Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Belastingrecht
zaaknummer: AWB 17/6730
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 18 juni 2018
in de zaak tussen
[X] , te [Z] , eiser
(gemachtigde: drs. [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Overbetuwe, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2016, vastgesteld voor het kalenderjaar 2017 op € 166.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 27 november 2017 de waarde en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 7 december 2017, ontvangen door de rechtbank op 8 december 2017, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 juni 2018.
Namens eiser is verschenen zijn gemachtigde. Namens verweerder is verschenen [gemachtigde] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning is een huis in een rij met aanbouw, dakkapel, berging, ondergrond en tuin. De inhoud van de woning is ongeveer 272 m³, de aanbouw ongeveer 18 m³ en de berging 26 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 122 m². Het bouwjaar van de woning is 1965.
Geschil
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
3. Eiser bepleit een waarde van € 150.000. Daartoe wijst eiser op de volgende rijwoningen te [Z] : [A-straat 2] 5, in april 2015 verkocht voor € 139.500, [A-straat 3] , in april 2015 verkocht voor € 166.000, [A-straat 4] , in mei 2016 verkocht voor € 155.000 en [A-straat 5] , in september 2016 verkocht voor € 148.000. Eiser heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat bij het bepalen van de waarde van de woning de zogenoemde vergelijkingsmethode niet juist is toegepast. Verweerder heeft onder meer hoekwoningen in de vergelijking betrokken, terwijl het hier gaat om een woning in een rij. Voorts verwijst eiser naar de koopsom van de naastgelegen woning, [A-straat 5] , die in september 2016 voor € 148.000 is verkocht.
4. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 19 april 2017 door [gemachtigde] . In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 166.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
Beoordeling van het geschil
5. De bewijslast dat de aan de woning toegekende waarde niet te hoog is, ligt bij verweerder. Verweerder is hier, naar het oordeel van de rechtbank, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd en nader ter zitting heeft toegelicht, niet in geslaagd.
6. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat verweerder bij de herleiding van de prijzen per m³ en per m² perceelsoppervlakte niet de gerealiseerde verkoopprijzen, maar de door hem daarvan afgeleide WOZ‑waarden heeft gebruikt. Uit de analyse van deze WOZ‑waarden kan echter niet de waarde in het economisch verkeer op de waardepeildatum worden afgeleid, aangezien deze WOZ‑waarden afwijken van de gerealiseerde verkoopprijzen. Deze gerealiseerde verkoopprijzen zijn de enige ‘harde’ cijfers in deze analyse. Door die om te bouwen tot WOZ‑waarden om daarmee vervolgens de WOZ‑waarde van de woning te bepalen, heeft verweerder niet aan zijn bewijslast voldaan. Als gevolg van deze methodiek heeft verweerder ook een waarde toegekend aan een aanbouw in aanbouw, welke verbouwing door de kopers van dat object na de transactiedatum is gestart. Daar komt bij dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de prijs per vierkante meter van € 235 van het perceel van het vergelijkingsobject [A-straat 6] is berekend, aangezien de afstaffeling volgens verweerder begint bij 250 m² en de oppervlakte van het perceel 285 m² is, terwijl bij alle andere objecten een prijs per m2 is gehanteerd van € 250. In de matrix van verweerder zijn alle m2 van [A-straat 6] tegen € 235 gewaardeerd om zo tot de door hem voorgestelde WOZ‑waarde van dat object te komen.
7. Aangezien verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank is eiser niet geslaagd in het van hem gevraagde bewijs dat de door hem voorgestane waarde van € 150.000 niet te laag is. Eiser heeft namelijk aan de hand van het taxatierapport van verweerder toegelicht dat de indien rekening wordt gehouden met de verschillen in perceelsoppervlakte, bij alle door verweerder aangedragen vergelijkingsobjecten voor de woning tot de door hem bepleite waarde van € 150.000 wordt gekomen. Dit is echter niet het geval:
Adres
Verkoopbedrag in €
Perceel in m2
Verschil in perceel in m2
Prijs per m2 in €
Verkoopbedrag in € gecompenseerd voor verschil in m2
[A-straat 5]
148
121
- 1
250
148.25
[A-straat 8]
175
130
8
250
173
[A-straat 7]
152
223
101
250
126.75
[A-straat 3]
166
161
39
250
156.25
[A-straat 6]
187.5
285
163
235
149.195
[A-straat 1]
122
250
8. Van de overigens door eiser aangevoerde vergelijkingsobjecten is onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe die zich wat betreft objectkenmerken zoals kwaliteit, onderhoud, uitstraling en dergelijke verhouden tot de woning.
9. Na toetsing van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen, is de rechtbank van oordeel dat de waardering van het object op de waardepeildatum op geen van de door partijen bepleite waarden juist kan worden geacht. Nu in het geding de waarde van het object niet duidelijk is geworden, zal de rechtbank deze in goede justitie bepalen. De rechtbank stelt de waarde van de onroerende zaak schattenderwijs vast op € 158.000. De aanslag onroerende‑zaakbelasting wordt dienovereenkomstig verminderd.
10. Gelet op het voorgaande dient het beroep gegrond te worden verklaard.
11. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.500 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 249, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 501 en een wegingsfactor 1). Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde tot € 158.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 1.500;
- gelast dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 46 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr.drs. M.J.C. Pieterse, rechter, in tegenwoordigheid van mr. T.J.P. Wientjens, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 18 juni 2018
De griffier is verhinderd deze uitspraak mede te ondertekenen.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.