Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: C/05/294844 / KG ZA 15-639
Vonnis in kort geding van 15 februari 2016
in de zaak van
1. vennootschap onder firma
[eiseres sub 1],
gevestigd te [vestigingsplaats 1],
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres sub 2],
gevestigd te [vestigingsplaats 1],
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres sub 3],
gevestigd te [vestigingsplaats 1],
4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres sub 4],
gevestigd te [vestigingsplaats 1],
eiseressen,
advocaat mr. M.J.C. Wensink te Arnhem,
tegen
1.[gedaagde sub 1],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. M. van Kan te Zutphen,
toevoegingsnummer 2EV3372
2.
ALLE ONBEKENDE PERSONEN DIE VERBLIJVEN AAN HET [adres] TE [woonplaats],
ALLE ONBEKENDE PERSONEN DIE VERBLIJVEN AAN HET [adres] TE [woonplaats],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
niet verschenen.
Eisers zullen gezamenlijk in enkelvoud worden aangeduid als [Eisers]. Gedaagde sub 1. zal hierna [gedaagde sub 1] worden genoemd. Gedaagden sub 2. zullen worden aangeduid als de overige bewoners.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van de advocaat van [Eisers]
- de pleitnota van de advocaat van [gedaagde sub 1]
- de aantekeningen van [gedaagde sub 1].
1.2.
Ter zitting heeft [Eisers] de vordering jegens [gedaagde], oorspronkelijk gedaagde sub 2, ingetrokken, omdat deze persoon het pand [adres] te [woonplaats] inmiddels heeft verlaten. Ook heeft [Eisers] ter zitting haar eis gewijzigd, zoals weergegeven in haar pleitnota, in die zin dat zij niet alleen ontruiming van het pand (de panden) vordert, maar ook ontruiming van het bijbehorende erf. De voorzieningenrechter heeft ter zitting meegedeeld dat een eiswijziging niet is toegestaan jegens de niet-verschenen gedaagden. [Eisers] heeft vervolgens verklaard haar eiswijziging dan te handhaven ten opzichte van [gedaagde sub 1]. [gedaagde sub 1] heeft geen (processueel) bewaar gemaakt tegen deze eiswijziging.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Eiseressen sub 2, 3 en 4 zijn vennoten van eiseres sub 1, [eiseres sub 1]. De vennoten zijn eigenaar van de panden met erf, tuin en ondergrond gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (hierna ook: de boerderij of [A]). [A] is een gemeentelijk monument.
2.2.
Medio 2002 hebben diverse personen zich zonder recht of titel toegang verschaft tot de op dat moment leegstaande boerderij en zijn zij daarin gaan wonen. In eerste instantie heeft [Eisers] dit gebruik gedoogd.
2.3.
Op 28 oktober 2009 is [eiseres sub 1] (toen eigenaar van [A]) in verband met de verzekering van de boerderij met de toenmalige 12 bewoners, waaronder [gedaagde sub 1], een gebruiksovereenkomst aangegaan. Daarin staat, onder meer, het volgende.
Artikel 1 – Gebruik, bestemming
1.1
Gebruiknemers nemen van gebruikgever in gebruik, gelijk gebruikgever aan gebruiknemers in gebruik geeft, de panden gelegen aan de [adres] te [woonplaats]. (Gld.)
1.2
Gebruiknemers zullen de panden uitsluitend gebruiken als woonruimte en verplichten zich als een goed huisvader voor de panden zorg te dragen.
(…)
Artikel 2 – Duur, opzegging, ontruiming
2.1.
De gebruiksovereenkomst wordt aangegaan voor onbepaalde tijd. De overeenkomst kan door beide partijen ieder moment worden opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn drie (3) maanden.
2.2.
Gebruikgever kan de overeenkomst slechts opzeggen indien beëindiging van het gebruik en ontruiming van de panden noodzakelijk is in verband met de aanvang van de werkzaamheden ten behoeve van herontwikkeling van het perceel en de panden. De noodzaak tot beëindiging van het gebruik zal gebruikgever onderbouwen met een duidelijke tijdsplanning van de ontwikkelingswerkzaamheden waarin tenminste vermeld staat op welke datum de eerste werkzaamheden een aanvang zullen nemen.
2.3
Gebruiknemers zijn verplicht het pand op het moment dat de gebruiksovereenkomst eindigt te ontruimen met al de zijne en de zijnen.
2.4.
Bij brief van 28 januari 2014 heeft [Eisers] de gebruiksovereenkomst opgezegd in verband met de aanvang van de werkzaamheden ten behoeve van de herontwikkeling en heeft zij de gebruikers verzocht [A] per 1 mei 2014 te verlaten. Na verzet door de gebruikers en correspondentie over en weer heeft [Eisers] de aangezegde ontruimingsdatum niet gehandhaafd.
2.5.
Bij brief van 3 september 2015 heeft [Eisers] de gebruiksovereenkomst nogmaals opgezegd met als ontruimingsdatum 3 december 2015. [gedaagde sub 1] heeft [A] niet verlaten en ontruimd en woont er nog steeds. Een aantal van de overige bewoners heeft [A] wel verlaten.
2.6.
[Eisers] heeft [A] eind 2015 verkocht aan [bedrijf] (hierna: [bedrijf]), die [A] met erf wil gaan herontwikkelen. Het onroerend goed is nog niet aan [bedrijf] geleverd.
3.Het geschil
3.1.
[Eisers] vordert – na eiswijziging als vermeld onder 1.2. – dat de voorzieningenrechter van de rechtbank Gelderland, locatie Arnhem, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis,
[gedaagde sub 1] en de overige bewoners zal veroordelen om, binnen vijf dagen na betekening van het in deze procedure te wijzen vonnis, althans binnen een door de voorzieningenrechter in goede justitie vast te stellen termijn het pand (met erf) aan de [adres] te ([postcode]) te [woonplaats], kadastraal bekend gemeente [woonplaats] sectie N nummers [nummer] en [nummer], te ontruimen en te verlaten met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin bevindt / bevinden, en vervolgens ontruimd en verlaten te houden, met machtiging van [Eisers] c.s. om bij gebreke van volledige voldoening hieraan deze ontruiming zelf te bewerkstelligen, met de hulp van de sterke arm van politie en justitie, en op kosten van gedaagden, voor welke kosten zij ieder voor zich en gezamenlijk hoofdelijk aansprakelijk zijn, met gelasting van hen deze kosten aan eisers te voldoen;
bepaalt dat het zich in deze zaak te wijzen ontruimingsvonnis ook ten uitvoer kan worden gelegd tegen eenieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging in het onder A. genoemde pand met erf bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer zich dat voordoet, op hunner kosten;
[gedaagde sub 1] en de overige bewoners, ieder voor zich en gezamenlijk, hoofdelijk veroordeelt in de kosten van dit geding, te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van dit vonnis en, voor het geval voldoening niet binnen 14 dagen na dagtekening van dit vonnis plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 14 dagen na dagtekening van dit vonnis tot aan de dag van algehele voldoening, alsmede hen te veroordelen in de nakosten met een bedrag van € 131,00 dan wel, indien betekening plaatsvindt, met een bedrag van € 199,00 en de eventuele verdere executiekosten.
3.2.
[Eisers] legt aan haar vordering ten grondslag dat zij de gebruiksovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd, omdat de werkzaamheden ten behoeve van de herontwikkeling van [A] door [bedrijf] vereisen dat [A] leeg en ontruimd is. Door niet tot ontruiming over te gaan schieten [gedaagde sub 1] en de overige gebruikers tekort in de nakoming van de gebruiksovereenkomst, aldus [Eisers]. Ten aanzien van andere personen die volgens haar mogelijk in [A] verblijven (er is ook sprake geweest van bewoners die geen partij zijn bij de gebruiksovereenkomst) stelt zij dat deze personen zich zonder recht of titel toegang hebben verschaft tot [A] en daarmee onrechtmatig jegens haar handelen. Zij stelt een spoedeisend belang te hebben bij de gevorderde ontruiming, dat wordt versterkt doordat de aanwezigheid van bewoners in [A] het uitvoeren van de benodigde werkzaamheden belet. Zij heeft de plannen voor herontwikkeling onderbouwd met een locatiestudie door Geesink Weusten Architecten. Ook heeft zij een bouwtechnisch rapport van 25 januari 2016 van Woningschouw overgelegd en een melding d.d. 15 januari 2016 van verwijdering van asbest bij de gemeente. [Eisers] stelt dat zij haar eis heeft gewijzigd omdat sinds het uitbrengen van de dagvaarding is gebleken dat een grijze stacaravan op het erf bij de boerderij wordt bewoond door een man van wie de naam haar onbekend is en dat zij er zeker van wil zijn dat de deurwaarder, bij een toewijzend vonnis, ook tot ontruiming van het erf, in het bijzonder die stacaravan, kan overgaan.
3.3.
[gedaagde sub 1] voert gemotiveerd verweer. Kort samengevat voert zij aan dat de opzegging van de gebruiksovereenkomst nietig is wegens strijdigheid met de overeengekomen voorwaarden voor opzegging. Daarnaast dient bij een eventuele belangenafweging het belang van het behoud van de monumentale boerderij voorop te staan en dient (tussentijdse) leegstand te worden tegengegaan, aldus [gedaagde sub 1].
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De dagvaarding is op de bij de wet voorgeschreven wijze betekend aan het adres van [A]. De overige (onbekende) bewoners zijn ook op de bij de wet voorgeschreven wijze opgeroepen via een kennisgeving van de dagvaarding bij advertentie in de Gelderlander van 13 januari 2016. Hoewel [gedaagde sub 1] aanvoert dat zij ten tijde van de mondelinge behandeling de enige bewoonster van [A] is, acht de voorzieningenrechter voorshands niet uitgesloten dat er nog steeds medebewoners zijn, nu er met [Eisers] telkens is gecorrespondeerd namens ‘de bewoners van [A]’. Van de overige bewoners heeft zich echter ter zitting niemand bekend gemaakt, zodat tegen hen verstek zal worden verleend. De tegen hen bij de dagvaarding ingestelde vorderingen komen de voorzieningenrechter niet onrechtmatig of ongegrond voor en zullen worden toegewezen.
4.2.
Ten aanzien van [gedaagde sub 1] overweegt de voorzieningenrechter als volgt.
4.3.
De mogelijkheid voor opzegging van de gebruiksovereenkomst is volgens [gedaagde sub 1] gekoppeld aan de concrete start door [Eisers] van de werkzaamheden ten behoeve van de herontwikkeling, niet aan de datum van verkoop en/of levering aan een derde. Het moet daarbij gaan om werkzaamheden die de ontruiming van het pand noodzakelijk maken. Van een dergelijk concrete startdatum en dergelijke werkzaamheden is nog geen sprake, aldus [gedaagde sub 1]. De plannen van [bedrijf] zijn nog onvoldoende concreet. Voor asbestsanering is nog geen (omgevings)vergunning verkregen, zo blijkt uit de overgelegde brieven van de gemeente Overbetuwe, terwijl een dergelijke procedure wel 14 weken in beslag kan nemen. Bovendien is voor die sanering niet nodig dat de panden geheel worden ontruimd. De gebruiksovereenkomst had dus nog niet opgezegd mogen worden en [Eisers] heeft volgens [gedaagde sub 1] geen (spoedeisend) belang bij de gevorderde ontruiming.
4.4.
[Eisers] stelt dat [bedrijf] al wil starten met werkzaamheden die vergunningsvrij kunnen worden uitgevoerd. Naast de asbestsanering dienen volgens [bedrijf] andere voorbereidende, destructieve werkzaamheden te worden verricht om in verband met de planontwikkeling duidelijkheid te verkrijgen waaruit de boerderij precies bestaat, wat de niet-visuele gebreken zijn en wat er in overleg met de monumenten-commissie precies mogelijk is. [bedrijf] wenst het terrein reeds op te schonen en er bouwhekken omheen te plaatsen. Bovendien is de boerderij blijkens het door haar overgelegde bouwtechnisch rapport van Woningschouw niet meer goed bewoonbaar, althans is het onveilig om er te wonen, en wenst zij niet langer (risico)aansprakelijk te zijn voor de schade voor de bewoners, omwonenden en/of andere derden, aldus [Eisers].
4.5.
In artikel 2.2 van de gebruiksovereenkomst is bepaald dat [Eisers] de overeenkomst slechts kan opzeggen indien beëindiging van het gebruik en ontruiming van de panden noodzakelijk is in verband met de aanvang van de werkzaamheden ten behoeve van herontwikkeling van het perceel en de panden. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft [Eisers] voldoende aannemelijk gemaakt dat de plannen voor herontwikkeling dermate concreet zijn dat beëindiging van het gebruik en ontruiming van de panden noodzakelijk is voor de aanvang / voorbereiding van de werkzaamheden ten behoeve van herontwikkeling. [Eisers] heeft [A] verkocht aan [bedrijf], een bedrijf dat zich onder meer bezighoudt met de restauratie en de herbestemming van rijks- en gemeentelijk monumentaal vastgoed. Zij heeft een brief van [bedrijf] overgelegd, waarin staat dat [bedrijf] al geruime tijd bezig is om in nauw overleg met de gemeente invulling te geven aan deze herbestemming en dat [bedrijf] over de boerderij wil kunnen beschikken om verder te kunnen met haar plannen en de daarvoor noodzakelijke onderzoeken. Aannemelijk is geworden dat [bedrijf] bezig is met de aanvraag van de omgevingsverguning, nadat was gebleken dat de enkele melding van de verwijdering van asbest d.d. 15 januari 2016 bij de gemeente onvoldoende was. Dat [Eisers] / [bedrijf] nog niet over een omgevingsvergunning beschikken, maakt het voorgaande niet anders. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter dient artikel 2.2. van de overeenkomst niet zo te worden uitgelegd dat een concrete startdatum van de sloopwerkzaamheden is vereist voor opzegging daarvan en was voldoende dat bij de opzeggingsbrief van 3 september 2015 een concrete tijdsplanning was gevoegd, waarop was aangegeven dat in het bijzonder de asbestinventarisatie en het verkennend bodemonderzoek, hetgeen uit de aard van de zaak daaraan vooraf dient te gaan, waren aangevangen in een bepaalde aangewezen week in juni 2015 en dat de daadwerkelijke verwijdering van het asbest en sanering van de grondvervuiling 24 weken daarna zouden aanvangen, in de tweede week van december 2015. Dat hierin inmiddels vertraging is ontstaan, niet alleen omdat de vergunning nog niet is verleend, maar ook omdat [gedaagde sub 1] de panden niet vrijwillig heeft verlaten, doet er niet aan af dat de opzegging door [Eisers] van 3 september 2015 dient te worden beschouwd als een rechtsgeldige opzegging. Door na deze opzegging niet tot ontruiming van [A] over te gaan, is [gedaagde sub 1] tekort geschoten in de nakoming van de gebruiksovereenkomst.
4.6.
Partijen verschilden ter zitting van mening of de gebruiksovereenkomst enkel zag op gebruik van de panden of ook op gebruik van het bijbehorende erf. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is het antwoord op deze vraag niet relevant voor de toewijsbaarheid van de vordering jegens [gedaagde sub 1]: indien het gebruiksrecht ook betrekking had op gebruik van het erf is, zoals hiervoor overwogen, dit gebruiksrecht rechtsgeldig opgezegd. Indien het gebruiksrecht daar geen betrekking op had, maakt [gedaagde sub 1] zonder recht of titel gebruik van het erf en handelt zij daarmee onrechtmatig jegens [Eisers].
4.7.
Gelet op het voorgaande heeft [Eisers] naar het oordeel van de voorzieningenrechter een spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming van [A] (en erf) en kan deze in beginsel worden toegewezen. Dit is slechts anders indien een belangenafweging tot een ander oordeel leidt en [Eisers] tegenover de belangen van [gedaagde sub 1] onvoldoende (spoedeisend) belang heeft bij haar vordering.
Belangenafweging
4.8.
[gedaagde sub 1] beroept zich niet op haar woonbelang, maar enkel op het belang van het behoud van de monumentale boerderij. Tijdelijke leegstand dient volgens haar te allen tijde te worden voorkomen, vanwege het risico op verder verval en vernielingen. Zij stelt dat zij en overige bewoners, in tegenstelling tot [Eisers], jarenlang zoveel mogelijk zorg hebben gedragen voor beperking van het verval en achterstallig onderhoud en het bewoonbaar houden van [A].
4.9.
[Eisers] beroept zich echter op hetzelfde belang, reden waarom zij het monumentale pand heeft verkocht aan De Bunt, die het wil (kunnen) restaureren. Dat het pand tijdens de verschillende fases van restauratie en de voorbereiding daarvan soms tijdelijk komt leeg te staan is volgens haar onvermijdelijk. Dit neemt niet weg dat het ook in haar belang is om vernielingen tegen te gaan.
4.10.
Nu voldoende aannemelijk is dat [Eisers] hetzelfde belang als [gedaagde sub 1] heeft, kan het belang van [gedaagde sub 1] de gevorderde ontruiming niet in de weg staan. Als er al sprake zal zijn van tijdelijke en niet langdurige leegstand tussen de verschillende fases van de werkzaamheden is dat, gelet op de ontwikkelingen, geen ongerechtvaardigde leegstand. Daarbij komt dat, gelet op het feit dat [gedaagde sub 1] en/of overige bewoners een gedeelte van de draagconstructie hebben moeten repareren en gelet op de – blijkens het bouwtechnisch rapport – zeer matige staat van onderhoud van [A], niet uit te sluiten is dat er sprake is van een situatie van gevaarzetting. [Eisers] heeft er belang bij dat aan deze situatie een einde komt. Ook na belangenafweging heeft [Eisers], voorshands geoordeeld, voldoende (spoedeisend) belang bij de gevorderde ontruiming.
4.11.
De gevorderde ontruiming zal daarom worden toegewezen, binnen de gevorderde termijn van vijf dagen. Voor een langere ontruimingstermijn ziet de voorzieningenrechter geen aanleiding. Jegens [gedaagde sub 1] zal de vordering worden toegewezen conform de eis na eiswijziging. Jegens de overige bewoners zal de vordering worden toegewezen conform de oorspronkelijke eis.
4.12.
Als de in het ongelijk gestelde partij zullen [gedaagde sub 1] en de overige bewoners hoofdelijk worden veroordeeld in de kosten van [Eisers]. De kosten van [Eisers] worden begroot op:
- dagvaarding € 80,95
- vast recht € 619,00
- salaris advocaat
€ 816,00
€ 816,00
Totaal € 1.515,95
De door [Eisers] gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
verleent verstek tegen de overige bewoners;
5.2.
veroordeelt [gedaagde sub 1] om, binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis, het pand met erf aan de [adres] te ([postcode]) te [woonplaats], kadastraal bekend gemeente [woonplaats] sectie N nummers [nummer] en [nummer], te ontruimen en te verlaten met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin bevindt / bevinden, en vervolgens ontruimd en verlaten te houden;
5.3.
veroordeelt de overige bewoners om, binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis, het pand aan de [adres] te ([postcode]) te [woonplaats], kadastraal bekend gemeente [woonplaats] sectie N nummers [nummer] en [nummer], te ontruimen en te verlaten met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin bevindt / bevinden, en vervolgens ontruimd en verlaten te houden;
5.4.
machtigt [Eisers] om zonodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie de tenuitvoerlegging van dit vonnis te bewerkstelligen, indien [gedaagde sub 1] en/of de overige bewoners in gebreke blijven aan het onder 5.2 en 5.3. bepaalde te voldoen;
5.5.
bepaalt dat dit vonnis binnen de in artikel 557a lid 3 Rv genoemde termijn van een jaar ook ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging van dit vonnis in het pand aan de [adres] te ([postcode]) te [woonplaats], kadastraal bekend gemeente [woonplaats] sectie N nummers [nummer] en [nummer] bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer zich dat voordoet, op hun kosten;
5.6.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en de overige bewoners hoofdelijk – in die zin dat voor zover de één betaalt, de ander zal zijn bevrijd – in de kosten van deze procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [Eisers] begroot op € 1.515,95, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.7.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en de overige bewoners hoofdelijk – in die zin dat voor zover de één betaalt, de ander zal zijn bevrijd – in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat zij niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak;
5.8.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. N.W. Huijgen en in het openbaar uitgesproken op 15 februari 2016.