Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Bestuursrecht
zaaknummer: AWB 18/2472
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 oktober 2018
in de zaak tussen
Noldus Information Technology B.V., Noldus International B.V, Stichting Administratiekantoor Noldus International,
Kadans Science Partner Projecten B.V. en Kadans Campus Participation B.V.,
Keygene N.V. en Keygene Products B.V.,
Ondernemersvereniging Business- en Science Park Wageningen,
te Wageningen, eisers
(gemachtigde: mr. M.J.H. van Baalen),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Wageningen, verweerder.
Als derde-partijen hebben aan het geding deelgenomen:
Plegt-Vos Bouwgroep B.V., te Hengelo
en
Stichting Idealis, te Wageningen (gemachtigde: mr. A.P. Loo).
Procesverloop
Bij besluit van 3 april 2018 (het bestreden besluit) heeft verweerder een omgevingsvergunning verleend voor de bouw van 312 studentenwoningen op het perceel Nieuwe Kanaal 1 te Wageningen.
Eisers hebben tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Stichting Idealis heeft een reactie ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 september 2018. Namens eiseres 3 is verschenen [naam 1] en namens eiseres 4 is verschenen [naam 2] , bijgestaan door gemachtigde mr. M.J.H. van Baalen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, A.G.J. Polman. Namens Plegt-Vos Bouwgroep B.V. zijn verschenen [naam 3] , [naam 4] , [naam 5] , [naam 6] en namens Stichting Idealis is verschenen [naam 7] , bijgestaan door gemachtigde mr. A.P. Loo.
Overwegingen
1. De aanvraag heeft betrekking op het bouwen van 312 prefab gebouwde studentenwoningen in vier bouwlagen met een hoogte van 12 meter, met bijbehorende parkeerplaatsen en fietsenstalling. Dit bouwplan is in strijd met de bestemming “Bedrijventerrein” uit het bestemmingsplan “Kortenoord”. Binnen deze bestemming zijn kennisintensieve bedrijven en kantoren uit categorie 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten I toegestaan. Studentenwoningen zijn ter plaatse niet toegestaan.
2. Om het bouwplan mogelijk te maken heeft verweerder een omgevingsvergunning verleend voor de activiteiten “bouwen” (artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder a, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)), en een omgevingsvergunning om af te wijken van het bestemmingsplan op grond van artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo in samenhang met artikel 2.12, eerste lid, aanhef en sub a, onder 3°, van de Wabo.
Deze omgevingsvergunning is aangevraagd en verleend voor de periode van 10 jaar.
Op grond van artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, onder 3˚, van de Wabo, kan de omgevingsvergunning slechts worden verleend indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. Door adviesbureau SAB is een ruimtelijke onderbouwing opgesteld welke deel uitmaakt van de verleende omgevingsvergunning.
3. De uniforme openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is door verweerder toegepast, en de ontwerp-omgevingsvergunning heeft met ingang van 27 november 2017 voor een periode van zes weken ter inzage gelegen.
Eisers hebben tijdig een zienswijze ingediend.
De gemeenteraad van de gemeente Wageningen heeft op 12 maart 2018 een verklaring van geen bedenkingen voor het project afgegeven.
Crisis- en herstelwet (Chw)
4.1.
Op grond van artikel 1.1, eerste lid, onder a, gelezen in samenhang met categorie 3, onder 3.1, van bijlage I van de Chw – voor zover hier van belang – is afdeling 2 van hoofdstuk 1 van deze wet van toepassing op een omgevingsvergunning waarbij met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3°, van de Wabo van het bestemmingsplan wordt afgeweken ten behoeve van de bouw van meer dan 11 woningen in een aaneengesloten gebied.
Omdat het bouwplan ziet op de bouw van meer dan 11 woningen is de Chw van toepassing.
4.2.
Op grond van artikel 1.6a van de Chw kunnen na afloop van de termijn voor het instellen van beroep geen beroepsgronden meer worden aangevoerd.
4.3.
De beroepsgronden van eisers zijn in strijd met artikel 1.6a van de Chw na afloop van de beroepstermijn aangevoerd. Omdat in de rechtsmiddelenverwijzing echter niet is vermeld dat de Chw van toepassing is kan aan eisers, nu in de Chw wordt afgeweken van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), naar het oordeel van de rechtbank niet worden tegengeworpen dat na afloop van de beroepstermijn de beroepsgronden zijn aangevuld.
Zie ter vergelijking de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (Afdeling) van 23 september 2015, ECLI:NL:RVS:2015:3003.
De rechtbank ontvangt eisers daarom in hun beroep.
Derde-belanghebbende
5. De rechtbank acht Stichting Idealis als toekomstig verhuurder van de studentenwoningen derde-belanghebbende. Zie ter vergelijking de uitspraak van de Afdeling van 14 maart 2018 (ECLI:NL:RVS:2018:872).
Behoefte aan studentenwoningen (Ladder duurzame verstedelijking)
6.1.
Eisers betogen dat geen behoefte bestaat aan de studentenwoningen. Volgens eisers is in de woonvisie “Samen Wonen 2015-2025” en de monitor “Vraag en aanbod studentenhuisvesting Wageningen 2017” de invloed van het leenstelsel onvoldoende meegenomen en wordt de vraag naar studentenhuisvesting overschat. Eisers voeren aan dat de prognoses in de monitor niet zijn onderbouwd, dat wordt uitgegaan van te gunstige aannames voor wat betreft de toename van het aantal studenten, dat online studies worden meegenomen in de prognoses, dat de referentieramingen van het Ministerie niet zijn beoordeeld, dat geen rekening is gehouden met het uitspraak van de universiteitenkoepel dat de groei van het aantal internationale studenten moet worden afgeremd, dat de wachtlijst voor studenten niet is overgelegd, dat beschikbare woningen op internetsites niet zijn meegenomen en dat in de monitor wordt aangegeven dat geen prognose kan worden gegeven voor een langere termijn.
6.2.
Ingevolge artikel 5.20 van het Besluit omgevingsrecht (Bor) is, voor zover de omgevingsvergunning wordt verleend met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, onder 3° van de Wabo, artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) van overeenkomstige toepassing.
Artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro luidt - sinds 1 juli 2017 - als volgt:
“De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.”
6.3.
Op 1 juli 2017 is het besluit tot wijziging van het Bro in verband met de aanpassing van de ladder voor duurzame verstedelijking (Stb. 2017, 182) in werking getreden. Omdat het bestreden besluit dateert van na 1 juli 2017 is het aangepaste artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro in deze zaak van toepassing.
Omdat in het voorliggende geval sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling dient de ruimtelijke onderbouwing een beschrijving te bevatten van de behoefte aan de ontwikkeling.
6.4.
Verweerder heeft in paragraaf 2.2.4 van de ruimtelijke onderbouwing overwogen dat een groeiende behoefte bestaat aan studentenhuisvesting in Wageningen. Verweerder heeft zich daarvoor gebaseerd op studentenprognoses die worden opgesteld door de Raad van Bestuur van de Universiteit Wageningen (WUR). De Raad van Bestuur bepaalt welk scenario het meest waarschijnlijk wordt geacht op grond van onder meer de feitelijke instroom van het afgelopen jaar, trends, beleidsbeslissingen en bezoek aan open dagen. Uit het in 2017 als meest waarschijnlijk geachte scenario voor de instroom van nieuwe BSc- en MSc-studenten volgt dat de komende jaren een verdere groei van het aantal Nederlandse BSc-studenten, een extra instroom van buitenlandse BSc-studenten (door het Engelstalig maken van BSc-opleidingen) en een verdere groei van het aantal buitenlandse MSc-studenten wordt verwacht. Het totale aantal studenten neemt naar verwachting toe van 11.480 naar 12.200 (2018), 13.900 (2020) en 15.100 (2022). Voor 2025 wordt uitgegaan van een indicatie voor het aantal studenten van 16.100. Ook als voor alle BSc-opleidingen een numerus fixus wordt ingevoerd, dan groeit de universiteit nog door tot 14.400 studenten in 2025. De WUR, de gemeente Wageningen en Idealis maken jaarlijks een gezamenlijk afgestemde update van de prognose van vraag en aanbod van studentenhuisvesting, telkens voor de komende vijf studiejaren. Verweerder stelt vervolgens de Monitor studentenhuisvesting Wageningen vast.
Ook in het memo Toets Ladder voor duurzame verstedelijking van 23 juni 2017 van SAB zijn deze prognoses gebruikt en is uiteengezet dat de eerste en tweede trede van de Ladder voor duurzame verstedelijking succesvol zijn doorlopen. Daarbij wordt onder meer geconcludeerd dat het planvoornemen kwantitatief gezien past binnen de behoefte en dat uit de monitor studentenhuisvesting en de woonvisie blijkt dat er op korte termijn een tekort is aan studentenwoningen in Wageningen. In de zienswijzenota (pagina 5) is nogmaals uitgebreid ingegaan op de behoefte aan studentenwoningen en wordt nog toegevoegd dat ook in de landelijke Monitor studentenhuisvesting 2017 ervan wordt uitgegaan dat het aantal wo-studenten de komende jaren nog blijft groeien en dat dat voor Wageningen zeker het geval zal zijn tot en met studiejaar 2024/2025.
6.5.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder uit mogen gaan van de prognoses van de WUR, en heeft verweerder aan de hand van deze cijfers de behoefte aan studentenwoningen voldoende onderbouwd. Niet is gebleken dat in de prognoses de invoering van het leenstelsel op een onjuiste wijze is verwerkt. Verweerder heeft ook toegelicht dat de invoering van het leenstelsel niet of nauwelijks invloed heeft op de huisvestingsvraag in Wageningen, omdat de WUR met het openbaar vervoer relatief slecht bereikbaar is, sprake is van een groot aantal buitenlandse studenten en het veelal unieke en hoog gewaarde WU-studies betreft.
Ook overigens is niet gebleken dat in de prognoses wordt uitgegaan van te gunstige aannames in de verwachte toename van het aantal studenten, en dat de komende tien jaar geen behoefte bestaat aan deze studentenwoningen. Dit blijkt ook niet uit de Landelijke Monitor studentenhuisvesting 2017. Verweerder heeft met betrekking tot de behoefte na het studiejaar 2024/2025 terecht aangegeven dat het gelet op de gemiddelde duur van een studie ook na 2024/2025 aannemelijk is dat aan de studentenwoningen behoefte bestaat.
De beroepsgrond faalt.
Beleid en alternatieven
7.1.
Eisers betogen dat de voorliggende locatie in het gemeenteraadsbesluit “locatiekeuze studentenhuisvesting” van 9 oktober 2017, in de “notitie integrale afweging potentiele locaties voor studentenhuisvesting Wageningen 2017” en in beleid van de Kennisas Ede-Wageningen ongeschikt wordt geacht voor studentenhuisvesting en dat betere alternatieven bestaan.
7.2.
In het gemeenteraadsbesluit is een afweging gemaakt met betrekking tot potentieel geschikte locaties voor studentenhuisvesting. Zoals verweerder terecht heeft aangegeven hebben het gemeenteraadsbesluit en de notitie betrekking op locaties voor permanente studentenhuisvesting, en niet op tijdelijke huisvesting. Bovendien heeft de gemeenteraad in de verklaring van geen bedenkingen aangegeven in te kunnen stemmen met tijdelijke studentenhuisvesting op de onderhavige locatie. De omgevingsvergunning is daarom in zoverre niet in strijd met gemeentelijk beleid. Eisers hebben voorts niet gemotiveerd met welk beleid van de Kennisas de ontwikkeling in strijd zou zijn.
De beroepsgrond faalt in zoverre.
7.3.
De rechtbank overweegt met betrekking tot de alternatieven dat indien een project op zichzelf aanvaardbaar is, het enkele bestaan van alternatieven geen reden kan zijn voor het weigeren van de omgevingsvergunning. Dit is alleen anders indien op voorhand duidelijk is dat door verwezenlijking van een alternatief een gelijkwaardig resultaat kan worden bereikt met aanmerkelijk minder bezwaren. Niet gebleken is dat in het onderhavige geval sprake is van dergelijke alternatieven.
De beroepsgrond faalt.
Goede ruimtelijke ordening
8.1.
Eisers betogen dat het projectgebied niet aan te merken is als “gemengd gebied” als bedoeld in de VNG-brochure “Bedrijven en milieuzonering”, en dat de akoestische rapporten ontoereikend zijn. Volgens eisers is de verkeerssituatie niet ingericht op een toename van het aantal fietsers en kunnen de waterhuishoudkundige voorzieningen niet op eigen terrein worden gerealiseerd. Eisers vrezen voorts dat de aanwezigheid van studenten zal leiden tot overlast.
8.2.
In paragraaf 3.2.3 van de ruimtelijke onderbouwing wordt aangegeven dat Abovo Acoustics een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai heeft uitgevoerd. In paragraaf 3.2.5 wordt ingegaan op het aspect “milieuzonering”, en daarin is aangegeven dat de locatie is gelegen in “gemengd gebied” vanwege de ligging langs hoofdinfrastructuur en de aanwezigheid van winkels, horeca en kleine bedrijven in de directe omgeving.
In paragraaf 3.7.3 staat dat het terrein wordt ontsloten aan de zuid- en oostkant, zodat wordt voorkomen dat extra (fiets)verkeer op het Nieuwe Kanaal komt. Daarnaast wordt een nieuwe fietsverbinding gemaakt van de Nieuwe Singel naar de Kortenoord Allee, waardoor het fietsverkeer goed wordt gespreid, en wordt bij de rotonde Kortenoord Allee / Nijlantsingel een oversteek voor langzaam verkeer gerealiseerd.
In het bestreden besluit is voorts aangegeven dat overlast voor de omgeving zoveel mogelijk wordt voorkomen door gedragsregels in contracten en toezicht door de beheerder, en dat bij de inrichting van het terrein rekening is gehouden met de gevolgen voor de directe omgeving door de recreatieve ruimte voor de studenten te positioneren op het binnenterrein van de accommodatie, en niet op het buitenterrein. Dit buitenterrein wordt zodanig ingericht – met prikkelbosjes – dat daar niet zomaar een overlastgevende of rommelige situatie kan ontstaan.
8.3.
Eisers hebben de conclusies uit het akoestisch rapport en de ruimtelijke onderbouwing met betrekking tot geluid, milieuzonering, fietsverkeer en verkeersveiligheid niet gemotiveerd betwist, zodat de beroepsgronden reeds daarom niet kunnen slagen. Overigens is de rechtbank van oordeel dat verweerder afdoende heeft gemotiveerd dat het perceel gelegen is in “gemengd gebied”, gelet op de ligging aan de rand van een bedrijventerrein en naast de Kortenoord Allee.
Verweerder en de derde-partij hebben met betrekking tot de waterhuishoudkundige voorzieningen onweersproken gesteld dat deze ook op eigen terrein kunnen worden gerealiseerd. De weigering van Noldus om de waterhuishoudkundige voorzieningen op haar terrein aan te leggen staat zodoende niet aan de uitvoerbaarheid van het project in de weg.
8.4.
De rechtbank overweegt dat (eventuele) overlast door de aanwezigheid van studenten op het bedrijventerrein een kwestie van handhaving van de openbare orde vormt.
Niet is gebleken dat de overlast als gevolg van de aanwezigheid van studenten zodanig zal zijn dat daarom op grond van artikel 2.22, tweede lid, van de Wabo uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening voorschriften aan de omgevingsvergunning hadden moeten worden verbonden, zoals een voorschrift met betrekking tot de aanleg van prikkelbosjes. Bovendien worden door vergunninghouder diverse maatregelen genomen om (eventuele) overlast te beperken.
De beroepsgrond faalt.
9. Met betrekking tot het betoog dat de projectlocatie een markante locatie is waar volgens het bestemmingsplan een kwalitatief hoogstaand gebouw van minimaal 14 en maximaal 24 meter dient te verrijzen, oordeelt de rechtbank als volgt.
Het perceel heeft in het bestemmingsplan de bouwaanduiding “specifieke bouwaanduiding - afwijkende hoogtemaat”. Ter plaatse van deze bouwaanduiding dient de bouwhoogte minimaal 14 meter te bedragen en maximaal 24 meter. De bouwhoogte van het gebouw bedraagt 12 meter, zodat het bouwplan in zoverre in strijd is met het bestemmingsplan.
Met de voorliggende omgevingsvergunning wordt echter afgeweken van het bestemmingsplan, en daarmee ook van deze bouwregel. Uit hetgeen eisers hebben aangevoerd blijkt niet dat het bouwplan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving zodanig aantast dat daardoor sprake is van strijd met een goede ruimtelijke ordening. In dat kader overweegt de rechtbank dat de welstandscommissie voor het bouwplan een positief welstandsadvies heeft afgegeven.
De beroepsgrond faalt.
Belangenafweging
10.1.
Eisers betogen dat de ontwikkeling niet passend is op een bedrijventerrein, en dat hierdoor het Business en Sciencepark onaantrekkelijker wordt voor bedrijven om zich daar te vestigen. Volgens eisers heeft de eigenaar onvoldoende moeite gedaan om de locatie als bedrijfslocatie in de markt te zetten, en is de vraag naar bedrijfsruimte op het bedrijvenpark de laatste twee jaar enorm toegenomen.
10.2.
De rechtbank overweegt dat het de derde-partij vrij staat om een bouwplan in te dienen dat afwijkt van het bestemmingsplan. Het is aan verweerder om te bepalen of hij dit met het bestemmingsplan strijdige gebruik in overeenstemming acht met een goede ruimtelijke ordening, en om de diverse belangen tegen elkaar af te wegen. Het is derhalve niet relevant of de eigenaar voldoende moeite heeft gedaan om de locatie als bedrijfslocatie in de markt te zetten.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder na afweging van de betrokken belangen in redelijkheid van de afwijkingsbevoegdheid gebruik heeft kunnen maken. Aan de maatschappelijke belangen van voldoende studentenhuisvesting in een studentenstad als Wageningen heeft verweerder in dezen meer gewicht toe mogen kennen dan aan de door eisers naar voren gebrachte belangen.
De beroepsgrond faalt.
11. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. M.S.T. Belt, rechter, in tegenwoordigheid van mr. E. Mengerink, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op:
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.
Op het hoger beroep tegen deze uitspraak is de Crisis- en herstelwet van toepassing.
Op grond van artikel 1.6a van de Crisis- en herstelwet kunnen na genoemde zes weken geen gronden meer worden aangevoerd.