Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Bestuursrecht
zaaknummer: AWB 17/5944
uitspraak van de enkelvoudige kamer van
in de zaak tussen
[eisers], te [woonplaats], eisers
(gemachtigde: mr. T.E.P.A. Lam),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Rozendaalte Velp, verweerder.
Procesverloop
Bij besluit van 13 april 2017 (het primaire besluit) heeft verweerder een tegemoetkoming in planschade aan eisers toegekend.
Bij besluit van 26 september 2017 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eisers ongegrond verklaard.
Eisers hebben tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 april 2018. Eisers zijn verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door
ing. R.H.M.M. Berendsen en mr. T.A.P Langhout van bureau Langhout en Wiarda.
Overwegingen
De voor de uitspraak van belang zijnde artikelen zijn opgenomen in de bijlage bij de uitspraak.
1. De rechtbank gaat uit van de volgende feiten. Eisers zijn sinds 1999 eigenaar van een vrijstaande villa en bijbehorende gronden aan de [adres]. Verweerder heeft op 13 juli 2016 de aanvraag van eisers ontvangen voor een tegemoetkoming in planschade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening. Eisers stellen planschade te lijden als gevolg van het rechtskracht verkrijgen van het bestemmingsplan “De Del” (hierna: bestemmingsplan) zoals door de gemeenteraad van Rozendaal is vastgesteld op 28 oktober 2014. Het bestemmingsplan is in werking getreden op 20 januari 2015 (hierna: peildatum) en onherroepelijk geworden op 11 november 2015. Het bestemmingsplan maakt de herontwikkeling van een sportveldencomplex naar een woningbouwlocatie mogelijk nabij de villa van eisers.
2. Verweerder heeft aan het primaire besluit het rapport van bureau Langhout en Wiarda (hierna: Langhout) van 9 februari 2017 ten grondslag gelegd. Langhout heeft in het advies een vergelijking gemaakt tussen het oude bestemmingsplan “Kom 2008”, dat is vastgesteld op
24 juni 2008, en het nieuwe bestemmingsplan “De Del”. Langhout heeft de waarde van de villa op de peildatum vastgesteld op € 1.350.000 en na de planologische ontwikkeling op
€ 1.280.000. Uitgaande van deze taxaties bedraagt de waardevermindering € 70.000. Langhout heeft vastgesteld dat weliswaar sprake is van een normaal maatschappelijke ontwikkeling maar dat de planologische ontwikkeling voor eisers niet voorzienbaar was. Langhout heeft verweerder geadviseerd om voor het normaal maatschappelijk risico een drempel te hanteren van 4%. Dit betekent dat € 54.000 van de schade niet voor vergoeding in aanmerking komt en de tegemoetkoming in planschade vastgesteld wordt op € 16.000. Verweerder heeft het advies van Langhout gevolgd en een tegemoetkoming van € 16.000 toegekend aan eisers. In de bezwaarfase heeft Langhout op 9 augustus 2017 een nader advies uitgebracht aan verweerder, waarin Langhout de geadviseerde drempel van 4% nader toelicht.
3. Eisers betogen dat de taxatie die aan de besluitvorming ten grondslag ligt onjuist is en dat de waarde van de villa op de peildatum te laag is vastgesteld. Langhout heeft de villa van eisers gewaardeerd door deze te vergelijken met de villa [adres 2] en heeft de verkoopwaarde van die villa op 11 augustus 2008 als uitgangspunt genomen. Volgens eisers blijkt uit de taxatie niet dat rekening is gehouden met de specifieke kenmerken en luxe afwerking van de villa van eisers. Eisers betogen dat een nieuwe taxatie zal moeten worden uitgevoerd waarbij recht wordt gedaan aan de specifieke kenmerken en afwerking van de villa. Daarnaast betogen eisers dat de waardeontwikkeling van de villa tussen 11 augustus 2008 en 20 januari 2015, de peildatum, onjuist is berekend. De door Langhout gebruikte referenties uit de WOZ en de website www.berekenhet.nl zijn onvoldoende betrouwbaar en onvoldoende precies voor de bepaling van de waardeontwikkeling voor dit specifieke geval, aldus eisers.
3.1.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder zich op het standpunt heeft kunnen stellen dat de taxatie op inzichtelijke wijze is vastgesteld. De conclusies zijn niet onbegrijpelijk of onjuist. Indien de aanvrager een op een advies van een onafhankelijke en onpartijdige deskundige gebaseerd oordeel van het bestuursorgaan omtrent het bestaan van planschade omtrent de omvang van deze schade, of omtrent het oorzakelijk verband tussen de gestelde schadeveroorzakende planologische wijziging en de gestelde schade bestrijdt, rust op de aanvrager in beginsel de bewijslast. Zie bijvoorbeeld de overzichtsuitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582, rechtsoverweging 8.4. Het had dan ook op de weg van eisers gelegen om hun betoog met een contra-expertise te onderbouwen, hetgeen zij niet hebben gedaan.
Bovendien heeft Langhout verklaard dat met de specifieke kenmerken rekening is gehouden en dat de als referentie gebruikte villa door dezelfde architect is getekend en ook vergelijkbaar is afgewerkt. Ter zitting zijn door eisers nog andere kenmerken van de villa naar voren gebracht waarmee in het advies onvoldoende rekening zou zijn gehouden. Dit betreft onder andere het zwembad, de kelder onder de villa en het aantal vierkante meters van het perceel en de daaraan toegekende waarde. Langhout heeft ter zitting gereageerd en aangegeven dat deze kenmerken ook bij de taxatie zijn betrokken. De rechtbank ziet in de enkele niet onderbouwde stelling op zitting dat bepaalde kenmerken van de villa niet in de taxatie zouden zijn betrokken, onvoldoende aanknopingspunten voor het oordeel dat verweerder het advies niet heeft mogen volgen.
Indien eisers het niet eens zijn met de door Langhout gehanteerde neerwaartse waardeontwikkeling in de omgeving van de villa van eisers op basis van de WOZ en de website www.berekenhet.nl, hadden zij dit gemotiveerd moeten bestrijden. Het enkel verwijzen naar ‘geschiktere bronnen’, zonder die nader te duiden, is onvoldoende.
De beroepsgrond slaagt niet.
4. Eisers betogen dat de bouw van woningen op deze locatie niet in de lijn van de verwachtingen lag en dat de drempel voor het normaal maatschappelijk risico dan ook ten onrechte op 4% is gesteld. Ten eerste is het volgens eisers onjuist dat de gemeente op slot zit voor woningbouw en er geen andere locaties zouden zijn voor nieuwbouw van woningen en ten tweede hoefden eisers niet bedacht te zijn op woningbouw gelet op de directe nabijheid van een Natura 2000-gebied.
4.1
In onder andere de uitspraak van de Afdeling van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2572, is overwogen dat de vraag of schade tot het normaal maatschappelijk risico behoort moet worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden, in die zin dat die ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop deze ontwikkeling zich zou voordoen. Hierbij komt onder meer betekenis toe aan a. de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gevoerde beleid past, b. de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de benadeelde en c. de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel.
4.2.
De rechtbank is van oordeel dat de ontwikkeling in de lijn van de verwachtingen lag. De rechtbank overweegt daartoe als volgt. In het nader advies van 9 augustus 2017 heeft Langhout aangegeven dat het betoog van eisers dat er andere locaties waren waar nieuwe woningen ontwikkeld hadden kunnen worden niet van belang is. Indien er meerdere locaties zijn, sluit dit immers niet uit dat woningbouw ter plaatse in de lijn der verwachtingen kan liggen. Volgens Langhout is sprake van een normale maatschappelijke ontwikkeling omdat herontwikkeling van sportvelden tot woningbouwlocatie op veel plaatsen in Nederland gebeurt. Daarnaast was volgens Langhout de planologische ontwikkeling al ten tijde van het ontwerpbestemmingsplan in december 2011 te voorzien gelet op het gestelde in de toelichting van het nieuwe bestemmingsplan. Daarin is onder andere aangegeven dat verschillende pogingen om een sportvoorziening op De Del te realiseren geen doorgang hebben gevonden. Het park is daardoor in verval geraakt en de opstallen zijn door brand verwoest. Het standpunt van verweerder dat het voor de hand lag dat het voormalig sportveldencomplex in het kader van een uitbreiding van de kern van het dorp Rozendaal zou worden herontwikkeld tot woningbouw, komt de rechtbank daarom acceptabel voor. Verder volgt de rechtbank verweerder in zijn standpunt dat de planologische ontwikkeling kan worden aangemerkt als passend binnen de bestaande ruimtelijke structuur, omdat deze qua functie aansluit bij de bestaande bebouwing in de onmiddellijke omgeving. Immers, de locatie van de planologische ontwikkeling grenst aan de noordoostzijde aan een bestaande woonwijk. Dat de ontwikkeling ook binnen het door de gemeente gevoerde planologische beleid past, heeft verweerder in zijn laatste brief aan de rechtbank van 10 april 2018 nog nader onderbouwd. Daartoe heeft hij verwezen naar de toelichting van het oude bestemmingsplan waarin de locatie sportvelden De Del wordt genoemd voor het realiseren van een nieuwe basisschool met aanvullende woningbouw.
Daarnaast heeft Langhout op pagina vier van het nadere advies van 9 augustus 2017 beargumenteerd dat de nabijheid van een Natura 2000-gebied in dit geval niet met zich meebrengt dat om die reden de ontwikkeling niet in de lijn der verwachtingen lag. Buiten dit soort gebieden is wel vaker sprake van woningbouw indien dat geen significant negatief effect heeft op de instandhoudingsdoelen voor de aanwezige habitattypen of soorten van het Natura 2000-gebied Veluwe. De enkele niet onderbouwde stelling van eisers dat zij geen woningbouw hoefden te verwachten, gelet op de directe nabijheid van een Natura 2000-gebied, kan naar het oordeel van de rechtbank niet tot een ander oordeel leiden.
4.3.
Ter zitting hebben eisers nog verwezen naar de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 18 april 2018, ECLI:NL:RBGEL:2018:1786, en betoogd dat de rechtbank zelf de drempel van het normaal maatschappelijk risico zou moeten verlagen tot 3%.
De rechtbank is van oordeel dat daartoe geen aanleiding bestaat in deze procedure aangezien de motivering van verweerder hier volstaat. Verweerder heeft in deze procedure, anders dan in de eerdere procedure, verwezen naar de toelichting van het oude bestemmingsplan waarin de mogelijke ruimtelijke ontwikkeling al is genoemd. Dat betekent dat verweerder in deze procedure wel kan worden gevolgd in het standpunt dat de planologische ontwikkeling binnen het in een reeks van jaren gevoerd planologische beleid past.
4.4.
De motivering dat de ontwikkeling in de lijn der verwachting lag, heeft verweerder derhalve voldoende gemotiveerd. In combinatie met de ligging van de woningbouw, leidt dit ertoe dat een normaal maatschappelijk risico ter hoogte van 5% gerechtvaardigd is, tenzij de schade voor de aanvrager zo zwaar is dat deze schade redelijkerwijs niet voor diens rekening kan worden gelaten. Dit volgt uit de uitspraak van de Afdeling van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582. Omdat de beoogde woningbouw qua bebouwingsdichtheid en hoogte afwijkt ten opzichte van de bestaande ruimtelijke structuur, heeft Langhout een lagere drempel, namelijk 4%, geadviseerd. Gelet op hetgeen onder 4.2 en 4.3 is overwogen, bestond er voor verweerder geen aanleiding om de drempel nog lager vast te stellen dan op 4%.
4.5.
De stelling van eisers dat de verwijzing van verweerder naar het voorgaande bestemmingsplan geen deel uit maakte van de motivering van het bestreden besluit is correct. Ook naar het oordeel van de rechtbank kan daarom niet worden gezegd dat de motivering van het besluit op dit punt voldoende kenbaar was voor eisers ten tijde van het besluit.
De rechtbank ziet echter aanleiding om dit inmiddels herstelde motiveringsgebrek met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht te passeren. Eisers zijn immers feitelijk niet in hun belangen geschaad. Het gebrek leidt daarom niet tot vernietiging van het bestreden besluit en herroeping van het primaire besluit.
De beroepsgrond faalt.
5. Eisers betwisten tenslotte de onafhankelijkheid van Langhout omdat Langhout verweerder vertegenwoordigt en hij voor de advisering wordt betaald door verweerder.
5.1.
De rechtbank overweegt als volgt. Het is aan eisers om concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de onafhankelijkheid en onpartijdigheid van Langhout naar voren te brengen. De omstandigheid dat Langhout met verweerder is meegekomen naar de zitting om eventuele vragen van de rechtbank over de uitgebrachte rapporten te beantwoorden, maakt niet dat aan diens onafhankelijkheid moet worden getwijfeld. Dit geldt ook voor de omstandigheid dat Langhout door verweerder wordt betaald.
De beroepsgrond slaagt niet.
6. Het beroep is ongegrond.
7. Gelet op het in rechtsoverweging 5.2. gepasseerde motiveringsgebrek bestaat er aanleiding verweerder in de proceskosten van eisers te veroordelen. Deze kosten bestaan uit de kosten van rechtsbijstand. De kosten worden door de rechtbank begroot op € 1.002
(1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde per punt van € 501 en een wegingsfactor 1). De rechtbank zal tevens bepalen dat verweerder het door eisers betaalde griffierecht aan hen vergoedt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eisers tot een bedrag € 1.002;
- draagt verweerder op om het betaalde griffierecht van € 168 aan eisers te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. M.S.T. Belt, rechter, in tegenwoordigheid van
mr. M.H. Dijkman, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op:
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.
Bijlage
Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder a, van de Wro is een bepaling van een bestemmingsplan een oorzaak, als bedoeld in het eerste lid.
Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, van de Wro blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager.
Ingevolge artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro, voor zover thans van belang, blijft van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval voor rekening van de aanvrager: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade.
Ingevolge artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht kan een besluit waartegen bezwaar is gemaakt of beroep is ingesteld, ondanks schending van een geschreven of ongeschreven rechtsregel of algemeen rechtsbeginsel, door het orgaan dat op het bezwaar of beroep beslist in stand worden gelaten indien aannemelijk is dat de belanghebbenden daardoor niet zijn benadeeld.