ECLI:NL:RBGEL:2018:4162 - Rechtbank Gelderland - Ongegrondverklaring beroep tegen WOZ-waarde winkelpand me...

Uitspraak

RechtbanK gelderland

Team belastingrecht

zaaknummer: AWB 18/810

proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 oktober 2018

in de zaak tussen

[X] B.V., gevestigd te [Z] , eiseres(gemachtigde: [gemachtigde] ),

de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem, verweerder.

De bestreden uitspraak op bezwaar

De uitspraak van verweerder van 29 december 2017 waarbij het bezwaar van eiseres tegen de WOZ-beschikking voor het jaar 2017 en de aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: ozb) ongegrond is verklaard.

Zitting

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 september 2018.

Namens eiseres is verschenen haar gemachtigde. Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde] en [A] , taxateur.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep ongegrond;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.138;
draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 338 aan eiseres te vergoeden.

Overwegingen

1. Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2017 de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] , te [Q] (hierna: het object), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2016 voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 976.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag ozb (eigenaar).

2. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 29 december 2017 het bezwaar ongegrond verklaard en de WOZ-waarde en de daarop gebaseerde aanslag ozb gehandhaafd.

3. Eiseres is eigenaar van het object. Het betreft een bedrijfspand uit 1960 dat is gelegen op de begane grond van een appartementengebouw, tegen de binnenstad van [Q] . Er zijn zowel aan de voor- als achterzijde van het pand parkeervoorzieningen, die niet bij het pand behoren. Het object is een multifunctionele bedrijfsruimte, met een oppervlakte van 854 m2, die momenteel als winkelruimte wordt verhuurd aan [B] B.V. De huurprijs bedroeg op 1 januari 2016 € 93.765 per jaar.

4. In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum.

5. Eiseres is van mening dat de waarde te hoog is vastgesteld. Zij bepleit een waarde van € 860.000. Zakelijk weergegeven heeft eiseres het volgende aangevoerd:

verweerder gaat uit van een kapitalisatiefactor van 11, zonder deze te onderbouwen. Eiseres heeft de kapitalisatiefactor, middels de bottom-up methode, berekend op 9,6. Zij gaat uit van een hoger opslagrisico en hogere exploitatiekosten dan verweerder;
verweerder rekent met een te hoge huurwaarde;
de door verweerder gehanteerde referentieobjecten zijn niet goed bruikbaar, het pand aan de [A-straat 2] is een restaurant en is daarom niet goed vergelijkbaar met een winkelpand;
de kapitalisatiefactor van het pand aan de [A-straat 3] is op basis van de verkoopprijs 11,15 terwijl verweerder een kapitalisatiefactor van 11,6 hanteert;
de bereikbaarheid van het object was rond de peildatum met de auto nagenoeg nul;
de gemachtigde heeft een taxatiekaart, d.d. 26 januari 2018, van [C] Msc, taxateur bij [D] , overgelegd, waarin het object is getaxeerd op € 860.000;
verweerder heeft de uitspraak op bezwaar niet voldoende onderbouwd.

6. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 3 april 2018 door [A] , WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2016 getaxeerd op € 986.000. Naast gegevens van het onderhavige object bevat het taxatierapport een onderbouwing van de kapitalisatiefactor en gegevens van de volgende vergelijkingsobjecten: [A-straat 2] (inclusief [000] ), [A-straat 4] , [A-straat 3] en [A-straat 5] , gelegen te [Q] . In het taxatierapport staat vermeld dat het object uitpandig is opgenomen. Op basis van de referentieobjecten is de gemiddelde huurprijs € 122 per m2 en is de gemiddelde kapitalisatiefactor 10,58. De taxateur is voor een voorzichtige berekening uitgegaan van waarden die onder het gemiddelde liggen. Zo is uitgegaan van een huurprijs van € 110 per m2 en een kapitalisatiefactor van 10,5 (na correctie kosten koper). Verweerder heeft erkend dat de uitspraak op bezwaar niet heel uitgebreid gemotiveerd was, maar volgens hem kan niet worden gesteld dat het beroep daarom gegrond zou zijn.

7. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.

8. De rechtbank overweegt als volgt. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

9. De bewijslast inzake de juistheid van de aan het object toegekende waarde ligt bij verweerder. Daarbij gaat het om de vraag of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de aan het object toegekende waarde niet te hoog is.

10. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat de kapitalisatiefactor van het referentieobject aan de [A-straat 3] best 11,15 kan zijn, maar dat dan wel de huurwaarde hoger zou liggen omdat dit communicerende vaten zijn en de verkoopprijs een vast gegeven is. Tevens heeft verweerder verklaard dat het pand aan het [A-straat 6] goed bruikbaar is als referentieobject. Hij heeft aangegeven dat hij voor dit pand is uitgegaan van een lagere kapitalisatiefactor omdat het een restaurant is. Op die manier is volgens verweerder rekening gehouden met de verschillen. De rechtbank is van oordeel dat de referentieobjecten in voldoende mate bruikbaar zijn en dat verweerder duidelijk heeft aangegeven hoe hij rekening heeft gehouden met de verschillen. De omstandigheid dat een restaurant een lagere kapitalisatiefactor heeft, heeft in dit geval in het voordeel van eiseres uitgewerkt, omdat verweerder gewoon het gemiddelde heeft genomen van de kapitalisatiefactoren. Doordat de kapitalisatiefactor van het pand aan de [A-straat 3] lager blijkt te zijn dan in de berekening van verweerders taxateur is opgenomen, heeft dit echter wel tot gevolg dat de gemiddelde kapitalisatiefactor van de referentieobjecten 10,4 is in plaats van 10,5. De rechtbank ziet geen aanleiding om de gemiddelde huurwaarde hoger vast te stellen in verband met deze aanpassing, omdat zij het met eiseres eens is dat moet worden uitgegaan van het werkelijk gerealiseerde verkoop- en huurcijfer van het referentieobject [A-straat 3] .

11. Eiseres heeft aangevoerd dat verweerder uitgaat van een te hoge huurwaarde, maar zij heeft hier geen onderbouwing voor gegeven. Verweerder is uitgegaan van een huurwaarde van € 110 per m2 en heeft dit onderbouwd met de referentieobjecten. Ook is de berekende huurwaarde lager dan de gemiddelde huurwaarde van de referentieobjecten. Bovendien heeft verweerder aangevoerd dat het eigen huurcijfer de huurwaarde ondersteunt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de referentieobjecten de huurwaarde voldoende onderbouwd. De rechtbank kent daarbij overigens weinig gewicht toe aan het eigen huurcijfer, omdat de huurovereenkomst al te lang voor de peildatum, namelijk in 2012, is afgesloten. Wel wijst dit eigen huurcijfer (€ 93.765 : 854 m2 = € 109,79 per m2) erop dat de berekende huurwaarde van €110 per m2 waarschijnlijk niet te hoog is.

12. De rechtbank erkent dat het object rond de waardepeildatum moeilijk bereikbaar was door de aanleg van de beek en de herinrichting van de straat. Het is echter niet aannemelijk dat dit ook heeft geleid tot een lagere WOZ-waarde op de waardepeildatum. Niet gesteld of gebleken is namelijk dat de huur in die periode verlaagd moest worden. Bovendien zullen zowel de eigenaar als de huurder de situatie bekijken op de lange termijn. Zij zullen dus uitgaan van de situatie die ontstaat als de straat weer klaar is. Nu de herinrichting klaar is, ziet het er mooi uit en is de winkel (voor een winkel in het centrum van [Q] ) relatief goed bereikbaar met de auto, met voldoende parkeergelegenheid.

13. Uitgaande van een huur per m2 van € 110 en een oppervlakte van 854 m2 is de huurwaarde € 93.940. Nu de kapitalisatiefactor 10,4 bedraagt, komt de waarde van het object uit op € 976.976. Omdat dit hoger is dan de beschikte waarde, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep van eiseres is daarom inhoudelijk ongegrond.

14. Eiseres heeft verder nog gesteld dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd, omdat een onderbouwing voor de WOZ-waarde, met name van de kapitalisatiefactor, ontbrak. Ondanks haar verzoek aan verweerder om de kapitalisatiefactor te onderbouwen in de bezwaarfase, heeft zij niet meer informatie gekregen dan de niet toegelichte mededeling dat de kapitalisatiefactor 11 bedroeg. De rechtbank is van oordeel dat verweerder al in de bezwaarfase de onderbouwing van de kapitalisatiefactor had moeten geven. Nu hij dat niet heeft gedaan en hij de onderbouwing ook niet heeft opgenomen in de uitspraak op bezwaar, is deze niet voldoende gemotiveerd. Eiseres heeft daarom in beroep moeten gaan om een onderbouwing van de waarde te krijgen. Verweerder heeft gesteld dat eiseres ook in beroep was gegaan als hij de waarde wel had onderbouwd in de bezwaarfase. De rechtbank stelt echter vast dat dit onbekend is en dat dit er niet aan af doet dat verweerder in de bezwaarfase tekort is geschoten.

15. De gang van zaken is geen reden om het beroep gegrond te verklaren, maar is wel aanleiding om te bepalen dat verweerder aan eiseres het griffierecht en de proceskosten in de beroepsfase dient te vergoeden. Eiseres heeft deze kosten immers moeten maken om in beroep te gaan. Voor de onderbouwing van het beroep was ook een taxatie van eiseres nodig, zodat ook deze kosten vergoed dienen te worden. Eiseres heeft echter geen recht op een proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase, omdat het beroep inhoudelijk ongegrond is.

16. De proceskosten in de beroepsfase zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.002 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 501 en een wegingsfactor 1). De kosten van het taxatierapport zijn vastgesteld op € 136 (2 uur maal € 68 per uur), op basis van het daarvoor gehanteerde beleid, dat is gepubliceerd op www.rechtspraak.nl (zie
https://www.rechtspraak.nl/Voor-advocaten-en-juristen/Reglementen-procedures-en-formulieren/Bestuursrecht/Paginas/Richtlijn-vergoeding-proceskosten-taxaties.aspxen Staatscourant 2018, 28.796). Omdat eiseres recht heeft op aftrek van btw, wordt de btw niet vergoed. De rechtbank acht naar aanleiding van de toelichting van de gemachtigde ter zitting aannemelijk dat de taxatie van eiseres 2 uur heeft gekost, omdat ook tijd nodig was voor onderzoek voorafgaande aan het invullen van de taxatiekaart. Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken. In totaal is dus een bedrag van € 1.138 toegewezen.

Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Smit, rechter, in aanwezigheid van mr. R. Roosma, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 oktober 2018.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.