ECLI:NL:RBGEL:2018:1631

• Datum uitspraak: 27 maart 2018
• Publicatiedatum: 12 april 2018
• Zaaknummer: C/05/334015 / KZ ZA 18-54
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: P.F.A. Bierbooms
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming van een koopwoning na tekortkoming in betalingsverplichtingen

In deze zaak heeft de Rechtbank Gelderland op 27 maart 2018 uitspraak gedaan in een kort geding tussen de Volksbank N.V. en twee gedaagden, die eigenaar zijn van een woning. De Volksbank vorderde ontruiming van de woning op grond van een vaststellingsovereenkomst en een volmacht die de gedaagden eerder hadden ondertekend. De gedaagden waren in gebreke gebleven met de betaling van hun hypotheeklasten en hadden de woning niet tijdig ontruimd, ondanks eerdere afspraken. De voorzieningenrechter oordeelde dat de gedaagden verplicht waren om de woning vijf dagen voor de geplande leveringsdatum te ontruimen, en dat zij toerekenbaar tekortgeschoten waren in deze verplichting. De voorzieningenrechter wees de vordering van de Volksbank toe en bepaalde dat de gedaagden de woning binnen 24 uur na betekening van het vonnis moesten ontruimen. Tevens werd de termijn voor de gedwongen ontruiming ingekort tot nihil, en werden de gedaagden veroordeeld in de proceskosten. De uitspraak benadrukt de bindende kracht van vaststellingsovereenkomsten en de verplichtingen die daaruit voortvloeien voor de betrokken partijen.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zutphen

zaaknummer / rolnummer: C/05/334015 / KZ ZA 18-54

Vonnis in kort geding van 27 maart 2018

in de zaak van

naamloze vennootschap
VOLKSBANK N.V. ,

mede handelend onder de naam
BLG Wonen ,

gevestigd te Utrecht,

eiseres,

advocaat: mr. A. van der Grift te Utrecht,

tegen

1. [gedaagde 1] ,

2.
[gedaagde 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

advocaat: voorheen mr. J.G. Roethof, die zich op 12 maart 2018 heeft onttrokken, en nadien procederend in persoon.

Partijen zullen hierna de Volksbank en [gedaagden] (in mannelijk enkelvoud) genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding,
• de mondelinge behandeling,
• de pleitnota van de Volksbank,
• de pleitnota’s van [gedaagden] ,
• de schorsing van de procedure ten gevolge van het wrakingsverzoek dat door [gedaagde 1] op 7 maart 2018 is gedaan,
• de beschikking van de wrakingskamer van 7 maart 2018 waarbij [gedaagde 1] deels niet-ontvankelijk in zijn verzoek tot wraking is verklaard en het verzoek tot wraking voor het overige is afgewezen,
• de voortzetting van de mondelinge behandeling op 12 maart 2018,
• de schorsing van de procedure ten gevolge van het wrakingsverzoek dat door [gedaagde 1] op 12 maart 2018, is gedaan,
• de beschikking van de wrakingskamer van 15 maart 2018 waarbij [gedaagde 1] deels niet-ontvankelijk in zijn verzoek tot wraking is verklaard en het verzoek tot wraking voor het overige is afgewezen,
• de voortzetting van de mondelinge behandeling op 23 maart 2018.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[gedaagden] is eigenaar van de woning met schuur, verdere opstallen, erf en tuin gelegen aan de [adres] ( [postcode] ) te [woonplaats] (hierna: de woning).

2.2.

Tussen partijen zijn vier aflossingsvrije overeenkomsten van geldlening voor een bedrag van in totaal € 236.000,00 tot stand gekomen. Tot zekerheid voor de terugbetaling van deze geldleningen heeft de Volksbank een eerste recht van hypotheek verkregen op de woning.

2.3.

Vanaf februari 2009 zijn achterstanden in de betaling van de rente van de geldleningen ontstaan.

2.4.

Op 26 november 2015 heeft [gedaagden] aan de Volksbank een schriftelijke volmacht verleend om de woning namens [gedaagden] (onderhands) te verkopen en te leveren onder de daarin genoemde voorwaarden. Ten aanzien van de ontruiming van de woning is onder meer het volgende bepaald:

“
Tenzij anders wordt overeengekomen, zal de Volmachtgever het Registergoed uiterlijk vijf werkdagen voor de overeengekomen feitelijke levering ervan vrij van aanspraken tot gebruik, opgevorderd en behoudens de eventueel verkochte roerende zaken, leeg en ontruimd opleveren en alle sleutels ervan afleveren bij de notaris die de levering van het Registergoed verzorgt.”

2.5.

Op 17 mei 2016 heeft de Volksbank aan [gedaagden] laten weten dat zij de woning gaat verkopen op basis van de volmacht.

2.6.

Bij brief van 11 mei 2017 heeft de Volksbank de totale schuld van [gedaagden] (nogmaals) opgeëist. Bij exploot van 6 juli 2017 is de openbare verkoop van de woning aan [gedaagden] aangezegd.

2.7.

In verband met een door [gedaagden] bij deze rechtbank aanhangig gemaakt kort geding hebben partijen een vaststellingsovereenkomst gesloten. Bij vonnis van 2 september 2017 zijn beide partijen op hun verzoek veroordeeld tot nakoming van die vaststellingsovereenkomst. In de vaststellingsovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:

“Vaststellingsovereenkomst [gedaagden] – De Volksbank

De Volksbank N.V. (verder: “de bank”) is bereid om de executieveiling van de woning (…) van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] (verder tezamen: “ [gedaagden] ”) - die gepland staat op 19 december 2017 om 13:30 uur - gedurende drie (3) maanden, derhalve tot 1 september 2017, op te schorten, onder de volgende voorwaarden:

Verkopend Makelaar:

1. De Bank spant zich op basis van de volmacht tot verkoop en levering van 26 november 2015 in om de Woning onderhands te verkopen via makelaar Eggink Maalderink te Zutphen (verder: “verkopend makelaar”);

2. De verkopend makelaar stelt – mede op basis van de door [gedaagden] in te vullen vragenlijst – een verkoopplan op. Dit verkoopplan is leidend voor de verkoop. De verkopend makelaar bepaalt naar eigen inzicht wat er over de gemelde omstandigheden al dan niet wordt medegedeeld aan potentiële kopers;

(…)

Taxatie en ondergrens verkoopprijs:

6. Het taxatierapport van de heer M.B.H. Nieuwenhuis van De Bos Makelaardij o.g. B.V. van 24 augustus 2017 is leidend voor de verkoop. De Woning wordt niet verkocht onder de daarin genoemde executiewaarde van € 210.000,-;

(…)

Termijnen waarbinnen de verkoop moet zijn gerealiseerd:

8. Uiterlijk op 1 december 2017 dient een door de bank (namens [gedaagden] ) en een koper getekende koopovereenkomst (eventueel onder voorbehoud van financiering en/of bouwkundige keuring) te zijn gesloten, waarin als uiterste leveringsdatum 1 maart 2018 is opgenomen. Als deze koopovereenkomst ontvangen is en na het verstrijken van de termijn (een) eventueel opgenomen ontbindende voorwaarde(n), zal de Bank de veiling definitief annuleren;

9. [gedaagden] verlaat de Woning uiterlijk vijf (5) werkdagen vóór de in de koopovereenkomst overeengekomen leveringsdatum. De Woning is op die datum leeg en ontruimd;

(…)

14. De tot op heden gemaakte executiekosten van € 4.540,63 worden door de Bank opgeteld bij de reeds bestaande achterstand van [gedaagden] ;

(…)”

2.8.

De Volksbank heeft op 17 november 2017 krachtens de volmacht van 26 november 2015 en de vaststellingsovereenkomst een koopovereenkomst gesloten tot verkoop en levering van de woning voor een koopsom van € 236.000,00. Op 1 maart 2018 stond de levering van de woning gepland. Deze heeft geen doorgang gevonden omdat [gedaagden] hieraan geen medewerking heeft verleend.

2.9.

Op 1 maart 2018 hebben de kopers van de woning [gedaagden] schriftelijk ingebreke gesteld om binnen acht dagen de overeenkomst na te komen, bij gebreke waarvan zij aanspraak maken op de contractuele boete van 3% van de koopsom zijnde € 708,00 per dag dat [gedaagden] in gebreke blijft en zij [gedaagden] tevens aansprakelijk houden voor alle (gevolg)schade.

3. Het geschil

3.1.

De Volksbank vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

1. [gedaagden] zal veroordelen om de woning volledig te ontruimen en te verlaten onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van de Volksbank te stellen binnen 24 uur na het gewezen vonnis, althans op een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen termijn (op de kortst mogelijke termijn), zulks met machtiging aan de Volksbank om, indien [gedaagden] in gebreke blijft aan het vonnis te voldoen, de ontruiming zelf door de deurwaarder te doen uitvoeren, desnoods met behulp van de sterke arm van justitie en politie,

2. de termijn als bedoeld in artikel 555 jo 502 lid 1 Rv in zal korten tot nihil,

3. [gedaagden] hoofdelijk zal veroordelen in de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de datum van het vonnis tot aan de dag der complete betaling.

3.2.

De Volksbank legt aan vordering ten grondslag dat [gedaagden] op grond van zowel de vaststellingsovereenkomst als de volmacht verplicht is de woning vijf dagen voor de geplande leveringsdatum te ontruimen, derhalve per 22 februari 2018. [gedaagden] is toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van deze verbintenis.

3.3.

[gedaagden] voert verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

[gedaagden] heeft zich allereerst op de nietigheid van de dagvaarding beroepen omdat de dagvaarding volgens [gedaagden] niet tijdig en daarnaast op het verkeerde adres is betekend. De voorzieningenrechter verwerpt dit beroep reeds op grond van artikel 122 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) omdat niet gesteld of gebleken is dat [gedaagden] door het door hem gestelde gebrek onredelijk in zijn belangen is geschaad.

4.2.

[gedaagden] heeft voorts als verweer opgeworpen dat tussen hem en de gemeente [gemeente] een langdurig conflict bestaat over de woning en de bijbehorende grond en dat de Volksbank zich in dat conflict heeft gemengd. De gemeente [gemeente] heeft een voorkeursrecht op de grond gevestigd en de Volksbank heeft verzuimd [gedaagden] daarover in te lichten zodat [gedaagden] niet binnen de gestelde termijn van zes weken bezwaar heeft kunnen indienen. Ook in de periode voorafgaand aan het sluiten van de vaststellingsovereenkomst heeft de Volksbank nagelaten om met [gedaagden] in contact te treden teneinde een onderhandse verkoop te bewerkstelligen. Door het niet reageren op hulpverzoeken heeft de Volksbank, zo stelt [gedaagden] , in strijd gehandeld met de Wet op het financieel toezicht (Wft), meer in het bijzonder een zorgvuldige dienstverlening. De Volksbank heeft voorts in strijd gehandeld met de volmacht en de vaststellingsovereenkomst omdat de Volksbank de achterstallige waterschapsbelasting niet heeft voldaan en zij [gedaagden] heeft verzocht om de woning al op 15 februari 2018 te verlaten, aldus [gedaagden]

4.3.

De voorzieningenrechter stelt voorop dat partijen een vaststellingsovereenkomst met elkaar zijn aangegaan uit hoofde waarvan [gedaagden] is gehouden om uiterlijk vijf dagen voor de in de koopovereenkomst overeengekomen leveringsdatum de woning te verlaten en te ontruimen. Dat [gedaagden] meent dat de Volksbank zich in het conflict met de gemeente heeft gemengd en dat door het handelen van de Volksbank de gemeente een voorkeuringsrecht kan uitoefenen op de grond, betekent niet dat de Volksbank de in de vaststellingsovereenkomst gemaakte afspraken niet kan afdwingen. Ook het verweer dat de Volksbank voorafgaand aan het sluiten van de vaststellingsovereenkomst niet heeft gereageerd op (hulp)verzoeken, doet daar niet aan af. Uitgangspunt is dat partijen aan de vaststellingsovereenkomst zijn gebonden. Door [gedaagden] is niet gesteld en evenmin is gebleken dat hij de vaststellingsovereenkomst heeft vernietigd of heeft ontbonden dan wel dat hij op een andere grond niet is gebonden aan de vaststellingsovereenkomst. De vraag of de Volksbank haar verplichtingen uit hoofde van de volmacht of de vaststellingsovereenkomst al dan niet is nagekomen, hetgeen door de Volksbank gemotiveerd is betwist, kan reeds daarom het midden blijven. Dat de Volksbank voor [gedaagden] de achterstallige waterschapsbelasting zou voldoen, volgt overigens niet uit het bepaalde in artikel 14 van de vaststellingsovereenkomst. Van een afspraak tussen de Volksbank en [gedaagden] daartoe is niets gebleken. Daarbij kan nog worden opgemerkt dat het ook niet voor de hand ligt dat een bank dergelijke kosten aan een hypotheekgever vergoedt en zeker niet in de situatie dat deze (fors) achterloopt met rentebetalingen. Het verweer van [gedaagden] wordt dan ook gepasseerd. Dit betekent dat de gevorderde ontruiming zal worden toegewezen. Gelet op het feit dat [gedaagden] al sinds november 2017 bekend is met de verkoop van de woning, ziet de voorzieningenrechter geen aanleiding om een langere ontruimingstermijn toe te wijzen dan is gevorderd.

4.4.

De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen, omdat zij ingevolge de artikelen 556 lid 1 en 557 Rv overbodig is.

4.5.

Op grond van artikel 555 Rv moet de gedwongen ontruiming worden voorafgegaan door een exploit van de deurwaarder, houdende bevel om binnen drie dagen aan de executoriale titel te voldoen. Gelet op de daartoe door de Volksbank aangevoerde gronden en met toepassing van het bepaalde in artikel 502 lid 1 Rv, ziet de voorzieningenrechter aanleiding om deze termijn in te korten tot nihil.

4.6.

[gedaagden] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Volksbank N.V. worden begroot op:

- dagvaarding € 101,81

- griffierecht 626,00

- salaris advocaat
816,00

Totaal € 1.543,81

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagden] om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis de woning met schuur, verdere opstallen, erf en tuin gelegen aan de [adres] te ( [postcode] ) [woonplaats] volledig te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van de Volksbank te stellen;

5.2.

kort de termijn als bedoeld in artikel 555 juncto 502 lid 1 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering in tot nihil;

5.3.

veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, aan de zijde van de Volksbank tot op heden begroot op € 1.543,81;

5.4.

veroordeelt [gedaagden] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagden] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

5.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.A. Bierbooms en in het openbaar uitgesproken op 27 maart 2018.

lt