Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Belastingrecht
zaaknummer: AWB 17/472
uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 1 december 2017
in de zaak tussen
[X] B.V., te [Z] , eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Oude IJsselstreek, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] te [Q] (hierna: het winkelpand), per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016 op € 854.000 vastgesteld. In de beschikking zijn ook de aanslagen onroerendezaakbelasting bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 19 december 2016 de waarde en de daarop gebaseerde aanslagen gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen per faxbericht van 25 januari 2017, op dezelfde dag door de rechtbank ontvangen, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de rechtbank toegestuurd en een verweerschrift ingediend.
De zitting heeft plaatsgevonden op 9 oktober 2017.
Namens eiseres is verschenen [A] , kantoorgenoot van de gemachtigde. Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde] en [B] .
Overwegingen
Feiten
Eiseres is eigenaar van het winkelpand. Het betreft een voormalige supermarkt met ruime parkeergelegenheid, gelegen aan een doorgaande weg in [Q] . Het bouwjaar van het winkelpand is 1987. Het bruto verhuurbaar oppervlak bedraagt 1.456 m².
Het winkelpand is in 2008 door eiseres aangekocht voor ruim € 1,4 miljoen. Op 1 januari 2015 is het winkelpand te koop aangeboden voor € 1.150.000. Het winkelpand staat sinds 2011 leeg. Eiseres heeft geprobeerd het winkelpand te verhuren onder de voorwaarde dat er geen supermarkt in gevestigd wordt.
Geschil
3. Het gaat in deze zaak om de waarde van het winkelpand op de waardepeildatum.
4. Eiseres bepleit een waarde van € 641.000. Eiseres heeft - zakelijk weergegeven - aangevoerd:
- verweerder is van een te hoge huurwaarde en kapitalisatiefactor uitgegaan;
- verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met een verhoogd leegstandsrisico;
- verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met de verminderde courantheid in verband met de omvang van het winkelpand.
Eiseres komt met de zogenoemde bottom-up benadering uit op een kapitalisatiefactor van 7,waarbij rekening is gehouden met een hoog leegstandsrisico en een relatief hoog opslagpercentage.
5. Verweerder heeft onder meer verwezen naar het taxatierapport dat hij heeft ingebracht, opgemaakt op 24 februari 2017 door [B] , WOZ-taxateur te [R] , werkzaam bij [C] . Het winkelpand is in dit rapport getaxeerd op € 858.000. Naast gegevens van het winkelpand bevat dit taxatierapport gegevens van twee vergelijkingsobjecten.
6. Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de waarde van het winkelpand tot € 641.000.
7. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
Beoordeling van het geschil
8. Op grond van artikel 17 van Pro de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Het gaat dan om de waarde die aan de onroerende zaak moet worden toegekend als de volle en onbezwaarde eigendom van die zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Dit is de zogenaamde WOZ-fictie. Het betreft de waarde in het economische verkeer: de prijs die door de meestbiedende gegadigde zou zijn betaald als de zaak op de meest geschikte manier en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden.
9. Verweerder moet aannemelijk maken dat de aan het winkelpand toegekende waarde niet te hoog is.
10. Partijen zijn het erover eens dat de waarde in het economische verkeer van het winkelpand moet worden bepaald op basis van de huurwaardekapitalisatie-methode (hierna: HWK-methode). Als uitgangspunt bij de HWK-methode geldt een marktconforme huur. In beginsel geldt een door partijen overeengekomen huursom als marktconform, tenzij de huurovereenkomst niet op zakelijke gronden is overeengekomen.
11. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat geen sprake is van een verhoogd leegstandsrisico op de locatie van het winkelpand. Het winkelpand is door zijn aard en omvang vooral geschikt voor exploitatie als supermarkt, maar eiseres heeft bij de aanbieding van het pand voor de verhuur de voorwaarde gesteld dat er geen supermarkt in gevestigd mocht worden. De rechtbank gaat ervan uit dat dit de verhuur sterk heeft bemoeilijkt. Gelet op de hiervoor genoemde WOZ-fictie van artikel 17 van Pro de Wet WOZ heeft verweerder terecht met deze omstandigheid geen rekening gehouden. De rechtbank neemt daarbij ook in aanmerking dat verweerder tijdens de zitting onweersproken naar voren heeft gebracht dat uit recent onderzoek is gebleken dat er wel degelijk een markt is voor een tweede supermarkt in [Q] , uitgaande van 6.500 inwoners en een verzorgingsgebied van 11.000 mensen. De door eiseres gestelde waardedruk door de omstandigheid dat er geen markt is voor een tweede supermarkt is dus niet aannemelijk.
Verweerder heeft de huurwaarde van het winkelpand voldoende onderbouwd met de huren van twee vergelijkingspanden. Ook heeft verweerder de vastgestelde kapitalisatiefactor van 9,3 met het taxatierapport voldoende onderbouwd.
Verweerder heeft de huurwaarde van het winkelpand voldoende onderbouwd met de huren van twee vergelijkingspanden. Ook heeft verweerder de vastgestelde kapitalisatiefactor van 9,3 met het taxatierapport voldoende onderbouwd.
Hier tegenover staat dat eiseres onvoldoende heeft onderbouwd wat volgens haar een reële huurwaarde is, of waarop haar kapitalisatiefactor gebaseerd is. De verwijzing naar de Taxatiewijzer is daarvoor niet toereikend.
12. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard.
13. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A. Boon, voorzitter, mr. F.M. Smit en mr. A.M.F. Geerling, rechters, in tegenwoordigheid van M. Brouwer, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 1 december 2017
De griffier is buiten staat deze uitspraak te ondertekenen.
Voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.