Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zutphen
Zaakgegevens: 5221592 CV 16-4213
Grosse aan: mr. F.J. van Beek
Afschrift aan: mr. W.L.M. Fleuren
Verzonden d.d. 25 januari 2017
vonnis d.d. 25 januari 2017 van de kantonrechter
in de zaak van
de stichting Stichting Woonbedrijf Ieder1,
gevestigd te Deventer,
eisende partij,
(rol)gemachtigde: mr. F.J. van Beek,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. W.L.M. Fleuren.
1.Het verdere verloop van de procedure
1.1
Dit verloop blijkt uit:
- het vonnis van 7 september 2016;
- de brief van mr. van Beek van 2 december 2016;
- de aantekeningen van de griffier met betrekking tot de op 22 december 2016 ingevolge het vonnis gehouden comparitie van partijen.
1.2
Hierna is vonnis bepaald.
2.De vaststaande feiten
2.1
Op 1 februari 1995 is een huurovereenkomst gesloten tussen Woningbouwvereniging Zutphen, rechtsvoorganger van eiseres en gedaagde met betrekking tot de woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde).
2.2
Op 18 maart 2011 heeft eiseres met de gemeente Zutphen (hierna: de Gemeente) een koopovereenkomst gesloten. Deze houdt voor zover van belang het volgende in:
- eiseres zal de (191) woningen in het Marswegkwartier, onder te verdelen in de Achtermars en Voormars, slopen en de grond leveren aan de Gemeente;
- levering zal plaatsvinden in vier gedeelten op in onderling overleg te bepalen data, waarbij eiseres zich zal inspannen om de Voormars uiterlijk op 31 december 2015 te hebben geleverd en de Achtermars uiterlijk op 31 december 2016;
- eiseres koopt bouwrijpe grond van Proper-Stok Groep B.V. elders in het plangebied en laat door deze hierop nieuwe woningen realiseren.
2.3
De woning van gedaagde maakt deel uit van de Voormars, dat uiterlijk op 31 december 2015 in bouwrijpe staat aan de gemeente dient te worden opgeleverd.
2.4
Op 10 maart 2011 is aan de bewoners van het Marswegkwartier meegedeeld dat de woningen aan de Voormars zullen worden gesloopt en dat een sociaal plan zal worden vastgesteld ter begeleiding van de overgang van deze bewoners naar nieuwe woningen.
2.5
Eiseres heeft voor de bewoners waaronder gedaagde een sociaal plan opgesteld en dit op 31 augustus 2011 aan deze bewoners verstrekt. Het sociaal plan houdt voor zover van belang het volgende in:
- een vergoeding voor verhuis- en herinrichtingskosten;
- een urgentiebewijs;
- een blijf bonus voor degenen die tot 15 september 2011 in het Marswegkwartier blijven wonen;
- een vergoeding voor in het gehuurde aangebrachte zaken.
2.6
Krachtens een geaccepteerde sloopmelding zijn de sloopwerkzaamheden gestart in 2014.
De huurprijs van onder meer deze woning is met ingang van 1 juli 2014 op nul euro gesteld, vanwege het wonen in de ‘onttakelde’ wijk.
2.7
Op 27 november 2015 heeft eiseres bij aangetekende brief de huurovereenkomst met gedaagde opgezegd tegen 1 februari 2016. Als reden voor de opzegging heeft eiseres in deze brief het navolgende aangevoerd:
“De reden voor deze opzegging is dat wij ons hebben verplicht jegens de gemeente Zutphen om, e.e.a. ter uitvoering van de herstructurering van het Marswegkwartier, de grond waarop de woning nu staat in gesloopte staat aan de gemeente Zutphen over te dragen. In de met de gemeente Zutphen gesloten overeenkomst hebben wij ons verplicht ons in te spannen om de gronden, waar de door u gehuurde woonruimte onderdeel van uitmaakt, uiterlijk op 31 december 2016 aan de gemeente Zutphen op te leveren. Aangezien wij voor het (voorbereiden van het) slopen en bouwrijp maken van het gebied ongeveer 9 maanden nodig hebben, is er sprake van de situatie dat wij het verhuurde dringend nodig hebben voor eigen gebruik – zie in dat verband artikel 7:274 lid 1 aanhef en onder C BW – waaronder mede wordt begrepen sloop van het gehuurde. Bovenstaande geldt voor alle huurwoningen in het gebied, dus ook voor woningen die in beheer zijn bij Het Dagelijks Bestaan.
Voor de verdere onderbouwing van deze opzegging verwijzen wij u naar de verschillende brieven die aan u zijn gezonden, het sociaal plan en de periodiek aan u verstrekte Marswegkwartier Nieuwsbrief.”
3.De vordering
3.1
Eiseres vordert, na vermindering van de eis (de machtiging), dat de kantonrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
1. Het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst tussen eiseres als verhuurder en gedaagde als huurder betreffende de onroerende zaak, plaatselijk bekend [adres] te [woonplaats] zal eindigen, met vaststelling van het tijdstip van de ontruiming op de dag die valt 30 dagen na de dag van het in deze te wijzen vonnis, althans op een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen dag, en met veroordeling van gedaagde om deze woonruimte, met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, vóór of uiterlijk op het vastgestelde tijdstip van de ontruiming volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels aan eiseres ter vrije beschikking van eiseres te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden;
2. Gedaagde in de proceskosten zal veroordelen, te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis, en indien voldoening niet binnen deze termijn plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf de datum van het vonnis, althans van de 14e dag na de datum van het vonnis tot aan de dag van de algehele voldoening;
3. Gedaagde zal veroordelen in de na de uitspraak vallende kosten (nakosten), te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis, en indien voldoening niet binnen deze termijn plaatsvindt te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf de dag van het vonnis, althans van de 14e dag na de datum van het vonnis tot aan de dag van de algehele voldoening.
3.2
Eiseres legt, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, aan haar vordering onder meer de volgende stellingen ten grondslag.
Eiseres heeft diverse pogingen ondernomen en gesprekken gevoerd teneinde de betreffende bewoners, waaronder gedaagde te bewegen om te verhuizen.
Eiseres heeft recht en belang te bewerkstelligen dat het Marswegkwartier geheel ontruimd is en eiseres kan voldoen aan haar verplichtingen jegens de Gemeente.
Thans is er sprake van de situatie dat vier huurders in het Marswegkwartier, waaronder gedaagde niet hebben meegedeeld dat zij in de opzegging toestemmen en niet met eiseres anderszins tot overeenstemming komen over het eindigen van hun huurovereenkomst.
Eiseres heeft daarom recht en belang in deze gerechtelijke procedure op de in de genoemde opzegging vermelde grond te bevorderen dat de kantonrechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst met gedaagde zal eindigen, met vaststelling van het tijdstip van de ontruiming en de overigens vermelde voorzieningen.
4.Het verweer
4.1
Gedaagde heeft verweer gevoerd en geconcludeerd dat eiseres in haar vordering niet ontvankelijk dient te worden verklaard, althans dat deze moet worden afgewezen, met veroordeling van eiseres in de proceskosten.
4.2
Gedaagde heeft onder meer de volgende verweren aangevoerd.
Zij betwist dat eiseres het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Dat heeft er mee te maken dat gedaagde ernstig twijfelt of de plannen van de gemeente wel gerealiseerd zullen worden. Daarnaast dienen haar belangen om het gehuurde te kunnen blijven bewonen
zwaarder te wegen dan het belang van eiseres. Gedaagde is zeer gehecht aan de woning en aan de buurt. Haar woning is een vertrouwd adres voor haar kinderen en kleinkinderen.
Gedaagde acht een tegemoetkoming van € 10.000,00 passend want het door eiseres toegezegde wettelijke bedrag van € 5.554,32 (prijspeil 2011) is volgens gedaagde in dit geval te laag. Gedaagde is niet als in het ongelijk gestelde partij te beschouwen, want het is haar goed recht zich in een procedure als deze te verdedigen. Daarbij past geen proceskostenveroordeling ten laste van gedaagde.
Het overige verweer van gedaagde zal, voor zover van belang, in het navolgende worden weergegeven.
5.De beoordeling
5.1
In deze zaak staat de vraag centraal of de huurovereenkomst door de kantonrechter dient te worden beëindigd. Eiseres heeft de huurovereenkomst opgezegd op grond van dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 aanhef en onder c. BW. In dat geval dient te worden nagegaan of aan de wettelijke vereisten is voldaan. Gedaagde heeft in de eerste plaats bestreden dat de woningen, waaronder haar huurwoning daadwerkelijk zullen worden gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Zij voert in dat verband aan dat het nog onzeker is of, en zo ja, wanneer dit door zal gaan. De kantonrechter overweegt daarover het volgende. Eiseres heeft in de dagvaarding aan de hand van de daarbij overgelegde stukken het dringend eigen gebruik uitvoerig toegelicht. Zij is jegens de gemeente contractueel gehouden om de ondergrond bouwrijp op te leveren waarna op het terrein nieuwe woningen zullen worden gebouwd. Tussen partijen staat vast dat dit meebrengt dat die situatie valt onder dringend eigen gebruik van het gehuurde als in de wet bedoeld. Ter zitting heeft eiseres tegenover het verweer haar standpunt nader toegelicht. In het licht van die onderbouwing door eiseres lag het op de weg van gedaagde om in het bijzonder nader te onderbouwen op grond van welke concrete feiten er aanwijzingen bestaan dat de sloop en nieuwbouw (voorlopig) niet zal worden gerealiseerd. Die concrete aanwijzingen zijn echter niet gesteld of aannemelijk geworden, terwijl de woningen van de Voormars in een gebied liggen waar sinds enkele jaren veel nieuwbouw wordt gepleegd. Dit wordt niet anders doordat de sloop een of meer keren is uitgesteld, want dat heeft los van seizoensperikelen mogelijk mede te maken gehad met de weigering van een aantal bewoners, waaronder gedaagde, om vrijwillig te vertrekken. Ook de stelling dat het gebruik van een aantal van de woningen door “Het Dagelijks Bestaan” nog niet is geëindigd houdt geen stand omdat deze organisatie inmiddels schriftelijk heeft verklaard dat het haar bekend is dat het gebruik per 1 januari 2017 zal moeten worden beëindigd. Dit wordt ook niet anders indien die datum in overleg nog voor een bepaalde korte tijd zou worden uitgesteld.
5.2
Verder heeft gedaagde gewezen op de in de wet bedoelde afweging van belangen. Daarbij is van belang dat het overgrote deel van de huurders van de andere bij het plan betrokken woningen al in overleg met eiseres zijn vertrokken. Het belang van gedaagde als huurder is dat zij al lange tijd prettig heeft gewoond op deze plek en in deze woning en daaraan ook gehecht is geraakt en er graag wil blijven wonen. Dat belang van gedaagde kan echter niet opwegen tegen het belang van eiseres die tegenover de gemeente zich heeft verbonden om de nieuwbouw mogelijk te maken. Deze plannen voor nieuwbouw zijn al lange tijd bij gedaagde bekend en eiseres heeft een sociaal plan ontwikkeld waarin zij aan gedaagde heeft aangeboden dat zij bij voorrang een nieuwbouwwoning in hetzelfde gebied kan gaan huren.
Het voorgaande brengt mee dat de belangenafweging al met al in het voordeel van eiseres uitvalt.
5.3
Gedaagde heeft aangevoerd dat het moeilijk zal zijn passende vervangende woonruimte te verkrijgen. Tegenover de onderbouwde stellingen van eiseres op dit punt, onder meer met verwijzing naar het gehanteerde sociaal plan, heeft gedaagde echter niet aannemelijk gemaakt dat er geen passende woonruimte voorhanden zou zijn. Voor zover gedaagde vervangende woonruimte wenst in hetzelfde gebied, is eiseres daar voldoende aan tegemoet gekomen, zoals hiervoor is overwogen.
5.4
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat er voldoende grondslag is komen vast te staan om de opzegging door eiseres te honoreren in die zin dat de kantonrechter het tijdstip van het einde van de huurovereenkomst en de ontruiming daarvan zal vaststellen op 1 mei 2017.
5.5
In dat geval komt aan de orde de toekenning van een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten. Eiseres heeft een tegemoetkoming aangeboden van € 5.554,32 (prijspeil 2011). Gedaagde vindt dat een hoger bedrag van € 10.000,00 passend is. De kantonrechter overweegt dat niet voldoende nader is onderbouwd waarom het door gedaagde genoemde bedrag in het geval van gedaagde redelijk zou zijn. Hij wijst er voorts op dat er geen reden is gesteld om af te wijken van het bedrag dat ook aan de andere inmiddels vertrokken huurders is aangeboden. Daar komt bij dat eiseres gedaagde al financieel is tegemoetgekomen door een eenmalige blijvers bonus van € 1.500,00 en doordat de door gedaagde te betalen huurprijs vanaf 1 juli 2014 op nul is gesteld, nog los van de andere in het sociaal plan aangeboden faciliteiten.
5.6
De door partijen aangevoerde argumenten die in het voorgaande niet aan de orde zijn gekomen, behoeven geen bespreking, nu deze, in het licht van hetgeen is vastgesteld en overwogen, niet tot een andere beslissing kunnen leiden.
5.7
Mede gelet op de aard en de uitkomst van de zaak zijn er termen aanwezig te bepalen dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.
Het vonnis zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. In een geval als het onderhavige, waar ten tijde van de beslissing door de kantonrechter nog slechts een zeer gering aantal van de te slopen woningen wordt bewoond, brengt een redelijke uitleg van artikel 7:272 lid 1 BW mee dat het bij afweging van de belangen van partijen niet aan uitvoerbaarverklaring bij voorraad in de weg kan staan (vgl. HR 8 januari 1982, NJ 1982/445 en HR 3 mei 1996, NJ 1996, 655).
6.De beslissing
De kantonrechter, rechtdoende:
6.1
stelt vast dat de huurovereenkomst tussen eiseres als verhuurder en gedaagde als huurder betreffende de onroerende zaak, plaatselijk bekend [adres] te [woonplaats] zal eindigen op 1 mei 2017, met vaststelling van het tijdstip van de ontruiming op 1 mei 2017, en met veroordeling van gedaagde om deze woonruimte, met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, vóór of uiterlijk op het vastgestelde tijdstip van de ontruiming volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels aan eiseres ter vrije beschikking van eiseres te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden;
6.2
bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten betaalt;
6.3
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.4
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C.J. Heessels en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 25 januari 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.
conc.: mh/p