Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: 289240 / HA ZA 15-516 / 17\546\592
Vonnis van 31 augustus 2016
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VASTBOUW VASTGOEDONTWIKKELING B.V.
gevestigd te Rijssen, gemeente Rijssen-Holten
eiseres in conventie
verweerster in reconventie
advocaat: mr. R.M. Rijpstra te Arnhem
tegen
1.
[gedaagde]
[gedaagde]
wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente]
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VAN STUYVESANDTE B.V.
gevestigd te Kootwijk, gemeente Barneveld
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
COLONIAL MONUMENTS B.V.
gevestigd te Deventer
gedaagden in conventie
eisers in reconventie
advocaat: mr. C.M. Dreef te Apeldoorn
en
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DE PAALHOEVE B.V.
gevestigd te Kootwijk, gemeente Barneveld
gevoegde partij, uitsluitend in reconventie, aan de zijde van gedaagden in conventie/eisers in reconventie
advocaat: mr. C.M. Dreef te Apeldoorn
Partijen zullen hierna Vastbouw, [gedaagde] , Van Stuyvesandte, Colonial Monuments en De Paalhoeve worden genoemd.
1 De procedure
1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 2 maart 2016
- het verkort proces-verbaal van comparitie van partijen van 7 juni 2016.
1.2 Ten slotte is vonnis bepaald.
2 De feiten
2.1 Van Stuyvesandte en Colonial Monuments zijn vennootschappen van [gedaagde] .
2.2 De Paalhoeve, Vastbouw, Van Stuyvesandte en [gedaagde] hebben op 11 april 2012 met elkaar een overeenkomst gesloten (hierna: de samenwerkingsovereenkomst). Daaruit wordt hier, voor zoveel hier van belang, het volgende geciteerd:
SAMENWERKINGSOVEREENKOMST DE PAALHOEVE
(..)
IN AANMERKING NEMENDE DAT:
i. De Paalhoeve BV een groot aantal jaren onder de naam “De Paalhoeve”, hierna te noemen
De Paalhoeve, een camping exploiteerde op een perceel grond van circa 57.000m2 plaatselijk bekend als de [adres] te [plaats] (..) hierna te noemen: ‘het Projectgebied’;
De Paalhoeve, een camping exploiteerde op een perceel grond van circa 57.000m2 plaatselijk bekend als de [adres] te [plaats] (..) hierna te noemen: ‘het Projectgebied’;
ii. De Paalhoeve BV het Projectgebied op 17 oktober 2007 verkocht heeft aan [gedaagde] , maar dat de levering van het Projectgebied tot op heden niet heeft plaatsgevonden;
iii. [gedaagde] voor het Projectgebied een structuurschetsontwikkeling ‘Buitenplaats ‘Van Stuyvesandte’ te Kootwijk d.d. april 2010 (..) heeft laten opstellen;
iv. Uit deze structuurschetsontwikkeling volgt dat op het Projectgebied 53 recreatiewoningen en 4 woningen voor permanente bewoning kunnen worden gerealiseerd (..), hierna te noemen: ‘het Project’;
v. De gemeente Barneveld positief staat tegenover de ontwikkeling en realisatie van het Project;
vi. [gedaagde] via Van Struyvesandte in contact is gekomen met Vastbouw, zulks teneinde De Paalhoeve te kunnen ontwikkelen en realiseren;
vii. Partijen de afgelopen weken met elkaar hebben gesproken over een wijze van samenwerking, zulks teneinde te komen tot een succesvolle ontwikkeling en realisering van het Project;
viii. Partijen het wenselijk achten om de voorwaarden en bepalingen van deze samenwerking vast te leggen in een onderhandse akte.
ZIJN OVEREENGEKOMEN ALS VOLGT:
1.AANVANG EN DUUR
Deze overeenkomst (..) is aangegaan tot het moment dat de laatste woning van het Project is verkocht en geleverd en de Partijen onderling een finale afrekening hebben gemaakt voor wat betreft hun werkzaamheden en (winst en-/of verlies)aandeel in het Project.
(..)
3. VERPLICHTINGEN/RECHTEN VAN PARTIJEN
(..)
1a
De Paalhoeve BVverplicht zich tot:
De Paalhoeve BVverplicht zich tot:
(..)
c. het als eigenaar van het Projectgebied het Projectgebied ter beschikking stellen voor ontwikkeling en realisatie van 53 recreatiebouwkavels en 4 bouwkavels voor woningen voor permanente bewoning;
(..)
g. het verkopen van de te realiseren bouwkavels aan Vastbouw ten behoeve van de verkoop aan de uiteindelijke kopers en het rechtstreeks leveren van deze bouwkavels aan deze uiteindelijke kopers;
h. het aanvaarden van een geldlening van Vastbouw zelf tegen een samengestelde rente van 7% per jaar (..) ter grootte van (..) maximaal € 600.000 (..) ten behoeve van voldoening van de lopende verplichtingen van het Project en de Paalhoeve BV casu quo haar bestuurders (..) alsmede hun aandeelhouders (..)
(..)
j. De Paalhoeve BV verplicht zich om uit de geldlening van Vastbouw ad. € 600.000,- (..) aan Van Stuyvesandte een voorschot op de winst van het Project te voldoen ad € 300.000,- (..) Van Stuyvesandte/ [gedaagde] zijn hoofdelijk verplicht (..) om de rente op deze onderdelen van de geldlening van Vastbouw als bedoeld onder h van dit lid rechtstreeks aan Vastbouw te voldoen, welke betaling te gelden heeft als een bevrijdende betaling van de renteverplichtingen die De Paalhoeve BV ter zake aan Vastbouw voor dit deel van de geldlening heeft. Ingeval Van Stuyvesandte/ [gedaagde] ter zake haar verplichtingen niet nakomt, vrijwaart Vastbouw De Paalhoeve BV terzake van deze betalingsverplichting onder de voorwaarde dat de vordering tot rentebetaling die De Paalhoeve BV heeft op Van Stuyvesandte/ [gedaagde] hierbij voor alsdan wordt gecedeerd aan Vastbouw zodat Vastbouw rechtstreeks een vordering op Van Stuyvesandte/ [gedaagde] verkrijgt op de rentebetalingen (..)
(..)
n. het terugbetalen van de geldlening aan Vastbouw overeenkomstig de voorwaarden die de bank van Vastbouw aan deze geldlening stelt;
(..)
2.
Vastbouwverplicht zich tot:
Vastbouwverplicht zich tot:
a. het samenwerken met de andere partijen om tot ontwikkeling en realisatie van het Project te komen, waarbij Vastbouw rekening zal houden met de gerechtvaardigde belangen van de andere partijen;
b. het regelmatig voeren van overleg met de andere partijen over het Project;
c. het fungeren als (co-)financier van het Project, doordat ze per de datum van ondertekening van deze overeenkomst zelf een bedrag van maximaal € 600.000 (..) zal lenen aan De Paalhoeve BV, waarvan de betaling zal plaatsvinden overeenkomstig het bepaalde in lid 1a;
(..)
e. (..) Partijen komen overeen dat de vier kavels voor permanente bewoning en/of de 5 recreatiekavels eerst worden verkocht en geleverd en dat met de verkoopopbrengst van deze vier en/of vijf kavels de aanleg van infrastructuur en het openbaar gebied wordt gerealiseerd. (..)
(..)
g. als penvoerder zorg dragen voor de (verdere) planontwikkeling en aanvraag van de benodigde vergunningen voor het Project;
h. het penvoerderschap van Partijen en uitvoerder van de realisatie voor de infrastructuur van het Project;
(..)
j. de verkoop van de 53 te realiseren recreatiekavels en de 4 kavels voor permanente bewoning overeenkomstig de normen van het Bouwbesluit voor een marktconform tarief (..)
3.
Vastbouwheeft het recht:
Vastbouwheeft het recht:
a. om de 53 kavels recreatiewoningen en op 4 kavels woningen voor permanente bewoning exclusief te ontwikkelen en realiseren (..)
b. op volledige zeggenschap bij de ontwikkeling van het Project.
4.
Van Stuyvesandteen
[gedaagde]verplichten zich (hoofdelijk) tot:
Van Stuyvesandteen
[gedaagde]verplichten zich (hoofdelijk) tot:
(..)
c. het overdragen van alle rechten en plichten en alle vorderingen uit de koopovereenkomst d.d. 17 oktober 2007 met De Paalhoeve BV aan De Paalhoeve BV in ruil voor een winstrecht als hierna omschreven (..)
(..)
e. onmiddellijke en pro rata terugbetaling van het voorschot op de winst ad € 300.000,- aan De Paalhoeve B.V. op het moment dat Partijen vaststellen dat het resultaat van de samenwerking tot een minder hoog winstbedrag oplevert, casu quo verlies op zou leveren;
f. het gestelde onder artikel 3 lid Pro 1a onder sub j van deze overeenkomst na te komen.
4.AANWENDING INKOMSTEN PROJECT
1. Inkomsten voor De Paalhoeve BV uit verkoop en levering van recreatiebouwkavels en kavels voor permanente bewoning worden, uitgezonderd de inkomsten uit de verkoop van de vier kavels voor permanente bewoning en/of de 5 recreatiebouwkavels die dienen te worden aangewend voor de aanleg van infrastructuur en het openbaar gebied als bedoeld in artikel 3 lid 2 sub Pro e, bij voorrang afgelost op de bestaande financieringen en/of door Vastbouw verrichte leningen of garantstellingen, inclusief rente, van De Paalhoeve BV en/of haar bestuurders (..) alsmede hun aandeelhouders (..)
2. Na aflossing van de financieringen en/of verrichte garantstellingen als in lid 1 vermeld worden de inkomsten uit verkoop van de kavels gebruikt voor betaling van niet door Vastbouw (voor)gefinancierde lopende kosten voor gezamenlijke rekening, vervolgens voor reservering van nog verwachte kosten en investeringen en kan het restant worden gebruikt voor betaling van winstdelen aan de Partijen zoals hierna beschreven.
5.VERDELING WINST EN VERLIES
1. Het resultaat van de samenwerking tussen de Partijen wordt als volgt verdeeld:
• De Paalhoeve BV ontvangt/betaalt 45%;
• Vastbouw ontvangt/betaalt 32,5%; en
• Van Stuyvesandte ontvangt/betaalt 22,5%.
2. Het resultaat wordt jaarlijks ingaande 2012 jaarlijks bepaald door een accountant, die door Partijen gezamenlijk daartoe wordt aangewezen. Partijen zullen BDO Accountants en [naam 2] Accountants Belastingsadviseurs BV benoemen om deze taak gezamenlijk uit te voeren (..)
(..)
4. De totale investering in de verkochte kavels is gelijk aan de waarde van de grond (..) verhoogd met de investeringen die sinds de start van de ontwikkeling van het Project zijn gedaan voor het aanleggen van de infrastructuur zoals vermeld in artikel 3, lid 2 en verhoogd met die kosten, die met de ontwikkeling zodanig verband houden dat het gebruikelijk is deze bij de boekwaarde van de kavels te activeren, alsmede vermeerderd met het bedrag aan rente op genoemde investeringen als bedoeld in artikel 3, onderdeel 1a sub h, een en ander beoordeeld per het moment dat de kavels verkocht zijn (..)
(..)
6. DUUR, BEËINDIGING, EXIT REGELING EN ONTBINDING
(..)
2. Tussentijdse beëindiging van de overeenkomst door ontbinding op grond van artikel 6:265 BW Pro is niet mogelijk, uitgezonderd het in lid 3 bepaalde.
3. Indien 5 (vijf) jaar na ondertekening van deze overeenkomst niet voldoende kavels zijn verkocht om de schulden als bedoeld in artikel 4 lid 1 af Pro te lossen, staat het De Paalhoeve BV vrij om deze overeenkomst tussentijds te beëindigen (..)
4. In aanvulling op het bepaalde in lid 2 behouden Partijen ieder voor zich het recht voor deze overeenkomst – zonder tussenkomst van de rechter – in elk geval te ontbinden indien:
(..)
c. indien er sprake is van een ingrijpende wijziging van omstandigheden;
(..)
5. Ontbinding dient schriftelijk bij aangetekend schrijven te worden ingeroepen.
(..)
2.3
Op 10 september 2012 heeft Vastbouw een lening van € 150.000,- verstrekt aan Colonial Monuments. Uit de desbetreffende schriftelijke overeenkomst wordt hier het volgende aangehaald:
(..)
In aanmerking nemende:
Dat debiteur voor de aflossing van vorderingen een financiering nodig heeft van € 150.000,-;
dat tussen de crediteur en de debiteur een overeenkomst tot stand is gekomen, waarbij is overeengekomen dat door de debiteur aan de crediteur voor 15 maart 2013 een terugbetaling plaatsvindt door de verkoop van het pand:
het voormalig tropisch landbouwmuseum (..) gelegen te (..) Deventer (..)
dat de crediteur bereid is de debiteur dit geld te lenen;
(..)
Verklaren te zijn overeengekomen:
(..)
2. Deze geldleningsovereenkomst vervalt en zal vernietigd worden op het moment dat het registergoed is overgedragen en geleverd aan een derde en de door de debiteur aan de crediteur verschuldigde wordt dan verrekend met de door de derde aan de debiteur verschuldigde koopprijs van het registergoed via de notaris. Waarbij geldt dat dit voor 15 maart 2013 en dat dit na aftrek van de betaling aan de eerste hypotheekhouder plaatsvindt. Het bedrag wat over blijft zal tot aan € 250.000,- als eerste worden gebruikt ter aflossing van de tot dan toe betaalde voorschotten zoals genoemd in de samenwerkingsovereenkomst van 11 april 2012 en ter aflossing van de betaling door crediteur van € 75.000,- ten behoeve van de aankoop door debiteur van het perceel Garderen, [kadastrale aanduiding] .
3. (..)
Tot zekerheid van de verkoopverplichting van debiteur komen crediteur en debiteur overeen dat debiteur een boete verschuldigd zal zijn van 0,03% over het geleende voor iedere dag vanaf 15 maart 2013 dat debiteur in gebreke blijft de onroerende zaak te verkopen en de geldlening terug te betalen (..)
4. Ter zake van de lening is een rente verschuldigd van 7% op jaarbasis. Deze rente wordt achteraf ineens verrekend bij levering van het registergoed over € 150.000,-.
(..)
6. Het door de debiteur verschuldigde is zonder opzegging, ingebrekestelling of andere formaliteit direct opeisbaar in de navolgende gevallen:
a. bij niet-nakoming door de debiteur van enige verplichting uit deze overeenkomst (..)
(..)
2.4
Op 21 december 2012 heeft Vastbouw € 300.000,- geleend aan [gedaagde] . In de desbetreffende schriftelijke overeenkomst staat onder meer vermeld:
(..)
b. 1. De hoofdsom zal worden afgelost in twee termijnen, elk groot éénhonderd vijftig duizend euro
(€ 150.000,00), voor het eerst op 30 juni 2013 en voor het laatst op 31 december 2013.
2. Van de hoofdsom of het restant daarvan is een rente verschuldigd van zes procent (6%) per jaar, te voldoen in halfjaarlijkse termijnen, op 30 juni en éénendertig december van ieder jaar, voor het eerst op dertig juni tweeduizend dertien over het sedert heden verlopen tijdvak.
(..)
c. Schuldenaar cedeert zijn rechten uit de samenwerkingsovereenkomst Paalhoeve aan schuldeiser totdat de betalingen verevent zijn met de kosten, waaronder de terugbetaling van de onderhavige lening.
d. De hoofdsom of het restant daarvan is met kosten zonder voorafgaande opzegging dadelijk opeisbaar, bij niet-nakoming van enige verplichting tegenover de schuldeiser (..)
2.5
Ter zake van de hiervoor genoemde leningen hebben [gedaagde] , Van Stuyvesandte en Colonial Monuments nimmer rente aan Vastbouw betaald. Wel heeft [gedaagde] op 14 februari 2014 € 225.000,- afgelost op de aan hem verstrekte lening van € 300.000,-.
2.6
Bij e-mail van 28 mei 2015 heeft [gedaagde] aan [naam 1] , bestuurder van Vastbouw, onder meer het volgende geschreven:
Zou jij mij een opstelling maken van het geld dat jullie inmiddels in het project hebben gestoken ik heb nl een partij die het graag wil overnemen (..)
2.7
In ieder geval over de maanden juni 2015 tot en met augustus 2015 heeft Vastbouw aan Van Stuyvesandte, Colonial Monuments en [gedaagde] rentefacturen gestuurd. Deze houden, wat Colonial Monuments betreft, tevens bedragen aan ‘boeterente’ in (hierna (contractuele) boete te noemen).
2.8
Bij brieven van 18 juni 2015 heeft Vastbouw Van Stuyvesandte, Colonial Monuments en [gedaagde] verzocht tot betaling van de tot dan toe volgens Vastbouw vervallen (boete)rente over te gaan, respectievelijk € 39.526,02, € 79.278,71 en € 26.482,18.
2.9
Bij brief van 14 juli 2015 van de advocaat van Vastbouw zijn Van Stuyvesandte en [gedaagde] hoofdelijk aansprakelijk gehouden voor het rentebedrag van € 39.526,02 (volgens Vastbouw tot en met 31 juli 2015 € 41.005,47), Colonial Monuments voor € 79.278,71 (volgens Vastbouw tot en met 31 juli 2015 € 81.923,23) aan rente en boete en € 225.000,- aan hoofdsom (€ 150.000,- + € 75.000,-) en [gedaagde] voorts voor € 26.482,18 (volgens Vastbouw tot en met 31 juli 2015 € 26.852,04) aan rente en € 75.000,- aan hoofdsom
(€ 300.000,- min € 225.000,-). Van Stuyvesandte, Colonial Monuments en [gedaagde] zijn in die brief tot betaling daarvan gesommeerd.
2.1
Naar aanleiding daarvan heeft [gedaagde] de advocaat van Vastbouw op 28 juli 2015 bij e-mail onder meer het volgende geschreven:
(..) uw opgave inclusief boete en rentes ect Betwist ik. Er zijn ook een aantal mondelinge afspraken gemaakt over rente en de boeterentes zouden niet berekend worden..
(..)
Al uw afspraken met mij inzake het project paalhoeven zijn met mij geschonden er is nul info met mij gedeeld
Ik heb hier ook overleg met dhr [naam 2] gehad hij is nooit benaderd met enig cijfermateriaal en is daar nogal duidelijk over, hij staat niet voor niets in de sok genoemd.
(..)
Ik wil weten hoe het geld dat door vastbouw is uitgegeven ten behoeve van de paalhoeven is besteed.
Ik wil een lijst waarop alle kosten staan die vastbouw inmiddels in de paalhoeven heeft geinvesteerd staan.
(..)
Als ik kort in uw opsomming kijk zie ik al een aantal foute veronderstellingen.
Bijvoorbeeld De renteverplichting over 75.000,00 Euro deze lening is Rente vrij dat is ook zo besproken met [naam 1] en staat bij jullie als opeisbaar. We hebben steeds gesteld dat op een Rente op een voorschot niet kan en al helemaal niet als er niet juist met het projekt wordt omgegaan en er geen open kaart wordt gespeeld over de kosten.
(..)
Uw opmerking over contractuele Boete kan ik niet plaatsen het contract uw datum van 15 mrt 2013 kan ik niet volgen alsof dit uit de lucht komt vallen (..)
De verkoop was pas laat op gang gekomen begin dit jaar echter de koper kreeg de financiering niet rond
(..)
(..) dan wil ik wel de projektcijfers zien want daar zit het deel dat Vastbouw had moeten leveren en in gebreke is gebleven er is gewoon niets gebeurd.
2.11
Eind juli/begin augustus 2015 heeft Vastbouw ten laste van Van Stuyvesandte, Colonial Monuments en [gedaagde] een aantal conservatoire beslagen doen leggen. Op 25 augustus 2015 heeft Vastbouw jegens hen de dagvaarding in de procedure doen betekenen.
2.12
Bij e-mail van 23 oktober 2015 heeft de advocaat van Vastbouw aan mr. [naam 3] (hierna: [naam 3] ), toentertijd optredend namens de De Paalhoeve, onder meer het volgende geschreven:
Bijgaand (..) treft u nog de tekst van de akte van cessie aan inzake de vordering van €300.000,- die De Paalhoeve BV op Van Stuyvesandte BV (eigendom van [gedaagde] ) heeft. Vastbouw wenst deze vordering over te nemen door gelijktijdig haar vorderingen op De Paalhoeve BV met €300.000,- te verminderen. In aanvulling daarop is Vastbouw VGO bereid om een bedrag ad € 25.000,- te betalen aan de heer en mevrouw [naam 4] (middellijk bestuurders/aandeelhouders van De Paalhoeve,
rechtbank) indien zij hiermee instemmen.
rechtbank) indien zij hiermee instemmen.
Dit aanbod is op 10 november 2015 ingetrokken maar op 18 november 2015 gestand gedaan onder de voorwaarde dat Vastbouw de vordering van € 300.000,- daadwerkelijk zou weten te incasseren bij Van Stuyvesandte. De Paalhoeve heeft dit aanbod niet aanvaard.
2.13
Bij e-mails van 6 november 2015 heeft Vastbouw aan [naam 3] een opstelling van de schulden van De Paalhoeve aan Vastbouw en een kostenoverzicht van het project gezonden.
2.14
Bij brief van 18 november 2015 hebben De Paalhoeve, Van Stuyvesandte en [gedaagde] aan Vastbouw onder meer het volgende geschreven:
Op 11 april 2012 zijn wij een samenwerkingsovereenkomst aangegaan (..)
(..)
In het kader van die overeenkomst hebben wij in de kern afgesproken dat ieder van ons gedurende de samenwerking rekening heeft te houden met de gerechtvaardigde belangen van de andere partijen.
En juist daaraan schort het bij u naar onze mening.
Niet alleen tracht u van aanvang af een wig te drijven tussen de ondergetekenden, Vastbouw heeft zich op geen enkele wijze ingespannen de realisatie van het Project tot een succes te maken. U heeft ons, door het penvoerderschap te claimen in de overeenkomst en door in de overeenkomst op te nemen dat u alle zeggenschap heeft, van meet af aan de mond gesnoerd en ons buiten spel gezet. Op verzoeken om informatie heeft u niets of nauwelijks iets uitgedaan.
(..)
Op 6 november jl. heeft u ons plots een zogenaamd ‘kostenoverzicht van de Paalhoeve’ vanaf de jaren 2012 doen toekomen voorzien van een forse renteberekening, met het verzoek om dat kostenoverzicht maar even goed te keuren.
Wij keuren betreffend overzicht af. Niet alleen staan daarop allerlei zaken vermeld die er naar onze mening niet op thuis horen, u heeft verzuimd om jaarlijks met ons een budget af te stemmen en goedkeuring te vragen voor te maken kosten (..)
(..)
Wij hebben geen enkel resultaat van de gepretendeerde uitgevoerde werkzaamheden en/of onderzoeken en/of aangevraagde of verleende vergunningen gezien. E.e.a. is ook niet in overleg met ons gegaan. Graag ontvangen wij alsnog de door voornoemde bedrijven opgestelde stukken/ rapportages/ onderzoeken/ verleende vergunningen etc., alsmede kopieën van nota’s die u ter zake zegt betaald te hebben. Bovendien vernemen wij graag van u waarom de reeds verleende vergunning voor de 5 op voorhand te plaatsen recreatiewoningen heeft laten verlopen.
2.15
Bij aangetekende brief van 19 januari 2016 heeft Vastbouw de samenwerkingsovereenkomst wegens “ingrijpende wijziging van omstandigheden” buitengerechtelijk ontbonden. Uit die brief wordt hier het volgende aangehaald:
Bij het aangaan van de SOK (de samenwerkingsovereenkomst,
de rechtbank) zijn partijen ervan uitgegaan dat het project in circa 5 jaar zou kunnen worden afgerond. In die periode zou de ontwikkeling, realisatie en verkoop van de kavels met recreatiewoningen en permanente woningen plaatsvinden. Dit blijkt onder meer uit het feit dat artikel 6.3 van de SOK de mogelijkheid biedt aan De Paalhoeve om de SOK te beëindigen indien binnen vijf jaar niet voldoende kavels zouden zijn verkocht. Partijen zijn er daarbij vanuit gegaan dat de benodigde planologische medewerking van de gemeente Barneveld tijdig zou kunnen worden verkregen (..)
de rechtbank) zijn partijen ervan uitgegaan dat het project in circa 5 jaar zou kunnen worden afgerond. In die periode zou de ontwikkeling, realisatie en verkoop van de kavels met recreatiewoningen en permanente woningen plaatsvinden. Dit blijkt onder meer uit het feit dat artikel 6.3 van de SOK de mogelijkheid biedt aan De Paalhoeve om de SOK te beëindigen indien binnen vijf jaar niet voldoende kavels zouden zijn verkocht. Partijen zijn er daarbij vanuit gegaan dat de benodigde planologische medewerking van de gemeente Barneveld tijdig zou kunnen worden verkregen (..)
Na het ondertekenen van de SOK is het Vastbouw gebleken dat voor de ontwikkeling van het project een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk was. Zowel het destijds vigerende bestemmingsplan Buitengebied 2000 als het (voorontwerp)bestemmingsplan Buitengebied 2012 stond het beoogde plan helemaal niet toe, terwijl partijen daar wel van uit waren gegaan. De gemeente heeft in dit verband te kennen gegeven dat de benodigde bestemmingsplanwijziging vanwege de diverse milieuorganisaties in de regio meerdere jaren in beslag zal nemen. Van een positieve medewerking van de gemeente, waar partijen bij het sluiten van SOK wel van uitgingen, bleek geen sprake te zijn.
Voorts bleek dat de verleende bouwvergunning voor het realiseren van vijf recreatiewoningen praktisch c.q. financieel gezien niet bruikbaar was. Binnen de vergunning bleek het aantal gewenste slaapkamers op verdieping niet mogelijk te zijn. Dit heeft een negatief effect op de beoogde marktwaarde.
De ingrijpende wijziging van omstandigheden speelt niet alleen op planologisch gebied. Ook in financiële zin is hiervan sprake. De markt voor recreatiewoningen is ingestort. De opbrengst per recreatiewoning zal in de huidige markt circa € 60.000,-- tot € 80.000,-- lager zijn dan waar partijen bij het aangaan van de SOK op hadden gerekend. Dit maakt dat het project financieel onhaalbaar is geworden.
Tot slot is er sprake van sterk oplopende kosten. Vastbouw zou binnen een lening van € 600.000,-- de lopende kosten van het project financieren. Er bleken evenwel veel meer schulden te zijn en er dienden veel meer kosten te worden gemaakt (mede als gevolg van voornoemde ingrijpende wijzigingen). Hier was bij het aangaan van de SOK niet voorzien.
2.16
Van Stuyvesandte, Colonial Monuments en [gedaagde] hebben de onder 2.9 genoemde bedragen niet voldaan.
3 Het geschil en de vorderingen
in conventie
3.1
Bij dagvaarding heeft Vastbouw, kort gezegd, gevorderd dat de rechtbank:
1. voor recht verklaart dat Van Stuyvesandte en [gedaagde] toerekenbaar zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen voortvloeiende uit de samenwerkingsovereenkomst van 11 april 2012;
2. voor recht verklaart dat [gedaagde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiende uit de geldleningsovereenkomst van 21 december 2012;
3. voor recht verklaart dat Colonial Monuments toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiende uit de geldleningsovereenkomst van 10 september 2012;
4. Van Stuyvesandte en [gedaagde] hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan Vastbouw van
€ 41.005,47, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag (betreft rente uit hoofde van de samenwerkingsovereenkomst);
5. Colonial Monuments veroordeelt tot betaling aan Vastbouw van € 306.923,23, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag (betreft de terugbetaling van de als zodanig in de dagvaarding vermelde geldlening I) ;
6. [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan Vastbouw van € 101.852,04, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag (betreft de terugbetaling van de in de als zodanig in de dagvaarding vermelde geldlening II);
7. Van Stuyvesandte, Colonial Monuments en [gedaagde] hoofdelijk veroordeelt in de beslagkosten ad € 1.545,75, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 26 juni 2015;
8. Van Stuyvesandte, Colonial Monuments en [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten met en de nakosten.
3.2
Vastbouw heeft later haar eis bij akte aldus gewijzigd dat de vordering onder 5 is verminderd met € 75.000,- tot € 231.923,- en dat na de vordering onder 6 een nieuwe vordering is opgenomen (hierna 6A te noemen) waarbij het bedrag van € 75.000,-, althans een bedrag groot € 74.532,38, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag, wordt gevorderd van Colonial Monuments dan wel [gedaagde] .
3.3
Van Stuyvesandte, Colonial Monuments en [gedaagde] voeren gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover van belang, nog aan de orde zal komen.
in reconventie
3.4
Van Stuyvesandte en [gedaagde] stellen daarnaast dat Vastbouw haar verplichtingen uit artikel 3.2 van de samenwerkingsovereenkomst niet is nagekomen, in het bijzonder doordat Vastbouw in 2014 kenbaar heeft gemaakt dat zij het project stillegde en zich daarvoor niet langer inspande en zij daarnaast heeft geweigerd Van Stuyvesandte en [gedaagde] van informatie over de voortgang en de wijze waarop zij uitvoering gaf aan het project te voorzien en geen overleg met hen heeft gepleegd. In reconventie vordert Van Stuyvesandte op die gronden, kort gezegd en na wijziging van eis, dat de rechtbank:
I. voor recht verklaart dat Vastbouw vanwege de niet deugdelijke nakoming van haar verplichtingen voortvloeiende uit de samenwerkingsovereenkomst op grond van artikel 6:74 BW Pro jegens Van Stuyvesandte en [gedaagde] aansprakelijk is c.q. dat zij toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van die verplichtingen;
II. Vastbouw veroordeelt tot betaling van de door Van Stuyvesandte en [gedaagde] dientengevolge geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat;
III. Vastbouw beveelt tot nakoming van haar verplichtingen uit de samenwerkingsovereenkomst, meer in het bijzonder dat Vastbouw uitvoering geeft aan het bepaalde in artikel 3 lid 2 sub Pro a, b, g, h. i en j daarvan, althans zodanige maatregelen neemt als de rechtbank juist voorkomt, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
IV. Vastbouw beveelt aan Van Stuyvesandte en [gedaagde] inzage te verlenen in de administratie van Vastbouw en hun specificaties te verstrekken van de kosten die Vastbouw in haar brief van 6 november 2015 stelt te hebben gemaakt, alsmede afschriften van alle correspondentie die Vastbouw in het kader van haar penvoerderschap en/of zeggenschap over het project heeft gevoerd, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
V. Vastbouw veroordeelt in de proceskosten.
3.5
Vastbouw voert gemotiveerd verweer, dat hierna nog aan de orde zal komen.
4 De beoordeling in conventie
De geldlening uit de samenwerkingsovereenkomst
4.1
Vaststaat dat De Paalhoeve uit hoofde van de samenwerkingsovereenkomst
€ 600.000,- heeft geleend van Vastbouw, dat De Paalhoeve uit deze geldlening als voorschot op de winst € 300.000,- zou voldoen aan Van Stuyvesandte - welk bedrag ook ten goede is gekomen aan Van Stuyvesandte - en dat Van Stuyvesandte en [gedaagde] hoofdelijk verplicht zijn de rente op dit deel van de lening volgens de samenwerkingsovereenkomst rechtstreeks aan Vastbouw te voldoen. Ter comparitie is bovendien als onvoldoende weersproken komen vast te staan dat deze rente tot juni 2015 niet aan Van Stuyvesandte en [gedaagde] is gefactureerd. Uit de stukken volgt verder niet dat Van Stuyvesandte en [gedaagde] tot die tijd door Vastbouw op andersoortige wijze tot betaling van de rente zijn verzocht en dus wisten tot betaling van welke bedragen zij waren gehouden. In dit verband is nog van belang dat niet in geschil is dat partijen het rentepercentage na het aangaan van de samenwerkingsovereenkomst mondeling hebben teruggebracht van 7% naar 6%. Ook hieraan knoopt Vastbouw geen stellingen vast die erop zouden wijzen dat Van Stuyvesandte en [gedaagde] op een gegeven moment tot betaling van rente zijn aangespoord dan wel dat tussen hen duidelijk was dat er betaald moest worden en hoeveel precies. En ten slotte is ook niet tussen partijen in geschil dat de door De Paalhoeve jegens Vastbouw verschuldigde rente uit de geldlening (art. 3 lid Pro 1a onder h van de samenwerkingsovereenkomst) pas opeisbaar was wanneer winst en verlies zouden worden verdeeld als bedoeld in artikel 5 van Pro de samenwerkingsovereenkomst.
4.2
De stelling van Vastbouw dat de door Van Stuyvesandte en [gedaagde] verschuldigde rente op het voorschot op de winst al opeisbaar was vanaf het moment waarop Van Stuyvesandte over dat voorschot beschikte - wanneer dat precies is geweest is overigens niet duidelijk geworden in deze procedure - baseert Vastbouw op artikel 3 lid Pro 1a onder n van de samenwerkingsovereenkomst, volgens welke bepaling voor de voorwaarden over het terugbetalen van de lening aan Vastbouw - en volgens Vastbouw derhalve ook over de renteverplichting - aangesloten dient te worden bij de voorwaarden die de bank van Vastbouw aan deze geldlening stelt. Van Stuyvesandte en [gedaagde] voeren echter terecht aan dat het hier niet gaat om de terugbetaling van de geldlening. De rechtbank constateert verder dat het hier ook niet gaat om het terugbetalen van een lening
aan Vastbouw.
aan Vastbouw.
4.3
Op hun beurt doen Van Stuyvesandte en [gedaagde] een beroep op het genoemde artikel 5 lid 4 van Pro de samenwerkingsovereenkomst, volgens welke bepaling de opeisbaarheid van de rente is uitgesteld tot de verdeling van winst en verlies, en dan gerekend per de datum van verkoop van de kavels van het project. De bepaling laat zich naar het oordeel van de rechtbank moeilijk anders begrijpen dan dat onder “rente op genoemde investeringen als bedoeld in artikel 3, onderdeel 1a sub h” moet worden verstaan de rente op het door Vastbouw verstrekte krediet van € 600.000,- (ter zake waarvan Van Stuyvesandte en [gedaagde] dus ook voor een deel renteplichtig zijn op grond van artikel 3, lid 1a onder j). Die rente moet volgens artikel 5 lid 4 van Pro de samenwerkingsovereenkomst worden opgeteld bij de waarde van de grond en onder meer de infrastructurele investeringen. Die optelling zou zinledig zijn als die rente al opeisbaar zou zijn. Zij zou dan immers niet meer hoeven te worden verrekend.
4.4
Een verdeling van winst en verlies heeft nog niet plaatsgevonden. De rente is gegeven het voorgaande dus nog niet opeisbaar. De ontbinding van de samenwerkingsovereenkomst door Vastbouw op 19 januari 2016, ervan uitgaande dat deze terecht was, maakt dat op zichzelf niet anders. Zij leidt immers alleen tot ongedaanmakingsplichtingen en tot het stoppen van de verdere uitvoering van de samenwerkingsovereenkomst. De vorderingen onder 1 en 4 zijn dus niet toewijsbaar. Dat neemt overigens niet weg dat er tussen partijen nog een financiële afwikkeling zal moeten plaatsvinden.
De vordering(en) op Colonial Monuments
4.5
Over de geldlening van 10 september 2012 aan Colonial Monuments berekent Vastbouw boeterente vanaf 15 maart 2013. Dat volgt uit het overzicht in productie 2 bij de dagvaarding (pagina’s 2 en 3). De opmerking onder 2.10 van de dagvaarding, dat Vastbouw vanaf 15 maart
2015de contractuele boete is verschuldigd, berust dus kennelijk op een verschrijving. Het in het overzicht meermalen genoemde bedrag van € 1.260,- stemt overeen met de contractuele boete van 0,03% per dag over € 150.000,- bij een maand van 28 dagen, € 1.350,- bij een maand van 30 dagen en € 1.395,- bij een maand van 31 dagen, terwijl het in het overzicht genoemde bedrag van € 720,- de boete over de eerste – gedeeltelijke – maand maart 2013 belichaamt.
2015de contractuele boete is verschuldigd, berust dus kennelijk op een verschrijving. Het in het overzicht meermalen genoemde bedrag van € 1.260,- stemt overeen met de contractuele boete van 0,03% per dag over € 150.000,- bij een maand van 28 dagen, € 1.350,- bij een maand van 30 dagen en € 1.395,- bij een maand van 31 dagen, terwijl het in het overzicht genoemde bedrag van € 720,- de boete over de eerste – gedeeltelijke – maand maart 2013 belichaamt.
4.6
Uit het genoemde overzicht blijkt voorts dat per maand steeds sprake is van twee in rekening gebrachte bedragen, die ongeveer even groot zijn. Daaruit volgt dat Vastbouw niet alleen over de lening van € 150.000,- (en dus naast de boete, hetgeen op zichzelf kan) maar ook over die van € 75.000,- (zie over de vraag of dat inderdaad een lening is hierna) een rente van 7% op jaarbasis vordert. Die rente (over € 225.000,-) beloopt immers een bedrag van om en nabij € 1.300,- per maand.
4.7
Uit de tekst van lid 3 van de overeenkomst van 10 september 2012 kan niet anders worden afgeleid dan dat de boete materieel verschuldigd is vanaf 15 maart 2013, de dag van de door partijen beoogde verkoop van het voormalige landbouwmuseum te Deventer. Partijen hebben dat in de overeenkomst als een verkoopverplichting geformuleerd. De overeenkomst brengt dan mee dat dan ook de lening opeisbaar is (lid 6, aanhef en onder a), de mogelijk wat ruimere formulering van lid 2 ten spijt. De opvatting van Colonial Monuments dat de geldlening thans nog steeds niet opeisbaar is, nu die overdracht nog niet heeft plaatsgevonden, kan alleen al daarom niet worden gevolgd. Daarnaast kan in het midden blijven of Colonial Monuments zich na 15 maart 2013 voldoende heeft ingespannen om de onroerende zaak verkocht en geleverd te krijgen en aan wie het ligt dat die zaak nu nog steeds niet is verkocht. Kennelijk heeft Vastbouw het nog een tijdje willen aanzien of er verkocht zou worden, zodat dan bij levering meteen kon worden verrekend overeenkomstig lid 2 van de overeenkomst. Overigens doet het feit dat partijen zich ter comparitie niet konden herinneren welke concrete transactie in de overeenkomst op 15 maart 2013 precies werd voorzien aan het voorgaande niet af.
4.8
Eerst op 18 juni 2015 heeft Vastbouw [gedaagde] (Colonial Monuments) verzocht tot betaling van de boete over te gaan en daaraan een termijn van acht dagen verbonden. Ingevolge artikel 6:93 BW Pro kan de boete dus slechts worden gevorderd over de periode na 26 juni 2015.
4.9
De overeenkomst van 10 september 2012 beoogt in lid 2 de in datzelfde lid genoemde verrekening onder meer te laten dienen “ter aflossing van de betaling door crediteur van € 75.000,- ten behoeve van de aankoop door debiteur van het perceel Garderen, [kadastrale aanduiding] ”. Uit het woord “aflossing” leidt de rechtbank af dat het ook hier om een geldlening gaat, die tevens opeisbaar is. Colonial Monuments en [gedaagde] weerspreken dit allemaal in hun “antwoord na incident” maar zij onderbouwen dit onvoldoende terwijl de bewoordingen van de akte van 10 september 2012 daar wel aanleiding toe geven.
4.1
Met “debiteur” is blijkens de definitie van partijen aan het begin van de overeenkomst van 10 september 2012 Colonial Monuments bedoeld. Vastbouw heeft in haar eiswijziging gesteld dat de nota van afrekening van de notaris (die uitkomt op een bedrag van € 74.532,38) aan [gedaagde] in persoon is gericht en dat de onroerende zaak ook aan [gedaagde] is geleverd. Dat is niet weersproken. Het is daarom [gedaagde] , en niet tevens Colonial Monuments zoals gevorderd, die tot terugbetaling van dat laatste bedrag zal worden veroordeeld. Gesteld noch gebleken is dat over dat bedrag rente is bedongen.
4.11
Met inachtneming van het voorgaande, het genoemde (en voor het overige niet betwiste) overzicht en de sommatie van 14 juli 2015 (waar de eis in de dagvaarding op aansluit) zal ten laste van Colonial Monuments de verplichting tot terugbetaling van de lening worden bepaald op € 150.000,-, die tot betaling van de rente (de rente uit het overzicht, meer specifiek het totaal van het ten laste van Colonial Monuments gebrachte bedrag, verminderd met de boetebedragen als hiervoor onder 4.5 bedoeld en vermeerderd met één aanvullende maandfactuur, welke totaaluitkomst is verminderd met een derde) op
€ 28.368,49 en van de boete op € 180,- (4 dagen in juni 2015), in totaal derhalve
€ 178.548,49. De vordering onder 3 zal dus worden toegewezen, de verminderde vordering onder 5 tot het zojuist genoemde totaalbedrag. De vordering 6A is alleen toewijsbaar jegens [gedaagde] , en wel tot € 74.532,38.
4.12
Zoals in de vorige overweging weergegeven is er geen aanleiding om boven het rente- en boetebedrag uit het overzicht ten laste van Colonial Monuments meer toe te wijzen dan één extra termijn, te weten de maand juni 2015 (waarvoor een losse factuur is overgelegd). Vastbouw vordert namelijk niet meer. De rechtbank gaat er daarbij vanuit dat de rente en boete niet vooruit worden gefactureerd. Voor de boete kan dat ook niet, omdat deze per dag wordt berekend. Daarmee is niet gezegd dat rente en boete thans niet hoger zijn dan wordt toegewezen, want zolang de hoofdsom niet is afgelost/geïnd lopen rente en boete door. De rechtbank voelt zich echter niet vrij om op grond van de woorden uit het petitum: “althans een door uw rechtbank in goeder justitie te bepalen bedrag”, meer toe te wijzen dan het bedrag dat is gevorderd (en dan met inachtneming van de onder 4.8 en 4.11 geformuleerde beperkingen).
De geldlening van 21 december 2012
4.13
Het bestaan van deze lening van € 300.000,- wordt door [gedaagde] niet betwist, evenmin als de daarover door Vastbouw berekende rente. Na aflossing daarop op 14 februari 2014 van € 225.000,- resteerde nog een bedrag aan hoofdsom van € 75.000,-. Vastbouw stelt op zichzelf terecht dat [gedaagde] toen al in verzuim was. Aflossing had immers al moeten plaatsvinden op 30 juni 2013 en 31 december 2013. [gedaagde] voert echter aan dat hij de betaling van het restant (en de rente) heeft opgeschort. Volgens [gedaagde] was hem door Vastbouw toegezegd dat zij (Vastbouw) de helft van de hypotheekrente betreffende de manege van [gedaagde] zou betalen vanaf 1 februari 2013, hetgeen Vastbouw nooit heeft gedaan, als gevolg waarvan [gedaagde] die rente zelf geheel heeft moeten voldoen. Ter onderbouwing daarvan legt [gedaagde] twee aan Vastbouw gerichte ‘halve’ termijnfacturen van de hypotheekhouder Havestaete B.V. over d.d. 1 februari 2013 en 1 maart 2013. Aldus was Vastbouw op de dag dat zij de manege voor € 225.000,- van [gedaagde] kocht (met welke koopsom [gedaagde] toen kennelijk de genoemde aflossing heeft verricht), 14 februari 2014, nog € 33.125,- aan [gedaagde] schuldig, aldus [gedaagde] .
4.14
Vastbouw betwist echter gemotiveerd een dergelijke toezegging te hebben gedaan. Ter comparitie heeft [naam 1] namens Vastbouw, naar uit de aantekeningen van de griffier blijkt, onder meer verklaard:
[gedaagde] had voor die gronden geld geleend van een andere vriend van hem, [naam 8] . Daar betaalde hij 10 of 12% rente. Dat is veel teveel. Ik heb gezegd: dat moet minimaal de helft worden.
Dat heeft [gedaagde] toen weer weersproken, maar niet overtuigend:
[naam 1] zou gaan praten om rente naar beneden te krijgen. Daar heeft hij mee ingestemd. Hij heeft met advocaat gesproken. [naam 8] en de advocaat kunnen daarover verklaren. Dat is gewoon besproken.
Aldus heeft [gedaagde] op dit punt zijn verweer onvoldoende volgehouden, immers blijkt uit de hetgeen hij in dit verband tijdens de comparitie van partijen heeft gezegd niet van een toezegging. Los daarvan zou de gegrondheid van het verrekeningsverweer, gelet op het over en weer daarover door partijen gestelde, niet op eenvoudige wijze zijn vast te stellen geweest, zodat het beroep op verrekening zou zijn gepasseerd (art. 6:136 BW Pro). De vorderingen onder 2 en 6 zullen daarom worden toegewezen als gevorderd.
4.15
De rechtbank ziet aanleiding de proceskosten in conventie tussen partijen te compenseren, nu zij over en weer op meerdere punten in het ongelijk zijn gesteld.
5 De beoordeling in reconventie
5.1
De vorderingen onder I en II zijn gebaseerd op de stelling van Van Stuyvesandte en [gedaagde] dat Vastbouw in haar verplichtingen uit artikel 3.2 van de samenwerkingsovereenkomst toerekenbaar is tekortgeschoten, in het bijzonder doordat Vastbouw in 2014 kenbaar heeft gemaakt dat zij het project stillegde en zich daarvoor niet langer inspande en zij daarnaast heeft geweigerd Van Stuyvesandte en [gedaagde] van informatie te voorzien en geen overleg met hen heeft gepleegd. Aldus heeft zij onvoldoende rekening gehouden van de gerechtvaardigde belangen van de andere partijen, aldus Van Stuyvesandte en [gedaagde] . Binnen dit kader verwijten Van Stuyvesandte en [gedaagde] Vastbouw bovendien dat zij eenzijdig (de omvang van) het ontwikkelingsplan heeft gewijzigd door het bureau O2 Planrealisatie B.V. (hierna: O2) in te schakelen, dat zij nooit vergunningen heeft aangevraagd en nooit heeft geanticipeerd op redelijke oplossingen die door de gemeente Barneveld zijn voorgesteld, kortom dat zij het ontwikkelingsplan van het aanvankelijk door Van Stuyvesandte en [gedaagde] ingeschakelde bureau [naam 5] (hierna: [naam 5] ) heeft gefrustreerd.
5.2
Vastbouw heeft bij conclusie van antwoord in reconventie een chronologisch overzicht in het geding gebracht van de hand van [naam 6] (hierna: [naam 6] ), in dienst bij O2 en vanaf april 2012 tot en met januari 2014 belast met de ontwikkeling van het project “Buitenplaats van Stuyvesandte” (het terrein van de camping van De Paalhoeve c.a.). De inhoud daarvan is door Van Stuyvesandte en [gedaagde] als zodanig niet becommentarieerd in hun conclusies nadien en ook niet ter comparitie, zodat de rechtbank de inhoud van dat overzicht als niet voldoende gemotiveerd betwist met inachtneming van het hiernavolgende in beginsel als vaststaand zal aanmerken. Uit dat overzicht blijkt onder meer:
- dat er overleg over de voortgang van het project tussen Vastbouw, O2, [gedaagde] en/of De Paalhoeve heeft plaatsgevonden op 17 april 2012, 25 april 2012, 15 mei 2012, 24 mei 2012, 29 mei 2012, 5 juni 2012, 19 juni 2012, 4 september 2012, 13 september 2012, 2 oktober 2012, 13 november 2012, 11 december 2012, 21 december 2012, 9 januari 2013, 17 juli 2013, 18 september 2013, 5 december 2013 en 9 januari 2014;
- dat als basis voor de ontwikkeling het planontwerp van [naam 5] is genomen waarop voor 5 woningen bouwvergunning was verleend (blz. 2);
- dat [naam 6] op 25 april 2012 heeft geconstateerd dat de 5 woningen waarvoor bouwvergunning was verkregen volgens het bouwbesluit qua slaapkamers op de verdieping niet voldeden en daarmee een lagere verkoopwaarde opleverden (blz. 2);
- dat op 15 mei 2012 duidelijk werd dat voor de geplande ontwikkeling wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk was (blz. 3);
- dat [gedaagde] op 15 mei 2012 heeft aangegeven dat een aantal woningen die hij in eigendom had alsmede “zijn grondstukken” bij de ontwikkeling betrokken konden worden (blz. 3);
- dat Vastbouw op 10 september 2012 met voorstellen zou komen om de 5 woningen binnen de bouwvergunning te realiseren met 2 slaapkamers op de verdieping maar wel met hogere bouwkosten (blz. 5);
- dat het overleg met de provincie Gelderland op 26 september 2012 positief was op de aspect ‘R.O.’ en ‘economie’ maar negatief vanwege de Ecologische Hoofdstructuur (blz. 5);
- dat de gemeente op 2 oktober 2010 het standpunt had ingenomen dat er 7 recreatiewoningen gebouwd konden worden (blz. 5);
- dat op 13 november 2011 een inschatting is gemaakt wat de individuele eigendommen van [gedaagde] zouden kunnen opleveren om de financiering af te dekken (blz. 7);
- dat op 27 maart 2013 een voorstel aan de gemeente Barneveld is gepresenteerd voor 65 recreatiekavels (blz. 9);
- dat overleg met de gemeente Barneveld op 23 april 2013 naar voren bracht dat er een beperkte bereidheid tot medewerking aan de ontwikkeling was, dat Barneveld te veel oppervlakte had met bestemming ‘recreatie’ en dat het beleid van de gemeente gericht was op terugdringing van de oppervlakte, ondanks het feit dat Kootwijk een groeicluster is (blz. 9);
- dat de gemeente Barneveld toen dacht aan 1 woning per hectare en dat dan hooguit aan 5 tot 6 woningen moest worden gedacht (blz. 10);
- dat wethouder [naam 7] van de gemeente Barneveld op 23 mei 2013 aangaf dat de gemeenteraad overtuigd moest worden van het plan alvorens de gemeente akkoord kon gaan (blz. 11);
- dat in het overleg met de gemeente op 8 juli 2013 de gemeente te kennen gaf niet zeker van haar zaak te zijn of zowel de raad als de provincie akkoord zouden gaan met bestemmingswijziging en dat wijziging van het bestemmingsplan zowel qua haalbaarheid als financieel een tijdrovend proces van meerdere jaren zou gaan worden (blz. 12);
- dat uit overleg tussen partijen op 17 juli 2013 naar aanleiding van een marktadvies voor prijsvorming naar voren kwam dat de vergunde 5 woningen op deze wijze niet verkocht konden worden met slaapkamers boven (blz. 12);
- dat op 3 september 2013 er in beginsel voor is gekozen om het aanlegpeil van de 5 woningen zodanig aan te passen dat de slaapkamers zouden voldoen aan het bouwbesluit (blz. 13);
- dat uit overleg op 19 september 2013 bleek dat verkoop van recreatiewoningen op de Veluwe voor prijzen tot € 100.000,- loopt, maar daarboven niet, dat minimaal 3 slaapkamers nodig zouden zijn, dat hier een adviesverkoopprijs gold van € 250.000,- of € 300.000,- (blz. 14);
- dat er op 17 december 2013 overleg tussen Vastbouw en De Paalhoeve is geweest vanwege “financiële problemen rondom [gedaagde] ”, waarbij is gesproken over hoe inkomsten zouden kunnen worden gegenereerd nu de overeengekomen investering door Vastbouw reeds overschreden werd (blz. 15);
- dat toen is voorgesteld om kavels met chalets te gaan verhuren door aankoop van tweedehands chalets maar dat De Paalhoeve dit niet zag zitten (blz. 15);
- dat op 9 januari 2014 nogmaals tussen Vastbouw en De Paalhoeve is overlegd en dat deze partijen toen allerlei voorstellen hebben besproken (waaronder een uittreding van De Paalhoeve tegen onder meer een door De Paalhoeve voorgestelde som van
€ 2.000.000,-) maar niet verder zijn gekomen, waarna eenieder een denkpauze zou nemen (blz. 15/16).
5.3
Gelet op deze chronologie van gebeurtenissen en de oplopende kosten en renteverliezen waarvoor geen afdoende dekking meer kon worden gevonden en gegeven de omstandigheid dat Vastbouw in de samenwerkingsovereenkomst het recht op volledige zeggenschap bij de ontwikkeling van het project was toegekend, kon Vastbouw naar het oordeel van de rechtbank in 2014 in redelijkheid besluiten het project stil te leggen en zich daarvoor niet langer in te spannen. Van Vastbouw kon ook niet worden gevergd dat het overging tot de bouw van de, met inachtneming van het Bouwbesluit, onvoldoende rendabel te exploiteren 5 woningen, nog afgezien ervan dat een verplichting van Vastbouw tot de bouw daarvan in de samenwerkingsovereenkomst niet was voorzien. In het verlengde van het bovenstaande lag vervolgens de ontbinding van de samenwerkingsovereenkomst op 19 januari 2016 wegens – zo kan dat niet anders worden geduid – een ingrijpende wijziging van omstandigheden als bedoeld in artikel 6 lid 4 onder Pro c van de samenwerkingsovereenkomst. Dat was niet meer dan een bevestiging van de in 2014 door Vastbouw ingeslagen weg waaraan niet afdoet dat het waarschijnlijk een directe reactie op de door Van Stuyvesandte en [gedaagde] bij eiswijziging ingestelde nakomingsvordering was.
5.4
Voorts blijkt uit het overzicht van [naam 6] dat partijen veelvuldig met elkaar hebben overlegd. Het gebrek daaraan volgens Van Stuyvesandte en [gedaagde] wordt door hen uitsluitend opgehangen aan een in 2015 door hen geuite wens om inzicht te verkrijgen in de tot dan toe gemaakte kosten van het project, een wens waaraan Vastbouw op 6 november 2015 gehoor heeft gegeven door toezending van het onder 2.13 genoemde kostenoverzicht. Een specificatie daarvan is ten slotte verschaft in productie 23 bij de akte van Vastbouw van 7 juni 2016.
5.5
Op grond van het voorgaande komt de rechtbank tot de conclusie dat Vastbouw jegens Van Stuyvesandte en [gedaagde] niet toerekenbaar is tekortgeschoten, zodat de vorderingen onder I en II niet toewijsbaar zijn. In het midden kan dan verder blijven of het voor de toewijsbaarheid van in ieder geval de vordering onder II vereiste verzuim is ingetreden.
5.6
Uit 5.3 vloeit al voort dat de rechtbank het samenstel van omstandigheden voldoende ingrijpend vindt om uit te gaan van de rechtmatigheid van de ontbinding door Vastbouw. Dat betekent dat de vordering tot nakoming (III) niet zal worden toegewezen.
5.7
Voor zover aan de vordering onder IV al niet is voldaan (zie onder 5.4, laatste volzin) geldt dat Van Stuyvesandte en [gedaagde] door de ontbinding geen belang meer hebben bij inzage in de administratie – nog daargelaten dat die vordering op dat punt veel te breed is geformuleerd – en de correspondentie van Vastbouw in het kader van haar penvoerderschap. Ook deze zal dus worden afgewezen.
5.8
Als de in het ongelijk gestelde partij zullen Van Stuyvesandte en [gedaagde] in de kosten van de procedure in reconventie worden veroordeeld.
5.9
Als de in het ongelijk gestelde partij in het incident zal De Paalhoeve worden veroordeeld in de kosten van het incident.
6 De beslissing
De rechtbank
in conventie:
6.1
verklaart voor recht dat [gedaagde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiende uit de geldleningsovereenkomst van 21 december 2012;
6.2
verklaart voor recht dat Colonial Monuments toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiende uit de geldleningsovereenkomst van 10 september 2012;
6.3
veroordeelt Colonial Monuments om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Vastbouw te betalen een bedrag van € 178.548,49;
6.4
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Vastbouw te betalen een bedrag van € 101.852,04;
6.5
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Vastbouw te betalen een bedrag van € 74.532,38;
6.6
wijst het meer of anders gevorderde af;
6.7
compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
in reconventie:
6.8
wijst de vorderingen af;
6.9
veroordeelt Van Stuyvesandte en [gedaagde] in de kosten van de procedure, tot dit vonnis aan de zijde van Vastbouw bepaald op € 1.356,- voor kosten van de advocaat overeenkomstig het liquidatietarief (tarief II, 3 punten);
6.1
veroordeelt De Paalhoeve in de kosten van het incident aan de zijde van Vastbouw, begroot op € 452,- (tarief II, 1 punt);
in conventie en in reconventie voorts:
6.1
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.J. van Acht, mr. J.R. Veerman en mr. S.J. Peerdeman en in het openbaar uitgesproken op 31 augustus 2016.