Uitspraak
RechtbanK gelderland
Team belastingrecht
zaaknummer: AWB 16/5062
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
19 januari 2017 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak op bezwaar van verweerder van 18 juli 2016 over de aan eiser opgelegde beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) over het jaar 2016 en de aanslag onroerende-zaakbelastingen (hierna: OZB).
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 januari 2017.
Namens eiser zijn verschenen [gemachtigde] en [A] . Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde] en [B] , WOZ-taxateur.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde tot € 605.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de door eiser in beroep gemaakte proceskosten tot een bedrag van € 990;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 46 aan eiser te vergoeden.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 27 februari 2016 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet WOZ op de waardepeildatum 1 januari 2015 voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 1.033.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt de aan eiser opgelegde aanslag OZB voor het jaar 2016.
2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde van de woning nader vastgesteld op € 897.000, alsmede de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.
4. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 605.000. Daartoe wijst eiser op het eigen aankoopcijfer.
5. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep gegrond moet worden verklaard en de waarde moet worden verminderd tot € 675.000. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 25 november 2016 door [B] , WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 675.000. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van vier vergelijkingsobjecten. Voorts voert verweerder aan dat het eigen aankoopcijfer niet bruikbaar is omdat er sprake is van een faillissementsverkoop. Daarnaast heeft eiser op het koopinlichtingenformulier vermeld dat de waarde bij aankoop is getaxeerd op € 675.000.
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
8. In een geval waarin een onroerende zaak kort voor of na de peildatum wordt gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer overeenkomt met de koopsom die voor de onroerende zaak is betaald, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft (Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).
9. De woning is door eiser aangekocht op 9 oktober 2015 voor € 605.000. Verweerder stelt dat dit niet de waarde in het economisch verkeer weergeeft en wijst daarbij op het faillissement van de verkoper van de woning. Daartegenover heeft eiser onder verwijzing naar uitspraken van de Hoge Raad van 3 april 1985 (ECLI:NL:HR:1985:BH4830) en van het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch van 18 februari 2011 (ECLI:NL:GHSHE:2011:BQ2855) aangevoerd dat het enkele feit dat een woning is gekocht na faillissement van de verkoper niet zondermeer hoeft te leiden tot de conclusie dat de koopsom niet overeenstemt met de waarde in het economische verkeer. Bovendien heeft eiser aangevoerd dat de woning vanaf 19 december 2013 via een makelaar te koop is aangeboden met een oorspronkelijke vraagprijs van € 975.000. De verkoper is op 27 mei 2014 failliet verklaard, maar de woning bleef op dezelfde wijze te koop aangeboden via de makelaar. De vraagprijs is daarna (in oktober 2014 en december 2014) tweemaal verlaagd tot uiteindelijk een vraagprijs van € 800.000. De woning is na 21 maanden te koop te hebben gestaan verkocht. De rechtbank is van oordeel dat onder die omstandigheden verweerder niet kan volstaan met de enkele verwijzing naar het faillissement van verkoper. Verweerder is er niet in geslaagd om aannemelijk te maken dat de eigen koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. Dat de woning van eiser voor financieringsdoeleinden is getaxeerd op € 675.000 kan niet tot een ander oordeel leiden
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen is het beroep gegrond verklaard en heeft de rechtbank de waarde vastgesteld op € 605.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.
11. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 990 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 495 en een wegingsfactor 1). Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken. Voor de gemaakte kosten in bezwaarfase is reeds een vergoeding toegekend.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Germs-de Goede, rechter, in aanwezigheid van M.I.M. Geraerts, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 januari 2017.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.