Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: C/05/275453 / HA ZA 14-699
Vonnis van 17 augustus 2016
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
PAPKO B.V.,
PAPKO B.V.,
statutair gevestigd te Nieuwerkerk aan den IJssel, gemeente Zuidplas,
eiseres,
advocaat mr. G.J.M. Philipsen te Eindhoven,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE NIJMEGEN,
zetelende en kantoorhoudende te Nijmegen,
gedaagde,
advocaat mr. S.G. Blasweiler te Ede.
Partijen zullen hierna Papko en de gemeente genoemd worden.
1.Procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 29 juli 2015 en de daarin genoemde gedingstukken;
- de akte opgaaf getuigen tevens akte inbreng producties van Papko met producties (roldatum 4 november 2015);
- het proces-verbaal van getuigenverhoor van 4 november 2015;
- het proces-verbaal van contra-enquête van 24 februari 2016;
- de conclusie na enquête van Papko met producties;
- de conclusie na enquête van de gemeente;
- de akte van uitlating van de gemeente (roldatum 6 april 2016);
- de akte inbreng productie van Papko met een productie (roldatum 4 mei 2016);
- de akte van uitlating van de gemeente met producties (roldatum 1 juni 2016).
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Verdere beoordeling
2.1.
De rechtbank blijft bij wat in het vonnis van 29 juli 2015 is overwogen en beslist.
2.2.
Bij dat vonnis heeft de rechtbank Papko opgedragen te bewijzen dat partijen zijn overeengekomen dat de gemeente zich zou inspannen het ontwerpbestemmingsplan vast te stellen ongeacht of Papko de voorliggende uitbreidingsplannen daadwerkelijk zou uitvoeren.
2.3.
Als getuige zijn gehoord [naam 1] , bestuurder van Papko, en [naam 2] , medewerker beheer en vastgoed, in dienst van Papko.
2.4.
In de contra-enquête zijn gehoord: [naam 3] , stedenbouwkundig ingenieur, en [naam 4] , senior planoloog in dienst van de gemeente.
2.5.
Bij de waardering van het getuigenbewijs wordt vooropgesteld dat de getuigenverklaringen, zowel in de enquête als in de contra-enquête, weinig concrete feiten bevatten die rechtstreeks betrekking hebben op hetgeen Papko te bewijzen was opgedragen. Van weerskanten verklaren de getuigen dat interpretaties van en conclusies uit bepaalde feiten voor hen duidelijk of vanzelfsprekend waren of als uitgangspunt golden. Minder duidelijk komt uit de verklaringen naar voren of, en zo ja, hoe zij over en weer van die interpretaties en conclusies op de hoogte waren, zodat zij de zin die zij in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan
elkaarsuitlatingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs
van elkaarmochten verwachten, daaruit konden afleiden.
elkaarsuitlatingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs
van elkaarmochten verwachten, daaruit konden afleiden.
2.6.
Wel heeft [naam 1] verklaard: “De gemeente heeft mij nooit vragen gesteld naar aanleiding van mijn concrete bouwplannen en of er een bouwvergunning al was aangevraagd en over specifieke details over de nieuwbouw” en: “Door de gemeente is er nooit aangegeven dat Papko verplicht was om te gaan bouwen naar aanleiding van de voorgenomen bestemmingswijziging.” In de contra-enquête heeft [naam 3] in antwoord op een vraag van de rechter of er een bepaalde tijdsspanne was waarbinnen het een en nader gerealiseerd zou gaan worden verklaard: “Nee, volgens mij is daar niet over gesproken. Zoals ik al zei gingen we ervan uit dat er spoedig gerealiseerd zou worden.” Feiten die die gedachte rechtvaardigden ontbreken echter. [naam 4] , die de overeenkomst heeft opgesteld, heeft onder meer verklaard: “Ik wist alleen dat Papko wilde bouwen op basis van de onderhandelingen met Versleijen (hoofd afdeling Planologie van de gemeente, rechtbank) gevoerd. Of er een bouwverplichting is dat weet ik niet.” De rechtbank concludeert uit deze passages dat partijen elkaar in zoverre in het ongewisse hebben gelaten, maar wel lijkt hieruit te kunnen worden afgeleid dat de gemeente niet zonder meer mocht verwachten dat Papko na wijziging van het bestemmingsplan daadwerkelijk zou gaan bouwen. Op haar beurt heeft Papko er van uit mogen gaan dat de overeengekomen inspanning van de gemeente om tot wijziging van het bestemmingsplan ten gunste van Papko te komen geen verplichting met zich meebracht om binnen afzienbare tijd te gaan bouwen; uit de getuigenverklaringen volgt dat Papko ook niet hoefde te begrijpen dat de gemeente dat van haar verwachtte.
2.7.
De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat Papko gesteld heeft dat (wijziging van) een bestemmingsplan in het algemeen geen verplichting voor de grondeigenaar om de bestemming te realiseren met zich meebrengt en dat de gemeente dit niet heeft betwist. De gemeente geeft in paragraaf 5 van haar laatste akte een exposé van de naar haar zeggen gebruikelijke gang van zaken, aldus dat een bestemmingsplan wordt vastgesteld zonder vermelding van eventuele bouwplannen omdat het plan alleen uitgaat van ruimtelijke mogelijkheden, en dat eerst daarna een bouwplan wordt ingediend en beoordeeld. De gemeente betoogt dat deze planprocedure door de gemeente is gestart in overleg met Papko vanuit de wens om het beoogde bouwplan van Papko te realiseren. Papko heeft, zo vervolgt de gemeente, hiervoor uitdrukkelijk gekozen en niet voor herstel van de “oude” ruimtelijke mogelijkheden van het voorgaande bestemmingsplan.
2.8.
De rechtbank stelt vast dat dit exposé moeilijk te verenigen valt met de feiten zoals die eerder in deze procedure zijn aangedragen. Daaruit volgt immers dat Papko zich tot de gemeente heeft gewend omdat - aanvankelijk buiten haar weten - de bebouwingsmogelijkheden abusievelijk waren “wegbestemd”, waarna Papko in overleg getreden is met de gemeente om te onderzoeken in hoeverre en op welke wijze dit abuis ongedaan gemaakt kon worden. Partijen zijn vervolgens in onderling overleg, uitgaande van intussen gewijzigde ruimtelijke inzichten aan de kant van de gemeente, tot de conclusie gekomen dat een plan voor uitbreiding van de bebouwing op het perceel aan andere eisen zou moeten voldoen dan waarvan op basis van het oude bestemmingsplan was uitgegaan, namelijk, kort gezegd, een losstaand gebouw met behoud van reeds aanwezig groen.
2.9.
De gemeente heeft ook niet betwist dat zij bij verkoop van grond algemene verkoopvoorwaarden hanteert (die overigens in dit geval geen deel uitmaken van de overeenkomst), waarin de gemeente bij het bedingen van een bouwplicht uitgebreide voorwaarden stelt, waaronder ten aanzien van termijnen. De gemeente stelt wel dat het hier gaat om voorwaarden die van toepassing zijn bij verkoop van grond, waarvan in deze zaak geen sprake is, maar de rechtbank is het met Papko eens dat het in dit licht onaannemelijk is dat de gemeente er in deze situatie van uitgegaan is dat Papko zou gaan bouwen zonder daarover iets op te nemen in de desbetreffende overeenkomst.
2.10.
Het voorgaande leidt tot het oordeel dat Papko in redelijkheid geacht mag worden geslaagd te zijn in het bewijs: artikel 2 lid 1 van Pro de overeenkomst (zie het vonnis van 29 juli 2015 onder 6.6) moet kennelijk zo worden uitgelegd dat de gemeente de daar bedoelde inspanningsverbintenis op zich nam om het bestemmingsplan te wijzigen zonder van Papko te mogen verwachten dat deze de bestemming binnen korte tijd zou verwezenlijken. Waar de gemeente zich in haar brief van 18 juli 2015 op het standpunt heeft gesteld dat Papko de positieve eindbeslissing tot wijziging van het bestemmingsplan in haar voordeel in gevaar heeft gebracht door haar herhaalde weigering om mee te werken aan informatievoorziening aan de buurt, kan daarin dan ook geen rechtvaardiging voor de toerekenbare tekortkoming aan de kant van de gemeente worden gevonden.
2.11.
Het beding in artikel 2 lid 2 van Pro de overeenkomst leidt niet tot een ander oordeel, aangezien het college van Burgemeester en Wethouders (verder: het college) bij zijn beslissing om het voornemen tot bestemmingsplanwijziging niet in de vorm van een voorstel aan de gemeenteraad (verder: de raad) voor te leggen is uitgegaan van de onjuiste veronderstelling dat de gebruiker van het perceel voor onbepaalde tijd afzag van uitbreiding. De gemeente betoogt terecht dat de overeenkomst tussen de gemeente en Papko niet kan afdoen aan haar publiekrechtelijke bevoegdheden, ook niet als dit niet in de overeenkomst zou zijn opgenomen. Tot de publiekrechtelijke bevoegdheden van het college behoort inderdaad ook het intrekken van een voornemen tot planwijziging. Daarmee had het college het echter nog steeds in eigen hand om de bestemmingsplanprocedure al dan niet door te zetten. Weliswaar heeft het college in de uitoefening van zijn publiekrechtelijke taken van doen met tal van partijen en belangen, maar daaruit volgt niet dat een partij jegens wie de gemeente zich contractueel heeft verbonden geen aanspraak meer kan maken op nakoming van de desbetreffende verbintenissen en zo nodig op vergoeding van schade als die nakoming uitblijft.
2.13.
Voor een specificatie van de vordering verwijst de rechtbank naar het tussenvonnis onder 3.3.
2.14.
De gemeente heeft aangevoerd dat Papko geen schade heeft geleden. Zij stelt zich op het standpunt dat deze kosten altijd gemaakt zouden zijn, onafhankelijk van de uitkomst van de bestemmingsplanprocedure, en dat deze kosten derhalve geen schadeposten kunnen zijn doordat het bestemmingsplan niet is vastgesteld. Deze kosten dienen nu eenmaal gemaakt te worden om überhaupt te kunnen starten met een bestemmingsplanprocedure. De gemeente is verder van mening dat deze kosten tot het normale ondernemersrisico moeten worden gerekend en dus voor rekening van Papko komen, die immers zelf het initiatief heeft genomen voor de bestemmingsplanwijziging middels een bestemmingsplanprocedure, aldus de gemeente. Zij heeft aangeboden een kwart van de betaalde leges ad € 12.000,- terug betalen.
2.15.
Dit verweer ziet eraan voorbij dat het in ieder geval aan de gemeente heeft gelegen dat deze kosten vergeefs zijn gemaakt. Onder die omstandigheid kan het betoog van de gemeente ook niet tot de slotsom leiden dat deze kosten niet in redelijkheid aan de gemeente zijn toe te rekenen. Daarbij geldt nog het volgende. Vast staat dat de gemeente de bevoegdheid van Papko om de bebouwing op het haar toebehorende perceel, die tot 2008 heeft bestaan, per abuis heeft “wegbestemd”, en dat Papko in het geweer moest komen om haar rechten veilig te stellen. Papko ontdekte eerst geruime tijd later dat de oorspronkelijke bestemming, die uitbreiding van de bebouwing toeliet, gewijzigd was in een bestemming waaronder die uitbreiding niet meer was toegelaten. Dat partijen met het oog op herstel van de fout van de gemeente en het recht van Papko de weg van bestemmingswijziging kozen, mede om een - ook volgens de gemeente kansrijke - planschadeclaim van Papko te voorkomen, ligt voor de hand. Onder deze omstandigheden gaat het dan ook niet aan Papko tegen te werpen dat zij het is geweest die de planprocedure geïnitieerd heeft en daarom de kosten daarvan moet dragen. Daaraan doet niet af dat partijen in overleg van de gelegenheid gebruik gemaakt hebben om de bebouwingsmogelijkheden van het perceel te herzien.
2.16.
De gemeente verwijst in haar conclusie na enquête naar haar productie 19: “correspondentie tussen eiseres en gedaagde van februari tot en met april 2012” (zie haar akte opgaaf getuigen tevens akte inbreng producties ter rolle van 4 november 2015 en het productieoverzicht bij haar akte inbreng productie ter rolle van 4 mei 2016). De gemeente haalt een passage uit een e-mailbericht van 31 januari 2012 aan (dat overigens geen deel uitmaakt van de genoemde productie 19), die als volgt luidt:
“We maken een herziening van bestemmingsplan voor uw meest recente bouwplan voor uitbreiding van het kantoor zoals besproken met dhr. [naam 3] ) tegen een prijs van 12.000 euro (exclusief) onderzoekkosten). Dit is onder de kostprijs. Daarnaast komen onderzoekskosten evenals planschade als gevolg van uw bouwplan voor uw rekening.”
2.17.
Papko verwijt de gemeente het meten met twee maten, doordat het college in juni 2013 de raad geadviseerd heeft het ontwerpbestemmingsplan Nijmegen Dukenburg-7 niet vast te stellen omdat de gebruiker van het perceel de uitbreidingsplannen “on hold” had gezet en Papko geen informatiebijeenkomst voor de buurt had belegd, terwijl het college nu een nieuw ontwerpbestemmingsplan met uitbreidingsmogelijkheden met een positief advies ter vaststelling aan de raad voorlegt ofschoon er ook nu geen concrete voornemens tot uitbreiding zijn, en dit nieuwe ontwerpbestemmingsplan heeft vastgesteld evenzeer zonder een informatiebijeenkomst voor de buurt te beleggen. Kennelijk was een informatiebijeenkomst - anders dan de gemeente eerder aan Papko had laten weten van mening te zijn - nu niet vereist voor de vaststelling van een bestemmingsplan, aldus Papko.
2.18.
Papko voegt hieraan toe dat de gemeente de resultaten van de op instigatie en voor rekening van Papko verrichte bodem- en flora- en faunaonderzoek heeft gebruikt voor de procedure tot vaststelling van laatstgenoemd bestemmingsplan, zodat het standpunt van de gemeente dat die kosten toch al voor rekening van Papko kwamen en dus niet als schade kunnen worden aangemerkt onredelijk is. Had de gemeente in 2008 meteen haar fout hersteld, dan hadden de extra leges en de kosten van de architect en de onderzoeken niet gemaakt hoeven te worden, aldus Papko.
2.19.
De rechtbank overweegt dat uit de stukken genoegzaam blijkt dat de gemeentelijke eisen waaraan een bouwplan thans moet voldoen aanmerkelijk gewijzigd zijn ten opzichte van de eisen die golden tot de bestemmingsplanwijziging in 2008, en dat de gemeente onvoldoende gemotiveerd gesteld heeft dat, de “wegbestemming” uit dat jaar weggedacht, Papko die kosten hoe dan ook zou hebben moeten maken met het oog op een bestemmingsplanwijziging teneinde gebruik te maken van haar recht om de bebouwing op haar perceel uit te breiden. Zoals hiervoor is overwogen behoren de financiële consequenties van de verandering van de bedoelde eisen voor rekening van de gemeente te komen, en dat te meer omdat, naar Papko onbetwist heeft gesteld, de gemeente de resultaten van de door Papko geïnstigeerde onderzoeken heeft gebruikt bij de recente bestemmingsplanwijziging nadat Papko die kosten al had gemaakt. Onder deze omstandigheden behoren deze kosten dan ook niet tot het normale ondernemersrisico van Papko. De gemeente behoort de kosten van die onderzoeken aan Papko te vergoeden, zodat de vordering van Papko toewijsbaar is met inbegrip van de verder niet betwiste wettelijke rente zoals primair gevorderd en buitengerechtelijke incassokosten.
2.20.
De gemeente zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit geding. De aan de zijde van Papko gevallen kosten worden begroot op € 82,02 voor de betekening van de dagvaarding, € 1.892,- voor griffierecht en viereneenhalf punten à € 579,- volgens het liquidatietarief voor salaris advocaat/gemachtigde, in totaal € 4.580,02.
3.Beslissing
De rechtbank
3.1.
veroordeelt de gemeente om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Papko te betalen € 23.703,65, vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf 18 juni 2013 en met € 1.224,80 voor buitengerechtelijke incassokosten;
3.2.
veroordeelt de gemeente in de kosten van dit geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van Papko begroot op € 4.580,02;
3.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.J. van Acht en in het openbaar uitgesproken op 17 augustus 2016.