ECLI:NL:RBGEL:2017:2707

• Datum uitspraak: 18 januari 2017
• Publicatiedatum: 17 mei 2017
• Zaaknummer: C/05/288802 / HZ ZA 15-387
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: P.F.A. Bierbooms
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid projectontwikkelaar en bank bij onverkochte appartementen in samenwerkingsovereenkomst

In deze zaak gaat het om een samenwerkingsovereenkomst tussen een projectontwikkelaar en een aannemer met betrekking tot de verkoop van appartementen. De overeenkomst legt schematisch vast welk deel van de verkoopopbrengst aan de aannemer en aan de projectontwikkelaar toekomt. Echter, de partijen hebben niet expliciet geregeld wie het risico draagt van onverkochte appartementen. De rechtbank concludeert dat dit risico door de projectontwikkelaar moet worden gedragen, gezien het doel en de strekking van de overeenkomst. Hierdoor heeft de projectontwikkelaar toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst, omdat zij hypotheken heeft gevestigd ten behoeve van de bank, waardoor de aannemer de aanneemsom niet meer kan ontvangen uit de verkoopopbrengst.

De rechtbank oordeelt dat de projectontwikkelaar verplicht is om de schade die de aannemer lijdt te vergoeden. Daarnaast wordt de bank ook aansprakelijk gesteld. De rechtbank stelt vast dat de aannemer in dit geval niet kan worden beschouwd als een 'gewone' derde-schuldeiser, maar als een nauw betrokken derde, wiens belangen de bank had moeten respecteren. Door het vestigen van het hypotheekrecht op het onverkocht gebleven appartement handelt de bank in strijd met de zorgplicht die op haar rust.

De zaak betreft een vonnis van de Rechtbank Gelderland, Team kanton en handelsrecht, en is uitgesproken op 18 januari 2017. De betrokken partijen zijn Aannemingsbedrijf A.J. Bessels B.V. als eiseres in conventie en Du Soleil Zutphen B.V. als gedaagde in conventie, met de Coöperatieve Rabobank U.A. en Rabohypotheekbank N.V. als gedaagden sub. 2 en 3. De procedure omvatte een tussenvonnis en nadere bewijslevering, waarbij de rechtbank de partijen in de gelegenheid heeft gesteld om hun standpunten over de hypotheekrechten naar voren te brengen.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zutphen

zaaknummer / rolnummer: C/05/288802 / HZ ZA 15-387

Vonnis van 18 januari 2017

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

AANNEMINGSBEDRIJF A.J. BESSELS B.V. ,

gevestigd te Voorst,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. J.T. Stekelenburg te Holten,

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

DU SOLEIL ZUTPHEN B.V. ,

gevestigd te Amersfoort,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. J. Pellikaan te Amersfoort,

2. de coöperatie
COÖPERATIEVE RABOBANK U.A. ,

statutair gevestigd te Utrecht,

als gevolg van fusie rechtsopvolger onder algemene titel van de oorspronkelijk gedaagden sub. 2 en 4, Coöperatieve Rabobank Apeldoorn en Omgeving en Coöperatieve Centrale Raiffeisen-Boerenleenbank B.A.,

gedaagde in conventie,

advocaat mr. S. Könemann te Amsterdam.

3. de naamloze vennootschap
RABOHYPOTHEEKBANK N.V. ,

gevestigd te Amsterdam,

gedaagde in conventie,

advocaat mr. S. Könemann te Amsterdam.

Partijen zullen hierna Bessels, Du Soleil en gedaagden sub. 2 en 3 tezamen Rabobank genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 14 september 2016
• de akte nadere bewijslevering van Rabobank van 9 november 2016
• de antwoordakte nadere bewijslevering van Bessels van 21 december 2016.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De verdere beoordeling

in conventie

2.1.

Ingevolge voornoemd tussenvonnis is Rabobank in de gelegenheid gesteld, gelet op hetgeen is overwogen bij randnummer 2.16 van dit tussenvonnis, zich uit te laten over het hypotheekrecht op appartement 9 voor zover dat gevestigd is vóór 18 december 2016. Rabobank heeft bij akte stukken in het geding gebracht waaruit volgt dat er op 8 april 2003 en 22 mei 2006 een hypotheekrecht is gevestigd op de onroerende zaak waarvan (nadien) appartement 9 deel uitmaakt, tot bedragen van respectievelijk € 875.000,00 (hypotheekakte van 8 april 2003) en € 265.000,00 (hypotheekakte van 22 mei 2006), in totaal derhalve tot een bedrag van € 1.140.000,00. Rabobank stelt (onder meer) dat deze hypotheekrechten meebrengen dat zij zich, bijvoorbeeld bij tegenvallende opbrengsten, als eerste gerechtigde op de opbrengst van het appartement had kunnen en mogen verhalen.

2.2.

Bij antwoordakte nadere bewijslevering heeft Bessels onder meer gesteld dat genoemde hypotheekrechten reeds op 21 augustus 2007 zijn doorgehaald zodat deze hypotheekrechten nimmer een grondslag kunnen vormen om zich met voorrang op de verkoopopbrengst van appartement 9 te kunnen verhalen. Die mogelijkheid bestaat voor Rabobank slechts op grond van eerst ruim na het sluiten van de samenwerkingsovereenkomst, te weten in 2009 en 2010, door Rabobank gevestigde hypotheekrechten, aldus Bessels. Ter onderbouwing van haar stellingen heeft Bessels gewezen op de door haar als productie 20 overgelegde akte van doorhaling.

2.3.

Rabobank zal in de gelegenheid worden gesteld zich bij akte uit te laten over de als productie 20 door Bessels overgelegde akte van doorhaling en de daaraan door Bessels verbonden gevolgtrekking.

in reconventie

2.4.

Iedere beslissing wordt aangehouden

3. De beslissing

De rechtbank

in conventie

3.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
1 februari 2017 voor het nemen van een akte door Rabobank over hetgeen is vermeld onder 2.3., waarna het schriftelijk debat tussen partijen in beginsel is geëindigd,

3.2.

houdt iedere verdere beslissing aan,

in reconventie

3.3.

houdt iedere verdere beslissing aan,

3.4.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.A. Bierbooms en in het openbaar uitgesproken op

18 januari 2017.

PB/ON