ECLI:NL:RBGEL:2019:3680

• Datum uitspraak: 8 mei 2019
• Publicatiedatum: 15 augustus 2019
• Zaaknummer: NL19.523
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Niet-ontvankelijk
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: S.J. Peerdeman
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 5 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Onbevoegdheid rechtbank bij geschil over huurovereenkomst met koopoptie

In deze zaak staat de vraag centraal of een overeenkomst tussen partijen moet worden gekwalificeerd als een huurkoopovereenkomst in de zin van de Tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken (TWHOZ) of als een huurovereenkomst met koopoptie. Eiser stelt dat sprake is van een huurkoopovereenkomst, terwijl verweerster betoogt dat het gaat om een huurovereenkomst met een koopoptie die los van elkaar staan.

De rechtbank beoordeelt het geschil in een bevoegdheidsincident en komt tot het voorlopig oordeel dat partijen een huurovereenkomst met koopoptie zijn overeengekomen en niet een huurkoopovereenkomst. Dit oordeel baseert de rechtbank op de inhoud van de overeenkomsten en het feit dat de koopoptie een recht, maar geen verplichting tot koop inhoudt. Tevens is gebleken dat partijen later een aparte koopovereenkomst hebben gesloten.

Op grond van dit oordeel verklaart de rechtbank zich onbevoegd om van het geschil kennis te nemen, omdat zaken betreffende huurovereenkomsten volgens artikel 93 sub c Rv door de kantonrechter worden behandeld. De zaak wordt daarom verwezen naar de kamer voor kantonzaken van dezelfde rechtbank. Eiser wordt veroordeeld in de proceskosten van het incident.

Uitkomst: De rechtbank verklaart zich onbevoegd en verwijst de zaak naar de kantonrechter.

Uitspraak

vonnis

_________________________________________________________________ _

RECHTBANK GELDERLAND

Civiel recht

Zittingsplaats Arnhem

zaaknummer: NL19.523 / 529 / 1496

Vonnis in incident van 8 mei 2019

in de zaak van

[naam eiser] ,
wonende te [woonplaats eiser] ,
eiser van de vorderingen in de hoofdzaak,

verweerder op de tegenvorderingen in de hoofdzaak,
verweerder in het incident,
hierna te noemen: [naam eiser] ,
advocaat mr. C.F.N. van Schaijk te Arnhem,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
JGJ INVEST B.V. ,
gevestigd te Ede,

verweerster op de vorderingen in de hoofdzaak,

eiseres van de tegenvorderingen in de hoofdzaak,

eiseres in het incident,
hierna te noemen: JGJ,
advocaat mr. B.H.M. Karens te Ede.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de procesinleiding met producties,

- het verweerschrift tevens houdende exceptie van onbevoegdheid tevens houdende tegenvorderingen, met producties,

- het verweerschrift in het incident.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald in het incident.

2. De beoordeling in het incident

2.1.

De inzet van de hoofdzaak is de aanspraak van ieder van partijen op de bedrijfsunit aan de [adres bedrijfsunit] . [naam eiser] stelt dat partijen op 18 februari 2016 twee overeenkomsten met betrekking tot deze bedrijfsunit hebben gesloten die in samenhang moeten worden beschouwd als een huurkoopovereenkomst in de zin van de Tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken (hierna: TWHOZ). Hij vordert in de hoofdzaak, kort gezegd, vastlegging en nakoming van deze huurkoopovereenkomst om zijn aanspraak op de bedrijfsunit en zijn investeringen daarin veilig te stellen. JGJ stelt dat tussen partijen een huurovereenkomst en een koopoptie met betrekking tot de bedrijfsunit tot stand zijn gekomen, die los van elkaar moeten worden beschouwd. [naam eiser] heeft de koopoptie ingeroepen maar hij heeft niet meegewerkt aan levering en heeft de koopprijs niet betaald, waardoor op 1 maart 2018 de koopoptie is komen te vervallen, aldus JGJ. Zij heeft de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. JGJ vordert, kort gezegd, dat [naam eiser] de bedrijfsunit zal ontruimen en verlaten.

2.2.

JGJ vordert in het incident dat de rechtbank zich onbevoegd verklaart om van het onderhavige geschil kennis te nemen, met veroordeling van [naam eiser] in betaling van de proceskosten. JGJ betoogt dat het onderwerp van het geschil een huurovereenkomst betreft , dus een aardvordering, zoals bedoeld in artikel 93 sub c Rv. De rechtbank dient zich volgens haar op grond van artikel 71 Rv onbevoegd te verklaren en de zaak te verwijzen naar de kantonrechter. [naam eiser] voert verweer. Hij betoogt dat het geschil ziet op een huurkoopovereenkomst in de zin van de TWHOZ en stelt dat op grond van artikel 14 TWHOZ de rechtbank bevoegd is.

2.3.

De rechtbank dient op de incidentele vordering eerst en vooraf te beslissen, nu de zaak dat meebrengt. Ingevolge artikel 71 lid 3 Rv beoordeelt de rechter de vraag of verwijzing nodig is, voor zover daarvoor het onderwerp van het geschil bepalend is, aan de hand van zijn voorlopig oordeel over het onderwerp van het geschil. Daarbij is niet alleen de stellingname van [naam eiser] in zijn procesinleiding van belang, maar dienen ook de door JGJ ingenomen standpunten bij het voorlopig oordeel betrokken te worden.

2.4.

Ten aanzien van de bedrijfsunit 7R hebben partijen op 18 februari 2016 een ‘huurovereenkomst kantoorruimte’ en een ‘koopoptie registergoederen’ ondertekend. Daarin is, voor zover van belang, overeengekomen dat de huurovereenkomst is aangegaan met ingang van 1 maart 2016 voor de duur van twee jaar en dat deze na het verstrijken van die termijn, behoudens opzegging, wordt voortgezet voor de duur van vijf jaar. Voorts is een aanvangshuurprijs van € 12.000,00 per jaar overeengekomen, die in maandelijkse termijnen zal worden voldaan. In de ‘koopoptie registergoederen’ is aan [naam eiser] een koopoptie verleend. Daarin is bepaald dat [naam eiser] de koopoptie kan inroepen tot 1 maart 2018, dat de uitoefenprijs van het recht van koop vaststaat op € 130.000,00 en dat als [naam eiser] gebruik maakt van de koopoptie de koopprijs wordt verminderd met de betaalde borg, de betaalde huur en eventuele gedane aanbetalingen. Voorts is bepaald dat [naam eiser] bevoegd is tussentijdse aanbetalingen te doen op de koopsom en dat wanneer hij geen gebruik maakt van de koopoptie, hij recht heeft op restitutie daarvan.

2.5.

Naar het voorlopig oordeel van de rechtbank is de huurovereenkomst met koopoptie van 18 februari 2016 niet te kwalificeren als huurkoopovereenkomst in de zin van de TWHOZ. Artikel 1 lid 1 TWHOZ luidt als volgt:

Huurkoop in de zin van deze wet is de koop en verkoop van een onroerende zaak of een recht waaraan deze is onderworpen, waarbij de partijen overeenkomen dat de koopprijs wordt betaald in termijnen, en dat de overdracht eerst zal plaatsvinden na voldoening van twee of meer termijnen die verschijnen nadat de koper in het genot van het goed is gesteld.

Partijen zijn echter niet overeengekomen dat de overdracht van de bedrijfsunit 7R eerst zal plaatsvinden na voldoening van twee of meer termijnen die verschijnen nadat de koper in het genot van het goed is gesteld. Immers, uit de tekst van de koopoptie blijkt dat partijen hebben afgesproken dat [naam eiser] het recht, maar niet de verplichting heeft om bedrijfsunit 7R te kopen. De initiële huurtermijn van twee jaar kan worden verlengd met vijf jaar. Dat wijst op het bestaan van een huurovereenkomst en niet op een overeengekomen leveringstermijn, zoals [naam eiser] betoogt. Ook kan de termijn van twee jaar om de koopoptie in te roepen, niet zonder meer gelijk worden gesteld aan de voorgenomen levertermijn van twee jaar, zoals [naam eiser] stelt. JGJ heeft immers onweersproken aangevoerd dat deze termijn van twee jaar een fiscale reden had, namelijk ter verkrijging van de vrijstelling van overdrachtsbelasting. Daarbij komt dat JGJ eveneens onweersproken heeft aangevoerd dat [naam eiser] de koopoptie in september 2017 heeft ingeroepen en dat partijen in september/oktober 2017 een koopovereenkomst met betrekking tot bedrijfsunit 7R hebben gesloten (productie 12 van JGJ). Indien er in februari 2016 tussen partijen een huurkoopovereenkomst zou zijn gesloten, zoals [naam eiser] stelt, dan zou een afzonderlijke koopovereenkomst niet meer nodig zijn geweest.

[naam eiser] stelt weliswaar dat partijen mondeling anders zijn overeengekomen en dat de schriftelijke huurovereenkomst met koopoptie geen juiste weerspiegeling is van die eerdere mondelinge afspraken, maar hij heeft die stelling, gelet op het gemotiveerde verweer van JGJ, onvoldoende onderbouwd.

2.6.

De rechtbank komt op basis van het voorgaande in het kader van dit incident tot het voorlopig oordeel dat partijen een huurovereenkomst met een koopoptie hebben gesloten. De huurovereenkomst is dus het onderwerp van dit geschil (artikel 71 lid 3 Rv), zowel in het kader van de vorderingen als de tegenvorderingen. Beide hebben namelijk betrekking op de hiervoor besproken overeenkomsten. Op grond van artikel 93 onder c Rv worden zaken betreffende een huurovereenkomst door de kantonrechter behandeld. Daarom zal de rechtbank zich onbevoegd verklaren om van de vordering kennis te nemen en de zaak te verwijzen naar de kamer voor kantonzaken van deze rechtbank (artikel 71 lid 2 Rv).

2.7.

[naam eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van het incident worden veroordeeld.

3. De beslissing

De rechtbank

in het incident

3.1.

verklaart zich onbevoegd om van de onderhavige zaak kennis te nemen,

3.2.

veroordeelt [naam eiser] in de kosten van het incident, aan de zijde van JGJ tot op heden begroot op € 543,00 aan salaris voor de advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de achtste dag na datum van dit vonnis,

in de hoofdzaak

3.3.

verwijst de zaak in de stand waarin deze zich bevindt naar de rolzitting van de kamer voor kantonzaken van deze rechtbank, locatie Arnhem, op woensdag 5 juni 2019 om 11:30 uur,

3.4.

wijst partijen erop dat zij op de hiervoor vermelde rolzitting niet hoeven te verschijnen, omdat de kantonrechter eerst zal beslissen op welke wijze de procedure zal worden voortgezet, waarna de griffier partijen over deze beslissing zal informeren,

3.5.

wijst partijen erop dat zij in het vervolg van de procedure niet meer vertegenwoordigd hoeven te worden door een advocaat, maar ook persoonlijk of bij gemachtigde kunnen verschijnen,

3.6.

wijst partijen erop dat het in deze procedure geheven griffierecht ingevolge art. 8 lid 4 WGBZ zal worden verlaagd en dat het teveel betaalde griffierecht door de griffier zal worden teruggestort.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.J. Peerdeman en in het openbaar uitgesproken op 8 mei 2019.