Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: C/05/327964 / KG ZA 17-513
Vonnis in kort geding van 15 november 2017
in de zaak van
[eisende partij]
wonende te [woonplaats] ,
eiseres,
advocaat mr. T.J. van Veen te Ede,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VAN [Gedaagde partij]
gevestigd te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. J.W. van der Linde te Ede.
Partijen zullen hierna [eisende partij] en [Gedaagde partij] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [eisende partij] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eisende partij] is eigenares van het registergoed (woonhuis) staande en gelegen te ( [postcode] ) [woonplaats] aan de [straatnaam] (hierna ook: het registergoed). Op enig moment heeft [eisende partij] het registergoed te koop gezet. Zij heeft daarbij een opdracht tot bemiddeling verstrekt aan Prima Wonen Makelaardij te Ede in de persoon van de heer B. [makelaar A] .
2.2.
Krachtens huurovereenkomst, door de betrokken partijen ondertekend op 1 december 2000, is een gedeelte van het registergoed (het parkeerterrein) door [eisende partij] verhuurd aan [Bedrijf A] (hierna: [Bedrijf A] ), gevestigd en kantoorhoudende te ( [postcode] ) [woonplaats] aan de [straatnaam] . De vestiging van [Bedrijf A] bevindt zich naast het registergoed.
2.3.
Van deze huurovereenkomst maakt deel uit een voorkeursrecht van koop ten behoeve van [Bedrijf A] met betrekking tot het (gehele) registergoed. Dit voorkeursrecht luidt als volgt:
Voorkeursrecht
F1 Wanneer verhuurder tijdens het bestaan der huurovereenkomst of tijdens haar verlenging tot verkoop of andere wijze van vervreemding aan een derde wenst over te gaan, heeft de huurder het recht van voorkeur onder na te melden condities. Verhuurder moet alsdan het totale onroerend goed waarvan het gehuurde een onderdeel is schriftelijk te koop aanbieden aan de huurder met vermelding van de koopprijs. Dit voorkeursrecht geld niet bij executoriale verkoop en bij verkoop krachtens het bepaalde in artikel 268 boek Pro 3 van het Burgerlijk Welboek.
F2 Wanneer de huurder van zijn voorkeursrecht gebruik wil maken dient hij dit binnen vier weken na ontvangst van de onder F1 bedoelde mededeling schriftelijk ter kennis te hebben gebracht aan de verhuurder.
F3 Zo spoedig mogelijk na ontvangst door de verhuurder van de onder F2 gemelde mededeling dat de huurder van zijn voorkeursrecht gebruik wil maken, zal de akte van overdracht moeten verleden ten overstaan van de door de huurder aan te wijzen notaris, welke akte alle gebruikte bedingen zal bevatten.
F4 Indien de huurder schriftelijk mocht verklaren van zijn voorkeursrecht geen gebruik te willen maken of indien binnen de onder F2 genoemde termijn niet de betreffende schriftelijke mededeling door de verhuurder is ontvangen, is de verhuurder gedurende één jaar nadat is komen vast te staan dat van het voorkeursrecht geen gebruik wordt gemaakt, bevoegd over te gaan tot verkoop van het gehuurde, doch niet voor een lagere prijs dan die hiervoor onder F1 genoemd
Wenst de verhuurder het onroerend goed voor een lagere prijs te verkopen, dan zal dit onroerend goed eerst weer voor een lagere prijs moeten worden aangeboden aan de verhuurder. Indien binnen gemelde termijn van een jaar het onroerend niet is verkocht, herleefd het voorkeursrecht. Ingeval huurder geen gebruik maakt van zijn voorkeursrecht en het gehuurde wordt overgedragen een een derde, vervalt huurders voorkeurrecht ten opzichte van de nieuwe eigenaar.
F5 […]
2.4.
Eind 2016/begin 2017 kwam bij de makelaar een bieding binnen voor de aankoop van het registergoed tegen een koopsom van € 300.000,00. Naar aanleiding hiervan heeft de makelaar op 4 januari 2017 conform het voorkeursrecht het registergoed te koop aangeboden aan [Bedrijf A] tegen een koopsom van € 300.000,00. [Bedrijf A] heeft daarop door ondertekening van de door de makelaar opgestelde afstandsverklaring op 9 januari 2017 verklaard af te zien van haar voorkeursrecht tot koop voor de genoemde koopprijs.
2.5.
Begin september 2017 heeft de makelaar een bieding ontvangen van [Gedaagde partij] voor de aankoop van het registergoed tegen een koopsom van € 285.000,00.
2.6.
[eisende partij] heeft aan de makelaar laten weten dat zij kon instemmen met een verkoopprijs van € 285.000,00 en heeft hem verzocht de zaken verder af te wikkelen.
2.7.
Bij e-mail van 12 september 2017 heeft de makelaar aan [de heer X] , bestuurder van [Bedrijf A] , het volgende bericht:
[…]
Zoals telefonisch besproken treft u bijgaand aan de aanbieding tot koop.
Tevens is bijgevoegd de afwijzingsbrief. Graag ontvangen wij de (bijgevoegde) getekende verklaring spoedig retour.
Alvast bedankt voor uw medewerking.
[…]
In de bij de e-mail gevoegde brief heeft de makelaar het registergoed aan [Bedrijf A] te koop aangeboden voor een koopsom van € 285.000,00.
2.8.
Op 13 september 2017 heeft [Gedaagde partij] een door de makelaar opgestelde concept koopovereenkomst met betrekking tot het registergoed ondertekend. [eisende partij] heeft deze overeenkomst niet ondertekend.
2.9.
Bij e-mail van diezelfde dag heeft de heer [de heer X] aan de makelaar meegedeeld gebruik te willen maken van de aanbieding tot koop voor € 285.000,00 en aangegeven dat hij graag hoort wat de vervolgstappen zijn.
2.10.
In reactie hierop heeft de makelaar bij e-mail van 22 september 2017 aan de heer [de heer X] meegedeeld:
[…]
Bij nader inzien gaat mevrouw [eisende partij] toch geen koopovereenkomst met u aan voor genoemde 285.000.
Gezien het feit dat u persoonlijk wilde kopen geldt een schriftelijkheidsvereiste, derhalve heeft verkoper deze mogelijkheid.
Er komt dus geen vervolg.
[…]
2.11.
Op 12 oktober 2017 is een schriftelijke koopovereenkomst met betrekking tot het registergoed tussen [eisende partij] als verkoper en [Bedrijf A] (in de persoon van de heer [de heer X] ) als koper ondertekend. De akte van levering zal worden gepasseerd op 1 december 2017.
2.12.
Na daartoe verkregen verlof van de voorzieningenrechter van deze rechtbank heeft [Gedaagde partij] conservatoir beslag tot levering doen leggen op het registergoed. Het beslag is twee keer ingeschreven.
2.13.
Bij brief van 16 oktober 2017 heeft de advocaat van [eisende partij] gesommeerd om het beslag op het registergoed onmiddellijk op te heffen. [Gedaagde partij] heeft hieraan geen gehoor gegeven.
2.14.
Op 19 oktober 2017 heeft [Gedaagde partij] bij deze rechtbank een procesinleiding ingediend waarmee hij een vordering tegen [eisende partij] heeft ingesteld. De vordering van [Gedaagde partij] strekt kort gezegd tot nakoming door [eisende partij] van haar leveringsverplichting op grond van de koopovereenkomst van 13 september 2017.
3.Het geschil
3.1.
[eisende partij] vordert – samengevat – de opheffing van de door [Gedaagde partij] op 6 en 10 oktober gelegde beslagen op het registergoed, staande en gelegen te ( [postcode] ) Ede aan de [straatnaam] , kadastraal bekend [woonplaats] [X] [0000] , alsmede [Gedaagde partij] te verbieden over te gaan tot het opnieuw leggen van enig beslag op voormeld registergoed, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 285.000,00, met veroordeling van [Gedaagde partij] in de proceskosten.
3.2.
[eisende partij] legt aan haar vordering ten grondslag dat de makelaar niet bevoegd was en is om namens haar een koopovereenkomst met betrekking tot het registergoed aan te gaan. [eisende partij] stelt dat zij de daartoe vereiste volmacht niet aan de makelaar heeft verleend. Ook de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid van de makelaar is volgens [eisende partij] niet gewekt. Gelet hierop heeft [Gedaagde partij] volgens [eisende partij] geen recht op levering van het registergoed. De beslaglegging en de handhaving daarvan zijn daarom jegens [eisende partij] onrechtmatig. Daarom moeten de beslagen worden opgeheven, aldus [eisende partij] .
3.3.
[Gedaagde partij] voert verweer.
3.4.
De voorzieningenrechter zal hierna nader ingaan op de stellingen van partijen, voor zover voor de beoordeling van belang.
4.De beoordeling
4.1.
Artikel 705 Rv Pro geeft de voorzieningenrechter die het verlof tot het beslag heeft gegeven de bevoegdheid dit beslag, indien gevorderd, in kort geding op te heffen. Volgens artikel 705 lid 2 Rv Pro kan de opheffing van een conservatoir beslag onder meer worden bevolen indien op straffe van nietigheid voorgeschreven vormen zijn verzuimd, indien summierlijk blijkt van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht of van het onnodige van het beslag, of, indien het beslag is gelegd voor een geldvordering, indien voor deze vordering voldoende zekerheid wordt gesteld. Dit brengt mee dat het in de eerste plaats op de weg ligt van degene die de opheffing vordert om voldoende aannemelijk te maken dat zich een grond voor opheffing voordoet. Er zal evenwel moeten worden beslist aan de hand van wat door beide partijen naar voren is gebracht en summierlijk met bewijsmateriaal is onderbouwd. Die beoordeling kan niet geschieden los van de in een zodanig geval vereiste afweging van de wederzijdse belangen, waarbij moet worden beoordeeld of het belang van de beslaglegger bij handhaving van het beslag op grond van de door deze naar voren gebrachte omstandigheden zwaarder moet wegen dan het belang van de beslagene bij opheffing van het beslag.
4.2.
[Gedaagde partij] heeft aan haar vordering waarvoor zij beslag heeft doen leggen ten grondslag gelegd dat tussen haar en [eisende partij] op 13 september 2017 een koopovereenkomst met betrekking tot het registergoed tot stand is gekomen, op grond waarvan [Gedaagde partij] recht heeft op levering van het registergoed door [eisende partij] .
4.3.
[eisende partij] betwist dat een rechtsgeldige koopovereenkomst tussen haar en [Gedaagde partij] tot stand is gekomen. Zij voert daartoe aan dat zij de koopovereenkomst niet heeft ondertekend. Bovendien voert zij aan dat de makelaar niet beschikte over een bijzondere (schriftelijke of elektronische) volmacht om namens haar een koopovereenkomst aan te gaan.
4.4.
Tussen de partijen is in geschil of via bemiddeling door [makelaar A] een koopovereenkomst is tot stand gekomen met betrekking tot het registergoed voor een koopsom van € 285.000,00. Vooropgesteld moet worden dat een opdracht aan een makelaar tot bemiddeling geen volmacht inhoudt tot het sluiten van een overeenkomst. Volgens [Gedaagde partij] heeft [eisende partij] aan [makelaar A] laten weten dat zij het bod van [Gedaagde partij] om voor een bedrag van € 285.000,00 te kopen wenste te aanvaarden. Dat zou blijken uit e-mails van [eisende partij] aan [makelaar A] . [eisende partij] heeft zich op het standpunt gesteld dat zij [makelaar A] alleen heeft laten weten dat wat haar betreft een koopsom van € 285.000,00 akkoord was en dat [makelaar A] verkoop voor dat bedrag verder kon afwikkelen. [Gedaagde partij] heeft geen e-mails van [eisende partij] overgelegd waaruit blijkt dat zij jegens [makelaar A] specifiek met verkoop aan [Gedaagde partij] heeft ingestemd. Uit hetgeen over de inhoud van dergelijke e-mails ter zitting is verklaard, kan niet met enige mate van zekerheid worden afgeleid dat [eisende partij] dat zo heeft geschreven. Volgens de verklaring ter zitting zou [makelaar A] op enig moment aan [Gedaagde partij] uit e-mails van [eisende partij] hebben geciteerd. Hoe die citaten precies luidden, kon [Gedaagde partij] niet reproduceren. De betekenis daarvan kan ook niet worden geduid zonder dat duidelijk is in antwoord waarop die precies zouden zijn geschreven. Voorshands is aldus geheel niet aannemelijk gemaakt dat [eisende partij] [makelaar A] toestemming heeft gegeven de onroerende zaak aan [Gedaagde partij] te verkopen. Zelfs al zou zij die toestemming wel hebben gegeven dan kan niet worden aangenomen dat [makelaar A] daarmee een onbeperkte volmacht had tot verkoop aan [Gedaagde partij] . Het was [makelaar A] immers bekend dat [de heer X] een voorkeursrecht had. Er is geen grond om aan te nemen dat [eisende partij] dat niet zou hebben willen respecteren en [makelaar A] moest dan ook begrijpen dat hij niet onvoorwaardelijk te koop mocht aanbieden aan [Gedaagde partij] . Dat hij dat toch heeft gedaan werd niet door zijn volmacht gedekt.
4.5.
Uit het enkele feit dat [makelaar A] (mogelijk) heeft meegedeeld aan (de makelaar van) [Gedaagde partij] dat [eisende partij] voor € 285.000,00 aan [Gedaagde partij] wenste te verkopen, mocht [Gedaagde partij] niet afleiden dat [makelaar A] daartoe als gevolmachtigde van [eisende partij] handelde. [Gedaagde partij] mocht [makelaar A] in beginsel slechts als bode aanmerken. De vraag is of niettemin een schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid van [makelaar A] is ontstaan die aan [eisende partij] moet worden toegerekend. Voorop staat dat door een opdracht aan een makelaar tot bemiddeling geen schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid van de makelaar wordt gewekt. Namens [Gedaagde partij] is niet duidelijk gemaakt door wat voor andere omstandigheden wel een schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid is gewekt. Evenmin zijn namens [Gedaagde partij] specifieke omstandigheden aan de zijde van [eisende partij] genoemd die maken dat het gerechtvaardigd zou zijn een eventuele schijn aan haar toe te rekenen. Bij gebreke daarvan kan niet worden aangenomen dat tussen [eisende partij] en [Gedaagde partij] een overeenkomst is tot stand gekomen. Het standpunt van [Gedaagde partij] dat indien een makelaar een aanbod doet in makelaarsland mag worden aangenomen dat dit met (volledige) instemming van de opdrachtgever is, strookt niet met de geldende rechtsregels op dit punt. Voor het overige geldt dat [makelaar A] jegens [Gedaagde partij] zal moeten instaan voor het bestaan en de omvang van zijn volmacht. Als hij die heeft overschreden regardeert dat niet [eisende partij] .
4.6.
Uit het voorgaande volgt dat niet kan worden aangenomen dat een koopovereenkomst tussen [eisende partij] en [Gedaagde partij] is tot stand gekomen. De vordering tot levering van [Gedaagde partij] is daarmee summierlijk ondeugdelijk. [eisende partij] heeft er een zwaarwegend belang bij dat zij de overeenkomst met [de heer X] kan nakomen. Zij heeft een appartement gekocht voor bewoning. Dat zal zij op korte termijn moeten afnemen en voor de financiering daarvan is zij aangewezen op de verkoop en levering aan [de heer X] . [Gedaagde partij] heeft belang bij instandhouding van het beslag om te verzekeren dat de onroerende zaak aan haar kan worden geleverd indien zij in de bodemprocedure gelijk zou krijgen. Die kans acht de voorzieningenrechter echter niet heel groot. Bovendien kan het nadeel van [Gedaagde partij] door schadevergoeding worden weggenomen. Het belang van [Gedaagde partij] weegt daarom minder zwaar. Het beslag zal worden opgeheven. De voorzieningenrechter ziet in dit stadium geen grond om [Gedaagde partij] te verbieden opnieuw beslag te leggen. Het ligt niet voor de hand dat [Gedaagde partij] dat op dezelfde grond opnieuw zal doen. Zo nodig kan [eisende partij] zich opnieuw tot de voorzieningenrechter wenden.
4.7.
[Gedaagde partij] wordt grotendeels in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de kosten van dit kort geding. De kosten aan de zijde van [eisende partij] worden begroot op:
- dagvaarding € 97,31
- griffierecht 287,00
- salaris advocaat
816,00
816,00
Totaal € 1.200,31
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
heft op het op 6 en 10 oktober 2017 ten laste van [eisende partij] gelegde beslag op het registergoed, staande en gelegen te ( [postcode] ) Ede aan de [straatnaam] , kadastraal bekend Ede D 7255,
5.2.
veroordeelt [Gedaagde partij] in de proceskosten, aan de zijde van [eisende partij] tot op heden begroot op € 1.200,31,
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.B. Boonekamp en in het openbaar uitgesproken op 15 november 2017.
Coll.: JC