Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Belastingrecht
zaaknummer: AWB 16/7878
uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 31 oktober 2017
in de zaak tussen
Stichting [X], te [Z] , eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Ede, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] , te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2015, vastgesteld voor het kalenderjaar 2016 op € 6.736.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting (ozb) bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 16 november 2016 de waarde en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 27 december 2016, ontvangen door de rechtbank op diezelfde dag, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Verweerder heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan eiseres.
Het verzoek van verweerder om uitstel van de zitting is afgewezen, omdat het uitstelverzoek te laat is ingediend en voor het overige geen sprake is van een uitzonderlijke omstandigheid.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 september 2017.
Namens eiseres is verschenen [A] , kantoorgenoot van gemachtigde. Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde] en [B] .
Overwegingen
Feiten
1. De onroerende zaak is een verpleeg-/verzorgingshuis (hierna: het verpleeg-/verzorgingshuis) genaamd “ [C] ” en is in 2009 gebouwd. Het verpleeg-/verzorgingshuis bestaat uit zelfstandig te bewonen appartementen en vier groepswoningen. De appartementen zijn 45 m² tot 55 m² groot en beschikken over een eigen douche, keuken en toilet. De appartementen worden bewoond door personen die een indicatie hebben voor langdurige, intensieve verpleegzorg. Eiseres is gebruikster van het verpleeg-/verzorgingshuis.
Geschil
2. In geschil is of de waarde van het verpleeg-/verzorgingshuis per waardepeildatum 1 januari 2015 te hoog is vastgesteld. Voorts is in geschil of de aanslag ozb terecht is vastgesteld.
3. Eiseres is van mening dat de waarde te hoog is vastgesteld. Zij stelt zich op het standpunt dat de door verweerder in het kader van de gecorrigeerde vervangingsreserve gehanteerde bouwkosten te hoog zijn vastgesteld en dat niet dan wel onvoldoende rekening is gehouden met de vrijstelling, als bedoeld in artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel e, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ (hierna: de werktuigenvrijstelling). Verder stelt eiseres dat de aanslag ozb gebruikersheffing dient te worden vernietigd, omdat op grond van artikel 220a van de Gemeentewet het verpleeg-/verzorgingshuis voor de onroerende zaakbelasting als woning dient te worden aangemerkt. Ter onderbouwing wijst eiseres op een door haar overgelegd taxatierapport van 13 december 2016 van [D] , taxateur werkzaam bij [E] (hierna: taxateur [D] ). Taxateur [D] heeft het verpleeg-/verzorgingshuis, door middel van de waarderingsmethode van de gecorrigeerde vervangingswaarde per waardepeildatum 1 januari 2015 getaxeerd op € 6.247.000.
4. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde en de opgelegde aanslag onroerende zaakbelasting onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 27 maart 2017 door [F] , gecertificeerd WOZ-taxateur (hierna: de taxateur van verweerder) met bijlagen. In dit taxatierapport is de gecorrigeerde vervangingswaarde van het verpleeg/verzorgingstehuis bepaald op € 6.737.000.
5. Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en een vermindering van de waarde van het verpleeg-/verzorgingshuis tot € 6.247.000. Daarnaast verzoekt eiseres de gebruikersaanslag onroerende zaakbelasting te vernietigen en verweerder te veroordelen tot betaling van een proceskostenvergoeding voor de kosten gemaakt in bezwaar en beroep, waaronder begrepen de kosten van de taxateur van eiseres.
6. Verweerder concludeert tot handhaving van de vastgestelde waarde en handhaving van de opgelegde aanslag ozb.
Beoordeling van het geschil
7. Eiseres heeft, in haar hoedanigheid als gebruiker, als meest verstrekkend standpunt gesteld dat het verpleeg-/verzorgingshuis in zijn geheel als woning dient te worden aangemerkt, omdat 70,64% van de waarde van het verpleeg-/verzorgingshuis kan worden toegerekend aan gedeelten die tot woning dienen of volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Om die reden zal de rechtbank deze beroepsgrond eerst behandelen.
8. Op grond van artikel 220, aanhef en onderdeel a, van de Gemeentewet kan ter zake van binnen de gemeente gelegen onroerende zaken een belasting worden geheven van degenen die bij het begin van een kalenderjaar onroerende zaken die niet in hoofdzaak tot woning dienen, al dan niet krachtens eigendom, bezit, beperkt recht of persoonlijk recht, gebruiken.
9. Op grond van artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet dient een onroerende zaak in hoofdzaak tot woning indien de op grond van de Wet WOZ vastgestelde waarde in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.
10. Eiseres stelt dat van de totale oppervlakte van 5.300 m² van het verpleeg-/verzorgingshuis 3.744 m² (70,64%) dient tot woning dan wel volledig dienstbaar is aan woondoeleinden. Ter zitting heeft eiseres desgevraagd verklaard dat de taxateur [D] bij een inpandige opname het aantal vierkante meters dat feitelijk dient tot woning dan wel dienstbaar is aan de woondoeleinden heeft opgemeten en aldus is gekomen op een oppervlakte van 3.744 m².
11. Verweerder van zijn kant stelt dat van de totale oppervlakte van 5.300 m² van het verpleeg-/verzorgingshuis 3.218 m² (61%) dient tot woning dan wel volledig dienstbaar is aan woondoeleinden. De taxateur van verweerder heeft de 3.218 m² bepaald aan de hand van bouwtekeningen zoals die bij de brandweer bekend zijn. Volgens verweerder geven deze gegevens een accuraat beeld van de oppervlakte van het gebouw dat dient tot woning dan wel dienstbaar is aan woondoeleinden, omdat de brandweer uit oogpunt van (brand)veiligheid over deze gegevens dient te beschikken.
12. Vast staat dat de totale oppervlakte van het verpleeg-/verzorgingshuis 5.300 m² bedraagt. Partijen houdt in feite verdeeld het antwoord op de vraag of het deel van het verpleeg-/verzorgingshuis dat dient tot woning dan wel volledig dienstbaar is aan woondoeleinden meer of minder bedraagt dan 70% van 5.300 m². De rechtbank constateert in dit verband dat partijen, uitgaande van hetzelfde door de jurisprudentie op dit punt aangelegde toetsingskader, tot een andere uitkomst komen. Partijen hebben desgevraagd wel toegelicht op welke wijze zij hebben gemeten, maar hebben allebei nagelaten de door hen gestelde uitkomst nader te onderbouwen. Om die reden acht de rechtbank noch eiseres noch verweerder geslaagd in het leveren van het bewijs voor haar of zijn stelling dat respectievelijk 70,64% dan wel 61% van de oppervlakte van het verpleeg-/verzorgingshuis dient tot woning dan wel volledig dienstbaar is aan woondoeleinden. Gelet op de gedingstukken en gelet op het gestelde ter zitting acht de rechtbank wel aannemelijk dat het deel van de oppervlakte van het verpleeg-/verzorgingshuis dat dient tot woning dan wel volledig dienstbaar is aan woondoeleinden lager is dan 70%. De rechtbank heeft hierbij meegewogen dat het door eiseres gestelde percentage nauwelijks hoger is dan 70%.
Waardering
13. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
14. Ingevolge het derde lid van artikel 17 van Pro de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak, in afwijking van het tweede lid, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid, en dat bij de bepaling van de vervangingswaarde rekening wordt gehouden met:
a. de aard en bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
15. Uit het bepaalde in artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ volgt, onder meer dat de waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
16. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het verpleeg-/verzorgingshuis moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ. De rechtbank volgt partijen hierin.
17. Partijen houdt verdeeld het antwoord op de vraag van welk bedrag aan bouwkosten uit dient te worden gegaan en of in voldoende mate in de taxatie rekening is gehouden met de werktuigenvrijstelling.
18. De bewijslast inzake de juistheid van de aan het verpleeg-/verzorgingshuis toegekende waarde ligt bij verweerder. Daarbij gaat het om de vraag of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de aan het verpleeg-/verzorgingshuis toegekende waarde niet te hoog is. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd.
19. Verweerder stelt de bouwkosten op een bedrag van € 1.199 per m² (exclusief BTW) . Ter onderbouwing wijst verweerder naar uit de taxatiewijzer voortvloeiende bouwkosten van vergelijkbare objecttypes. Voor de omvang van de bouwkosten is verweerder uitgegaan van een bouwaard met goede kwaliteit materialen, omdat volgens hem bij de bouw van het verpleeg-/verzorgingshuis gebruik is gemaakt van dergelijke materialen. Dit wordt bevestigd door de stichtingskosten van het gehele complex die ongeveer 25 miljoen euro hebben bedragen en de gemiddelde bouwkosten voor het verpleeg-/verzorgingshuis die in de bouwvergunning op € 1.250 per m² (exclusief BTW) zijn geraamd.
20. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met hetgeen hij heeft aangevoerd aannemelijk gemaakt dat de door hem gehanteerde bouwkosten van € 1.199 per m² (exclusief BTW) niet te hoog zijn vastgesteld. De omstandigheid dat eiseres in haar rapport aan de hand van de taxatiewijzer is uitgegaan van een bedrag aan bouwkosten van
€ 1.330 per m² (inclusief BTW), welk bedrag past bij een bouwaard met eenvoudige materialen, is zonder nadere toelichting, die ontbreekt, onvoldoende om tot een ander oordeel te leiden.
€ 1.330 per m² (inclusief BTW), welk bedrag past bij een bouwaard met eenvoudige materialen, is zonder nadere toelichting, die ontbreekt, onvoldoende om tot een ander oordeel te leiden.
Werktuigenvrijstelling
21. Op grond van artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel e, Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ wordt bij de bepaling van de waarde buiten aanmerking gelaten de waarde van werktuigen die van een onroerende zaak kunnen worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis aan die werktuigen wordt toegebracht en die niet op zichzelf als gebouwde eigendommen zijn aan te merken.
22. Eiseres is van mening dat in de taxatie van verweerder onvoldoende rekening is gehouden met de zogenoemde werktuigenvrijstelling. Zij verwijst in dit verband naar het arrest van de Hoge Raad van 6 februari 2015 (ECLI:NL:HR:2015:219). Deze uitspraak ging weliswaar over een ziekenhuis, maar volgens eiseres werkt de uitspraak ook door naar andere objecten in de zorgsector. Om die reden dient de bruto vervangingswaarde voor installaties te worden verminderd en dient bij de bepaling van de restwaarde voor installaties uitgegaan te worden van 15%, aldus eiseres. Dat de berekening op dit punt te hoog is vastgesteld wordt volgens eiseres bevestigd door taxatiewijzers van de VNG voor waardepeildatum 1 januari 2016. In deze taxatiewijzers is een verlaging van het kengetal doorgevoerd in verband met genoemd arrest van de Hoge Raad.
23. Naar het oordeel van de rechtbank ligt het op de weg van eiseres om bewijs te leveren voor haar stelling dat onvoldoende rekening is gehouden met de werktuigenvrijstelling en voor welk bedrag. Hierin is zij niet geslaagd. De rechtbank constateert dat in de taxatie van verweerder is uitgegaan van een restwaarde voor installaties van 15%. In zoverre heeft verweerder het effect van de uitspraak van de Hoge Raad op de werktuigenvrijstelling verwerkt in de onderhavige waardering. Dat verweerder hiermee onvoldoende rekening met de werktuigenvrijstelling heeft gehouden, zoals eiseres betoogt, is naar het oordeel van de rechtbank niet gebleken. De enkele verwijzing naar de gewijzigde taxatiewijzers van de VNG voor waardepeildatum 1 januari 2016 is daarvoor zonder nadere toelichting, die ontbreekt, onvoldoende. Het voorgaande klemt te meer omdat eiseres, op wie de bewijslast rust, desgevraagd geen inzicht heeft verschaft ten aanzien van welke installaties niet dan wel onvoldoende rekening is gehouden met de werktuigenvrijstelling.
Woondelenvrijstelling
24. Ingevolge artikel 220e van de Gemeentewet wordt bij de bepaling van de heffingsmaatstaf voor de onroerendezaakbelasting bedoeld in artikel 220, onderdeel a, van de Wet, de waarde van gedeelten van de onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden, buiten aanmerking gelaten (woondelenvrijstelling).
25. Gelet op het bepaalde in artikel 220e van de Gemeentewet stelt verweerder zich op het standpunt dat de verhouding woondelen/overige delen is vast te stellen op 79%, respectievelijk 21%. Uitgaande van dit percentage heeft verweerder bij het berekenen van de heffingsmaatstaf voor de gebruikersheffing van de onroerende-zaakbelasting een waarde van € 1.414.000 (21% van € 6.736.000) gehanteerd.
26. Nu eiseres tegen deze berekening geen grieven heeft aangevoerd gaat de rechtbank uit van de juistheid hiervan.
27.Gelet op het voorgaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
28.De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.P. Vaatstra, voorzitter, mr. J.J.J. Engel en
mr. J.J. Westerbaan, rechters, in tegenwoordigheid van mr. L.A. Aalbersberg, griffier.
mr. J.J. Westerbaan, rechters, in tegenwoordigheid van mr. L.A. Aalbersberg, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 31 oktober 2017
griffier
voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.