Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Belastingrecht
zaaknummer: AWB 16/7660
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 18 september 2017
in de zaak tussen
[X] , te [Z] , eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] , te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2015, vastgesteld voor het kalenderjaar 2016 op € 373.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting (ozb) bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 5 november 2016 de waarde en de daarop gebaseerde aanslag ozb gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 15 december 2016, ontvangen door de rechtbank op diezelfde datum, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 augustus 2017.
Namens eiseres is verschenen [A] (hierna: [A] ) als gemachtigde. Namens verweerder is verschenen [gemachtigde] .
Feiten
1. Eiseres is eigenaar van de woning. De woning is een rijwoning, uit 1937, met berging en twee dakkapellen. De inhoud van de woning is ongeveer 527 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 194 m². De berging is circa 15 m³. De woning is gelegen in de wijk [B] .
2. In de bezwaarfase heeft een hoorgesprek plaatsgevonden waarbij het namens eiseres overgelegde taxatierapport is besproken. Van dit hoorgesprek is geen verslag opgemaakt.
Geschil
3. In geschil is de waarde van de woning per waardepeildatum.
4. Eiseres is van mening dat de waarde dient te worden vastgesteld op € 297.000. Daarbij wijst zij op het door haar (in de bezwaarfase) overgelegde taxatierapport van [C] , Register Taxateur onroerende zaken RT, verbonden aan [D] te [Q] (hierna: taxateur [C] ), waarin de woning op de waardepeildatum is getaxeerd op € 297.000. In dit taxatierapport zijn ook gegevens van drie andere objecten opgenomen, [A-straat 2] , [A-straat 3] en [A-straat 4] (hierna: de referentieobjecten).
5. Eiseres heeft - zakelijk weergeven- aangevoerd dat:
- de door taxateur [C] gehanteerde referentieobjecten betere vergelijkingsobjecten zijn dan de vergelijkingsobjecten die verweerder in de bezwaarfase heeft gebruikt ( [A-straat 5] , [A-straat 6] , [A-straat 7] en [A-straat 8] ),
- zij van mening is dat verweerder het motiveringsbeginsel heeft geschonden en dat het beroep reeds daarom gegrond moet worden verklaard zelfs wanneer de rechtbank tot het oordeel komt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
6. Verweerder is van mening dat de waarde niet te hoog is vastgesteld en dat de uitspraak op bezwaar voldoende is gemotiveerd. Hij concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
Beoordeling van het geschil
Waardering
7. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
8. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder. Daarbij gaat het om de vraag of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de aan de woning toegekende waarde niet te hoog is.
9. De rechtbank stelt voorop dat het verweerder vrij staat om in iedere fase van het geding de onderbouwing van de waarde te baseren op andere (nieuwe) vergelijkingsobjecten.
10. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 14 februari 2017 door [E] , WOZ-taxateur (hierna: de taxateur van verweerder). In dit taxatierapport is de waarde van de woning per waardepeildatum getaxeerd op € 427.000. Naast gegevens van de woning bevat dit taxatierapport gegevens van de volgende drie vergelijkingsobjecten: [A-straat 9] , [A-straat 10] en [A-straat 11] . Deze objecten zijn ook in de wijk [B] gelegen.
11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning van eiseres niet te hoog is vastgesteld. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat de door de taxateur van verweerder bepaalde waarde € 54.000 boven de door verweerder beschikte waarde ligt.
12. De rechtbank is van oordeel dat [A-straat 11] te ver van de waardepeildatum is verkocht om als vergelijkingsobject te gebruiken. Verweerder heeft ter zitting aangegeven dat hij het hiermee eens is. De twee overgebleven vergelijkingsobjecten, [A-straat 9] en [A-straat 10] , zijn gelet op ligging, type, bouwjaar, inhoud en oppervlakte wel goed vergelijkbaar met de woning van eiseres. Deze twee woningen zijn op 10 juni 2014 respectievelijk 28 juni 2015 verkocht voor € 520.000 respectievelijk € 410.000. Deze verkoopcijfers bieden voldoende steun aan de door verweerder voor de woning van eiseres vastgestelde waarde. De taxateur van verweerder heeft met de verschillen tussen de woning van eiseres en de twee overgebleven vergelijkingsobjecten voldoende rekening gehouden. Dit komt tot uitdrukking in de door hem gehanteerde prijs per m³. Voor de woning van eiseres is hij uitgegaan van € 630 per m³, terwijl hij voor de twee vergelijkingspanden is uitgegaan van € 636 respectievelijk € 680 per m³. Met betrekking tot de grondwaarde is uitgegaan € 430 per m². Dit is de gebruikelijke grondprijs in de wijk [B] en geldt daarom ook voor de twee overgebleven vergelijkingsobjecten.
13. De rechtbank acht de door taxateur [C] gehanteerde referentieobjecten niet geschikt als vergelijkingsobject. [A-straat 4] is niet goed bruikbaar omdat deze woning, in tegenstelling tot de woning van eiseres, is gelegen aan een drukke doorgaande weg. Ook is [A-straat 4] minder courant vanwege het bouwjaar (1955). [A-straat 2] en [A-straat 3] zijn niet goed bruikbaar omdat deze woningen, in tegenstelling tot de woning van eiseres, beschikken over een zeer grote kelder. De kelder van [A-straat 2] beslaat 19% van de totale inhoud van de woning en de kelder van [A-straat 3] beslaat zelfs 28% van de totale inhoud van de woning. Bovendien is [A-straat 3] niet openbaar te koop aangeboden. De rechtbank kent aan het rapport van [C] dus geen bewijskracht toe in dit geval.
Motiveringsbeginsel
14. Eiseres is van mening dat verweerder de uitspraak op bezwaar onvoldoende heeft gemotiveerd en vindt dat het beroep om die reden gegrond moet worden verklaard. Zij heeft in dit kader aangevoerd dat zij in de bezwaarprocedure een taxatierapport heeft overgelegd en dat er een hoorzitting heeft plaatsgevonden, maar dat in de uitspraak op bezwaar niet is ingegaan op haar argumenten. Pas in de beroepsfase heeft verweerder aan de hand van het door hem overgelegde taxatierapport een deugdelijke onderbouwing gegeven van de vastgestelde waarde en gezorgd voor duidelijkheid. Als dit in de bezwaarfase al was gebeurd, had eiseres geen beroep hoeven instellen.
15. De loop van de procedure in belastingzaken brengt in beginsel mee dat eventuele onzorgvuldigheden in de totstandkoming en/of de motivering van de bestreden uitspraak op zichzelf niet tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar en gegrondverklaring van het beroep kunnen leiden. De rechtbank ziet in hetgeen eiseres heeft aangevoerd onvoldoende aanleiding in dit geval van deze regel af te wijken, hoewel de motivering zeker beter had gekund in dit geval. Het zou beter geweest zijn als verweerder in de uitspraak op bezwaar specifieker in was gegaan op de argumenten van eiseres en hetgeen in de hoorzitting aan de orde is gekomen, maar voor een schending van het motiveringsbeginsel en een proceskostenvergoeding is dit niet voldoende. Wel ziet de rechtbank in hetgeen eiseres naar voren heeft gebracht aanleiding verweerder te gelasten het griffierecht aan eiseres te vergoeden. De rechtbank wil hiermee een signaal afgeven aan verweerder om te benadrukken dat het van belang is in de afhandeling van de WOZ-bezwaarschriften meer aandacht te besteden aan de motivering van de uitspraak op bezwaar. Dit geldt zeker in die gevallen waarin de belastingplichtige in de bezwaarfase een taxatierapport heeft ingebracht. Een betere motivering van de uitspraak op bezwaar door verweerder kan een aanzienlijk aantal beroepszaken voorkomen en bijdragen aan een groter vertrouwen in de overheid.
16. Gelet op het voorgaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
17. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling. De rechtbank ziet wel aanleiding verweerder te gelasten het door eiseres betaalde griffierecht aan haar te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank;
- verklaart het beroep ongegrond;
- gelast dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 46 aan haar vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Smit, rechter, in tegenwoordigheid van mr. L.A. Aalbersberg, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 18 september 2017
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.