ECLI:NL:RBGEL:2016:7174

Uitspraak

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zutphen

Zaakgegevens: 4263927 CV EXPL 15-4605

Afschrift aan: beide partijen

Verzonden d.d. 23 maart 2016

vonnis d.d. 23 maart 2016 van de kantonrechter

in de zaak van

1.[naam eiser sub 1]

2. [naam eiser sub 2] ,

beiden wonende te [plaatsnaam] ,

eisende partij,

(rol)gemachtigde: mr. P. Buursen,

tegen

de besloten vennootschap Smeenk Onroerend Goed B.V.,

gevestigd te Zevenaar,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. C.G.M.J. van Kreij en mr. L.T.G. Battiato – Derksen.

1.Het verdere verloop van de procedure

1.1

Dit verloop blijkt uit:

- het tussenvonnis van 16 december 2015 (hierna: het tussenvonnis);

- de akte overleggen producties aan de zijde van eisers;

- de antwoord akte overlegging producties aan de zijde van gedaagde.

1.2

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De verdere beoordeling van het geschil

2.1

Hetgeen in het tussenvonnis is overwogen en beslist wordt overgenomen.

2.2

In het tussenvonnis heeft de kantonrechter eisers opgedragen bij akte (uitsluitend) een door de drie personen die het rapport hebben opgesteld ondertekende versie van het rapport over te leggen.

Ondertekening rapport

2.3

Eisers hebben het acht pagina’s tellende op pagina 8 van drie handtekeningen voorziene rapport van Bedrijfshuuradvies (BHA) met bijlagen overgelegd, dat verder gelijkluidend is aan het eerder bij dagvaarding overgelegde maar niet getekende rapport. Er is geen concrete aanleiding gesteld of gebleken voor redelijke twijfel aan het feit dat de ondertekening betekent dat de deskundigen achter de in het rapport neergelegde bevindingen en conclusies staan. Zonder toelichting (welke ontbreekt) is niet van belang wanneer die handtekeningen zijn geplaatst. Aan de in het tussenvonnis gestelde eis dat het rapport ondertekend behoort te zijn is dan ook voldaan.

2.4

Iets anders is dat de begeleidende brief niet is ondertekend evenmin als het overgelegde verslag. Aan de inhoud daarvan kan vooralsnog geen beslissende betekenis worden gehecht, vanwege de betwisting daarvan en bij gebreke van een handtekening of zelfs maar vermelding door wie het is opgesteld. Geen van de partijen heeft zich overigens op de inhoud ervan beroepen.

Ontvankelijkheid

2.5

Eisers hebben hun vordering tot wijziging van de huurprijs ingesteld na verloop van de eerste overeengekomen termijn van vijf jaar en bij de dagvaarding is een rapport van gezamenlijk door partijen benoemde deskundigen overgelegd. In dat rapport is aan de hand van de gemiddelde huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse een advies uitgebracht omtrent de nadere huurprijs. Gelet op al het voorgaande zijn eisers ontvankelijk in hun vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs in de zin van artikel 7:303 lid 1 en 7:304 lid 1 BW. De kantonrechter zal dus de nadere huurprijs moeten vaststellen.

Ingangsdatum nadere huurprijswijziging

2.6

Partijen zijn het niet eens over de ingangsdatum van de nadere huurprijs. Ingevolge artikel 7:303 lid 4 BW is de hoofdregel dat deze geldt “
met ingang van de dag waarop deze is gevorderd”, zijnde de datum van de dagvaarding, 29 juni 2015. Eisers zijn van mening dat de nadere huurprijs eerder dient in te gaan. De kantonrechter overweegt daarover het volgende. Op 2 januari 2013 is van eisers bij de kantonrechter een verzoek tot benoeming van een deskundige ontvangen. Terecht hebben eisers aangevoerd dat artikel 7:304 lid 2 BW juncto artikel 7:303 lid 1, 2 en 4 BW bepaalt dat de dag van indiening van het verzoek tot benoeming van een deskundige geldt als ingangsdatum van de nader vastgestelde huurprijs. Het is bij de toepassing van deze, als imperatief aan te merken, regel niet van belang dat de kantonrechter destijds het verzoek heeft afgewezen, zeker niet als dat is gebeurd omdat de verwerende partij te elfder ure zijn verweer heeft ingetrokken en alsnog heeft ingestemd met de voorgestelde deskundige. Ook de door gedaagde geschetste verdere omstandigheden acht de kantonrechter niet zodanig zwaarwichtig dat, alle overige omstandigheden mede in aanmerking genomen, van het wettelijk uitgangspunt moet worden afgeweken. Van belang is immers dat gedaagde (in ieder geval) vanaf de indiening van dat verzoek rekening kon en behoorde te houden met de mogelijkheid dat de huurprijs vanaf dat moment zou worden aangepast. Niet is gesteld of gebleken dat eisers op enig moment of gedurende een periode de indruk hebben gewekt dat zij geen huurprijsaanpassing meer wensten. Het bovenstaande betekent in dit geval dat de nadere huurprijsvaststelling dient in te gaan per 2 januari 2013.

Beoordeling rapport

2.7

De kantonrechter stelt in dit verband nog de volgende feiten vast.

De aanvangshuurprijs van het hotel met restaurant [naam hotel en restaurant] aan de [adres] heeft per 1 juni 2006 € 96.000,00 exclusief btw bedragen. Wegens onderhoud door de huurders is een huurkorting gegeven. De indexering van de huurprijs is ingegaan op 1 juni 2011, berekend vanaf 1 juni 2006.

Per 1 juni 2015 bedraagt de huurprijs € 111.696,00 exclusief btw.

In het rapport van BHA is geadviseerd de huurprijs te stellen op € 51.223,00 per jaar exclusief btw. De gebruikte vergelijkingspanden zijn [naam pand 1] , [adres] te Vorden en [naam pand 2] aan de [adres] te Vilsteren Aan pagina’s 6. en 8. van het rapport is het volgende ontleend:

“(…)
c. Correctie of waarderingsfactoren

De commissie is, na opname ter plaatse, van oordeel dat op basis van ligging correcties noodzakelijk zijn t.o.v. de vergelijkingspanden. De commissie heeft haar conclusie gebaseerd op haar bevindingen en haar ervaringsdeskundigheid in dezen.

Rekening houdende met het bovengenoemde komt de commissie tot de volgende correcties:

daar het litigieuze pand ten opzichte van het vergelijkingspand nr. 1 en 2 een aanzienlijk slechtere ligging heeft, acht de commissie een neerwaartse correctie van 50% op zijn plaats.

( = Vermenigvuldigingsfactor 100/150)

(…)

IV Conclusie en advies

Rekening houdende met het vorenstaande is de huurprijs voor het litigieuze pand aan de hand van de gemiddelde prijs per m2 per jaar van de vergelijkingspanden op 1 februari 2014 te stellen op een bedrag van € 51.223 per jaar exclusief btw dan wel niet belast met btw. Deze huurprijs wordt in de bijlagen berekend en toegelicht.(…)”

2.8

In de dagvaarding hebben eisers hun vorderingen gebaseerd op de inhoud van het rapport van BHA. In de conclusie van antwoord heeft gedaagde aangevoerd dat er zwaarwegende en steekhoudende argumenten zijn tegen het rapport.

De kantonrechter stelt voorop dat het bij de beoordeling gaat om een objectieve vaststelling van een redelijke huurprijs aan de hand van de huurprijzen van vergelijkbare huurpanden ter plaatse. De beoordeling staat dus geheel los van de meer subjectieve benadering van partijen zelf, zoals de vraag of de huurprijs passend is binnen de exploitatie van eisers enerzijds en gedaagde anderzijds. De kantonrechter is niet gebonden aan het advies. Daarom zal hij onderzoeken of hij het deskundigenadvies al dan niet kan overnemen.

2.9

Daarover wordt het volgende overwogen. BHA heeft er onvoldoende blijk van gegeven dat al haar leden het gehuurde volledig hebben bezichtigd, dat de beide partijen en hun gemachtigden in de gelegenheid zijn gesteld daarbij aanwezig te zijn en opmerkingen te maken en dat zij de ruimtes heeft opgemeten. De BHA heeft slechts twee vergelijkingspanden kunnen vinden. Bij het pand in Vorden heeft zij gerekend met een referentiejaar, bij het object in Vilsteren met drie jaren, in totaal dus vier referentiejaren. Het is juist dat in het algemeen, in ieder geval bij voorkeur, dient te worden uitgegaan van vier a vijf vergelijkbare panden met elk vijf referentiejaren, dus 20 a 25 referentiejaren. Een pand dat is gebouwd en verhuurd als hotel/restaurant kent uiteraard minder vergelijkingspanden in de directe omgeving dan een winkel, maar binnen de ruime regio zijn er voldoende vergelijkingspanden. Het argument dat het vrijwel onmogelijk was referentiepanden te vinden is niet voldoende toegelicht, bijvoorbeeld door te schetsen welke pogingen BHA daartoe heeft ondernomen. Gedacht kan worden aan het inschakelen van het netwerk van de verschillende deskundigen/makelaars. Bovendien volgt uit een door gedaagde overgelegd rapport dat een andere deskundige op korte termijn een aantal mogelijke referentiepanden heeft kunnen vinden.

2.1

De BHA komt met betrekking tot de beide vergelijkingspanden op een huurprijs van € 115,93 respectievelijk € 115,49 per m² per jaar, gemiddeld circa € 115,60. Dit zou dus betekenen dat een jaarlijkse huurprijs zou worden geadviseerd van € 115,60 per m² voor het onderhavige pand in Eibergen en een totale jaarprijs van (circa) € 76.834,50.

Als gevolg van de
”wegens een aanzienlijk slechtere ligging”door BHA op pagina 6. van het rapport toegepaste neerwaartse correctie van 100/150 (is 33,33%) – niet hetzelfde als min 50% - komt de BHA echter op een jaarmeterhuurprijs van € 77,07 voor het pand te Eibergen. Dat brengt BHA tot het advies van een huurprijs van € 51.223,00 exclusief btw per jaar.

Deze door BHA toegepaste negatieve correctie wegens de aanzienlijk slechtere ligging is door de deskundigen in het rapport in het geheel niet nader toegelicht. Hoewel een dergelijke enorme ingreep in de berekening op zichzelf al nadere toelichting behoeft, zijn de deskundigen daarnaast in de definitieve versie in het geheel niet ingegaan op de door partijen gemaakte opmerkingen daarover naar aanleiding van het concept rapport. De forse correctie roept de vraag op of de panden eigenlijk wel vergelijkbaar waren. Bovendien ontbreekt in de opzet van het rapport enige beschrijving of toelichting over de klanten en doelgroep van de verschillende hotelbedrijven en de restaurantgedeelten ervan, een beschrijving van de locaties met de bij de hotels behorende buitenruimte, de directe en ruimere omgeving en de toeristische attractiviteit daarvan, de indeling en bouwkundige staat, bijzondere bepalingen in de huurovereenkomst, enzovoorts. Dit gemis klemt te meer indien de deskundigen een zeer aanzienlijke correctie op de vergelijkingshuren toepassen. Het rapport voldoet gelet op al het voorgaande, in onderlinge samenhang bezien, niet aan de redelijk daaraan te stellen eisen.

2.11

Al met al is hetgeen hiervoor is overwogen voor de kantonrechter reden om het rapport en het daarin neergelegde advies niet te volgen. Hij zal dan ook, alvorens verder te beslissen, een of meer andere deskundige(n) benoemen om binnen het wettelijke kader te adviseren omtrent de huurprijs. Partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld om aan te geven hoeveel en welke deskundige(n) zij wensen te worden benoemd en de aan deze – naast het ingevolge de wettelijke normen van artikel 7:303 BW te geven advies – te stellen vragen. Naar het zich laat aanzien zullen beide partijen ieder voor de helft worden belast met het aan de deskundige(n) te betalen voorschot op de declaratie voor het te verrichten deskundigenonderzoek. De kantonrechter geeft partijen in overweging in onderling overleg een voorstel te doen omtrent de te benoemen deskundige(n). Vooreerst zullen eisers en daarna zal gedaagde in de gelegenheid worden gesteld zich bij akte uit te laten omtrent het vorenstaande.

2.12

De door partijen aangevoerde argumenten die in het voorgaande niet aan de orde zijn gekomen behoeven geen bespreking, nu deze in het licht van hetgeen is vastgesteld en overwogen thans niet tot een andere beoordeling kunnen leiden.

2.13

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

3.De beslissing

De kantonrechter:

3.1

stelt partijen, vooreerst eisers en later gedaagde, in de gelegenheid zich bij akte uit te laten omtrent hetgeen is overwogen onder rechtsoverweging 2.11;

3.2

verwijst de zaak naar de rol van
woensdag 20 april 2016 te 10.00 uurvoor akte eisers;

3.3

iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.C.J. Heessels en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 maart 2016 in tegenwoordigheid van de griffier.

conc.: mh/K