ECLI:NL:RBGEL:2018:5072

Rechtbank Gelderland

Datum uitspraak
27 november 2018
Publicatiedatum
27 november 2018
Zaaknummer
18.9879
Instantie
Rechtbank Gelderland
Type
Uitspraak
Rechtsgebied
Civiel recht
Procedures
  • Eerste aanleg - enkelvoudig
Rechters
  • S.A.M. Vrendenbarg - Elsbeek
Vindplaatsen
  • Rechtspraak.nl
AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot nakoming van een koopovereenkomst en ontbinding van een eerdere koopovereenkomst met schadevergoeding

In deze zaak vorderen eisers nakoming van een koopovereenkomst uit 2017 met betrekking tot een perceel cultuurgrond en de aanleg van een bouwweg door verweerders. Verweerders hebben een tegenvordering ingesteld, waarin zij stellen dat de koopovereenkomst is ontbonden en eisers schadevergoeding moeten betalen. De rechtbank heeft de vorderingen van eisers toegewezen en die van verweerders afgewezen. De rechtbank oordeelt dat eisers terecht hun medewerking hebben uitgesteld, omdat verweerders hun verplichtingen niet zijn nagekomen. Verweerders waren eerder in verzuim, waardoor zij de koopovereenkomst niet konden ontbinden. De rechtbank heeft vastgesteld dat de verplichtingen uit de koopovereenkomst van 26 juni 2015 niet zijn nagekomen door verweerders, wat heeft geleid tot de opschorting van de verplichtingen van eisers uit de koopovereenkomst van 14 april 2017. De rechtbank heeft geoordeeld dat de koopovereenkomst niet rechtsgeldig is ontbonden door verweerders en dat zij moeten meewerken aan de levering van het perceel grond. De vordering tot betaling van een boete is afgewezen, omdat het verzuim van verweerders niet betrekking had op de levering van het perceel. De rechtbank heeft verweerders veroordeeld tot nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst en hen in de proceskosten veroordeeld.

Uitspraak

VOORBLAD
Rechtbank Gelderland
Zaaknummer: NL18.9879
[eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] tegen [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering]
Vonnis van 29 november 2018
vonnis
_________________________________________________________________ _
RECHTBANK GELDERLAND
Civiel recht
Zittingsplaats Zutphen
zaaknummer: NL18.9879
Vonnis van 29 november 2018
in de zaak van

1.[eiser/verweerder tegenvordering sub 1] ,en2. [eiser/verweerder tegenvordering sub 2] ,[adres] ,eisers van de vordering,verweerders op de tegenvordering,hierna samen te noemen: [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] ,advocaat mr. F.M.C. Boesberg te Zwolle,

tegen

1.[gedaagde / eiser van de tegenvordering sub 1] ,en2. [gedaagde / eiser van de tegenvordering sub 2] ,[adres] ,verweerders op de vordering,eisers van de tegenvordering,hierna samen te noemen: [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] ,advocaat mr. J.W. Damstra.

1.De procedure

1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
  • de procesinleiding
  • het verweerschrift met een tegenvordering
  • het verweerschrift op de tegenvordering
  • het proces-verbaal van mondelinge behandeling op 18 oktober 2018.
1.2.
Vervolgens is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.
[eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] woont aan de [adres eisende partij] . Bij koopovereenkomst van
26 juni 2015 heeft [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] dit perceel gekocht van [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] Op het perceel is een twee-onder-een-kap woning gerealiseerd.
2.2.
In de tussen partijen gesloten koopovereenkomst van 26 juni 2015 is onder meer het volgende opgenomen:
“
(...)
Artikel 23 Mandelig perceel en recht van overpad voor gebruik van gedeelde inrit
23.1
De inrit en het erf, zoals aangegeven op de situatieschets, zal worden uitgegeven als een mandelig perceel. De eigenaren van de nieuw te bouwen woningen zullen eigenaar worden van het betreffende mandelige perceel. Het onderhoud van het mandelig perceel komt voor rekening van de eigenaren.
23.2
De uitrit naar de [naam weg 1] , zoals weergegeven in de verkoopdocumentatie, zal alleen worden gerealiseerd als er overeenstemming wordt bereikt met het Geldersch Landschap inzake het vestigen van een erfdienstbaarheid in de vorm van een recht van overpad. Indien deze overeenstemming er niet komt garandeert de verkoper een alternatieve ontsluiting via de [naam weg 2] (...).
(...)
Artikel 24 Infrastructuur en bouwterrein
24.1
Voor rekening en risico van de verkoper wordt het terrein bouwklaar gemaakt.
24.2
Verkoper legt een bouwweg aan, zorgt dat het terrein wordt opgehoogd en ingericht conform het terrein inrichtingsplan.(...)
Artikel 27 Aanvullende afspraken
Koper heeft het eerste recht van koop van een perceel grond, groot circa 800 m², voor een prijs van€ 25,- k.k. per m². (...)
Vanaf het moment dat de woning is opgeleverd mag koper het betreffende perceel van circa 800 m² huren. De huurprijs bedraagt € 356,- per jaar en dient vooraf voor het hele jaar aan de eigenaar te worden betaald.
(...)”
2.3.
Op 14 april 2017 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten, inhoudende dat [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] het perceel cultuurgrond, gelegen achter de woning aan de [adres eisende partij] (hierna: het perceel grond), heeft gekocht van [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] In deze koopovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:
“
(...)
Ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en boete
Artikel 13
1. Een partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen. Ingebrekestelling moet schriftelijk geschieden met inachtneming van een termijn van acht dagen. (...)
2. Wanneer een partij in verzuim is, is deze verplicht de schade die de wederpartij dientengevolge lijdt te vergoeden en kan deze de overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden, alles onverminderd diens bevoegdheid alsnog uitvoering van deze overeenkomst te verlangen.
3. Wanneer het verzuim betrekking heeft op het meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering danwel op de voldoening van de koopprijs, zal de nalatige partij daarnaast ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren. De hoogte van deze boete is gelijk aan tien procent van de totale koopprijs.
(...)
Overige afspraken
Artikel 20
1. Verkoper en koper hebben voorts nog de volgende afspraken gemaakt:
“1. Koper en verkoper verklaren dat alle claims en discussies met betrekking tot de levering van het kavel, [kadastrale gegevens] , geslecht zijn met het aangaan van de onderliggende overeenkomst;
2. Koper [eiser/verweerder tegenvordering sub 1] accepteert het woningkavel zoals heden opgeleverd is.
3. Vrijgave door koper van tweede termijn en slottermijn depot (tezamen € 10.000,00)
4. Koper zal handhulp verlenen bij het verharden van de mandelige weg in evenredigheid met de overige eigenaren.
5. Koper en verkoper respecteren de huidige koopovereenkomst van kavel 6 ( [kadastrale gegevens] ), waarbij koper akkoord gaat dat de uitrit gerealiseerd is, het gebruik door koper gedoogd wordt en dat de effectuering van de erfdienstbaarheid met het Geldersch Landschap een zaak is tussen koper en HGL en niet tussen verkoper en koper.
(...)”
2.4.
De levering van voormeld perceel grond heeft niet plaatsgevonden. Wel heeft [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] dit perceel in gebruik genomen.
2.5.
Bij e-mailbericht van 22 september 2017 heeft [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] onder meer het volgende aan de notaris bericht:
“
(...)
Ik heb begrepen dat [gedaagde / eiser van de tegenvordering sub 1] nog steeds de oprit moet verharden van het Geldersch Landschap en mogelijk speelt dit ook een onderdeel in de “hobbels”.
Wanneer ik kom tekenen wil ik wel graag nog een bevestiging dat ik tot in lengte van dagen gewoon over de grond/inrit van het Geldersch Landschap in - en uit kan rijden.
Om een of andere rede wil het GLK met mij geen erfdienstbaarheid vestigen omdat ik geen afstand van mijn rechten wil doen m.b.t. de erfgrens van het woningkavel. In deze zal [gedaagde / eiser van de tegenvordering sub 1] een gedoogvergunning regelen voor mij. Van de gemeenschappelijk woonweg ben ik mede eigenaar.
Ook de woonweg is tot de dag van vandaag niet verhard door [gedaagde / eiser van de tegenvordering sub 1] . Via de koopovereenkomst van deze aanvullende grondaankoop is ook geregeld dat [gedaagde / eiser van de tegenvordering sub 1] en ik over en weer vast hebben liggen hoe rechten en plichten zijn geregeld t.a.v. de verharding van de woonweg. [gedaagde / eiser van de tegenvordering sub 1] heeft zich verplicht de woonweg te verharden.
Nu blijkt dat [gedaagde / eiser van de tegenvordering sub 1] met de overige bewoners er niet uit is m.b.t. de verharding van de woonweg en de weg nog steeds niet is verhard. En dus vraag ik me af. Hoe wijs het is om de leveringsacte te ondertekenen.(...)”
2.6.
De levering van het perceel grond bij de notaris stond gepland op 5 februari 2018. Deze levering is niet door gegaan.
2.7.
Bij e-mailbericht van 8 februari 2018 heeft [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] de notaris onder meer het volgende medegedeeld:
“
(...)
Doordat [naam 1] zonder overleg thans een inrit aan het aanleggen is voor de mandelige weg en het alle schijn er van heeft dat deze willens en wetens te laag gerealiseerd wordt heb ik besloten het passeren (gepland maandag 12 februari 2018) van de acte, de extra aankoop op te schorten.
(...)”
2.8.
Op 8 februari 2018 heeft [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] ook een e-mailbericht gestuurd aan [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] , en daarin het volgende vermeld:
“
(...)
Ik heb je nu diverse malen er op gewezen (...) dat je willens en weten de inrit te laag aanlegt. (...)
Voor de goede orde bijgaand een inrichtingsplan emt het peil van de mandelige weg.
Conform inrichtingsplan is de weg bepaald. De inrit zal dus het niveauverschil op moeten vangen tussen de mandelige weg en de openbare weg.
Op dit moment heb je het zandbed van de inrit dus veel te laag liggen (...).
Uiteraard is het je goed recht om de inrit eerst te laag aan te brengen en later bij het aanbrengen van de bouwweg/fundatie van de mandelige weg deze opnieuw te leggen en op hoogte te brengen.
Misschien leg je de stenen wel op de kop omdat je bij het latere definitieve leggen nadat de situatie bij bouwnummer 1 en 2 is afgerond het hele totaal spik en span wil hebben. Ik weet het niet want je overlegd niet. Als buren zouden wij graag willen weten wat nu precies de plannen zijn t.a.v. de mandelige weg.
(...)
Omdat beslaglegging geen zin heeft in jouw geval conform de juridische informatie die ik ingewonnen heb moet ik besluiten het passeren van de leveringsacte van de extra grondaankoop eerst op te schorten. Dit laat zich legitimeren omdat wij in de getekende koopovereenkomst van deze extra aankoop ook afspraken gemaakt hebben over de mandelige weg en de uitrit.
(...)”
2.9.
Bij brief van 10 februari 2018 heeft [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] onder meer het volgende medegedeeld:
“
(...)
Afgelopen week werd ik door notaris Kuiper & Van ’t Spijker op de hoogte gebracht dat u niet wilde meewerken aan de feitelijke en juridische levering danwel de voldoening van de koopprijs t.b.v. een stuk grond zoals omschreven in de koopovereenkomst (...) getekend door partijen op 14 april 2017.
(...)
Hierbij beroep ik mij op de koopovereenkomst, in het bijzonder artikel 13, met inachtneming van de daarin gestelde termijn van acht dagen.
Ik verlang van u dat u binnen acht dagen na heden uitvoering geeft aan de tussen ons gesloten koopovereenkomst en dat u de akte binnen de gestelde termijn te onderteken en de algehele voldoening van de koopprijs te voldoen.
(...)”
2.10.
Bij brief, verzonden bij e-mailbericht van 23 februari 2018, heeft [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] het volgende medegedeeld:
“
(...)
Vanmiddag zijn wij (...) voor de tweede maal tevergeefs bij de notaris geweest, om het passeren van onze wederzijdse koopovereenkomst te bekrachtigen.
Jammer van al onze energie en kosten en ook alle betalingen die wij reeds in mei 2017 bij de notaris geeffectueerd hadden.
Vorige maal waren jullie in gebreke door de erfdienstbaarheid met HGL niet gevestigd was. (...) In dat proces heb ik U diverse malen verzocht de zaak met HGL te effectueren, zodat de koopacte zou kunnen passeren.
(...)
Wij waren dan ook heel blij, toen wij eind vorig jaar van jullie mochten vernemen dat eindelijk de zaak met HGL was geregeld en de notaris de documenten in gereedheid kon maken voor het passeren van de koopacte.
De afspraak hiertoe stond gepland voor 5 februari 2018, maar was vanwege moverende redenen verschoven naar 12 februari 2018. Toen 8 februari 2018 bleek dat [gedaagde / eiser van de tegenvordering sub 1] de inrit aan het realiseren was, maar op een erg (veel te) laag niveau, heb ik gemeend het passeren van bovengenoemde acte toch op te moeten schorten, om U de gelegenheid te geven ons antwoord te geven op onze vragen omtrent U motivatie om de inrit op deze wijze te realiseren.
(...)
Tot slot wij hebben dus andermaal onze goede wil getoond, wij laten ons niet verder onder druk zetten, wij gaan niet her-onderhandelen, wij verwachten van jullie nakoming van de overeenkomst en wachten voorlopig (beperkte tijd) op uw reactie naar de notaris om alsnog de acte te laten tekenen.
(...)”
2.11.
Bij brief van 23 februari 2018, door [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] ontvangen per post op
26 februari 2018, heeft [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] aan [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] onder meer het volgende bericht:
“
(...)
U bent in verzuim jegens mij, omdat u na de ingebrekestelling nalatig blijft, met inachtneming van een termijn van acht dagen, en de verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst niet voldoet.
Hierdoor is de koopovereenkomst ontbonden en heeft u geen gebruik gemaakt van het recht tot eerste koop van het perceel grond zoals overeengekomen, (zie koopakte bouwgrond, koopovereenkomst artikel 27 (...) ). Derhalve stel ik u aansprakelijk voor de geleden schade en eis ik, zoals omschreven in de koopovereenkomst, een boete te verbeuren welke gelijk is aan tien procent van de totale koopprijs. De totale koopprijs bestaat uit 690 m² x € 25,00 maakt € 17.250,00 waarvan tien procent gelijk is aan € 1.725,00
(...)
Verder verzoek ik u in een redelijke termijn, te weten drie weken na heden (...) om het stuk grond terug te brengen in de oorspronkelijke staat, te weten weiland met grasbedekking.
Mocht u niet in staat of voornemens zijn, binnen de gestelde termijn, om het stuk grond in oorspronkelijke staat terug te brengen, dan zal ik een aannemer inschakelen om de klus uit te laten voeren en komen alle gemaakte kosten voor uw rekening. (...)”
2.12.
In reactie op laatstgemeld e-mailbericht heeft [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] bij e-mailbericht van 27 februari 2018 onder meer medegedeeld dat hij verbaasd was over de brief van 23 februari 2018, omdat hij naar aanleiding van de brief van 10 februari 2018 had aangegeven medewerking te verlenen aan het passeren van de akte en daartoe een afspraak had gemaakt bij de notaris. [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] heeft in het e-mailbericht ook medegedeeld nog steeds over te willen gaan tot het passeren van de akte van levering.
2.13.
Bij e-mailbericht van 11 april 2018 heeft de advocaat van [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] onder meer gesommeerd om binnen acht dagen onvoorwaardelijk medewerking te verlenen aan het passeren van de akte van levering en om de verplichtingen uit de beide koopovereenkomsten na te komen door binnen acht dagen zorg te dragen voor het aanleggen op de juiste hoogte van de mandelige weg.
2.14.
In reactie op voormeld e-mailbericht van 11 april 2018 heeft [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] bij brief van 15 april 2018 de advocaat van [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] onder meer medegedeeld dat hij blijft bij zijn standpunten zoals weergegeven in de brieven van 10 en 23 februari 2018 en dat hij aanspraak maakt op de boete.
2.15.
Op 14 april 2018 heeft [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] het perceel grond vernield met een trekker met shovelbak. Ook heeft [gedaagde / eiser van de tegenvordering sub 1] [eiser/verweerder tegenvordering sub 1] die dag geslagen met een tang, als gevolg waarvan [eiser/verweerder tegenvordering sub 1] een hoofdwond heeft opgelopen. [eiser/verweerder tegenvordering sub 1] heeft hiervan aangifte gedaan bij de politie.
3. Het geschil
op de vordering
3.1.
[eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] vordert dat de voorzieningenrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
1. [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] hoofdelijk zal veroordelen tot nakoming van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst met betrekking tot de te ( [postcode] ) [woonplaats] aan en nabij [adres 2] gelegen perceel cultuurgrond, in die zin dat [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] binnen vijf dagen na betekening van het te wijzen vonnis dient te verschijnen bij de notaris en zijn
medewerking moet verlenen aan het verlijden van de akte van levering, vrij van
hypotheken en beslagen, van voormeld perceel cultuurgrond aan [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] ;
2. zal bepalen dat in geval van door de notaris vast te stellen gebreke van voormelde
onvoorwaardelijke medewerking zijdens [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] het te wijzen vonnis op grond van artikel 3:300 BW in de plaats treedt van iedere met de overdracht van voormeld perceel
cultuurgrond aan [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] gemoeid gaande akte die zonder medewerking van
[gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] niet kan worden opgemaakt en/of verleden;
3. [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van 10 % van de koopsom als boete c.q. schadevergoeding;
4. [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] zal veroordelen tot nakoming van de tussen partijen gesloten
koopovereenkomst met betrekking tot de te ( [postcode] ) [woonplaats] gelegen grond,
plaatselijk bekend als [adres 2] , in die zin dat [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis de bouwweg conform inrichtingstekening met kenmerk 1219 a02 d.d. 3 februari 2015 gerealiseerd dient te hebben, op straffe van een dwangsom van € 500,00 voor elke dag dat [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] in verzuim is hieraan te voldoen, met een maximum van € 20.000,00;
5. [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] hoofdelijk zal veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.2.
[eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] legt aan zijn vorderingen het volgende ten grondslag. Op grond van artikel 24.2 van de koopovereenkomst van 25 juni 2016 rust op [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] de verplichting om de mandelige weg (bouwweg) op de juiste hoogte aan te leggen. Conform het terreininrichtingsplan dient een hoogte van circa 100 millimeter onder het peil van de woning aangehouden te worden. Nakoming van deze verplichting kan terstond na het ontstaan worden gevorderd, omdat er in de overeenkomst geen termijn is opgenomen voor het aanleggen van de mandelige weg. Volgens [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] is de vordering daarom opeisbaar. [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] heeft zich op opschorting beroepen om medewerking te verlenen aan de levering van het perceel grond, omdat [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] zijn verplichting om de weg op te hogen niet is nagekomen. [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] is niet in verzuim, gelet op zijn beroep op opschorting vanwege het verzuim van [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering]
[eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] heeft verder gesteld dat indien het beroep op opschorting niet slaagt, geldt dat de koopovereenkomst niet rechtsgeldig buitengerechtelijk is ontbonden door [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] , omdat [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] binnen acht dagen heeft laten weten volledige medewerking te zullen verlenen aan het passeren van de akte, en [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] toen niet is verschenen.
Voor het geval dat [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] weigert mee te werken aan het te wijzen vonnis vordert [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] dat de uitspraak in de plaats treedt van iedere akte die nodig is voor de overdracht van het perceel grond aan [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] als bedoeld in artikel 3:300 BW.
Nu [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] in verzuim is, is hij gehouden de contractuele boete aan [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] te voldoen.
3.3.
[gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] voert verweer. Hij concludeert dat de vorderingen van [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] moeten worden afgewezen, met veroordeling van [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] in de kosten van het geding.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
op de tegenvordering
3.5.
[gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] vordert vordert dat de voorzieningenrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
1. voor recht zal verklaren dat de koopovereenkomst van 14 april 2017 op 18 februari 2018 definitief is ontbonden,
2. [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] zal veroordelen tot betaling aan [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] van de contractueel overeengekomen boete van € 1.725,00,
3. [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] zal veroordelen tot betaling van de door [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] geleden schade ad € 42.628,30,
4. [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] zal veroordelen tot betaling van de gemaakte advocaatkosten,
5. [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] zal veroordelen om binnen twee dagen na betekening van het te wijzen vonnis voor zover [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] het perceel cultuurgrond voornoemd mocht gebruiken te ontruimen en ontruimd te houden op verbeurte van een dwangsom van
€ 250,00 voor iedere dag dat [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] daarmee in gebreke blijft,
6. [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] zal veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.6.
[gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] legt aan zijn vorderingen het volgende ten grondslag. De koopovereenkomst ten aanzien van het perceel grond is op 18 februari 2018 ontbonden, omdat [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] de termijn van acht dagen, die [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] op 10 februari 2018 heeft gesteld om die overeenkomst alsnog na te komen, heeft laten verlopen.
[eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] heeft het beroep op opschorting op oneigenlijke gronden gedaan, omdat er geen samenhang bestaat tussen de (verplichtingen uit hoofde van de) overeenkomst van
26 juni 2015 en de overeenkomst van 14 april 2017. De afname van het perceel grond heeft niets te maken met de levering van de bouwkavel krachtens de koop-aanneemovereenkomst, waarvan de mandelige weg deel uitmaakt. [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] mocht dus zijn verplichting om het perceel grond af te nemen niet opschorten.
Verder dient [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] de contractuele boete te betalen, omdat hij in gebreke is gebleven om aan de levering van het perceel mee te werken.
[eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] dient het perceel te ontruimen omdat hij geen huurovereenkomst heeft en geen eigenaar van de grond is. Ook dient [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] schade te vergoeden die [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] heeft geleden als gevolg van het niet tijdig afnemen van het perceel grond. Hieronder vallen onder meer de door [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] gemaakte kosten voor het herstellen van het perceel cultuurgrond in de oorspronkelijke staat, welke kosten € 42.628,30 bedragen.
De advocaatkosten dienen volgens [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] ook voor rekening van [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] te komen, omdat [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] tegen beter weten in een procedure is gestart.
3.7.
[eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] voert verweer. Hij concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] in de kosten van de procedure.
3.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

van de vordering

4.1.
Op grond van artikel 24 lid 2 van de koopovereenkomst van 26 juni 2015 rust op [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] de verplichting om een bouwweg aan te leggen en het terrein op te hogen en in te richten conform het terreininrichtingsplan. Volgens [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] is niet gesproken over de hoogte van de mandelige weg (bouwweg) en beroept [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] zich op de uitrit naar de openbare weg, waarop het mandelig gedeelte aansluit. [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] heeft aangevoerd dat die uitrit eigendom is van het Geldersch Landschap en geen onderdeel uitmaakt van voormelde koopovereenkomst. [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] heeft betwist dat hij heeft opgeschort in verband met de (hoogte van de) uitrit, en aangevoerd dat hem gaat om de mandelige weg.
De rechtbank oordeelt als volgt. Op grond van artikel 23.1 van de koopovereenkomst van
26 juni 2015 maakt het mandelige perceel, waaronder de mandelige weg valt, deel uit van de koopovereenkomst. [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] heeft erkend dat hij ervoor dient te zorgen dat het terrein wordt opgehoogd en ingericht conform het terreininrichtingsplan. Volgens [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] is de als bijlage bij de koopovereenkomst van 26 juni 2015 gevoegde situatietekening W12 het geldende terreininrichtingsplan. [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] heeft dit betwist en aangevoerd dat bij de koopovereenkomst drie situatietekeningen horen (met de kenmerken 1219 a02, 1219 W12, 1219 W13) en dat de situatietekening 1219 a02 het geldende terreininrichtingsplan is en 1219 W12 en 1219 W13 geen betekenis hadden, omdat die uitsluitend dienden als achtervang voor het geval dat [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] geen overeenstemming kon bereiken met Het Geldersch Landschap over de uitrit. [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] heeft dit niet, althans onvoldoende gemotiveerd weersproken. Onbetwist is ook dat met Het Geldersch Landschap overeenstemming is bereikt over de uitrit. Aangenomen wordt dan ook dat situatietekening 1219 a02 het geldende terreininrichtingsplan is. Op die tekening zijn drie verschillende hoogtes aangegeven, waaronder de hoogte ter plaatse van de grens van de mandelige weg (Hoogte 3). Vast staat dat het terrein – en dus ook de mandelige weg – niet volgens dit terreininrichtingsplan is opgehoogd door [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] In zijn e-mailbericht van 10 februari 2018 heeft [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] zich beklaagd over het peil van de mandelige weg. [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] erkent dit ook onder nummer 38 van zijn conclusie van antwoord. [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] is echter niet overgegaan tot het op de juiste hoogte brengen van de mandelige weg. Daarmee heeft [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] niet voldaan aan zijn verplichting uit hoofde van de koopovereenkomst van 26 juni 2015.
4.2.
[eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] heeft als gevolg van voormelde tekortkoming door [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] een beroep gedaan op opschorting van zijn verplichting tot medewerking aan de levering uit de koopovereenkomst van 14 april 2017. [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] heeft betwist dat [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] op die grond een opschortingsrecht heeft, omdat er volgens [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] geen samenhang bestaat tussen de (verplichtingen uit de) die overeenkomst en de overeenkomst van 26 juni 2015.
De rechtbank oordeelt als volgt. In artikel 6:52 BW is bepaald dat een beroep op opschorting kan worden gedaan indien de vordering opeisbaar is en indien tussen vordering en verbintenis voldoende samenhang bestaat om de opschorting te rechtvaardigen. In de overeenkomst van 26 juni 2015 is geen termijn opgenomen voor de in artikel 24.2 opgenomen verplichting van [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] om het terrein op te hogen en in te richten volgens het terreininrichtingsplan. Niet weersproken is dat [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] meerdere malen heeft verzocht de mandelige weg op de juiste hoogte aan te leggen. De vordering van [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] is daarom opeisbaar.
Verder is de rechtbank van oordeel dat er voldoende samenhang bestaat tussen de verplichting van [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] uit de overeenkomst van 26 juni 2015 om het terrein op te hogen en de verplichting van [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] uit de koopovereenkomst van 14 april 2017 om medewerking te verlenen aan de levering van het perceel grond. In artikel 27 van de koopovereenkomst van 26 juni 2015 is het eerste recht van koop opgenomen met betrekking tot het perceel cultuurgrond. Verder zijn in artikel 20 van de koopovereenkomst van 14 april 2017 nadere afspraken opgenomen over de mandelige weg (onderdeel van de koopovereenkomst van 26 juni 2015) en over het perceel grond dat gekocht is op 26 juni 2015. Tevens staat in dat artikel dat koper en verkoper de koopovereenkomst van 26 juni 2015 respecteren. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat tussen de verbintenis van [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] tot ophoging van de mandelige weg en de op [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] rustende verbintenis tot het meewerken aan de levering van het perceel cultuurgrond voldoende samenhang bestaat om de opschorting door [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] van zijn verbintenis te rechtvaardigen.
4.3.
[eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] heeft gelet op het vorenstaande [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] op 8 februari 2018 terecht een beroep gedaan op zijn opschortingsrecht. Aangezien [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] in verzuim verkeerde, kon [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] op grond van het bepaalde in de artikelen 6:59 en 6:61 lid 2 BW niet in verzuim raken na de ingebrekestelling van [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] van
10 februari 2018. [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] mocht daarom niet over gaan tot ontbinding van de koopovereenkomst van 14 april 2017. Geconcludeerd wordt dat deze koopovereenkomst niet is ontbonden en dat [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] dient mee te werken aan de levering van het perceel grond. De vordering onder 1. zal daarom worden toegewezen.
4.4.
Ten aanzien van de vordering tot betaling van de boete oordeelt de rechtbank als volgt. Op grond artikel 13 lid 3 van de koopovereenkomst van 14 april 2017 is een boete van tien procent van de totale koopprijs verschuldigd wanneer het verzuim betrekking heeft op het meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering dan wel op de voldoening van de koopprijs. Aangezien het verzuim van [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] geen betrekking heeft op het meewerken aan levering van het perceel grond, maar op het voldoen aan een verplichting uit de koopovereenkomst van 26 juni 2015 (het ophogen van het terrein), is niet voldaan aan de voorwaarde voor het opeisbaar zijn van de boete. De vordering onder 3. tot betaling van de boete zal dan ook worden afgewezen.
4.5.
Ten aanzien van de vordering tot het bepalen dat het vonnis in de plaats treedt van de akte heeft [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] enkel aangevoerd dat deze vordering niet samen met de gevorderde boete kan worden ingesteld. Aangezien de boete zal worden afgewezen en de gevorderde machtiging overigens niet is betwist, zal de vordering onder 2. worden toegewezen.
4.6.
Op grond van hetgeen hiervoor in 4.1. is overwogen, dient [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] te voldoen aan zijn verplichting uit de koopovereenkomst van 26 juni 2015 om een bouwweg aan te leggen en het terrein op te hogen en in te richten conform het terreininrichtingsplan volgens situatietekening 1219 a02. De vordering onder 4. tot nakoming van deze verplichting zal daarom worden toegewezen.
4.7.
De gevorderde dwangsom is niet weersproken en zal eveneens worden toegewezen.
4.8.
[gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] worden begroot op:
- griffierecht 291,00
- salaris advocaat
922,00(2,0 punten × tarief € 461,00)
Totaal € 1.213,00
van de tegenvordering
4.9.
Aangezien in rechtsoverweging 4.3. is geoordeeld dat [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] niet mocht overgaan tot ontbinding van de koopovereenkomst van 14 april 2017, is de gevorderde verklaring voor recht niet toewijsbaar.
4.10.
Ook de vordering tot betaling van de contractuele boete zal worden afgewezen, omdat [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] – gelet op wat in rechtsoverweging 4.3. is overwogen – niet in verzuim verkeerde met betrekking tot zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst van
14 april 2017.
4.11.
[eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] heeft betwist dat hij [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] een schadevergoeding dient te betalen. Aangezien [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] ten aanzien van de nakoming van de verplichtingen uit de koopovereenkomst van 14 april 2017 niet in verzuim verkeert en [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] overigens geen grond heeft gesteld waarop [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] kan worden aangesproken voor de door [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] beweerde schade, zal de gevorderde schadevergoeding eveneens worden afgewezen.
4.12.
[eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] heeft betwist dat hij het perceel grond zonder recht of titel in gebruik heeft. [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] heeft aangevoerd dat [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] hem het perceel grond ter beschikking heeft gesteld in afwachting van de levering. [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] heeft daarbij verwezen naar artikel 20 lid 10 van de koopovereenkomst van 14 april 2017, waarin het volgende is opgenomen: “
Koper blijft het beheer houden over het aan te kopen weilandkavel.”
Uit deze bepaling kan worden afgeleid dat [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] het perceel grond vóór het sluiten van de koopovereenkomst al in gebruik had gekregen. In het licht hiervan heeft [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] zijn stelling dat [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] het perceel zonder toestemming in gebruik heeft, onvoldoende onderbouwd. De vordering tot ontruiming van het perceel grond zal dan ook worden afgewezen.
4.13.
[gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] worden begroot op € 230,50
(1,0 punt × factor 0,5 × tarief € 461,00).

5.De beslissing

De rechtbank
op de vordering
5.1.
veroordeelt [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] hoofdelijk tot nakoming van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst met betrekking tot de te ( [postcode] ) Uddel aan en nabij [adres 2] gelegen perceel cultuurgrond, in die zin dat [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis dient te verschijnen bij de notaris en zijn medewerking moet verlenen aan het verlijden van de akte van levering, vrij van hypotheken en beslagen, van voormeld perceel cultuurgrond aan [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] ,
5.2.
bepaalt dat in geval van door de notaris vast te stellen gebreke van voormelde
onvoorwaardelijke medewerking zijdens [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] dit vonnis op grond van artikel 3:300 BW in de plaats treedt van iedere met de overdracht van voormeld perceel
cultuurgrond aan [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] gemoeid gaande akte die zonder medewerking van
[gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] niet kan worden opgemaakt en/of verleden,
5.3.
veroordeelt [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] tot nakoming van de tussen partijen gesloten
koopovereenkomst met betrekking tot de te ( [postcode] ) [woonplaats] gelegen grond, plaatselijk bekend als [adres 2] , in die zin dat [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de bouwweg conform inrichtingstekening met kenmerk 1219 a02 d.d. 3 februari 2015 gerealiseerd dient te hebben,
5.4.
veroordeelt [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] om aan [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] een dwangsom te betalen van € 500,00 voor iedere dag dat hij niet aan de in 5.3. uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 20.000,00 is bereikt,
5.5.
veroordeelt [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] in de proceskosten, aan de zijde van [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] tot op heden begroot op € 1.213,00,
5.6.
verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af,
op de tegenvordering
5.8.
wijst de vorderingen af,
5.9.
veroordeelt [gedaagde partij / eiser van de tegenvordering] in de proceskosten, aan de zijde van [eisende partij/ verweerders op de tegenvordering] tot op heden begroot op € 230,50.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.A.M. Vrendenbarg - Elsbeek en in het openbaar uitgesproken op 29 november 2018.
sa/vr