedaagde 1] op 13 maart 2015 niet in te stemmen met de vertraging, zij wil uiterlijk 16 maart 2015 vernemen wat de leverdatum gaat worden. [gedaagde 1] bericht WU per mailbericht van 16 maart 2015 dat zij dat niet weet, zij heeft tot de vorige week moeten wachten met passeren, omdat de omgevingsvergunning nog niet onherroepelijk was. WU bericht [gedaagde 1] 16 maart 2015 dat zij haar standpunt handhaaft dat levering uiterlijk 19 maart 2015 zal plaatsvinden. Bij aangetekende brief van 23 maart 2015 sommeert WU [gedaagde 1] om binnen acht dagen haar verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst en de vaststellingsovereenkomst na te komen. WU stelt [gedaagde 1] daarbij reeds voor zover nodig in gebreke en wijst [gedaagde 1] op “de gevolgen welke daaraan zijn verbonden in de voormelde koopovereenkomst (BV. onmiddellijk opeisbare boete van drie pro mille van de koopprijs.)”. Bij email bericht van 21 mei 2015 bericht WU [gedaagde 1] dat zij een levering binnen uiterlijk 14 dagen verlangt. Bij brief van 24 juni geeft WU [gedaagde 1] te kennen [gedaagde 1] voor de laatste maal in de gelegenheid te stellen om De Lawet af te nemen. [gedaagde 1] dient daartoe uiterlijk op 15 juni 2015 “de boete uit de koopovereenkomst” en “de vergoeding uit de vaststellingovereenkomst” te voldoen. Uiterlijk 1 september 2015 dient de akte van levering gepasseerd te worden. Bij brief van 11 juli 2015 bericht [gedaagde 1] WU dat zij niet aan die voorwaarden kan voldoen.

2.7.

Bij brief van 27 juli 2015 - gedateerd 24 juli 2015 - bericht (de advocaat van) WU [gedaagde 1] dat WU de koopovereenkomst per heden, 27 juli 2015, ontbindt en de vaststellingsovereenkomst gedeeltelijk ontbindt, te weten het bepaalde in artikel 2 van Pro de vaststellingsovereenkomst, aangezien [gedaagde 1] is tekortgeschoten in haar verplichtingen uit die overeenkomsten.

3.Het geschil

3.1.

WU vordert samengevat - bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

- voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst is ontbonden per 27 juli 2015 en dat de vaststellingsovereenkomst gedeeltelijk is ontbonden, te weten voor wat betreft het bepaalde in artikel 2,

- veroordeling van [gedaagden] , ieder voor zich en gezamenlijk hoofdelijk, tot betaling aan WU van een bedrag van € 515.693,84 + P.M., “zijnde het verschil in koopprijs bij nieuwe verkoop”, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 27 juli 2015 tot de dag van algehele voldoening,

- veroordeling van [gedaagden] , ieder voor zich en gezamenlijk hoofdelijk, tot betaling aan WU van de buitengerechtelijke incassokosten ad € 4.353,47, althans een door de rechtbank vast te stellen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding ( 20 oktober 2015) tot de dag van algehele voldoening,

- vermeerderd met de proceskosten en de nakosten.

3.2.

WU voert ter onderbouwing van haar vorderingen - kort weergegeven - aan dat [gedaagde 1] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koop- en vaststellingsovereenkomst door De Lawet niet tijdig af te nemen. Gelet hierop is, aldus WU, de buitengerechtelijke (gedeeltelijke) ontbinding van de koop- en vaststellingsovereenkomst per 27 juli 2015 gerechtvaardigd en dient [gedaagde 1] de contractuele boetes en de schade tengevolge van het niet nakomen te vergoeden.

3.3.

WU maakt, zo begrijpt de rechtbank haar stellingen, op grond van de bepalingen van de koop- en vaststelingsovereenkomst aanspraak op schade vergoeding en conctractuele boetes, ten eerste op een vergoeding op grond van artikel 3 van Pro de vaststellingsovereenkomst, van 4% van de koopsom ad € 1.275.000,00 op jaarbasis, vanaf 1 januari 2014 tot het moment van betaling van de koopsom. Zij stelt dat de vastellingsovereenkomst, vanwege de ‘onvoorziene omstandigheid’ dat de koopovereenkomst is ontbonden en geen betaling van de koopsom meer zal plaatsvinden, zo moet worden gelezen dat haar recht op deze vergoeding doorloopt tot het moment van betaling van de boete van artikel 14 lid 2 sub Pro b, en dat deze vergoeding tot 27 juli 2015, het moment van de buitengerechtelijke ontbinding, € 79.643,84 bedraagt (verder: vergoeding A).

Voorts maakt WU aanspraak op de boete van 10% van de overeenkomen koopprijs van € 1.275.000,00 bij ontbinding, dus € 127.500,00, als bedoeld in artikel 14 van Pro de koopovereenkost lid 2 sub b (verder: vergoeding B). Daarnaast maakt WU op grond van het eerste lid van artikel 14 van Pro de koopovereenkomst aanspraak op vergoeding van schade die zij stelt te hebben geleden door het niet nakomen van de koopovereenkomst (verder: vergoeding C). Vergoeding C bedraagt volgens WU ‘tenminste € 308.550,00’. Dit bedrag is opgebouwd - althans zo begrijpt de rechtbank de stellingen van WU - uit een vergoeding voor het mislopen van de vertragingsboete op grond van artikel 14 lid 2 sub a van Pro de koopovereenkomst van 3 ‰ van de koopprijs per dag, berekend vanaf 1 april 2015 (de dag waarop 8 dagen zijn verstreken sinds de in gebrekestelling van 23 maart 2015) tot het moment van de buitenrechtelijke ontbinding op 27 juli 2015, ten bedrage van in totaal € 436.050,00,
verminderdmet de genoemde boete van € 127.500,00 (vergoeding B) op grond van artikel 14 lid 2 sub b van Pro de koopovereenkomst, en
vermeerderdmet de schade door het mogelijk ontvangen van een lagere prijs voor De Lawet bij verkoop aan een nieuwe koper. Bedrag C beloopt dus, aldus WU, tenminste (€ 436.050,00 - € 127.500,00) = € 308.550,00, waarbij de schade hoger kan zijn afhankelijk van de uiteindelijke verkoopprijs. De totaal gevorderde hoofdsom, de som van vergoedingen A, B en C, bedraagt dus, aldus WU, (€ 79.643,84 + € 127.500,00 + ‘tenminste’ € 308.550,00) ‘tenminste’ € 515.693,84, een en ander vermeerderd met rente vanaf de datum van de ontbinding.

3.4.

Naast [gedaagde 1] is, aldus WU, ook [gedaagde 2] aansprakelijk voor de in 3.3. genoemde vergoedingen. [gedaagde 2] heeft, zo voert WU aan, als bestuurder van [gedaagde 1] , onrechtmatig gehandeld door namens [gedaagde 1] de koopovereenkomst aan te gaan, terwijl hem toen redelijkerwijs bekend was dat [gedaagde 1] de daaruit voortvloeiende financiële verplichtingen niet na kon komen en geen verhaal zou bieden. Dat [gedaagde 2] dit wist blijkt, aldus WU, reeds uit het feit dat hij heeft erkend dat [gedaagde 1] zelf geen of nauwelijks enig vermogen had. Ondanks dat heeft hij niet namens [gedaagde 1] de ontbindende voorwaarden van de koopovereenkomst ingeroepen, maar meermaals aangegeven en bevestigd dat de koopovereenkomst zou worden nagekomen. Ook bij het sluiten van de vaststellingsovereenkomst wist [gedaagde 2] redelijkerwijs dat [gedaagde 1] niet aan de verplichtingen daaruit zou kunnen voldoen.

3.5.

[gedaagden] voert verweer. Het door haar gevoerde verweer dat de rechtbank Gelderland onbevoegd is heeft zij ter comparitie van partijen ingetrokken.

[gedaagden] stelt dat de tekortkoming in de verplichtingen van [gedaagde 1] uit de koop- en vaststellingsovereenkomst haar niet kan worden toegerekend. Dat zij niet kon nakomen is te wijten aan het onverwacht wijzigen door de gemeente Wageningen (verder: de gemeente) van de eisen die zij stelt aan het gebruik van De Lawet, waardoor financiers afhaakte. Hierdoor ontstond een situatie waarmee beide partijen bij het aangaan van de overeenkomst geen rekening hadden gehouden. Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid is het onaanvaardbaar dat [gedaagde 1] geheel voor de schade die daaruit voortvloeit aansprakelijk is. [gedaagden] doet gelet op de onvoorziene omstandigheden een beroep op de wijzigingsbevoegdheid van de rechter op grond van 6:258 BW in de zin dat de koopovereenkomst zo wordt gewijzigd dat daar “geen schadebedrag uit voortvloeit” voor [gedaagde 1] .

[gedaagden] stelt voorts dat sprake is van ‘eigen schuld’ aan de zijde van WU aangezien zij op de hoogte was van het gemeentelijk traject en WU ook zelf al om schade te voorkomen de ontbindende voorwaarde van artikel 15B van de koopovereenkomst had kunnen inroepen, nu door de gemeente niet de benodigde bestemming zorg was gegeven.

[gedaagden] betwist de hoogte van de gevorderde boete. Deze bedraagt, nu ontbinding is gevorderd, zo voert zij aan, gelet op het bepaalde in artikel 14 sub b van Pro de koopovereenkomst, maximaal 10% van de koopprijs, dus maximaal € 127.500,00. Gelet op het gebruik van het woordje “of” in artikel 14 van Pro de koopovereenkomst kan daar de vertragingsschade van 4‰ niet bij worden opgeteld. Andere schade kan niet worden toegekend, nu verkoop van De Lawet aan een ander voor een betere prijs kan plaatsvinden.

3.6.

[gedaagde 2] voert voorts als verweer aan dat er geen sprake is van bestuurdersaansprakelijkheid nu hem geen persoonlijk ernstig verwijt kan worden gemaakt. Hij betwist dat hij bij het aangaan van de koop- of vaststellingsovereenkomst wist dat [gedaagde 1] niet zou kunnen nakomen. [gedaagde 1] en WU wisten beide dat [gedaagde 1] voor het project medewerking van derden nodig had.

3.7.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Ten aanzien van de vordering op [gedaagde 1]

4.1.

Geen punt van geschil is dat [gedaagde 1] , na in gebrekenstelling op de in artikel 14 lid 2 van Pro de koopovereenkomst neergelegde wijze middels de brief van 23 maart 2015 zoals aangehaald onder 2.6., is tekortgeschoten in haar verplichtingen uit de koop- en de vaststellingsovereenkomst. WU had daarom, nu niet gesteld of gebleken is dat de tekortkoming van die aard of geringe betekenis was dat die de (gedeeltelijke) ontbinding van die overeenkomsten niet rechtvaardigde, op grond van het bepaalde in artikel 6:265 BW Pro, en - ten aanzien van de koopovereenkomst - op grond van het bepaalde in artikel 14 van Pro de koopovereenkomst, de bevoegdheid de koop- en vaststellingsovereenkomst respectievelijk geheel en gedeeltelijk te ontbinden. De buitengerechtelijke ontbindingsverklaring in de in 2.7. genoemde brief van 27 juli 2015 sorteerde derhalve effect en de gevorderde verklaring voor recht kan in zoverre worden toegewezen.

4.2.

Dit betekent dat [gedaagden] in beginsel de daaraan gekoppelde contractuele boetes verschuldigd is en dat zij op grond van het bepaalde in artikel 14 lid 1 van Pro de koopovereenkomst en artikel 6:277 BW Pro de schade dient te vergoeden die WU leidt doordat geen nakoming plaatsvindt, tenzij het verweer slaagt dat de tekortkoming van [gedaagde 1] haar niet kan worden toegerekend. Dit verweer is gebaseerd op de stelling dat [gedaagde 1] niet had kunnen ‘bevroeden’ dat de gemeente andere eisen zou stellen aan de bestemming/ de gebruikers van De Lawet dan waar beide partijen vanuit gingen bij aanvang van de overeenkomst.

4.3.

WU heeft deze stelling van [gedaagden] gemotiveerd betwist en aangevoerd dat tussen partijen wél voorzien was dat de bestemming van De Lawet nog niet vast stond. Om die reden was, aldus WU, juist als een van voorwaarden in de koopovereenkomst opgenomen dat ontbonden kon worden indien in verband met het door [gedaagde 1] voorgenomen gebruik geen positieve indicatie van het daartoe bevoegde gezag zou zijn verkregen. WU voert voorts aan dat het gestelde belang van [gedaagde 1] bij de gemeentelijke bestemming van De Lawet ook bij de totstandkoming van de vaststellingsovereenkomst bekend was. Ondanks dat heeft [gedaagde 1] bij de totstandkoming van de vaststellingsovereenkomst geen nieuwe voorwaarden gesteld, nadere afspraken gemaakt of andere voorzieningen getroffen voor dit voor haar, aldus WU, kennelijk zo belangrijke punt.

4.4.

Voornoemde stellingen van WU zijn door [gedaagden] niet gemotiveerd weersproken. [gedaagden] heeft naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd waarop - desondanks - haar stelling kan worden gebaseerd dat zij er geen rekening mee hield en hoefde te houden dat de gemeente de toestemming voor het door [gedaagde 1] beoogde gebruik van De Lawet, die nog niet gegeven was, zou onthouden. Ter comparitie heeft zij desgevraagd verklaard dat de gemeente nooit een harde toezegging heeft gedaan voor het toestaan van het door haar beoogde gebruik. De door [gedaagden] aangevoerde omstandigheid dat de plannen worden genoemd in “de notitie woonzorginitiatieven 2012-2016 Wageningen” is ter comparitie gemotiveerd door WU weersproken. WU stelt dat in die notitie, die [gedaagden] al kende voor het sluiten van de koopovereenkomst, juist staat dat de gemeente - in afwijking met de plannen van [gedaagde 1] - uitsluitend mee wenste te werken aan plannen die zouden voldoen aan “verzorgd wonen”. Dit wordt weer betwist door [gedaagden] . Echter, wat daarvan ook zei, deze door [gedaagden] gestelde omstandigheid en de enige andere aangevoerde en verder niet geconcretiseerde omstandigheid, dat “de plannen zijn afgestemd met de gemeente” zijn gezien de in 4.3. aangehaalde omstandigheden onvoldoende om de conclusie te rechtvaardigen dat de mogelijkheid niet was voorzien dat de gemeente nadere of andere eisen aan het gebruik zou stellen. De stelling dat sprake was van onvoorziene omstandigheden houdt daarom geen stand. Nu het verweer van [gedaagden] dat de tekortkoming van [gedaagde 1] haar niet kan worden toegerekend verder niet is onderbouwd, wordt dit verweer verworpen.

4.5.

Bij deze stand van zaken komt ook de door [gedaagden] aangevoerde grondslag voor het verzoek tot wijziging van de overeenkomst op grond van artikel 6:258 te Pro vervallen, zodat ook het beroep van [gedaagden] op die bepaling wordt afgewezen. Hetzelfde geld voor de op dezelfde feitelijke gronden gebaseerde stelling dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn dat [gedaagde 1] geheel voor de schade die daaruit voortvloeit aansprakelijk is.

4.6.

Het door [gedaagden] gedane beroep op ‘eigen schuld’ op grond van het bepaalde in artikel 6:101 BW Pro wordt eveneens verworpen. [gedaagden] stelt dat de schade deels aan WU kan worden toegerekend nu WU zelf (ook) geen beroep heeft gedaan op een van de in de koopovereenkomst opgenomen ontbindende voorwaarden, toen voor 1 september 2013 niet de bedoelde bestemming “zorg” was verkregen. Het ligt echter niet in de risicosfeer van WU, die kennelijk belang had en heeft bij nakoming van de koopovereenkomst, om al dan niet een beroep te doen op een ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst en dit is dus niet een omstandigheid is die WU kan worden toegerekend. Bovendien wordt de schade die het gevolg is van de tekortkoming van [gedaagde 1] en de daar uit voortvloeiende ontbinding, waardoor geen wederzijdse nakoming heeft plaatsgevonden, niet voorkomen door het inroepen van een ontbindende voorwaarde, zodat ook het voor de toepassing van 6:101 BW vereiste conditio sine qua non verband tussen de gedraging van WU en de schade ontbreekt.

4.7.

Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat [gedaagde 1] de contractuele boetes verschuldigd is en, gelet op het bepaalde in artikel 6:277 en Pro de contractsbepalingen, aansprakelijk is voor de door de (gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomsten veroorzaakte schade van WU .

4.8.

Ten aanzien van de omvang van boetes en schadevergoedingen overweegt de rechtbank dat [gedaagden] de verschuldigdheid van de door WU gevorderde vergoeding A van € 79.643,84, buiten het hiervoor besprokene, niet gemotiveerd heeft bestreden, zodat dat bedrag toewijsbaar is. De stelling van WU dat de ontbinding van de koopovereenkomst een onvoorziene omstandigheid is die met zich zou brengen dat de vergoedingsplicht van artikel 3 van Pro de vaststellingsovereenkomst nog ná de ontbinding van de koopovereenkomst en de gedeeltelijke ontbinding van de vaststellingsovereenkomst zou moeten doorlopen tot de contractuele boetes zijn betaald, wordt echter als onvoldoende onderbouwd verworpen. De rechtbank wijst daarom, voor zover de vordering van WU zo moet worden begrepen dat, boven de gevorderde € 79.643,84 en de daarover wel toewijsbare rente, een vergoeding van 4% per jaar vanaf 27 juli 2015 wordt gevorderd, deze vordering af.

4.9.

Ten aanzien van vergoedingen B en C overweegt de rechtbank dat in de koopovereenkomst in artikel 14 is Pro vastgelegd wat de gevolgen zijn van tekortkoming en ontbinding. In het eerste lid is, kort gezegd, bepaald dat bij niet (tijdige) nakoming de nalatige partij aansprakelijk is voor alle daaruit voorvloeiende schade voor de wederpartij. In het tweede lid is, kort gezegd, bepaald dat - in geval van verzuim, zoals in de onderhavige zaak - de wederpartij óf (sub a) nakoming van de overeenkomst kan verlangen waarbij de nalatige partij een boete van 3 promille van de koopprijs verschuldigd is per dag vertraging vanaf het moment dat zij in verzuim is óf (sub b) de overeenkomst schriftelijke ontbonden kan verklaren en een boete van 10 procent van de koopprijs kan vorderen. In het derde lid is bepaald dat de boetes op grond van het tweede lid in mindering strekken op de verschuldigde schade vergoeding met rente en kosten.

Gelet op het bepaalde in het tweede lid voert [gedaagden] terecht aan dat WU niet én de boete op grond van 14 lid 2 sub b én (een vergoeding voor het mislopen van) de boete op grond van 14 lid 2 sub a kan vorderen. Het argument van WU dat zij beide zou kunnen vorderen “omdat het toch niet zo kan zijn dat [gedaagde 1] door lang stilzitten er met een boete van 10% beter af zou komen” leidt niet tot een ander oordeel. Immers WU had zelf de keuzemogelijkheid om wegens de tekortkoming van [gedaagden] te kiezen voor het - los van schadevergoeding - vorderen van hetzij nakoming met vertragingsboete, hetzij ontbinding met ‘ontbindingsboete’ en het dus niet zo is dat [gedaagde 1] door lang stilzitten een lagere boete heeft bewerkstelligd. Bovendien hadden de partijen de contractsvrijheid om de gevolgen van niet nakomen op de in artikel 14 van Pro de koopovereenkomst neergelegde wijze te regelen.

4.10.

Nu vast staat dat WU schriftelijk heeft ontbonden is de in 14 tweede lid onder b van de koopovereenkomst gegeven optie van toepassing en heeft WU recht op de daarin genoemde boete van 10% van de koopprijs, derhalve € 127.500,00. Deze boete doet geen afbreuk aan het recht op vergoeding van de schade op grond van het eerste lid van artikel 14, waarop gelet op het bepaalde in het derde lid, die boete van € 127.500,00 dan wel in mindering moet worden gebracht. Hoe groot die schade is en of die schade de € 127.500,00 te boven komt kan nog niet worden vastgesteld, nu dat grotendeels wordt bepaald door het verschil tussen de verkoopprijs van € 1.275.000,00 die WU zou hebben ontvangen bij correcte nakoming van de koopovereenkomst en de verkoopprijs die zij zal ontvangen bij verkoop aan een nieuwe koper. Ter comparitie WU ter comparitie onweersproken heeft gesteld, nog steeds geen nieuwe koper is gevonden. Ofschoon niet uit te sluiten is dat de nieuwe koopprijs hoger zal zijn dan de met [gedaagde 1] overeengekomen prijs acht de rechtbank voldoende aannemelijk, mede gezien de omstandigheid dat er nog geen nieuwe koper is, dat door het niet doorgaan van de koop schade is geleden. De rechtbank zal [gedaagde 1] daarom - naast de veroordeling tot betaling van voornoemde boetes van € 79.643,84 en € 127.500,00 - ten aanzien van de vervolgschade veroordelen tot een bij staat op te maken schadevergoeding.

4.11.

De rechtbank acht voldoende aannemelijk gemaakt dat WU buitengerechtelijke werkzaamheden heeft verricht dan wel heeft laten verrichten en dat hiervoor kosten zijn gemaakt. De hoogte van het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke kosten is niet in overeenstemming met de tarieven die zijn weergegeven in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten en die geacht worden redelijk te zijn. Op basis van deze tarieven wijst de rechtbank een bedrag toe van € 2.810,72

4.12.

[gedaagde 1] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van WU worden begroot op:

- dagvaarding € 101,96

- griffierecht 3.864,00

- salaris advocaat
4.000,00(2,0 punten × tarief € 2.000,00)

Totaal € 7.965,96

Ten aanzien van de vordering op [gedaagde 2]

4.13.

Ten aanzien van de stelling dat naar [gedaagde 1] ook [gedaagde 2] aansprakelijk is voor de uit de tekortkoming van [gedaagde 1] voortvloeiende schade, overweegt de rechtbank dat indien een vennootschap tekortschiet in de nakoming van een verbintenis, uitgangspunt is dat alleen die vennootschap aansprakelijk is voor daaruit voortvloeiende schade. Onder omstandigheden is echter naast aansprakelijkheid van die vennootschap ook ruimte voor aansprakelijkheid van een (middellijke) bestuurder van de vennootschap. Daarvoor is vereist dat die bestuurder ter zake van de benadeling persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt. Of dat het geval is, is onder andere afhankelijk van de aard en ernst van de normschending. Indien de bestuurder namens de vennootschap een verbintenis is aangegaan en de vordering van de schuldeiser onbetaald blijft en onverhaalbaar blijkt, kan persoonlijke aansprakelijkheid van de bestuurder worden aangenomen indien deze bij het aangaan van die verbintenis wist of redelijkerwijs behoorde te begrijpen dat de vennootschap niet aan haar verplichtingen zou kunnen voldoen en geen verhaal zou bieden, behoudens door de bestuurder aan te voeren omstandigheden op grond waarvan de conclusie gerechtvaardigd is dat hem persoonlijk ter zake van de benadeling geen ernstig verwijt kan worden gemaakt (zie onder meer HR 6 oktober 1989, ECLI:NL:HR:1989:AB9521, NJ 1990/286 [Beklamel]).

4.14.

WU stelt dat het persoonlijk ernstig verwijt dat [gedaagde 2] gemaakt kan worden er uit bestaat dat hij de koop- en vaststellingsovereenkomst namens [gedaagde 1] is aangegaan, terwijl hem toen redelijkerwijs bekend was dat [gedaagde 1] de financiële verplichtingen daaruit niet kon nakomen en geen verhaal zou bieden. De rechtbank is van oordeel dat, daar waar mogelijk kan worden aangenomen dat [gedaagde 2] wist dat [gedaagde 1] bij niet nakoming geen verhaal zou bieden, WU onvoldoende heeft gesteld om het oordeel te rechtvaardigen dat [gedaagde 2] bij het aangaan van de overeenkomsten wist dat [gedaagde 1] niet zou kunnen nakomen. Anders dan WU stelt kan dit niet gebaseerd worden op de enkele omstandigheid dat [gedaagde 2] heeft erkend dat [gedaagde 1] zelf geen of nauwelijks enig vermogen had. Immers [gedaagde 2] voert aan dat hij er vanuit ging dat hij bij het aangaan van de koop- een vaststellingsovereenkomst financiering zou krijgen voor de aankoop van De Lawet en de overige financiële verplichtingen. Dit verweer is door WU onvoldoende gemotiveerd weersproken. Ook uit de door WU gestelde omstandigheid dat [gedaagde 2] steeds ten aanzien van het moment waarop De Lawet zou worden overgedragen “met een ander excuus kwam” kan niet worden afgeleid dat [gedaagde 2] bij het aangaan van (één van) de beide overeenkomsten wist dat niet kon worden nagekomen. Nu overigens ter onderbouwing van die stelling niets is aangevoerd wordt deze verworpen. Hetgeen WU verder nog heeft aangevoerd, te weten dat [gedaagde 2] niet (tijdig) namens [gedaagde 1] de ontbindende voorwaarden van de koopovereenkomst ingeroepen, maar meermaals aangegeven en bevestigd dat de koopovereenkomst zou worden nagekomen, levert geen ernstig persoonlijk verwijt op in de zin van de in 4.4. weergegeven norm.

4.15.

Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat de stelling dat [gedaagde 2] uit hoofde van onrechtmatig handelen (mede) aansprakelijk is voor de uit de tekortkoming van [gedaagde 1] voortvloeiende schade als onvoldoende gemotiveerd dient te worden verworpen zodat de vordering jegens [gedaagde 2] voor afwijzing gereed ligt.

4.16.

WU zal als de ten aanzien van haar vorderingen jegens [gedaagde 2] in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde 2] worden veroordeeld. Nu niet gebleken is dat [gedaagde 2] kosten heeft gemaakt worden deze begroot op nihil.

5.De beslissing

De rechtbank

ten aan zien van de vorderingen jegens [gedaagde 1]

5.1.

verklaart voor recht dat de koopovereenkomst is ontbonden per 27 juli 2015 en dat de vaststellingsovereenkomst gedeeltelijk is ontbonden, te weten voor wat betreft het bepaalde in artikel 2,

5.2.

veroordeelt [gedaagde 1] om aan WU te betalen een bedrag van € 209.995,56 (tweehonderdnegenduizendnegenhonderdvijfennegentig euro en zesenvijftig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over:

het bedrag van € 207.143,84 met ingang van 27 juli 2015
het bedrag van € 2.810,72 met ingang van 20 oktober 2015

telkens tot de dag van volledige betaling,

5.3.

veroordeelt [gedaagde 1] tot vergoeding aan WU van de schade die door WU is geleden en eventueel nog zal worden geleden als gevolg van de ontbinding van de koopovereenkomst, op te maken bij staat, verminderd met het toegekende boetebedrag van € 127.500,00,

5.4.

veroordeelt [gedaagde 1] in de proceskosten, aan de zijde van WU tot op heden begroot op € 7.965,96, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van veertiendagen na dagtekening van dit tot de dag van volledige betaling,

5.5.

veroordeelt [gedaagde 1] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde 1] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af,

5.7.

verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2., 5.4. en 5.5. genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,

ten aan zien van de vorderingen jegens [gedaagde 2]

5.8.

wijst de vorderingen af,

5.9.

veroordeelt WU in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 2] tot op heden begroot op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. T.P.E.E. van Groeningen en in het openbaar uitgesproken op 15 juni 2016.