Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Bestuursrecht
zaaknummer: AWB 16/5635
uitspraak van de enkelvoudige kamer van
in de zaak tussen
[eiser] en [eiser], te [woonplaats], eisers
(gemachtigde: mr. P.J. van Goor),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente [plaats 1], verweerder.
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
[belanghebbende], te [plaats 1], vergunninghouder.
[belanghebbende], te [plaats 1], vergunninghouder.
(gemachtigde: mr. M.M.A.E. Vermeulen)
Procesverloop
Bij besluit van 14 april 2016 (het primaire besluit) heeft verweerder aan de derde-partij een vergunning verleend voor het omzetten van zelfstandige woonruimte in 5 onzelfstandige woonruimtes voor studenten (hierna: omzettingsvergunning).
Bij besluit van 15 augustus 2016 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eisers met betrekking tot de motivering en de formele gebreken in het besluit gegrond verklaard, en voor het overige ongegrond. Verweerder heeft de omzettingsvergunning vervolgens verleend met aanpassing van de motivering van het besluit.
Eisers hebben tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 augustus 2017. Op deze zitting is de zaak gevoegd behandeld met het beroep tegen de omgevingsvergunning (17/2625).
Eisers zijn verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, mr. C.M. Sly. Derde-partij is verschenen, bijgestaan door mr. B. de Haan.
Na de behandeling ter zitting zijn de gevoegde zaken weer gesplitst.
Overwegingen
1. Eisers zijn woonachtig op het perceel [locatie] te [plaats 1] in de wijk [locatie]. Deze woning is een hoekpand in een rij aaneengebouwde woningen. De omzettingsvergunning heeft betrekking op het omzetten van het naast eisers gelegen pand [locatie] van een rijtjeswoning in 5 onzelfstandige woonruimten.
2. Artikel 21, eerste lid, aanhef en onder c, van de Huisvestingswet 2014 luidt als volgt:
“Het is verboden om een woonruimte, behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie gebouwen en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen wijk, zonder vergunning van burgemeester en wethouders:
a. (…);
b. (…);
c. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden;
d. (…).”
Artikel 12, eerste lid, van de Huisvestingsverordening Nijmegen 2016 (hierna: Huisvestingsverordening) luidt als volgt:
“Het verbod als bedoeld in artikel 21 van de wet, eerste volzin en onder a tot en met c geldt voor alle woonruimten, die zijn gelegen (in de gemeente Nijmegen), (in het gebied Binnenstad en Singels van de gemeente Arnhem, zoals aangegeven op de bij deze verordening behorende kaarten).”
In artikel 15, eerste lid, van de Huisvestingsverordening zijn de volgende weigeringsgronden opgenomen:
“Een vergunning als bedoeld in artikel 21, eerste volzin en onder a tot en met c van de wet kan worden geweigerd als:
a. naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met de onttrekking, samenvoeging of omzetting gediende belang;
b. het onder a genoemde belang niet kan worden gediend door het stellen van voorschriften en voorwaarden aan de vergunning;
c. het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand.”
In artikel 3 van de Beleidsregels onttrekking, samenvoeging en omzetting 2013 (hierna: beleidsregels) is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
“Wanneer wordt een vergunning niet verleend?
Een onttrekkings-, samenvoegings- of omzettingsvergunning wordt door burgemeester en wethouders niet verleend, indien het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met het onttrekken, samenvoegen of omzetten gediende belang en het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad niet door het stellen van voorwaarden en voorschriften voldoende kan worden gediend.
Hiervan is in ieder geval sprake, indien:
(…);
vergunning wordt aangevraagd ten behoeve van omzetting van een zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte(n), de woning waarop de aanvraag betrekking heeft, een eengezinswoning betreft, op het moment van aanvraag een WOZ-waarde heeft ónder de door de Stadsregio Arnhem Nijmegen vastgestelde grens van een goedkope koopwoning (2012: € 172.000) én de vergunning wordt aangevraagd ten behoeve van realisatie van méér dan 3 wooneenheden, danwel ten behoeve van bewoning van het gebouw door méér dan 3, niet in het verband van een huishouden levende, personen.
vaststaat of redelijkerwijs moet worden aangenomen dat het verlenen van de vergunning zou leiden tot een ontoelaatbare inbreuk op de leefbaarheid in het gebouw of in de omgeving van het gebouw waarop de vergunning betrekking heeft.
(…).”
3. Verweerder heeft zich in het bestreden besluit op het standpunt gesteld dat het verlenen van de omzettingsvergunning niet leidt tot een ontoelaatbare inbreuk op de leefbaarheid in het gebouw of in de omgeving van het gebouw. Daarbij heeft verweerder gekeken naar het aantal klachten en handhavingsacties tegen overlast door kamerbewoning. Volgens verweerder is niet gebleken van klachten die zien op het pand [locatie], en blijkt uit de overige geregistreerde klachten niet dat sprake is van een dusdanig sociaal kwetsbaar woon- en leefmilieu dat door de toename van het aantal kamergewijs verhuurde panden de leefbaarheid onder druk komt te staan. Verweerder heeft verder aangegeven dat uit het leefbaarheidsonderzoek valt op te maken dat er volgens de wijkagent en de afdeling “veiligheid” geen redenen zijn om de gevraagde vergunning te weigeren. Ook vanuit de afdeling “wijkmanagement” bestaan volgens dit onderzoek geen bezwaren.
3.1.
Eisers betogen dat verweerder onvoldoende heeft gemotiveerd dat geen sprake is van een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving. Volgens eisers wordt ten onrechte niet ingegaan op de omstandigheid dat het pand Engelenstraat 6 ook is verkamerd, zodat twee verkamerde panden naast elkaar worden gesitueerd. Dit zal volgens eisers tot extra overlast leiden. Daarnaast blijkt uit de buurtmonitor van de gemeente Nijmegen dat de wijk [locatie] een aandachtswijk is, zodat sprake kan zijn van een kwetsbare leefbaarheidssituatie, aldus eisers.
Eisers betogen voorts dat bij de vergunningverlening slechts is gekeken naar gemelde klachten, en niet naar mogelijke toekomstige klachten. Volgens eisers worden zij nu afgerekend op het niet melden van klachten, terwijl zij de klachten met betrekking tot de kamerbewoning in het pand Engelenstraat 6 juist zoveel mogelijk in onderling overleg hebben proberen op te lossen. Daarbij heeft de gemeente zelf verklaard dat klachten niet goed geregistreerd worden, aldus eisers. De omzetting klemt volgens eisers des te meer omdat door wethouder Velthuis is aangegeven dat de mogelijkheid om woningen te verkameren zal worden ingeperkt naar aanleiding van klachten hierover en overlast van studentenhuizen.
Eisers geven voorts aan dat in het bestreden besluit wordt verwezen naar een leefbaarheidsonderzoek, maar dat hiervan geen verslag is bijgevoegd en dat uit het besluit ook niet blijkt wat een dergelijk onderzoek inhoudt.
3.2.
De rechtbank stelt uit de stukken en het verhandelde ter zitting vast dat verweerder zijn standpunt dat de verlening van de omzettingsvergunning niet leidt tot een ontoelaatbare inbreuk op de leefbaarheid in de omgeving mede heeft gebaseerd op het verrichte leefbaarheidsonderzoek. In het bestreden besluit wordt ook verwezen naar de conclusies van dit leefbaarheidsonderzoek.
Het leefbaarheidsonderzoek maakt echter geen onderdeel uit van het bestreden besluit, en de conclusies van dit leefbaarheidsonderzoek zijn ook niet in zijn geheel verwerkt in het besluit. Naar het oordeel van de rechtbank kan daarom niet worden gezegd dat de motivering van het besluit voldoende kenbaar was voor eisers, zodat het besluit een motiveringsgebrek kent.
Anders dan verweerder heeft betoogd kan het niet opvragen van het leefbaarheidsonderzoek eisers niet worden tegengeworpen. Zoals hiervoor is overwogen had het op de weg van verweerder gelegen om dit onderzoek ofwel als bijlage bij het besluit op te nemen, dan wel de belangrijkste conclusies uit het onderzoek te verwerken in het besluit.
3.3.
De rechtbank ziet echter aanleiding om het gebrek met toepassing van artikel 6:22 Algemene wet bestuursrecht (Awb) te passeren aangezien verweerder hangende het beroep het leefbaarheidsonderzoek heeft overgelegd. Het is voorts niet aannemelijk dat belanghebbenden door het gebrek zijn benadeeld, aangezien de conclusies uit het leefbaarheidsonderzoek voor een deel zijn verwerkt in de motivering in de beslissing op bezwaar.
3.4.
De rechtbank zal daarom hierna ingaan op de vraag of verweerder in redelijkheid heeft kunnen overwegen dat geen sprake is van een ontoelaatbare inbreuk op de leefbaarheid van de omgeving.
Bij de beoordeling of verlening van de omzettingsvergunning ten behoeve van kamerverhuur tot een ontoelaatbare inbreuk op het woon- en leefmilieu in de omgeving van het desbetreffende pand leidt, komt verweerder beoordelingsvrijheid toe. De bestuursrechter dient deze beoordeling door verweerder daarom terughoudend te toetsen. Dat laat evenwel onverlet dat de besluitvorming moet voldoen aan de eisen van met name zorgvuldigheid en kenbaarheid en deugdelijkheid van de motivering die het recht daaraan stelt.
3.5.
Verweerder heeft onderzoek gedaan naar de geschiktheid van het pand, en in bredere zin van de wijk [locatie], voor kamergewijze bewoning. Dit leefbaarheidsonderzoek bestaat uit een tabel, waarin door de vergunningverlener, de bouwinspecteur en de wijkmanager onderzoeksvragen met betrekking tot kamerverhuur in de omgeving, klachten uit de buurt, meldingen van de wijkagent en de leefbaarheidsscore van de wijk zijn beantwoord. Uit deze beantwoording blijkt dat binnen een straal van 50 meter één omzettingsvergunning is verleend (voor het pand Engelenstraat 6), en dat ook – middels een check van het aantal bewoners dat in de GBA is ingeschreven op een adres – is gekeken naar mogelijk illegaal omgezette kamerverhuurpanden. Daaruit is niet gebleken van illegale kamerverhuur.
In het leefbaarheidsonderzoek staat voorts dat de score van de wijk [locatie] in de Stads- en Wijkmonitor 2016 ruim voldoende bedraagt en dat het stadsdeel [woonplaats] Nieuw-West volgens de BZK-leefbarometer (tabel 2014) als wijk en buurt een ruim voldoende scoort.
3.6.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder zich gelet op dit leefbaarheidsonderzoek in combinatie met de motivering in het bestreden besluit in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat geen sprake is van een ontoelaatbare inbreuk op de leefbaarheid van de omgeving.
Uit de omstandigheid dat twee woningen naast elkaar worden verkamerd vloeit niet op voorhand voort dat dit tot extra overlast zal leiden voor de buurt ten opzichte van de situatie dat op een andere plek in de wijk een woning wordt verkamerd. Uit het leefbaarheidsonderzoek blijkt voorts dat in dit deel van de wijk slechts twee woningen zijn verkamerd, zodat niet gesproken kan worden van een onevenredig groot aantal verkamerde woningen in de buurt.
Dat in de buurt klachten zoveel mogelijk onderling opgelost worden is te prijzen. Het is echter niet onredelijk dat verweerder bij het nemen van een besluit enkel uitgaat van de bij hem bekend zijnde klachten. Daarnaast heeft verweerder omtrent klachten en overlast ook advies gevraagd aan de wijkmanager, en deze heeft aangegeven dat zowel bij de politie als de afdeling “wijkmanagement” geen klachten bekend zijn.
Eisers hebben voorts niet aangetoond dat de conclusies van verweerder met betrekking tot het leefbaarheidsniveau van de buurt onjuist zijn. Door eisers is ter zitting ook aangegeven dat er in het kader van het leefbaarheidsprogramma een vrij sterke sociale binding in de wijk aanwezig is. De aanwezigheid van het snelfietspad en het spoor zorgt weliswaar voor overlast, maar daaruit volgt niet dat de wijk sociaal kwetsbaar is.
De rechtbank overweegt voorts dat de mededeling van de wethouder niet worden aangemerkt als een toezegging dat geen vergunningen meer zouden worden verleend voor kamerbewoning.
De beroepsgrond faalt.
Voorschriften aan omzettingsvergunning
4. Eisers betogen dat de voorwaarde met betrekking tot de leefbaarheid niet handhaafbaar is, aangezien het aanspreekpunt bij overlast - de vergunninghouder - niet in Nijmegen woonachtig is en daardoor geen toezicht kan houden op naleving van de gemaakte afspraken.
4.1.
Verweerder heeft in het primaire besluit de volgende voorwaarde opgenomen:
“Leefbaarheid: De leefbaarheid van de omgeving mag niet nadelig worden beïnvloed als gevolg van de kamergewijze bewoning van dit pand. Denk hierbij aan: geluidsoverlast, verloedering van de tuin(en), het stallen van fietsen, achterstallig onderhoud, e.d.. Op het moment dat de leefbaarheid van de omgeving daadwerkelijke nadelig wordt beïnvloed, kunnen en zullen Burgemeester en Wethouders deze vergunning beperken, door het aantal bewoners/kamers terug te brengen, of de vergunning zelfs geheel intrekken. Een en ander is verwoord in de door Burgemeester en Wethouders vastgestelde nota “Beleidsregels onttrekking, samenvoeging en omzetting”. U dient daar rekening mee te houden, goede afspraken met de bewoners van het pand te maken (bijvoorbeeld door middel van een huishoudelijk reglement) en ook toe te zien op de naleving hiervan.”
4.2.
De omstandigheid dat vergunninghouder niet woonachtig is in Nijmegen maakt niet dat gemaakte afspraken niet kunnen worden nageleefd, en dat vergunninghouder geen toezicht kan houden op de bewoners. Tegen overtreding van het voorschrift kan verweerder voorts handhavend optreden.
De beroepsgrond faalt.
Woonruimtevoorraad
5. Eisers betogen voorts dat de woonruimte ten onrechte is onttrokken aan de woonruimtevoorraad. Volgens eisers vloeit uit de Woonvisie voort dat geen omzettingsvergunningen meer worden verleend voor woningen met een koopsom tot € 205.000. Omdat de woning is verkocht voor € 180.000 zou er op basis van de Woonvisie geen vergunning mogen worden verleend.
Eisers betogen voorts dat de in de beleidsregels gehanteerde woningwaarde van € 172.000 dateert uit 2012, en dat deze woningwaarde geïndexeerd moet worden.
5.1.
In de beleidsregels staat de woningwaarde van € 172.000 genoemd, met daarachter tussen haakjes het jaartal 2012. De rechtbank volgt eisers niet in hun standpunt dat dit impliceert dat de in de beleidsregels genoemde woningwaarde geïndexeerd moet worden. Dat en op welke wijze een dergelijke indexatie zou moeten plaatsvinden, dient duidelijk te volgen uit de beleidsregels, en dat is hier niet het geval. Verweerder heeft in de tussentijd ook geen nieuwe beleidsregels vastgesteld waarin wordt uitgegaan van een hogere woningwaarde.
Nu vaststaat dat de WOZ-waarde van de woning hoger is dan € 172.000 is de omzettingsvergunning niet in strijd met artikel 3, sub b, van de Beleidsregels.
Verweerder heeft voorts terecht overwogen dat de Woonvisie geen toetsingskader vormt in het kader van de omzettingsvergunning.
De beroepsgrond faalt.
6. Het beroep is ongegrond.
7. Gelet op het onder 3.3 gepasseerde motiveringsgebrek bestaat er in beginsel aanleiding om verweerder in de proceskosten van eisers te veroordelen. In dit geval gaat de rechtbank hier echter niet toe over. De rechtbank merkt de beroepen tegen de omzettings- en de omgevingsvergunning namelijk aan als samenhangende zaken als bedoeld in artikel 3 van het Besluit proceskosten bestuursrecht en de rechtbank heeft verweerder in de zaak met betrekking tot de omgevingsvergunning (17/2625) reeds veroordeeld in de proceskosten. Verweerder dient wel het door eisers betaalde griffierecht te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- draagt verweerder op het griffierecht van € 168 aan eisers te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. M.S.T. Belt, rechter, in tegenwoordigheid van mr. E. Mengerink, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op:
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.