Uitspraak
RechtbanK gelderland
Team belastingrecht
zaaknummers: AWB 17/3304 en 17/3466
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
1 februari 2018 in de zaken tussen
[X] B.V., gevestigd te [Z] , eiseres(gemachtigde: mr. [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 24 juni 2017 op het bezwaar van eiseres tegen de beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) voor het jaar 2017 en de daarbij opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen (hierna: OZB).
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 januari 2018.
Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde] en [A] .
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Overwegingen
1. Eiseres is eigenares van de onroerende zaken [A-straat 1] en [A-straat 2] met [A-straat 3,4 en 5] (hierna: [A-straat 2] ). Het betreft twee winkelpanden op een
A-locatie in het centrum van [Q] . [A-straat 1] heeft op de begane grond een winkel met een oppervlakte van 56 m² en in de kelder een magazijn/opslagruimte met eenzelfde oppervlakte. Het bouwjaar is 1955. De huur per 1 januari 2012 bedroeg € 40.295. [A-straat 2] heeft een begane grond en verdieping met winkel, een kelder en een tweede verdieping met magazijn/opslagruimte. Het bouwjaar is 1955. Op 1 januari 2012 bedroeg de huur € 215.000.
2. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur (HWK-methode), door middel van een methode van vergelijking met objecten waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode. Tussen partijen is niet in geschil dat de waardes van onderhavige onroerende zaken moeten worden vastgesteld door middel van de HWK-methode. Bij de waardebepaling volgens deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van een object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.
3. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de onroerende zaken toegekende waarden ligt bij verweerder. Daarbij gaat het om de vraag of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de aan de onroerende zaken toegekende waarden niet te hoog zijn.
4. Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaken [A-straat 1] en [A-straat 2] op waardepeildatum 1 januari 2016 voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op respectievelijk € 293.000 en € 1.411.000. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaken naar taxatierapporten, opgemaakt op 4 oktober 2017 door [A] , WOZ-taxateur. In de taxatierapporten zijn de waarden van de onroerende zaken [A-straat 1] en [A-straat 2] bepaald op respectievelijk € 321.000 en € 1.474.000. De taxateur is voor [A-straat 1] uitgegaan van een huurwaarde van € 27.944 en een kapitalisatiefactor van 11,5 en voor [A-straat 2] van een huurwaarde van € 134.016 en een kapitalisatiefactor van 11. De kapitalisatiefactor heeft de taxateur aan de hand van de “Taxatiewijzer en kengetallen deel 24, Huurwaardekapitalisatie” (hierna: taxatiewijzer) vastgesteld.
5. Ter zitting heeft eiseres verklaard de beroepsgronden met betrekking tot de hoorzitting, de macronorm en de onrechtmatige overheidsdaad niet langer te handhaven.
[A-straat 1]
6. Eiseres heeft ter zitting betoogt dat de referentieobjecten in het taxatierapport niet vergelijkbaar zijn, omdat de oppervlaktes van die panden te veel afwijken van de oppervlakte van de [A-straat 1] . Voorts is [A-straat 6] niet vergelijkbaar omdat het bouwjaar van dat object 1900 is, aldus eiseres.
7. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat voor de winkelpanden het bouwjaar van ondergeschikt belang is en dat vooral de ligging en de loopstroom bepalend zijn voor de huurprijs per vierkante meter. Voorts is in het taxatierapport rekening gehouden met het bouwjaar. De huurprijs per vierkant meter is door de taxateur vastgesteld met toepassing van de ITZA-methode (“In Terms of Zone A”). In die waarderingsmethode vormt de gemiddelde huurprijs (primaire huurwaarde) van de optimale vierkante meters, de zogeheten A-zone in een winkel, de basis voor de waardering. Bij die methode wordt rekening gehouden met de diepte van de winkel en de oppervlakte. Uit de huurwaardes van de referentieobjecten heeft de taxateur een huurwaarde voor de A-zones herleid van € 462 tot € 510 per vierkante meter. De taxateur heeft in het taxatierapport voor de onroerende zaak een primaire huurwaarde gehanteerd van € 480 per vierkante meter.
8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de door hem gehanteerde huurwaarde aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank acht de in het taxatierapport genoemde referentieobjecten voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak van eiseres. Deze objecten liggen in dezelfde drukke winkelstraat als de onderhavige onroerende zaak. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de winkel, maar verweerder heeft met zijn verwijzing naar het taxatierapport aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de grootte, voldoende rekening is gehouden.
9. Eiseres heeft verder gesteld dat aan de kelder van de [A-straat 1] geen waarde kan worden toegekend, omdat deze ruimte niet kan worden gebruikt voor opslag omdat die ruimte te vochtig is.
10. De rechtbank volgt eiseres niet in haar standpunt. De taxateur van de gemeente heeft het object [A-straat 1] op 2 juli 2015 ten behoeve van een procedure over een eerder jaar inpandig opgenomen. Het onderhoud en kwaliteit zijn toen als goed beoordeeld. In het taxatierapport staat vermeld dat in 2010 de winkelfunctie en de opslag is veranderd. De rechtbank leidt hier uit af dat de feitelijke situatie tussen de inpandige opname in 2015 en 2016 niet is gewijzigd, zodat van voornoemde kwalificaties “goed” kan worden uitgegaan. De rechtbank hecht bovendien betekenis aan de verklaring van de taxateur ter zitting dat de kelder bij de inpandige opname droog was en werd gebruikt als opslag. Hiermee heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat kelder in goede staat verkeerde op de waardepeildatum. Eiseres heeft daartegenover niet aannemelijk gemaakt dat de feitelijke situatie sinds 2015 zodanig is gewijzigd dat daarvan geen sprake meer is.
11. Verweerder heeft bij het vaststellen van de waarde een kapitalisatiefactor gehanteerd van 11,0. In het taxatierapport komt de taxateur tot kapitalisatiefactor van 11,5. Door het gebrek aan verkooptransacties rondom de waardepeildatum, is de taxateur uitgegaan van een theoretisch model zoals vermeld in de taxatiewijzer. Niet gesteld of gebleken is dat verweerder hierbij is uitgegaan van onjuiste veronderstellingen. Daartegenover heeft eiseres de door haar bepleite kapitalisatiefactor niet onderbouwd.
Uit het voorgaande volgt dat verweerder met het hiervoor vermelde taxatierapport aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde die verweerder voor de onroerende zaak [A-straat 1] heeft vastgesteld, niet te hoog is.
[A-straat 2]
12. Eiseres heeft ter zitting betoogt dat de referentieobjecten in het taxatierapport niet vergelijkbaar zijn, omdat de oppervlaktes van die panden te veel afwijken van de oppervlakte van de [A-straat 2] . Voorts is [A-straat 6] niet vergelijkbaar omdat het bouwjaar van dat object 1900 is, aldus eiseres.
13. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat voor de winkelpanden het bouwjaar van ondergeschikt belang is en dat vooral de ligging en de loopstroom bepalend zijnvoor de huurprijs per vierkante meter. Voorts is in het taxatierapport rekening gehouden met het bouwjaar. De huurprijs per vierkant meter is door de taxateur vastgesteld met toepassing van de ITZA-methode (“In Terms of Zone A”). In die waarderingsmethode vormt de gemiddelde huurprijs (primaire huurwaarde) van de optimale vierkante meters, de zogeheten A-zone in een winkel, de basis voor de waardering. Bij die methode wordt rekening gehouden met de diepte van de winkel en de oppervlakte. Uit de huurwaardes van de referentieobjecten heeft de taxateur een huurwaarde voor de A-zones herleid van € 462 tot € 510 per vierkante meter. De taxateur heeft in het taxatierapport voor de onroerende zaak een primaire huurwaarde gehanteerd van € 480 per vierkante meter.
14. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de door hem gehanteerde huurwaarde aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank acht de in het taxatierapport genoemde referentieobjecten voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak van eiseres. Deze objecten liggen in dezelfde drukke winkelstraat als de onderhavige onroerende zaak. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de winkel, maar verweerder heeft met zijn verwijzing naar het taxatierapport aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de grootte, voldoende rekening is gehouden.
15. Eiseres stelt verder dat het leegstandsrisico hoger moet zijn, zodat de kapitalisatiefactor lager is.
16. Verweerder heeft toegelicht dat het leegstandspercentage in de [A-straat] op waardepeildata 1 januari 2015, 2016 en 2017 gemiddeld 8,6% was. Verweerder is bij de bepaling van de kapitalisatiefactor uitgegaan van een leegstandsrisico van 11%. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hiermee aannemelijk gemaakt dat een leegstandsrisico van 11% niet te laag is. Eiseres heeft daartegenover niets naar voren gebracht waaruit kan worden afgeleid dat met een hoger leegstandsrisico rekening moet worden gehouden.
17. Verweerder heeft bij het vaststellen van de waarde een kapitalisatiefactor gehanteerd van 11,0. In het taxatierapport komt de taxateur eveneens tot kapitalisatiefactor van 11. Door het gebrek aan verkooptransacties rondom de waardepeildatum, is de taxateur uitgegaan van een theoretisch model zoals vermeld in de taxatiewijzer. Niet gesteld of gebleken is dat verweerder verder is uitgegaan van onjuiste veronderstellingen. Uit het voorgaande volgt dat verweerder met het hiervoor vermelde taxatierapport aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde die verweerder voor de onroerende zaak [A-straat 2] heeft vastgesteld, niet te hoog is.
18. Gelet op wat hiervoor is overwogen zijn de beroepen ongegrond verklaard.
19. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Linssen, rechter, in aanwezigheid van mr. N.J.H. Klomp, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 februari 2018.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.