Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaakgegevens 4886295 \ CV EXPL 16-3849 \ 474 \ 636
uitspraak van 19 oktober 2016
vonnis
in de zaak van
de vennootschap onder firma vennootschap onder firma [naam café]
gevestigd te [vestigingsplaats]
eisende partij
gemachtigde mr. Ch.Y.M. Moons
tegen
1.
[gedaagde sub 1]
wonende te [woonplaats]
2.
[gedaagde sub 2]
wonende te [woonplaats]
3.
[gedaagde sub 3]
wonende te [woonplaats]
gedaagde partijen
gemachtigde mr. T.J. van Veen
Eisende partij zal hierna [naam café] worden genoemd. Gedaagde partijen zullen gezamenlijk in enkelvoud worden aangeduid als [gedaagden] .
1.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 11 mei 2016 en de daarin genoemde processtukken
- de comparitie van partijen van 29 augustus 2016
2.De feiten
2.1.
[naam café] huurt met ingang van 1 februari 2008 van (de rechtsvoorganger van) [gedaagden] de horeca-bedrijfsruimte gelegen aan het [adres 1] , bestemd om te worden gebruikt als café/bar. De huurovereenkomst is aangegaan voor een eerste periode van vijf jaar, na verloop van welke termijn de huurovereenkomst is voortgezet voor een nieuwe periode van vijf jaar. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de ‘Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte’ in de zin van artikel 7:290 BW van de ROZ van 11 juli 2003 (hierna: de algemene bepalingen).
2.2.
In artikel 9.2 van de algemene bepalingen is onder meer het volgende bepaald over de te volgen procedure voor huurprijsherziening:
Indien een partij gebruik wil maken van zijn wettelijke bevoegdheid om, afgezien van de overeengekomen huurprijsaanpassing als bedoeld in 9.1., nadere vaststelling van de huurprijs te verlangen, stelt hij de andere partij daarvan bij aangetekend schrijven met bericht van ontvangst in kennis uiterlijk zes maanden voor de datum waarop de herziene huurprijs zal moeten ingaan. Wanneer partijen binnen acht weken na verzending van de kennisgeving niet tot overeenstemming zijn gekomen over de nieuwe huurprijs, wordt die huurprijs vastgesteld door drie deskundigen. Elk der partijen benoemt een deskundige. De beide deskundigen tezamen benomen een derde deskundige. Bij de nadere vaststelling van de huurprijs hanteren de drie deskundigen dezelfde criteria als die de rechter daarbij moet hanteren. Het oordeel van de derde deskundige is beslissend als er tussen de deskundigen geen overeenstemming wordt bereikt over de vast te stellen huurprijs. De deskundigen brengen hun rapport uit binnen zes weken nadat zij hun benoeming hebben aanvaard. Een partij betaalt de kosten van een door hem benoemde deskundige. De kosten van de derde deskundige worden door ieder der partijen voor de helft gedragen. De uitkomst van het deskundigenadvies is bindend, met dien verstande dat het zowel de huurder als verhuurder niet kan weerhouden om vervolgens nadere vaststelling van de huurprijs door de kantonrechter te vorderen. Een dergelijke vordering kan uitsluitend vergezeld gaan van het hierboven weergegeven deskundigenadvies, welk advies wordt geacht te zijn opgesteld door ter zake deskundigen die door partijen gezamenlijk zijn benoemd. Partijen worden geacht over de benoeming van een deskundige geen overeenstemming te hebben bereikt, indien een partij van de wederpartij binnen drie weken na dagtekening van het verzoek om tot nadere huurprijsvaststelling over te gaan, geen opgave heeft ontvangen van een door de wederpartij aangewezen deskundige die de benoeming heeft aanvaard. Ook worden partijen geacht over de benoeming van een deskundige geen overeenstemming te hebben bereikt als er binnen zes weken na dagtekening van het verzoek tot nadere huurprijsvaststelling geen aan een ieder van hen bekend gemaakte derde deskundige is benoemd. Bij het ontbreken van overeenstemming tussen partijen over de benoeming van een deskundige kan de meest gerede partij de benoeming van (een) deskundige(n) aan de rechter vragen. Alleen deze door de rechter benoemde deskundige(n) brengt/brengen dan het advies omtrent de nadere huurprijs uit.
2.3.
De huurprijs bedraagt thans € 46.183,49 exclusief btw per jaar. Daarvan maakt onderdeel uit een bedrag groot € 8.600,00 exclusief btw per jaar, zoals bij de aanvang van de huurovereenkomst tussen [naam café] en [gedaagden] is overeengekomen. Het betreft de afbetaling door [naam café] over een periode van tien jaar (dus tot 1 februari 2018) van een door [gedaagden] voorgefinancierde verbouwing c.q. aanpassing van het gehuurde ten bedrage van € 86.000,00. Zonder deze jaarlijkse afbetaling bedraagt de huurprijs € 37.853,49 exclusief btw per jaar.
2.4.
Bij brief van 20 januari 2015 heeft [naam café] [gedaagden] verzocht met haar in gesprek te gaan over een door haar gewenste wijziging van de huurprijs naar € 24.406,00 exclusief btw per jaar. Zij schrijft dat zij heeft vernomen dat uit een door drie vastgoeddeskundigen opgemaakt onafhankelijk rapport is gebleken dat twee bedrijven op het [adres 1] , waaronder Café [naam café] en Café [café X] , aanzienlijk meer huur betalen dan de overige bedrijven op het [adres 2] .
2.5.
Partijen hebben geen overeenstemming bereikt over een aanpassing van de huurprijs.
2.6.
Bij brief van 19 mei 2015 aan [gedaagden] heeft [naam café] geschreven dat zij overeenkomstig artikel 9.2 van de algemene bepalingen tot een huurprijsaanpassing wil komen en dat zij de heer [Persoon A] , makelaar-taxateur, als deskundige heeft aangewezen. Zij heeft [gedaagden] verzocht ook een deskundige aan te wijzen, zodat de beide deskundigen gezamenlijk een derde deskundige kunnen aanwijzen. Ondanks herhaald verzoek daartoe, heeft [gedaagden] dat niet gedaan.
2.7.
Bij verzoekschrift van 22 juli 2015 heeft [naam café] de kantonrechter verzocht om, overeenkomstig de algemene bepalingen althans op grond van artikel 7:304 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW), een deskundige te benoemen teneinde advies uit te brengen omtrent de nadere huurprijs per 20 juni 2015 voor het gehuurde gelegen aan [adres 1] overeenkomstig de criteria van artikel 7:303 BW.
2.8.
Na indiening van het verzoekschrift heeft [gedaagden] , bij mail van 27 juli 2015 alsnog als deskundige zijnerzijds de heer [Persoon B] als deskundige aangewezen. Naar aanleiding hiervan heeft [naam café] haar verzoek aan de kantonrechter ingetrokken.
2.9.
[Persoon B] en [Persoon A] hebben vervolgens gezamenlijk de heer [persoon C] van [kantoor Z] als derde en beslissende deskundige aangewezen.
2.10.
In het door de heer [persoon C] uitgebrachte definitieve rapport van 17 november 2015 (hierna: het taxatierapport) wordt de markthuurwaarde getaxeerd op € 34.500,00 exclusief btw per jaar. Het doel van de taxatie is blijkens dat rapport ‘het verkrijgen van inzicht in de markthuur van de onroerende zaak, in verband met mogelijke huurprijsherziening’.
2.11.
Ondanks het taxatierapport hebben partijen geen overeenstemming kunnen bereiken over de nieuw te gelden huurprijs en de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs.
3.De vordering en het verweer
3.1.
[naam café] vordert, na wijziging van eis, dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
-
primair: voor recht verklaart dat de huurprijs voor het gehuurde met ingang van 21 juli 2015, althans 22 juli 2015, € 24.900,00 exclusief btw per jaar bedraagt, met dien verstande dat dit bedrag tot 1 februari 2018 wordt vermeerderd met een bedrag van
primair: voor recht verklaart dat de huurprijs voor het gehuurde met ingang van 21 juli 2015, althans 22 juli 2015, € 24.900,00 exclusief btw per jaar bedraagt, met dien verstande dat dit bedrag tot 1 februari 2018 wordt vermeerderd met een bedrag van
€ 8.600,00 per jaar, althans een zodanig bedrag bedraagt met ingang van die datum die de kantonrechter in goede justitie zal vermenen;
-
subsidiair:de huurprijs voor het gehuurde met ingang van 21 juli 2015, althans 22 juli 2015, nader vast te stellen op € 24.900,00 exclusief btw per jaar, met dien verstande dat dit bedrag tot 1 februari 2018 wordt vermeerderd met een bedrag van
subsidiair:de huurprijs voor het gehuurde met ingang van 21 juli 2015, althans 22 juli 2015, nader vast te stellen op € 24.900,00 exclusief btw per jaar, met dien verstande dat dit bedrag tot 1 februari 2018 wordt vermeerderd met een bedrag van
€ 8.600,00 per jaar, althans op een zodanig bedrag met ingang van die datum die de kantonrechter in goede justitie zal vermenen;
-
primair en subsidiair:[gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [naam café] van het verschil tussen de huurprijs zoals die ingevolge het bovenstaande door de kantonrechter zal zijn vastgesteld en de door [naam café] betaalde huurprijs, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf telkens de datum van betaling door [naam café] van die huurtermijnen en [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na de uitspraak.
primair en subsidiair:[gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [naam café] van het verschil tussen de huurprijs zoals die ingevolge het bovenstaande door de kantonrechter zal zijn vastgesteld en de door [naam café] betaalde huurprijs, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf telkens de datum van betaling door [naam café] van die huurtermijnen en [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na de uitspraak.
3.2.
Aan haar primaire vordering legt [naam café] ten grondslag dat [gedaagden] zich heeft geconformeerd aan de bindende huurprijsvaststelling zoals bepaald in de algemene bepalingen en dat [gedaagden] daarom gehouden is dit bindend advies in het taxatierapport op te volgen. Aan haar subsidiair gevorderde nadere huurprijsvaststelling legt zij ten grondslag dat het uitgebrachte advies in het taxatierapport bindend is en daarom door de kantonrechter dient te worden gevolgd, althans dat de huurprijs wordt vastgesteld overeenkomstig dit advies. Zij heeft bij wijziging van eis de geadviseerde huurprijs verminderd van € 34.500,00 exclusief btw per jaar naar € 24.900,00 exclusief btw per jaar, omdat in het deskundigenrapport ten onrechte geen rekening is gehouden met de verbeteringen die op haar kosten zijn aangebracht, terwijl in dat rapport voor de door haar toegevoegde ruimte een huurprijs is berekend van € 9.600,00 exclusief btw. Zij dient bovenop dat bedrag dan wel tot 1 februari 2018 een bedrag van € 8.600,00 exclusief btw bij te betalen, ter afbetaling van de kosten van de door [gedaagden] voorgefinancierde verbouwing.
3.3.
[gedaagden] voert gemotiveerd verweer. [gedaagden] voert aan dat het advies in het taxatierapport niet bindend is, omdat de mogelijkheid om de huurprijs door de rechter vast te laten stellen nog openstaat. Indien dit advies wel bindend zou zijn, doet hij een beroep op vernietiging van de uit bepaling 9.2 van de algemene voorwaarden voortvloeiende vaststellingsovereenkomst omdat deze, gelet op de wettelijke regeling van artikel 7:303 BW en de overige bewoordingen van deze bepaling die naar deze wettelijke regeling verwijzen, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Op de comparitie is nog als verweer gevoerd (tegen de subsidiaire vordering van [naam café] ) dat [naam café] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar vordering omdat een deskundigenrapport conform de wettelijke regeling ex artikel 7:303 BW ontbreekt. Het taxatierapport voldoet niet aan de wettelijke criteria. Daarnaast kan [gedaagden] zich niet vinden in de inhoud van het advies. Hij voert aan dat in het advies van de deskundigen ten onrechte het terras van het café niet is meegenomen bij de berekening van de jaarlijkse huurwaarde. Het betreft een bedrag van € 3.600,00 exclusief btw per jaar. Ook is hij het niet eens met de gekozen referentie-objecten. Omtrent de ingangsdatum van een eventuele nadere vaststelling van de huurprijs voert [gedaagden] aan dat dit de datum moet zijn waarop de dagvaarding is uitgebracht, te weten 26 februari 2016, omdat [naam café] het eerder verzoek ex artikel 7:304 lid 2 BW heeft ingetrokken. [gedaagden] concludeert tot afwijzing van de vorderingen.
3.4.
Op de standpunten van partijen zal hierna – voor zover nodig – nader worden ingegaan.
4.De beoordeling
Bindende huurprijsvaststelling
4.1.
De kantonrechter stelt voorop dat de primair gevorderde verklaring voor recht, gebaseerd op de stelling dat [gedaagden] zich heeft geconformeerd aan de bindende huurprijsvaststelling, reeds daarom niet kan worden toegewezen omdat [naam café] zelf niet het advies in het taxatierapport (€ 34.500,00 exclusief btw per jaar) volgt. In haar gevorderde verklaring voor recht verlaagt zij namelijk de huurprijs met € 9.600,00 tot € 24.900,00 exclusief btw per jaar, omdat in het taxatierapport volgens haar ten onrechte geen rekening is gehouden met de verbeteringen die op haar kosten zijn aangebracht. Ook erkent [naam café] dat de deskundigen eigener beweging als doel van de taxatie blijkens het rapport ‘het verkrijgen van inzicht in de markthuur van de onroerende zaak’ in kwestie hebben geformuleerd en niet het bepaalde in artikel 7:303 lid 2 BW als uitgangspunt hebben genomen. De gevorderde verklaring voor recht zal daarom worden afgewezen.
Nadere huurprijsvaststelling
4.2.
Bij de formulering van de grondslag van de subsidiaire vordering neemt [naam café] nog steeds het taxatierapport als uitgangspunt en brengt zij daarop de nodige correcties aan. Hiervoor is reeds overwogen dat ook in de visie van [naam café] het rapport niet voldoet aan de wettelijke criteria ex artikel 7:303 BW – de deskundigen zijn immers uitgegaan van de marktwaarde van het gehuurde – en dat het taxatierapport ook niet volledig is. Bij het adviseren van de huurprijs is onder meer geen rekening gehouden met de tussen partijen geldende afspraak inzake de terugbetaling (door [naam café] ) van de door [gedaagden] voorgefinancierde verbouwing.
4.3.
Naar het oordeel van de kantonrechter is het taxatierapport niet zozeer ondermaats als wel van onwaarde en kan dit daarom niet door de kantonrechter worden gevolgd met toepassing van de onder meer door [naam café] voorgestelde aanpassingen. [naam café] had zich de onwaarde van het rapport in een veel eerder stadium moeten realiseren, in ieder geval bij de formulering van de eiswijziging en de grondslag daarvan ter zitting van 29 augustus 2016. Bij gebreke van een daartoe strekkend verzoek is er voor de kantonrechter dan ook geen aanleiding om een nieuwe deskundige te benoemen.
4.4.
De slotsom is dat het verweer van [gedaagden] – strekkende tot niet-ontvankelijkverklaring van [naam café] in haar subsidiaire vordering tot nadere huurprijsvaststelling – doel treft.
4.5.
In lijn met dit oordeel zullen de overige vorderingen van [naam café] (onder primair en subsidiair) worden afgewezen.
4.6.
[naam café] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van [gedaagden] .
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de primair gevorderde verklaring voor recht af;
5.2.
verklaart [naam café] niet-ontvankelijk in de subsidiaire vordering tot nadere huurprijsvaststelling;
5.3.
wijst de overige vorderingen af;
5.4.
veroordeelt [naam café] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van EHR begroot op € 800,00 aan salaris voor de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. W.H. van Empel en in het openbaar uitgesproken op 19 oktober 2016.