Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Belastingrecht
zaaknummer: AWB 17/724
uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 3 juli 2018
in de zaak tussen
[X] B.V., gevestigd te [Z] , eiseres,
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking Rivierenland, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] (niet-woning) te [Z] (hierna: het object), per waardepeildatum 1 januari 2015, vastgesteld voor het kalenderjaar 2016 op € 1.172.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de daarop gebaseerde de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (eigenaar, niet-woning) en watersysteemheffing gebouwd (binnendijks) aan eiseres bekendgemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 28 december 2016 de waarde en de daarop gebaseerde aanslagen gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 2 februari 2017, ontvangen door de rechtbank op 7 februari 2017, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 maart 2018. Namens eiseres is verschenen [A] . Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde] en [B] .
Deze zaak is ter zitting gelijktijdig behandeld met de zaak van [A] (zaaknummer AWB 17/728).
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is eigenaar van het object. Het object omvat twee pluimveestallen, een veldschuur, een dierenverblijf, erfverharding en grond bij niet-woning.
2. Met dagtekening 29 februari 2016 zijn aan eiseres voor het belastingjaar 2016 de WOZ-beschikking en de daarop gebaseerde aanslagen onroerende-zaakbelastingen (eigenaar, niet-woning) en watersysteemheffing gebouwd (binnendijks) opgelegd. Daartegen heeft eiseres bij brief van 23 maart 2016, ontvangen door verweerder op 30 maart 2016, bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar van 28 december 2016 heeft verweerder dit bezwaar ongegrond verklaard, waartegen eiseres in beroep is gekomen bij de rechtbank.
3. Verweerder heeft de waarde van het object op 25 januari 2017 ambtshalve verminderd tot € 928.000 omdat de taxateur bij de waardering van de stallen aanvankelijk van een verkeerde materiaalsoort is uitgegaan. De aanslagen onroerende-zaakbelastingen (eigenaren) en watersysteemheffing (eigenaren) zijn dienovereenkomstig verminderd.
Geschil
4. In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum.
5. Eiseres bepleit een waarde van € 565.010.
Eiseres heeft daartoe - zakelijk weergegeven – aangevoerd, dat het redelijk is om de stallen te waarderen op basis van de door de gemeente in 2012 vastgestelde bouwkosten in de legesnota’s, verminderd met een onrendabele top van 25%, omdat pluimveebedrijven vrijwel onverkoopbaar zijn.
6. Ter zitting heeft eiseres haar stellingen inhoudende dat bij de waardebepaling ten onrechte de grond tussen de bestaande pluimveestallen is meegeteld, dat de taxateur van verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt van welke materiaalsoort is uitgegaan bij de waardering van de stallen, dat onduidelijk is of de nieuwe berekening van de taxateur op basis van de Landelijke Taxatiewijzer is gemaakt en of bij de waardering van de stallen is uitgegaan van het juiste bouwjaar, ingetrokken. Daarnaast heeft eiseres desgevraagd verklaard dat zij geen schadevergoeding claimt.
7. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde aangevoerd:
- dat het gehele object middels de Taxatiewijzer Agrarische grond en Agrarische gebouwen is gewaardeerd;
- dat de stallen in de beroepsfase opnieuw zijn beoordeeld door de taxateur en dat de taxateur heeft geconcludeerd dat het bouwjaar van de stallen 2012 dient te zijn en dat de materiaalcode van metalen wanden moet worden gebruikt;
- dat de taxatieopbouw van de pluimveestallen op basis van deze gegevens is bepaald en dat dit heeft geleid tot de ambtshalve aanpassing van de WOZ-waarde op 25 januari 2017.
Beoordeling van het geschil
8. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
9. De bewijslast inzake de juistheid van de aan het object toegekende waarde ligt bij verweerder. Daarbij gaat het om de vraag of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de aan het object toegekende waarde niet te hoog is.
10. Verweerder is, gelet op de taxatie van de taxateur, van mening dat de op 25 januari 2017 nader vastgestelde WOZ-waarde van € 928.000 juist is. Het gehele object is volgens verweerder op basis van de Agrarische Taxatiewijzer getaxeerd. Er is rekening gehouden met de afwijking van het object ten opzichte van de standaardgrootte zoals vermeld in de taxatiewijzer. Daarnaast wijst verweerder erop dat de kengetallen van de taxatiewijzer zijn gerangschikt op bouwjaar en dat met de bouwkwaliteit van de betreffende bouwperiode rekening is gehouden.
11.
De aangepaste taxatieopbouw ziet er als volgt uit:
Veldschuur (bouwjaar 1964, onverhard, metalen wanden)
€ 4.931
Grond bij niet-woning (10.000 m² x € 13,31)
€ 133.100
Dierenverblijf
€ 975
Pluimveestal eierenproductie (bouwjaar 2012, metalen wanden,
scharrel & volière, 2.885 m² x € 133)
€ 383.364
Pluimveestal eierenproductie (bouwjaar 2012, metalen wanden,
scharrel & volière, 2.885 m² x € 133)
€ 383.364
Erfverharding (2.150 m² x € 12)
€ 25.686
Totaal
€ 931.420
12. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank de door hem bepleite waarde niet aannemelijk gemaakt. Daarbij heeft de rechtbank het volgende in aanmerking genomen. Ter zitting is vast komen te staan dat de kengetallen in de Agrarische Taxatiewijzer 2015 gebaseerd zijn op één verkooptransactie in 2014. Bovendien staat in de taxatiewijzer van dat jaar dat de onroerendgoedmarkt voor pluimveebedrijven, en met name voor bedrijven met leghennen, vrijwel stil ligt en dat er een groot aanbod van bedrijven is, maar dat er vrijwel geen transacties zijn. De kengetallen van de stallen zijn daarom met 10% verlaagd ten opzichte van de kengetallen voor de waardepeildatum 1 januari 2014. Verweerder heeft, gelet op de gemotiveerde betwisting door eiseres, niet aannemelijk gemaakt, dat dit ene verkochte object voldoende vergelijkbaar is met het object van eiseres om als vergelijkingsobject te kunnen dienen en evenmin dat met de verlaging van 10% voldoende rekening is gehouden met de malaise in de sector. Van het vergelijkingsobject zijn ook geen gegevens bekend omtrent bijvoorbeeld (geografische) ligging, grootte en bouwjaar. Dat de kengetallen goed aansluiten bij de geschoonde koopsommen van drie verkooptransacties in 2015 maakt dit niet anders. Ook van deze vergelijkingsobjecten zijn immers geen gegevens bekend. Dit leidt tot de conclusie dat dat de taxatiewijzer niet kan dienen ter onderbouwing van de door verweerder bepleite waarde. Nu verweerder de waarde volledig heeft gebaseerd op de taxatiewijzer, heeft hij niet aannemelijk gemaakt dat de door hem voorgestane waarde niet te hoog is.
13. Eiseres heeft de door haar bepleite waarde evenmin aannemelijk gemaakt. Een waardebepaling op basis van de door de gemeente in 2012 in het kader van de aanvraag van een omgevingsvergunning vastgestelde bouwkosten van de stallen, past niet binnen het systeem van de Wet WOZ. Bovendien zijn daarbij de waarde van de grond, van de overige gebouwen en van het eigen werk van eiseres niet in aanmerking genomen. Eiseres heeft haar stelling dat de cijfers uit de taxatiewijzer moeten worden verminder met 25% vanwege een onrendabele top niet nader onderbouwd. De rechtbank is daarom van oordeel dat onvoldoende aannemelijk is gemaakt dat op deze wijze de waarde in het economisch verkeer kan worden vastgesteld.
14. Gelet op het voorgaande heeft geen van de partijen de waarde aannemelijk gemaakt. De rechtbank stelt de waarde in goede justitie vast op € 900.000. Het beroep is gegrond.
15. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld op € 193,03 (€ 24,28 voor reiskosten op basis van openbaar vervoer 2e klasse en € 168,75 voor verletkosten). Ter zitting is deze zaak gelijktijdig behandeld met het beroep van [A] (zaaknummer AWB 17/728). Er is sprake van samenhangende zaken. De rechtbank zal daarom in deze zaak de helft van de vergoeding toekennen. Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde tot € 900.000;
- vermindert de aanslagen onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 96,52;
- gelast dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 333 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P.J. Tikken, voorzitter, mr. A.F. Germs – de Goede en mr. J.J. Westerbaan, rechters, in tegenwoordigheid van mr. P.P.J. Leenders, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 3 juli 2018
griffier
voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.