ECLI:NL:RBGEL:2019:3050 - Rechtbank Gelderland - Naheffingsaanslag overdrachtsbelasting en boete bij aanko...

Uitspraak

RECHTBANK GELDERLAND

Zittingsplaats Arnhem

Belastingrecht

zaaknummer: AWB 18/2074

uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 9 juli 2019

in de zaak tussen

[X] B.V., te [Z] , eiseres

(gemachtigde: mr. [gemachtigde] ),

de inspecteur van de Belastingdienst, kantoor Arnhem, verweerder.

Procesverloop

Aan eiseres is met dagtekening 23 oktober 2017 een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting opgelegd van € 24.000 alsmede bij beschikking een boete van € 12.000. Tevens is bij beschikking € 1.776 aan belastingrente in rekening gebracht.

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 15 maart 2018 de naheffingsaanslag, de boetebeschikking en de beschikking belastingrente gehandhaafd.

Eiseres heeft daartegen bij brief van 16 april 2018, ontvangen door de rechtbank op dezelfde dag, beroep ingesteld.

Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 juni 2019.

Namens eiseres zijn verschenen haar gemachtigde en [A] . Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde] , [B] en [C] . Met toestemming van partijen is deze zaak gelijktijdig behandeld met het beroep van [D] B.V. (AWB 18/2075).

Verweerder heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan de wederpartij.

Overwegingen

Feiten

1. De onroerende zaak staande en gelegen aan de [A-straat 1] te [Z] , plaatselijk bekend als het “ [E] ” (het pand) is in 1978 gebouwd, in 1982 verbouwd en in 1999 gerenoveerd. Tot 2011 is het pand in gebruik geweest als schoolgebouw en/of kantoorgebouw, waarna het pand heeft leeggestaan. Het pand is in eerste instantie als kantoor te huur aangeboden en vervolgens vanaf 2013 ook te koop aangeboden als kantoorpand.

2. Eiseres en [D] B.V. hebben op [2015 1] een koopovereenkomst ondertekend in verband met de aankoop van het pand.

3. Bij akte van levering van [2015 2] hebben eiseres en [D] B.V. het pand in eigendom verkregen, ieder voor de onverdeelde helft. Hierbij heeft de notaris namens eiseres en [D] B.V. op aangifte een bedrag van € 24.000 (ieder € 12.000) aan overdrachtsbelasting voldaan, waarbij een tarief van twee percent van de koopsom is gehanteerd. In de akte is het pand als volgt omschreven:

“ het perceel grond met opstal (zijnde een voormalig kantoorpand thans omvattende
woningen/woonruimten), erf, tuin, en ondergrond plaatselijk bekend [A-straat 1] ,
[Z] , kadastraal bekend gemeente Neerbosch sectie [F] ).”

4. Ten aanzien van de feitelijke eigenschappen die voor het gebruik nodig zijn, wordt in de akte van levering verwezen naar artikel 6.3 van de koopovereenkomst waarin is vermeld:

“ De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die
nodig zijn voor een normaal gebruik als: Toekomstige woonruimte conform het huidige
gebruik als woonruimte in de zin van antikraak van het vastgoed. Koper verklaard het
gebouw als woonruimte te gaan beruiken en heeft verzocht ook de overdrachtsbelasting
hierop toe te passen”.

5. Vóór de levering op [2015 2] is het pand een aantal jaren in gebruik voor bewoning, in het kader van anti-kraak. Op het adres van het pand staan ongeveer zeven bewoners ingeschreven.

6. In het bestemmingsplan “ [G] ” heeft het perceel sinds [2013] de bestemming “gemengd”. In artikel 10 van Pro de planvoorschriften is vermeld:

“Artikel 10 Gemengd Pro
10.1 Bestemmingsomschrijving
De voor ‘Gemengd’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a wonen, bedrijven, kantoren, dienstverlening en maatschappelijke voorzieningen, met dien verstande dat nieuwe geluidsgevoelige functies alleen zijn toegestaan voor zover voldaan wordt aan de Wet geluidhinder;
(…)”.

7. Eiseres en [D] B.V. hebben het pand bij akte van [2015 3] geleverd aan derden. Na de levering zijn door deze derden tachtig studiowoningen gerealiseerd.

Geschil

8. In geschil is het antwoord op de vraag of de onderhavige naheffingsaanslag overdrachtsbelasting en beschikkingen terecht zijn opgelegd. Het geschil spitst zich toe op de vraag of het pand kan worden aangemerkt als een woning in de zin van artikel 14, tweede lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer 1970 (Wbr). Verder is de vergrijpboete in geschil.

9. Eiseres stelt dat het pand tot 2011 in gebruik is geweest als schoolgebouw. Het is volgens eiseres niet bekend met welk doel het pand oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Gelet hierop kan worden gesteld dat het gebouw voor ander gebruik dan bewoning is ontworpen en gebouwd. Volgens eiseres was het pand ten tijde van de verkrijging feitelijk in gebruik als woning. Zo stonden er zeven bewoners ingeschreven op het adres van het pand. Bovendien is intern een aanvang was gemaakt met werkzaamheden ter realisering van studiowoningen. Op het moment van de verkrijging was geen sprake van een situatie waarin met niet meer dan beperkte aanpassingen het bouwwerk weer geschikt gemaakt kon worden voor een schoolfunctie. De initiële status van het pand is daarmee verloren gegaan en het pand heeft de status woning gekregen, aldus eiseres. Ten tijde van de verkrijging bevond het pand zich dan ook ten minste in een staat waarvan niet kan worden gesteld dat het zijn bestemming als schoolpand had behouden, noch dat het pand inmiddels naar zijn aard geheel bestemd was voor bewoning. Gelet hierop komt mede betekenis toe aan de eisen en/of beperkingen die voor het gebruik van het pand voortvloeien uit publiekrechtelijke voorschriften, aldus eiseres. Niet in geschil is dat het pand op grond van publiekrechtelijke voorschriften een woonbestemming heeft. Ten aanzien van de boete stelt eiseres dat zij een pleitbaar standpunt heeft ingenomen.

10. Volgens verweerder is het pand ten tijde van de verkrijging naar zijn aard niet aan te merken als woning. Het pand is gebouwd als niet-woning en tot 2011 ook als zodanig feitelijk gebruikt. Vanaf 2011 heeft anti-kraakbewoning in het pand plaatsgevonden. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat het tijdelijk toestaan van bewoning het pand niet tot woning maakt. Eiseres heeft geen stukken overgelegd waaruit blijkt dat de aard van het pand is gewijzigd of een aanvang is gemaakt met de transformatie. De omschrijving in de koopovereenkomst en akte van levering van het pand als “het perceel grond met opstal (zijnde een voormalig kantoorpand thans omvattende woningen/woonruimten), erf, tuin, en ondergrond” maakt niet dat het pand is aan te merken als woning. Daarnaast blijkt uit het bestemmingsplan dat het pand niet alleen een woonbestemming heeft. Ook heeft de gemeente na de transformatie bewoning niet toegestaan. Verder heeft verweerder een boete opgelegd, omdat het volgens hem aan (voorwaardelijk) opzet van eiseres is te wijten dat te weinig overdrachtsbelasting is voldaan.

Beoordeling van het geschil

11. Artikel 14 van Pro de Wbr (tekst 2013) luidt als volgt:

“1. De belasting bedraagt 6 percent.
2. In afwijking van het eerste lid bedraagt de belasting 2 percent voor de verkrijging van
woningen en van rechten waaraan deze zijn onderworpen, (…).”

12. De Hoge Raad heeft op 24 februari 2017 een viertal arresten gewezen over de vraag wat moet worden verstaan onder 'woning' als bedoeld in artikel 14, tweede lid, van de Wbr. Uit de uitspraak met nr. ECLI:NL:HR:2017:295 volgt dat een onroerende zaak kan worden aangemerkt als een ‘woning’ in de hiervoor bedoelde zin als sprake is van een bouwwerk dat naar zijn aard bestemd is voor bewoning, waarbij voor de beantwoording van de vraag of daarvan sprake is een maatstaf wordt gehanteerd die zoveel mogelijk aanknoopt bij de kenmerken van het bouwwerk zelf. Dit laatste wordt bereikt door aansluiting te zoeken bij het doel waarvoor het oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Met een pand dat oorspronkelijk is gebouwd voor bewoning wordt in dit verband gelijkgesteld een pand dat oorspronkelijk voor ander gebruik dan bewoning is ontworpen maar door latere verbouwing naar zijn aard tot woning is bestemd.

13. Niet in geschil is dat het pand oorspronkelijk voor ander gebruik dan bewoning is ontworpen en gebouwd. Om die reden dient de vraag te worden beantwoord of het pand door latere verbouwing naar zijn aard tot woning is bestemd op – uiterlijk – het moment van verkrijging van het pand door eiseres.

14. Naar het oordeel van de rechtbank is niet aannemelijk geworden dat op het moment van verkrijging van het pand door eiseres het pand (door verbouwingen) naar aard tot woning bestemd is geworden. Eiseres heeft weliswaar gesteld dat ten tijde van de levering al een transformatie gaande was, maar heeft deze stelling op geen enkele wijze onderbouwd. Dit had mede gelet op de motiveerde betwisting door verweerder wel op haar weg gelegen. De omstandigheid dat op het tijdstip van levering zeven bewoners ingeschreven stonden op het adres van het pand leidt niet tot een ander oordeel. Dit gegeven op zich is onvoldoende om te kunnen concluderen dat het pand geschikt is gemaakt voor bewoning, temeer nu deze bewoning kennelijk (tijdelijk) plaats vond in het kader van anti-kraak terwijl het pand te huur en te koop werd aangeboden als kantoorruimte. Verweerder heeft dan ook terecht de naheffingsaanslag opgelegd. Het beroep is in zoverre ongegrond.

15. Nu eiseres geen afzonderlijke beroepsgronden tegen de in rekening gebrachte belastingrente heeft aangevoerd, dient ook het beroep inzake de beschikking belastingrente ongegrond te worden verklaard.

Vergrijpboete

16. Ingevolge artikel 67f van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) kan verweerder een boete opleggen van ten hoogste 100 percent van de nageheven belasting indien het aan opzet of grove schuld van een belastingplichtige is te wijten dat te weinig belasting op aangifte is voldaan. Onder opzet wordt mede verstaan voorwaardelijk opzet. Voor het aannemen van voorwaardelijk opzet is niet alleen vereist dat de belastingplichtige ten tijde van het doen van de aangifte wetenschap had van de aanmerkelijke kans dat hij onjuist aangifte deed, maar ook dat hij die kans bewust heeft aanvaard (op de koop toe heeft genomen).

17. Het is aan verweerder om omtrent de aanwezigheid van (voorwaardelijk) opzet bij eiseres het nodige te stellen en zo nodig te bewijzen. Verweerder heeft daartoe aangevoerd dat eiseres deskundig is op het gebied van de handel in en de exploitatie van onroerende zaken. Zij was, al dan niet samen met [D] B.V., in de jaren 2012 tot en met 2015 als kopende of verkopende partij betrokken bij meer dan 60 transacties. Om die reden was eiseres volgens verweerder dan ook bekend met de wet- en regelgeving op het gebied van de overdrachtsbelasting. Het pand stond te koop als kantoorpand. Niettemin hebben eiseres en [D] BV bij het eerste bod de voorwaarde van het 2%-tarief gesteld. Ook in de bevestiging van de overeengekomen koopsom wordt deze intentie vermeld. Door het object bewust in de koopovereenkomst en akte te laten omschrijven als “het perceel grond met opstal (zijnde een voormalig kantoorpand thans omvattende woningen/woonruimten), erf, tuin, en ondergrond” heeft eiseres de aanmerkelijke kans aanvaard dat te weinig overdrachtsbelasting zou worden geheven. Gelet op de deskundigheid van eiseres betwist verweerder dat sprake is van een pleitbaar standpunt.

18. Eiseres stelt dat sprake is van een pleitbaar standpunt. Zij is van mening dat haar standpunt pleitbaar is, omdat de kwalificatie van woning niet in strijd zou zijn met de geldende wet- en regelgeving en ook de notaris er van overtuigd was dat toepassing van een tarief van twee percent (hoogst)waarschijnlijk juist en, in ieder geval, pleitbaar was op dat moment.

19. De rechtbank stelt vast dat uit de wetsgeschiedenis slechts kan worden opgemaakt dat de wetgever voor ogen had bij de heffing van overdrachtsbelasting voor het lage tarief in aanmerking te laten komen het bouwwerk dat “naar zijn aard bestemd is voor bewoning”. Vast staat vervolgens dat de koopovereenkomst dateert van [2015 1] en de akte van levering op [2015 2] is gepasseerd. Dit is ruim vóór voormelde arresten waarin de Hoge Raad invulling heeft gegeven aan bedoeld criterium. Uit die arresten volgt ook dat het in de praktijk niet altijd duidelijk was hoe het criterium moest worden toegepast. In dit licht beschouwd acht de rechtbank de verklaring van eiseres, dat zij destijds voor de invulling van “naar zijn aard bestemd voor bewoning” voldoende achtte dat het pand de publiekrechtelijke bestemming “gemengd” had en bewoond werd door zeven bewoners, geloofwaardig. Gelet hierop heeft verweerder met hetgeen hij heeft aangevoerd naar het oordeel van de rechtbank dan ook niet aannemelijk gemaakt dat op het moment van de verkrijging van het pand sprake was van (voorwaardelijk) opzet van eiseres en dient de boetebeschikking te worden vernietigd.

20. Gelet op het voorgaande dient het beroep met betrekking tot de boetebeschikking gegrond te worden verklaard.

21. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 639 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift met een waarde per punt van € 254, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 512 en een wegingsfactor 1, waarbij de vergoeding gelijk wordt verdeeld over deze zaak en het beroep van [D] B.V.). Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep tegen de naheffingsaanslag en de bijbehorende beschikking
belastingrente ongegrond;

- verklaart het beroep tegen de boetebeschikking gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar inzake de boetebeschikking;

- vernietigt de boetebeschikking behorende bij de naheffingsaanslag;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op
bezwaar;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 639;

- gelast dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 338 vergoedt.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M.W. van de Sande, voorzitter, mr. A.P. Vaatstra en
mr. J.J. Westerbaan, rechters, in tegenwoordigheid van mr. M.M.A. Arts, griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 9 juli 2019

De griffier is verhinderd deze

uitspraak te ondertekenen.

voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.