ECLI:NL:RBGEL:2016:745 - Rechtbank Gelderland - Koopovereenkomst recreatiewoning en onduidelijkheid koper...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaaknummer / rolnummer: C/05/281600 / HA ZA 15-209 / 1171

Vonnis van 3 februari 2016

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

LANDGOED HOMMELHEIDE B.V.,

gevestigd te Susteren,

eiseres,

advocaat mr. E. Conradi te Arnhem,

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde 1] .,

gevestigd te Brummen,

2.
[gedaagde 2],

wonende te Brummen,

3.
[gedaagde 3],

wonende te Brummen,

gedaagden,

advocaat mr. R.A. van Huussen te Veenendaal.

Partijen zullen hierna Hommelheide enerzijds en [gedaagde 1] , [gedaagde 2] , [gedaagde 3] , tezamen [gedaagden] , anderzijds genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 10 juni 2016
de akte eiswijziging en andere stukken van 3 december 2015
het verkort proces-verbaal van comparitie van 17 december 2015.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde 3] en [gedaagde 2] hebben op 23 september 2014 een bezoek gebracht aan ‘Landgoed Hommelheide’. Zij hebben een aantal modelwoningen en kavels bezichtigd en gesproken met de heer [naam 2] van Hommelheide (hierna: [naam 2] ).

2.2.

Op 24 september 2014 heeft [naam 2] in een email aan [gedaagden] onder meer het volgende geschreven.

(…)

Zoals afgesproken met Dhr. [naam 3] stuur ik u de offerte toe voor de Daelenbroeck DL021 kavel [kadastrale aanduidingen 1] . (…)

2.3.

In de bijlage bij de email van [naam 2] van 24 september 2014 staat onder meer het volgende.

(…)

Betreft

Offerte vakwerkwoning

Geachte heer/mevrouw [naam 1]

Naar aanleiding van uw bezoek aan Landgoed Hommelheide, ontvangt u hierbij een offerte voor de aankoop van een Vakwerkwoning Type Daelenbroeck DL021 kavel [kadastrale aanduidingen 1] op Landgoed Hommelheide.

(…)

6 INVESTERINGSOVERZICHT

Omschrijving Prijs

Aankoop Daelenbroeck DL021 kavel [kadastrale aanduidingen 1] € 376.000

Miva en kindvriendelijk € 7.500

Infrastructuur € 5.000

Tuin € 15.000

Meubelpakket € 30.000

Terrasoverkapping € 4.900

Totaal € 437.400

Bovengenoemde bedragen zijn excl. Kosten koper en excl. BTW.

(…)

8.2

BETALINGSCONDITIES

Eerste termijn ad €50.000 **bij het passeren akte levering van het perceel grond (…)

(…)

9 ALGEMENE VOORWAARDEN

Op al onze offertes, aanbiedingen en overeenkomsten zijn de algemene voorwaarden van toepassing.

10 BIJLAGEN

Omschrijving

Rendementsberekening type ‘Daelenbroeck’

Algemene voorwaarden EuroParcs

Fiscale en financiële aspecten

2.4.

In een email aan de familie [naam 1] van 24 september 2014 heeft [naam 4] (hierna: [naam 4] ) van Hommelheide onder meer het volgende geschreven.

(…)

Beste familie [naam 1]

Naar aanleiding van uw interesse en zeer positieve indruk van ons prachtige park, maar helaas een minder positieve ervaring met dhr. [naam 2] , wil ik u hierbij toch een goed aanbod doen om te kijken of we nogmaals kunnen afspreken op Landgoed Hommelheide. Graag zou ik persoonlijk met u kennis maken en u overtuigen van een juiste beslissing; de aankoop van een uniek vakwerkhuis op een geweldige locatie aan het water.

Ik heb gesproken met een relatie die twee vakwerkhuizen wil neerzetten op drie kavels. Dit houdt dus in dat de kavels groter zijn als gemiddeld (…) op de locaties nummers [kadastrale aanduidingen 2] , [kadastrale aanduidingen 3] , [kadastrale aanduidingen 4] . De woning die hierop gebouwd kan worden is zoals jullie deze gisteren besproken hebben, geheel naar eigen wens ingericht.

Wat ik u zeker zou adviseren en als tegemoetkoming zou willen doen, aangezien ook ik hier beter van wordt op de lange termijn, is een aanpassing en extra uitvoering als mindervalide woning met een kindvriendelijke inrichting (…). Tevens wil ik geen meerprijs rekenen voor de vergroting van de kavel en deze als extra korting aanbieden. Daarnaast blijven de afspraken zoals deze besproken zijn met Jan van kracht zoals o.a. het rendement.

Mocht dit voor u alsnog interessant zijn, waar ik eigenlijk van overtuigd ben, maak ik graag een afspraak met u.

(…)

2.5.

Op 28 september 2014 zijn [naam 4] en [naam 3] (hierna: [naam 3] sr.) bij [gedaagde 2] en [gedaagde 3] thuis geweest. Bij die gelegenheid heeft [gedaagde 2] een overeenkomst ondertekend (hierna: de overeenkomst van 28 september 2014) waar onder meer het volgende in staat (cursief is handgeschreven).

(…)

Koopovereenkomst

Naam Koper(s) :
Fam. [naam 1] / [gedaagde 1] .

Adres : (…)

(…)

Datum :
28 sept. 2014Locatie:
Brummen

Koper verklaart de originele versie van deze koopovereenkomst te hebben ontvangen, hierbij kennis te hebben genomen en akkoord te gaan met de Algemene Voorwaarden van Résidence Hommelheide B.V. zoals op de achterzijde van deze koopovereenkomst staat vermeld.

Type recreatiewoning : (…) [
X] 021 (…)

Kavelnummer :
[kadastrale aanduidingen 2] / 50% van [kadastrale aanduidingen 3]

Gebruik ten behoeve van : [ ] Eigen gebruik [
X] Verhuur
/ maar eigen

gebruik bij beschikbaarheid

Prijs recreatiewoning¹**
€ 297.600,-

Bijkomende kosten** Aansluiting infrastructuur kavel
€ 5.000,-

Aanleg tuin standaard parkeerplaats
€ 15.000,-

- Korting - 35.000,-

Extra opties** (…)

Meubelpakket [ ] verhuur [
X] luxe €
30.000,-

Inventarispakket (…) [
X] 12 p €
14p.

Klein inventarispakket verhuur € 2.500,00

Vloerafwerking [
X] laminaat (…) [
X] tegels

* 6% rendement 7 jaar vast, na aftrek parkservice bijdrage, GWG, tuinonderhoud en schoonmaak.

* Miva aangepast / Kindvriendelijk

* Incl. Hekwerk rondom staal

* Trap Incl, richting water, grote overkapping incl. €4900,-

SUBTOTAAL AANKOOPSOM €
320.000,-

Aankoop kavel grond³ K.K. Kavelnummer:
[kadastrale aanduidingen 2] / 50% [kadastrale aanduidingen 3]€
82.500,-

TOTAAL AANKOOPSOM* €
402.500,-

ZEGGE:
vierhonderd en twee duizend vijfhonderd euro

* Totaal aankoopsom is exclusief evt. nader overeengekomen meerprijs voor extra opties volgens separate bijlage en wordt door koper voldaan volgens de in de aannemingsovereenkomst aangegeven betalingstermijnen. (eerste termijn ad €50.000,00) (…)

** Alle prijzen zijn excl. 21% BTW tenzij anders aangegeven.

1. Recreatiewoning te bouwen door Tofhoes B.V.

2. (…)

3. Kavel grond te leveren door Résidence Hommelheide B.V.

Handtekening Koper(s): Handtekening Verkoper:

(…)

2.6.

In ‘de algemene verkoop en leveringsvoorwaarden van Résidence Hommelheide B.V.’ staat onder meer het volgende.

(…)

Artikel 10 Ontbinding Pro

1. Indien een der partijen, na schriftelijk in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht (8) dagen nalatig blijft in de nakoming van zijn uit de tussen partijen gesloten overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, zal de overeenkomst van rechtswege zonder rechterlijke tussenkomst ontbonden zijn, tenzij de wederpartij alsnog uitvoering van de overeenkomst verlangt.

(…)

3. Indien verkoper op grond van lid 1 nakoming van de overeenkomst verlangt, zal koper ten behoeve van verkoper na afloop van de in lid 1 genoemde termijn van acht (8) dagen voor elke sedert dien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddelijke opeisbare boete verschuldigd zijn van drie (3) pro mille van de overeengekomen koopsom, onverminderd volledige schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.

(…)

2.7.

In een email van 20 oktober 2014 van [gedaagde 2] aan [naam 4] staat onder meer het volgende.

Beste [naam 4] ,

Zoals reeds telefonisch besproken willen wij afzien van koop. (…) Na ons prettige gesprek en tekening van intentie tot koop, hebben wij vorige week eindelijk de stukken ontvangen. In de exploitatie garantie zaten tot twee keer toe fouten en de derde uitvoering was ook niet zoals besproken, tevens kregen wij aanvullende stukken, notariële akte, exploitatieovereenkomst, plattegrond, tekening woning etc. Ook hierin staan dingen anders dan besproken waardoor wij van mening zijn dat er zoveel afwijkend is dan waarvoor wij in eerste instantie tot deze stap waren gekomen. Nogmaals, wij vinden het jammer maar deze privebelegging is anders op papier dan zoals besproken, we zien af van de koop.

Met vriendelijke groet

[gedaagde 3] en [gedaagde 2]

2.8.

In een brief d.d. 23 januari 2015 van de advocaat van Hommelheide aan [gedaagden] staat onder meer het volgende.

(…)

Op 28 september 2014 heeft u te Brummen een koopovereenkomst getekend voor de koop van een recreatiewoning en kavel. (…)

In uw email van 20 oktober 2014 heeft u verklaard dat u wenst af te zien van de koop. Ik stel daarom vast dat u heeft verklaard dat u de gesloten overeenkomst niet zult nakomen. (…) De door u ondertekende koopovereenkomst is echter een onvoorwaardelijke overeenkomst, waar u niet vrijblijvend van kunt afzien. U bent derhalve verplicht uw contractuele verplichtingen na te komen.

(…)

Volgens de koopovereenkomst is de eerste aanbetaling een bedrag van € 50.000,- bij passeren van de leveringsakte verschuldigd. Ik verzoek u namens cliënte om mij binnen
14 dagenna dagtekening van deze brief mede te delen dat u voornemens bent de overeenkomst na te komen. (…) Ik verzoek u daarom tevens om ervoor zorg te dragen dat de eerste aanbetaling ad € 50.000,- binnen
14 dagenna dagtekening van deze brief is bijgeschreven (…).

Indien u bovenstaande betaling niet binnen de gestelde termijn verricht stel ik u hierbij namens cliënte reeds nu voor alsdan in gebreke en behoud ik mij namens cliënte alle rechten voor. (…)

Indien u tekort schiet in de nakoming van de overeenkomst en cliënte de koopovereenkomst deswege ontbindt, bent u de contractuele boete ter grootte van 20% van het aankoopbedrag verschuldigd, alsmede de door cliënte geleden en nog te lijden schade.

(…)

3. Het geschil

3.1.

Hommelheide vordert, na wijziging van eis, dat de rechtbank c.s. – uitvoerbaar bij voorraad –

Primair:[gedaagde 1] , dan wel [gedaagde 2] en/of [gedaagde 3] hoofdelijk, veroordeelt tot betaling van de koopprijs van € 402.500,00, te vermeerderen met wettelijke (handels)rente, tot betaling van de contractuele boete van € 1.207,50 per dag en tot betaling van € 3.787,50 voor de buitengerechtelijke kosten;

Subsidiair:de overeenkomst ontbindt, [gedaagde 1] , dan wel [gedaagde 2] en/of [gedaagde 3] hoofdelijk, veroordeelt tot betaling van de contractuele boete van €80.500,00, te vermeerderen met wettelijke rente, tot betaling van € 1.207,50 per dag en tot betaling van € 3.787,50 voor de buitengerechtelijke kosten;

Meer subsidiair:[gedaagde 1] , dan wel [gedaagde 2] en/of [gedaagde 3] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van schadevergoeding op te maken bij staat.

Primair, subsidiair en meer subsidiair:[gedaagde 1] , dan wel [gedaagde 2] en/of [gedaagde 3] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de proceskosten en de nakosten.

3.2.

Hommelheide heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat tussen partijen een onvoorwaardelijke koopovereenkomst is gesloten. Nu [gedaagden] heeft laten weten de overeenkomst niet na te zullen komen is de hele koopsom ineens opeisbaar geworden op grond van artikel 6:80 lid 1 sub b BW Pro. Subsidiair dient de koopovereenkomst ontbonden te worden in verband met de tekortkoming in de nakoming door [gedaagden] Meer subsidiair dient [gedaagden] volgens Hommelheide schadevergoeding te betalen in verband met het afbreken van de onderhandelingen door [gedaagden]

3.3.

[gedaagden] voert verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Kern van het geschil is of met de overeenkomst van 28 september 2014 tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot anderhalve kavel en een daarop te bouwen recreatiewoning.

4.2.

De rechtbank neemt het volgende tot uitgangspunt. Een overeenkomst komt tot stand na aanbod en aanvaarding daarvan. Hierbij heeft te gelden dat het aanbod alle essentiële elementen van de te sluiten overeenkomst dient te bevatten om als aanbod te kunnen worden aangemerkt. Tot de essentialia van de koopovereenkomst van een onroerende zaak behoren in beginsel het object en de koopprijs.

Blijkens de overeenkomst van 28 september 2014 hebben partijen overeenstemming bereikt over het type recreatiewoning dat gekocht werd. Dit betreft een standaard type woning, welk model [gedaagden] op 23 september 2014 op het park ‘Landgoed Hommelheide’ bezichtigd heeft. De afwijkingen die ten opzichte van deze door [gedaagden] bezichtigde modelwoning zouden worden doorgevoerd zijn vastgelegd in de overeenkomst van 28 september 2014. Uit deze overeenkomst blijkt voorts op welke kavels de recreatiewoning gebouwd zou worden. Partijen hadden overeenstemming over de prijs die [gedaagden] voor de kavels en de recreatiewoning zou betalen en het rendement dat de exploitatie van de recreatiewoning zou opleveren, zoals ook blijkt uit de overeenkomst van 28 september 2014. De rechtbank is daarom met Hommelheide van oordeel dat partijen met de overeenkomst die zij op 28 september 2014 hebben ondertekend in beginsel een perfecte koopovereenkomst hebben gesloten. Dat er naar aanleiding van deze overeenkomst nog nadere overeenkomsten moesten worden gesloten (zoals een exploitatieovereenkomst, een aannemingsovereenkomst en een nadere koopovereenkomst), hetgeen gebruikelijk is bij een koopovereenkomst als deze, maakt niet dat dit op zichzelf geen perfecte overeenkomst is, een zogenaamde rompovereenkomst.

Daarmee is overigens nog niet gezegd dat de nadere overeenkomsten die Hommelheide in dit verband heeft overgelegd onderdeel uitmaken van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst. Of dat het geval is kan naar het oordeel van de rechtbank in het kader van dit geschil vooralsnog in het midden blijven.

4.3.

Vervolgens ziet de rechtbank zich voor de vraag gesteld wie in deze koopovereenkomst als koper moet worden aangemerkt [gedaagde 1] dan wel [gedaagde 2] en/of [gedaagde 3] (privé). Boven de overeenkomst staat immers bij de naam van koper(s) ‘Fam. [naam 1] / [gedaagde 1] .’ ingevuld. De overeenkomst is (bij de aanduiding ‘koper’) ondertekend door [gedaagde 2] .

Hommelheide heeft zich primair op het standpunt gesteld dat de overeenkomst van 28 september 2014 gesloten is door [gedaagde 1] hetgeen volgens haar op 28 september 2014 is afgesproken tussen partijen en bovendien blijkt uit verschillende omstandigheden.

Volgens [gedaagden] zou zij zich nog beraden over de vraag of zij de recreatiewoning en kavels voor [gedaagde 1] dan wel in privé zou kopen in verband met de verschillende consequenties die deze keuze volgens haar fiscaal zouden hebben. [gedaagden] heeft in haar verweer aangevoerd dat, nu niet duidelijk is wie de koper is, er geen perfecte overeenkomst tot stand gekomen kan zijn.

4.4.

De rechtbank is van oordeel dat de door Hommelheide aangevoerde omstandigheden dat, nadat de overeenkomst van 28 september 2014 was getekend, alle aanvullende overeenkomsten op naam van [gedaagde 1] zijn gesteld en dat [gedaagden] op de concept exploitatieovereenkomst bij één van de artikelen als aanvulling heeft geschreven ‘behalve bij verkoop aan een andere bv van eigenaar of naar privé’ in het licht van de gemotiveerde betwisting door [gedaagden] onvoldoende om als vaststaand aan te kunnen nemen dat [gedaagde 1] de overeenkomst van 28 september 2014 is aangegaan.

Hommelheide dient op grond van artikel 150 Rv Pro te bewijzen feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat op 28 september 2014 tussen partijen is overeengekomen, dat met [gedaagde 1] een koopovereenkomst is gesloten. Hommelheide heeft bewijs voor haar stelling aangeboden en zal worden toegelaten tot bewijslevering.

4.5.

Wanneer Hommelheide niet slaagt in het leveren van het haar op te dragen bewijs gaat de rechtbank er van uit dat bij het sluiten van de overeenkomst nog niet bekend was of de recreatiewoning door [gedaagde 1] of door [gedaagde 2] (privé) gekocht zou worden.

Anders dan [gedaagden] heeft betoogd, betekent dat niet dat daarmee de overeenkomst onvoldoende bepaald is. Onder omstandigheden kan een perfecte koopovereenkomst tot stand worden gebracht voordat zekerheid bestaat omtrent de identiteit van de (ver)koper (Hoge Raad 20 mei 1988, NJ 1988, 943). De rechtbank kan de stelling van [gedaagden] dat nog niet duidelijk was of zij de recreatiewoning en kavels namens [gedaagde 1] of voor zichzelf in privé zou kopen niet anders begrijpen dan dat [gedaagde 2] de overeenkomst getekend heeft voor zichzelf of een nader te noemen meester (artikel 3:67 BW Pro jo 3:78 BW). Uit de stellingen van [gedaagden] volgt vervolgens dat zij de naam van de vertegenwoordigde nog niet heeft genoemd. Op grond van artikel 3:67 lid 2 BW Pro jo 3:78 BW geldt dat, wanneer degene die de overeenkomst is aangaan niet (tijdig) de naam van de vertegenwoordigde noemt, hij wordt geacht de overeenkomst voor zichzelf te zijn aangegaan. Daarom zal de rechtbank, voor het geval Hommelheide niet slaagt in het haar in rechtsoverweging 4.4. opgedragen bewijs, er vanuit gaan dat [gedaagde 2] aangemerkt dient te worden als koper.

4.6.

Nu de overeenkomst niet is getekend door [gedaagde 3] en voorts geen feiten of omstandigheden zijn gesteld of gebleken op grond waarvan [gedaagde 3] geacht moet worden partij te zijn bij de koopovereenkomst van 28 september 2014, zal de rechtbank de vorderingen jegens [gedaagde 3] afwijzen.

4.7.

De rechtbank houdt iedere verdere beslissing aan, in afwachting van de uitkomst van de bewijslevering.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

draagt Hommelheide op te bewijzen feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat met [gedaagde 1] een koopovereenkomst is gesloten,

5.2.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 17 februari 2016 voor uitlating door Hommelheide of zij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en / of door een ander bewijsmiddel,

5.3.

bepaalt dat Hommelheide, indien zij geen bewijs door getuigen wil leveren maar wel
bewijsstukkenwil overleggen, die stukken direct in het geding moet brengen,

5.4.

bepaalt dat dit getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van een nader te bepalen rechter in het gerechtsgebouw te Arnhem aan Walburgstraat 2 - 4,

5.5.

bepaalt dat
alle partijenuiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor
alle beschikbare bewijsstukkenaan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,

5.6.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Elferink en in het openbaar uitgesproken op 3 februari 2016.