ECLI:NL:RBGEL:2017:6938

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zutphen

zaaknummer / rolnummer: C/05/294436 / HZ ZA 15-523

Vonnis van 11 oktober 2017

in de zaak van

[eiser in conventie/gedaagde in reconventie],

wonende te Heerde,

eiser in conventie,

verweerder in reconventie,

advocaat mr. A.A. Bos te Zwolle,

tegen

[gedaagde in conventie/eiser in reconventie],

wonende te Epe,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

advocaat mr. L. Paulus te Apeldoorn.

Partijen zullen hierna [eiser in conventie/gedaagde in reconventie] en de [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 14 december 2016
het deskundigenbericht
de conclusie na deskundigenbericht van [eiser in conventie/gedaagde in reconventie] van 31 mei 2017
de antwoordconclusie na deskundigenbericht van de [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] van 26 juli 2017

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De verdere beoordeling

in conventie

2.1.

De deskundige heeft de hem in het tussenvonnis van 14 december 2016 voorgelegde vragen als volgt beantwoord. De onderhandse verkoopwaarde van het perceel met de opstallen (zoals omschreven in 2.11 van dit tussenvonnis) per 31 maart 2014, uitgaande van de bestemming “maatschappelijk” en in niet gerenoveerde staat, is door de deskundige bepaald op € 142.500,00 wanneer er geen recht van overpad als erfdienstbaarheid wordt gevestigd en op € 139.500,00 met een recht van overpad. De “huidige” waarde van het perceel is door hem berekend per 24 januari 2017 en bepaald op een bedrag van € 356.000,00. Partijen hebben tegen deze uitkomsten van het deskundigenonderzoek geen (relevante) bezwaren aangevoerd.

2.2.

De deskundige heeft voorts in zijn rapport een aantal alternatieven begroot, op grond van al dan niet bestaande of nog te realiseren (ruimtelijke) factoren. Door [eiser in conventie/gedaagde in reconventie] zijn deze alternatieve waardes bestreden als niet relevant dan wel niet in overeenstemming met hetgeen partijen zijn overeengekomen. De [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] stellen dat met de door de deskundige aangedragen alternatieven wel rekening moet worden gehouden. De rechtbank oordeelt daarover als volgt.

2.3.

De deskundige heeft de waarde van het perceel berekend (per 24 januari 2017) indien de bestemming gewijzigd wordt in horeca. Hij heeft dat gedaan omdat gebleken is dat de gemeente bereid is mee te werken aan een dergelijke bestemmingswijziging. De waarde van het perceel wordt door de deskundige in dat geval berekend op € 469.500,00. De deskundige schrijft dat gelet daarop de rechtbank zou kunnen overwegen partijen een nabetalingsclausule op te leggen indien binnen 10 jaar na overdracht de bestemming inderdaad wordt gewijzigd in horeca. De rechtbank gaat daar niet in mee. Er is reeds geoordeeld dat partijen zijn overeengekomen dat [eiser in conventie/gedaagde in reconventie] gerechtigd is om, na het overlijden van erflaatster, het perceel te kopen tegen de waarde die het had op de overlijdensdatum in niet gerenoveerde staat (rechtsoverweging 4.9 van het tussenvonnis van 13 juli 2016). Een verrekening in verband met een waardevermeerdering vanwege een toekomstige bestemmingswijziging maakt geen onderdeel uit van de tussen partijen gesloten overeenkomst. Daar komt bij dat uit het rapport van de deskundige niet volgt dat op de overlijdensdatum, 31 maart 2014, al sprake was van een waarde vermeerderende bereidheid van de gemeente om het bestemmingsplan te wijzigen.

2.4.

De deskundige heeft ook berekend wat de waarde van het perceel is indien ervan moet worden uitgegaan dat er een bestemming bedrijfswoning op rust. De waarde van het perceel wordt door hem in dat geval begroot op € 206.000,00 (met een recht van overpad) en € 210.000,00 (zonder een recht van overpad). De [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] hebben gesteld – kort gezegd – dat in ieder geval van deze waardes moet worden uitgegaan omdat de (planologische) bestemming van een perceel een belangrijke waarde bepalende factor is en vast staat dat op de peildatum de mogelijkheid van het oprichten van een bedrijfswoning bestond. Dat die bedrijfswoning niet is gerealiseerd en die bestemming reeds kort na de peildatum is komen te vervallen, doet aan de waarde op de peildatum niet af. De rechtbank gaat niet in deze stelling van de [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] mee. Door de advocaat van [eiser in conventie/gedaagde in reconventie] is in reactie op het concept rapport opgemerkt (deskundigenrapport bij randnummer 3.1. onder 1) dat het betreffende bestemmingsplan op de peildatum “in ontwerp” was vastgesteld en dat kort daarop ambtshalve een correctie is doorgevoerd op de verbeelding van het bestemmingsplan “
die er op neerkomt dat de per vergissing opgenomen bedrijfswoning op het [adres bedrijfswoning] weer komt te vervallen.” De deskundige merkt daarover op dat het ontwerp bestemmingsplan op de peildatum wel reeds was vastgesteld, maar dat de ter inzagelegging pas heeft plaatsgevonden op 2 april 2014, derhalve na de peildatum. Dit brengt de deskundige tot de conclusie dat formeel gezien een koper op de peildatum weliswaar geen reden had te veronderstellen dat de mogelijkheid tot het oprichten van een bedrijfswoning zou komen te vervallen maar dat dit, gelet op het feit dat dit kort daarop weer werd weg bestemd, een puur theoretische bouwmogelijkheid betrof. Een redelijk handelend koper zou dit hebben onderkend en zou bovendien bij navraag bij de gemeente vernomen hebben dat de mogelijkheid tot oprichting van de bedrijfswoning op zeer korte termijn zou komen te vervallen, aldus de deskundige. Voorgaande komt er op neer dat een korte tijd, ten onrechte, in het ontwerp bestemmingsplan de mogelijkheid van een bedrijfswoning heeft gestaan maar dat de daarvoor benodigde vergunning nooit zou zijn verstrekt. Het waarde verhogend effect van die bestemming was daarmee, reeds op het moment van de peildatum, illusoir. Onder die omstandigheden valt niet in te zien dat dit toch ten voordele van de [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] moet komen.

2.5.

Het voorgaande brengt mee dat de vordering in conventie kan worden toegewezen voor zover het ziet op veroordeling van de [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] om aan [eiser in conventie/gedaagde in reconventie] het perceel - zoals bij randnummer 6.2. bij c in het deskundigenrapport omschreven als “het te taxeren object” - te verkopen voor een prijs van € 142.500,00 wanneer er geen recht van overpad als erfdienstbaarheid wordt gevestigd en voor € 139.500,00 indien dat recht van overpad wel wordt gevestigd. Deze veroordeling brengt mee dat de [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] eveneens worden veroordeeld om mee te werken aan de kadastrale splitsing en levering van het perceel aan [eiser in conventie/gedaagde in reconventie] vrij van hypotheken en beslagen, zoals gevorderd. Aan de eveneens gevorderde verklaring voor recht is daarmee het belang komen te ontvallen.

2.6.

In hun laatste conclusie voeren de [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] nog aan dat het de vraag is of bij verkoop van het perceel aan [eiser in conventie/gedaagde in reconventie] de bankschuld kan worden afgelost en er hypotheekvrij kan worden geleverd, zoals [eiser in conventie/gedaagde in reconventie] vordert. Daarvoor is medewerking van de bank nodig. De [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] wijzen er op dat er diverse onzekerheden zijn die meebrengen dat de bank niet daaraan zal willen meewerken. De bank is tot nu toe niet bereid gebleken de hypotheek te splitsen, laat staan toe te zeggen dat na verkoop van de molen een nieuwe hypotheek op alleen de woning volstaat als zekerheid voor de resterende schuld, aldus de [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] . Het aan de [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] verblijvende gedeelte van het terrein is, door de ligging en de staat van de woning, onbruikbaar en zo goed als waardeloos, zo stellen de [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] . De rechtbank heeft eerder dezelfde stellingen van de [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] als onvoldoende onderbouwd verworpen (tussenvonnis van 13 juli 2016, bij rechtsoverweging 4.8.). De rechtbank constateert dat wederom een deugdelijke onderbouwing van deze stellingen ontbreekt. Er zijn geen stukken overgelegd waaruit de positie van de bank blijkt, anders dan stukken inzake de hypotheekschuld. De [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] hebben, gelet ook op het tussenvonnis van 13 juli 2016, ruimschoots de gelegenheid gehad hun stellingen op dit punt cijfermatig te onderbouwing dan wel (bijvoorbeeld) een uitlating van de bank hierover in het geding te brengen. De enkele stellingen zijn onvoldoende om te kunnen concluderen dat een veroordeling tot levering “vrij van hypotheken” leidt tot een onuitvoerbaar vonnis. Ook de dwangsom zal worden toegewezen, zij het dat die zal worden gematigd op de hierna genoemde wijze.

2.7.

[eiser in conventie/gedaagde in reconventie] vordert de [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in art. 706 Rv toewijsbaar. De beslagkosten worden begroot op € 610,94 voor verschotten en € 452,00 voor salaris advocaat (1 rekest x € 452,00), derhalve in totaal € 1.062,94.

2.8.

De [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser in conventie/gedaagde in reconventie] worden begroot op:

- dagvaarding € 94,19

- griffierecht 285,00

- deskundige 2.350,00

- salaris advocaat
1.130,00(2,5 punt × tarief € 452,00)

Totaal € 3.859,19

2.9.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

2.10.

De rechter, ten overstaan van wie de comparitie is gehouden, heeft dit vonnis niet kunnen wijzen om organisatorische redenen.

in reconventie

2.11.

Nu de vordering in conventie wordt toegewezen, ontvalt aan de vorderingen in reconventie de grondslag. Deze vorderingen zullen derhalve worden afgewezen.

2.12.

2.13.

De rechter, ten overstaan van wie de comparitie van partijen is gehouden, heeft dit vonnis niet kunnen wijzen om organisatorische redenen.

3.De beslissing

De rechtbank

in conventie

3.1.

veroordeelt de [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] om binnen drie maanden na betekening van dit vonnis:

mee te werken aan de kadastrale splitsing van de onroerende zaak, staande en gelegen [adres bedrijfswoning] met thans de kadastrale aanduiding [kadastrale aanduiding] , waarbij de oostzijde van de eigen weg, die het gehele terrein van de [straat 1] naar de [straat 2] van noord naar zuid doorsnijdt, als nieuwe erfgrens zal gelden en
na deze kadastrale splitsing mee te werken aan de eigendomsoverdracht vrij van hypotheken en beslagen aan [eiser in conventie/gedaagde in reconventie] van het gedeelte van het perceel aan de [straat 2] 3 te Heerde, kadastraal bekend [kadastrale aanduiding] gelegen ten westen van de eigen weg die het gehele terrein van de [straat 1] naar de [straat 2] van noord naar zuid doorsnijdt, met inbegrip van die eigen weg en omvattende de voormalige watermolen en bijbehorende schuren, ondergrond en erf, onder de gehoudenheid van [eiser in conventie/gedaagde in reconventie] om aan de [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] een prijs te voldoen van (a) € 142.500,00 in het geval dat er niet een recht van overpad als erfdienstbaarheid wordt gevestigd ten behoeve van het resterende, oostelijk van de weg gelegen deel van het perceel [kadastrale aanduiding] of een prijs van (b) € 139.500,00 in het geval dat er wel een recht van overpad als erfdienstbaarheid wordt gevestigd ten behoeve van het resterende, oostelijk van de weg gelegen deel van het perceel [kadastrale aanduiding] ,

3.2.

veroordeelt de [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] om aan [eiser in conventie/gedaagde in reconventie] een dwangsom te betalen van

€ 150,00 voor iedere dag dat zij niet aan de in 3.1. uitgesproken hoofdveroordeling voldoen, tot een maximum van € 25.000,00 is bereikt,

3.3.

veroordeelt de [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] in de beslagkosten, tot op heden begroot op € 1.062,94,

3.4.

veroordeelt de [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser in conventie/gedaagde in reconventie] tot op heden begroot op € 3.859,19,

3.5.

verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

3.6.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

3.7.

wijst de vorderingen af,

3.8.

veroordeelt de [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser in conventie/gedaagde in reconventie] tot op heden begroot op € 565,00,

3.9.

verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

in conventie en in reconventie

3.10.

veroordeelt de [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] , uitvoerbaar bij voorraad, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 205,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat de [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.A. Bierbooms en in het openbaar uitgesproken op

11 oktober 2017.

PB/GS