Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Belastingrecht
zaaknummers: AWB 18/484 tot en met 18/489
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van
in de zaken tussen
[X] B.V., te [Q] , eiseres
(gemachtigden: [A] en [B] ),
en
de heffingsambtenaar van Tribuut, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van zes onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari 2016 vastgesteld voor het kalenderjaar 2017. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerendezaakbelasting (ozb) bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar de waarden van de onroerende zaken gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 24 januari 2018, ontvangen door de rechtbank op 25 januari 2018, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaken betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 november 2018. Namens eiseres is verschenen [B] . Namens verweerder zijn verschenen [C] en [D] .
De beroepen zijn ter zitting gelijktijdig behandeld met de beroepsprocedures ten name van [bedrijf E] B.V. (AWB 18/482 en 18/483), [bedrijf F] N.V. (AWB 18/491 tot en met 18/497) en [stichting G] (AWB 18/504, 18/506 tot en met 18/534, 18/536 tot en met 18/540).
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is eigenaar van meerdere winkelpanden in het winkelcentrum [winkelcentrum H] te [plaats 1] . De winkelpanden hebben verschillende gebruikers. Het winkelcentrum bevat in totaal ongeveer 60 winkelpanden verdeeld over verschillende straten.
2. Eiseres heeft onder andere de volgende winkelpanden in bezit:
Object
Oppervlakte (vvo) m²
[adres 1]
170
[adres 2]
68
[adres 3]
147
[adres 4]
138
[adres 5]
92
[adres 6]
135
3. Op 6 juli 2017 heeft verweerder, op grond van artikel 47 van Pro de Algemene wet inzake rijksbelastingen (hierna: AWR), aan eiseres gevraagd om de huurovereenkomsten van de winkelpanden te overleggen.
4. Op 29 augustus 2017 heeft verweerder een herinnering aan eiseres verzonden om alsnog de huurovereenkomsten op te sturen.
5. Verweerder heeft met dagtekening 29 september 2017 een informatiebeschikking gegeven, omdat hij de huurovereenkomsten niet heeft ontvangen van eiseres. Hierop is door eiseres niet gereageerd.
Geschil
6. In geschil zijn de waarden van de hiervoor genoemde winkelpanden.
7. Eiseres heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat verweerder bij de bepaling van de waarden van de winkelpanden onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen wat betreft ligging en oppervlakte van de winkelpanden. Ook heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met de structurele leegstand waar een deel van het winkelcentrum mee te maken heeft. Bovendien zijn de door verweerder in zijn taxatierapport gebruikte vergelijkingsobjecten onvoldoende vergelijkbaar, aldus eiseres.
8. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van de beroepen.
Beoordeling van het geschil
9. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
10. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de waarde voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur (hwk-methode), door middel van een methode van vergelijking met objecten waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted-cash-flow-methode.
11. De rechtbank ziet geen aanleiding partijen niet te volgen in hun standpunt dat de waarde in het economisch verkeer van de winkelpanden dient te worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode (hwk-methode).
12. Op grond van artikel 30, eerste lid, van de Wet WOZ - voor zover hier relevant - zijn met betrekking tot de waardebepaling en de waardevaststelling ingevolge de hoofdstukken III en IV de artikelen 1, derde lid, 5, eerste lid, tweede volzin, 22j tot en met 30, 47, 49 tot en met 51, 52a, 53a, 54 en 56 tot en met 60 van de AWR van overeenkomstige toepassing.
13. Ingevolge artikel 47, aanhef en onderdeel a, van de AWR is ieder gehouden desgevraagd aan de inspecteur de gegevens en inlichtingen te verstrekken welke voor de belastingheffing te zijnen aanzien van belang kunnen zijn. De gegevens en inlichtingen dienen duidelijk, stellig en zonder voorbehoud te worden verstrekt, mondeling, schriftelijk of op andere wijze – zulks ter keuze van de inspecteur – en binnen een door de inspecteur te stellen termijn (artikel 49, eerste lid, van de AWR).
14. Artikel 52a, eerste lid, van de AWR bepaalt - voor zover hier relevant - dat, indien met betrekking tot een op te leggen aanslag, navorderingsaanslag of naheffingsaanslag of een te nemen beschikking niet of niet volledig wordt voldaan aan de verplichtingen ingevolge artikel 41, 47, 47a, 49, 52, de inspecteur dit kan vaststellen bij voor bezwaar vatbare beschikking (informatiebeschikking). De inspecteur wijst in de informatiebeschikking op artikel 25, derde lid, van de AWR.
15. Artikel 25, derde lid, van de AWR bepaalt dat indien het bezwaar is gericht tegen een aanslag, een navorderingsaanslag, een naheffingsaanslag of een beschikking, met betrekking tot welke de vereiste aangifte niet is gedaan of sprake is van een onherroepelijk geworden informatiebeschikking als bedoeld in artikel 52a, eerste lid, bij de uitspraak op het bezwaarschrift de belastingaanslag of beschikking wordt gehandhaafd, tenzij is gebleken dat en in hoeverre die belastingaanslag of beschikking onjuist is. De eerste volzin vindt geen toepassing voor zover het bezwaar is gericht tegen een vergrijpboete.
16. Artikel 27e, eerste lid, van de AWR bepaalt dat, indien de vereiste aangifte niet is gedaan of sprake is van een onherroepelijk geworden informatiebeschikking als bedoeld in artikel 52a, eerste lid, de rechtbank het beroep ongegrond verklaart, tenzij is gebleken dat en in hoeverre de uitspraak op het bezwaar onjuist is.
17. Bij informatiebeschikking van 29 september 2017 heeft verweerder bij eiseres de huurcontracten van de winkelpanden opgevraagd. Eiseres heeft hier niet op gereageerd. Eiseres heeft geen bezwaar gemaakt tegen de informatiebeschikking.
18. Het voorgaande betekent dat de informatiebeschikking in rechte vaststaat en onherroepelijk is geworden. Consequentie daarvan is dat op grond van artikel 27e, eerste lid, van de AWR, sprake is van omkering en verzwaring van de bewijslast. De omkering en verzwaring van de bewijslast ontslaat verweerder evenwel niet van zijn verplichting de door hem vastgestelde WOZ-waarden niet naar willekeur vast te stellen. De vaststelling dient te berusten op een redelijke schatting.
19. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarden heeft verweerder verwezen naar het door hem in beroep overgelegde taxatierapport van 9 oktober 2018, opgemaakt door [D] , WOZ-taxateur. Uit dit taxatierapport blijkt dat verweerder de huurwaarde van alle winkelpanden in het winkelcentrum [winkelcentrum H] gewaardeerd heeft op € 215 per m2. Verweerder heeft ter onderbouwing van de huurwaarde gebruik gemaakt van de gegevens van zeven verschillende huurovereenkomsten van eveneens in het winkelcentrum [winkelcentrum H] gelegen winkelpanden. De ingangsdatum van die huurovereenkomsten ligt tussen 1 februari 2012 en 1 mei 2015 en de corresponderende huurprijs per m2 varieert van € 192 tot € 271. Bij de waardering is verweerder uitgegaan van een gemiddelde huurprijs van 215 per m2. Deze huurprijs is voor alle winkelpanden in aanmerking genomen. De kapitalisatiefactor is door middel van de zogenaamde bottom-up-methode berekend op 10. Verweerder heeft gesteld dat hij de waarde onderbouwd heeft met de hem ter beschikking staande gegevens en dat op basis van de onherroepelijk geworden informatiebeschikking de bewijslast voor de waarde nu bij eiseres ligt.
20. Ter zitting zijn partijen het in zoverre eens geworden dat de winkelpanden aan de [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] zogenaamde uitlopers zijn. Met andere woorden het zijn winkelpanden die niet in de kern van het winkelcentrum zijn gelegen, maar aan de rand. Niet in geschil is dat de leegstand in de zogenaamde uitlopers hoger is dan in de kern van het winkelcentrum. Ook uit de door verweerder overgelegde huurcijfers blijkt dat de huur per m2 voor de zogenaamde uitlopers lager is dan € 215.
21. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met de leegstand en de ongunstigere liggen van de zogenaamde uitlopers. Omdat niet in geschil is dat de winkelpanden aan de [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] ook uitlopers zijn heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank met betrekking tot deze winkelpanden niet in redelijkheid gewaardeerd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met betrekking tot de winkelpanden aan [adres 1] en de [adres 2] niet onredelijk gehandeld door de WOZ-waarden vast te stellen op de wijze zoals hiervoor omschreven. Met de door hem overgelegde stukken en de ter zitting gegeven toelichting heeft verweerder afdoende uiteengezet dat hij aldus de waarden van de winkelpanden aan [adres 1] en de [adres 2] niet te hoog heeft vastgesteld.
22. Het is aan eiseres overtuigend aan te tonen (ervan te doen blijken) dat de WOZ-waarden te hoog zijn vastgesteld. Eiseres heeft verder geen taxatie of een berekening van de kapitalisatiefactor overgelegd. De rechtbank acht de enkele stellingen van eiseres, in het licht van het van eiseres op grond van artikel 27e van de AWR verlangde bewijs, niet toereikend.
23. De rechtbank is van oordeel dat de waardering van de winkelpanden aan de [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] op geen van de door partijen bepleite waarden juist kan worden geacht. Nu in het geding de waarden van deze winkelpanden niet duidelijk zijn geworden, stelt de rechtbank in goede justitie, rekening houdend met een lager huurcijfer en lagere kapitalisatiefactor, de waarden als volgt vast:
- [adres 3] : € 257.000;
- [adres 4] : € 242.000;
- [adres 5] : € 161.000;
- [adres 6] : € 236.000.
24. Gelet op het voorgaande dienen de beroepen over [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] gegrond te worden verklaard en over [adres 1] en de [adres 2] ongegrond te worden verklaard.
25. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van de bezwaren en beroepen redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 2.250 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 249, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 501 en een wegingsfactor 1,5 voor het aantal samenhangende zaken). Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken. De zaak van eiseres en de ter zitting gezamenlijk behandelde zaken worden door de rechtbank aangemerkt als samenhangende zaken als bedoeld in artikel 3, eerste lid, van het Bpb. Daarom wordt de vergoeding voor ¼ deel, zijnde € 562,50, toegekend aan de zaak van eiseres.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen met de zaaknummers 18/484 en 18/485 ongegrond;
- verklaart de beroepen met de zaaknummers 18/486, 18/487, 18/488 en 18/489 gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover deze ziet op de [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] ;
- vermindert de WOZ-waarde van [adres 3] tot € 257.000;
- vermindert de WOZ-waarde van [adres 4] tot € 242.000;
- vermindert de WOZ-waarde van [adres 5] tot € 161.000;
- vermindert de WOZ-waarde van [adres 6] tot € 236.000;
- vermindert de aanslagen ozb dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 562,50;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 338 aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J.J. Engel, rechter, in tegenwoordigheid van mr. R. Roosma, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op:
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.