Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Belastingrecht
zaaknummer: AWB 16/519
uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 13 december 2016
in de zaak tussen
[X] B.V., te [Z] , eiseres
(gemachtigde: mr. [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Brummen, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] , te [Z] (hierna: het bedrijfspand), per waardepeildatum 1 januari 2014, vastgesteld voor het kalenderjaar 2015 op € 16.454.000.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 18 december 2015 de waarde verminderd tot € 10.389.000 en de daarop gebaseerde aanslag onroerende-zaakbelasting dienovereenkomstig verminderd.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 20 januari 2016, ontvangen door de rechtbank op 22 januari 2016, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 oktober 2016. Namens eiseres is verschenen haar gemachtigde. Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde] en [A] .
Eiseres heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan de wederpartij.
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is eigenaar van het bedrijfspand. Het bedrijfspand is een bedrijfscomplex bestaande onder meer uit productie- en magazijngebouwen, waterreservoirs, sprinklervijver, grondstoffenloodsen, kantoren, parkeerplaatsen en bosgronden. De totale oppervlakte van het bedrijfspand is ongeveer 25.039 m² bruto vloeroppervlakte (BVO). Het bedrijfspand is in gebruik als papierfabriek. De perceelsoppervlakte is 651.216 m².
Geschil
2. In geschil is de waarde van het bedrijfspand op de waardepeildatum.
3. Eiseres neemt het standpunt in dat de waarde in het economische verkeer van het bedrijfspand dient te worden bepaald op € 8.500.000. Ter onderbouwing van de door haar bepleite waarde wijst eiseres op een taxatierapport van taxateurs ing. [B] RT en [C] RT. In dit taxatierapport is de waarde in het economisch verkeer (hierna: WEV) van het bedrijfspand op waardepeildatum vastgesteld op € 7.625.000. Tevens is in dit rapport op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna: GVW) de waarde van het bedrijfspand vastgesteld op € 8.300.000. In dit taxatierapport is niet meegenomen de waarde van 522.567 m² bosgrond met een waarde van € 1 per m².
4. Eiseres heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd:
- dat het bedrijfspand moet worden gewaardeerd op de WEV volgens de huurwaardekapitalisatiemethode (hierna: HWK);
- de prijs per m² van overige bedrijfsgrond, niet zijnde grond onder opstal of bosgrond, door verweerder te hoog is vastgesteld;
- dat de GVW gelijk is aan de bedrijfswaarde en de WEV omdat sprake is van een commercieel geëxploiteerde onroerende zaak.
5. Verweerder stelt dat de waarde van het bedrijfspand dient te worden vastgesteld op basis van de GVW, welke door verweerder is vastgesteld op € 10.389.000. Verweerder heeft de vastgestelde waarde niet onderbouwd middels een taxatierapport. Voor de berekening van de door hem vastgestelde waarde verwijst verweerder naar een door hem overgelegd taxatieformulier van taxateur [D] .
Beoordeling van het geschil
6. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
7. Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak – voor zover die niet tot woning dient – bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid.
8. Ingevolge artikel 17, derde lid, van de WOZ dient bij de berekening van de GVW van een onroerende zaak rekening te worden gehouden met de aard en bestemming van de zaak en sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. In artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: Uitvoeringsregeling) is bepaald dat de GVW wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de tot de onroerende zaak behorende opstallen. De waarde van de grond wordt ingevolge dit artikellid, gelezen in samenhang met artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling, bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met gronden waarvan marktgegevens aanwezig zijn, rekening houdend met de bestemming van de zaak. Bij de berekening van de GVW voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken wordt een zodanige factor voor functionele veroudering toegepast dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van die onroerende zaak rekening houdend met de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak (artikel 4, vierde lid, van de Uitvoeringsregeling).
9. Eiseres stelt zich op het standpunt dat het bedrijfspand een in de commerciële sfeer gebezigde courante onroerende zaak betreft en dat daardoor de GVW gelijk is aan de WEV. Zij verwijst daarbij naar het “Pieperschuurarrest” (Hoge Raad 31 mei 1995, ECLI:NL:HR:1995:AA1634). Verweerder betwist dat sprake is van een courante onroerende zaak.
10. Allereerst moet worden beoordeeld of het bedrijfspand als een courante dan wel incourante onroerende zaak kan worden aangemerkt.
11. Naar het oordeel van de rechtbank kan het bedrijfspand niet als een courante onroerende zaak worden beschouwd. Redengevend hiervoor acht de rechtbank dat aannemelijk is dat voor papierfabrieken geen markt is, in de zin dat papierfabrieken niet min of meer regelmatig worden verkocht (vergelijk Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 8 juli 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:5528). De rechtbank gaat voorbij aan het andersluidende standpunt van eiseres nu een feitelijke onderbouwing hiervan ontbreekt. Het standpunt van eiseres faalt derhalve.
12. De waarde van het bedrijfspand moet derhalve op grond van artikel 17, derde lid, van de WOZ worden bepaald op de GVW indien dit leidt tot een hogere waarde dan de WEV als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de WOZ. De bewijslast inzake de juistheid van de aan het bedrijfspand toegekende waarde ligt bij verweerder. Daarbij gaat het om de vraag of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de aan het bedrijfspand toegekende waarde niet te hoog is.
13. Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn stelling dat de waarde van € 10.389.000 niet te hoog is, verwezen naar een taxatieformulier. Daarin is de waarde van het bedrijfspand op basis van de GVW bepaald op € 10.389.000.
14. Ter zitting heeft eiseres verklaard dat zij niet langer betwist de waarde van de opstallen (€ 5.373.698) en verharding/hekwerk (€ 181.954) zoals verweerder deze heeft berekend. Evenmin is in geschil de waardering van de bosgrond (573.348 x € 1 per m² ) en de grond onder de opstallen (€ 75 per m²). Partijen verschillen slechts van mening over de vraag tegen welke waarde de grond rondom de opstallen moet worden gewaardeerd. Verweerder heeft deze grond van 56.800 m², inclusief ondergrond opstallen van 25.039 m², tegen € 75 per m² gewaardeerd. Eiser stelt dat slechts 1,15 maal het feitelijk bebouwde deel van de grond, dus 25.039 m² tegen € 75 per m² moet worden gewaardeerd. Het resterende deel van deze grond moet worden gewaardeerd tegen een lager bedrag van € 20 per m².
15. Voor de waardering van de grond, niet zijnde bosgrond, is verweerder uitgegaan van de laagste waarde van de gronduitgifteprijzen van de gemeente, welke varieert van € 75 tot € 120 per m², afhankelijk van de grootte van het perceel. Verweerder heeft ter zitting verder toegelicht dat hij de situatie ter plaatse heeft opgenomen en heeft geconstateerd dat de opstallen verspreid over het perceel zijn gesitueerd en dat tussenliggende grond wordt gebruikt voor de bedrijfsuitoefening, zodat hij dit deel van de grond heeft gewaardeerd tegen € 75 per m².
16. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met zijn toelichting over de situatie ter plaatse, welke door eiseres ook niet wordt betwist, aannemelijk heeft gemaakt dat de grond die is gelegen rondom de opstallen wordt gebruikt en nuttig is voor de bedrijfsuitoefening, bijvoorbeeld laden en lossen door vrachtwagens en logistiek vervoer tussen de diverse bedrijfspanden. Gelet op de situering van de opstallen op het perceel is ook niet aannemelijk dat slechts 1,15 maal de oppervlakte van de opstallen voor de bedrijfsuitoefening wordt gebruikt, zoals eiseres betoogt. De rechtbank ziet de ligging van de opstallen en dat er sprake is van bedrijfsgebonden grond bevestigd in een situatietekening die ter zitting door eiseres is overgelegd. De rechtbank volgt verweerder in zijn standpunt dat ook aan dit gedeelte van de grond, 56.800 m² minus 25.039 m² opstallen, een hogere waarde moet worden toegekend dan aan bosgrond.
17. Vervolgens moet worden beoordeeld of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat aan deze grond een waarde van € 75 per m² moet worden toegerekend. De rechtbank acht verweerder daarin geslaagd, omdat hij voor de waardering van de vervangingswaarde van de grond bij het ontbreken van vergelijkbare grondtransacties aansluiting heeft gezocht bij de uitgifteprijzen die de gemeente hanteert voor grond met dezelfde bestemming op een vergelijkbare locatie en een vergelijkbare oppervlakte. Nu verweerder daarbij de laagste uitgiftewaarde heeft gehanteerd, is de rechtbank van oordeel dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Eiseres heeft daartegenover niet aannemelijk gemaakt dat aan dit gedeelte van de grond een lagere waarde van € 20 per m² toekomt. In het taxatierapport dat eiseres heeft ingebracht is geen onderbouwing gegeven van deze lagere waarde. De enkele stelling dat er geen verdere uitbreidingsmogelijkheden zijn, is daartoe onvoldoende. Dit betekent dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de grond behorend bij de opstallen op € 4.260.000 en de extra grond op € 573.348 kan worden gewaardeerd.
18. Op grond van het voorgaande komt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder in de op hem rustende bewijslast is geslaagd dat de door hem verdedigde waarde van het bedrijfspand van € 10.389.000 niet te hoog is.
19. Eiseres stelt verder dat de GVW voor het onderhavige bedrijfspand gelijk is aan de bedrijfswaarde, die ook weer gelijk is aan de waarde in het economische verkeer.
20. Indien sprake is van een incourante onroerende zaak die in de commerciële sfeer wordt gebezigd, kan de gecorrigeerde vervangingswaarde niet hoger worden gesteld dan de bedrijfswaarde, dat is de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de huidige eigenaar vertegenwoordigt. Waardering op bedrijfswaarde is passend indien de waarde van een zaak voor de eigenaar uitsluitend wordt bepaald door de mogelijkheid ervan bij te dragen aan de winst. In overeenstemming daarmee moet worden aangenomen dat van bedrijfsmatig gebruikte incourante onroerende zaken slechts sprake is indien de exploitatie van die zaken geschiedt met het uitsluitende doel daarmee winst te behalen (vergelijk Hoge Raad 8 april 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ0421).
21. Eiseres heeft de door haar gestelde hoogte van de bedrijfswaarde niet aannemelijk gemaakt. De enkele stelling dat de bedrijfswaarde gelijk is aan de door haar voorgestane WEV is daartoe onvoldoende, reeds omdat deze WEV is berekend op basis van de HWK.
22. Voor een “verzoening” van waarden zoals berekend op basis van de GVW en de WEV, zoals eiseres voorstaat, bestaat geen wettelijke grondslag. Deze beroepsgrond faalt derhalve eveneens.
23. Gelet op het voorgaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Linssen, voorzitter, mr. G.H.W. Bodt en mr. drs. M.J.C. Pieterse, rechters, in tegenwoordigheid van mr.drs. O.D. Heitling, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 13 december 2016
griffier
voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.