ECLI:NL:RBGEL:2019:3681

• Datum uitspraak: 30 april 2019
• Publicatiedatum: 15 augustus 2019
• Zaaknummer: NL18.14407
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: S.J. Peerdeman
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 1 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming krakers wegens beëindiging gedoogd gebruik pand door gemeente

De gemeente Nijkerk is sinds 1999 eigenaar van een bedrijfspand op een bedrijventerrein dat in 2010 werd gekraakt door meerdere personen die het pand als woon- of werkruimte in gebruik namen. De gemeente heeft de krakers vanaf 2011 meerdere malen gesommeerd het pand te ontruimen en heeft hen in 2015 een brief gestuurd waarin zij het gebruik gedoogde met de toezegging een redelijke opzegtermijn in acht te nemen bij toekomstige ontwikkelingen.

Na het faillissement van de koper Slingerland Bouw B.V. in 2015 heeft de gemeente het pand in 2018 verkocht aan een andere besloten vennootschap met de verplichting het pand bouwrijp te leveren uiterlijk 1 juni 2019. De gemeente heeft de krakers bij brief van 7 juni 2018 gesommeerd het pand uiterlijk 1 maart 2019 te ontruimen en heeft aangekondigd een gerechtelijke procedure te starten.

De krakers stelden dat er een gebruiksovereenkomst was gesloten, maar de rechtbank oordeelt dat slechts sprake was van een gedoogd gebruik zonder recht of titel. De gemeente heeft een redelijke termijn gegeven en de krakers maken vanaf 1 maart 2019 onrechtmatig gebruik van het pand. De rechtbank wijst de vorderingen van de gemeente toe en veroordeelt de krakers tot ontruiming uiterlijk 1 juni 2019, met een executoriale titel voor tenuitvoerlegging tot één jaar daarna.

De tegenvorderingen van de krakers worden afgewezen, onder meer omdat zij onvoldoende onderbouwing boden voor hun beroep op recht op huisvesting. De krakers worden hoofdelijk veroordeeld in de proceskosten zowel in conventie als reconventie.

Uitkomst: Verweerders moeten het pand uiterlijk 1 juni 2019 ontruimen wegens onrechtmatig gebruik na beëindiging gedoogd gebruik door de gemeente.

Uitspraak

vonnis

_________________________________________________________________ _

RECHTBANK GELDERLAND

Civiel recht

Zittingsplaats Arnhem

zaaknummer: NL18.14407

Vonnis van 30 april 2019

in de zaak van

de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE NIJKERK ,
zetelend te Nijkerk,
eiseres van de vordering,
verweerster op de tegenvordering,
hierna te noemen: de gemeente,
advocaat A.R. de Jonge te 's-Gravenhage,

tegen

1. [gezamenlijke verweerders]

[gezamenlijke verweerders]
wonende te [woonplaats verweerders] ,
19.
zij die verblijven of wonen in de onroerende zaak of gedeelte daarvan, gelegen aan de [woonadres] , zijnde deze anderen dan gebruikers die krachtens een persoonlijk of zakelijk recht aldaar verblijven of wonen en van wie de namen en woonplaatsen niet bekend zijn ,

verweerders op de vordering,
eisers van de tegenvordering,
hierna samen te noemen: verweerders,

advocaat E. Tamas te ’s-Gravenhage.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de procesinleiding

- het verweerschrift met tegenvorderingen

- het verweerschrift op de tegenvorderingen

- de akte overlegging producties van de gemeente

- de mondelinge behandeling op 26 maart 2019, waarbij namens de gemeente spreekaantekeningen zijn overgelegd.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

De gemeente is sinds 1999 eigenaar van het perceel grond met bedrijfspand, staande en gelegen aan de [woonadres] (hierna: de

onroerende zaak). De onroerende zaak is gesitueerd op een bedrijventerrein. De huidige bestemming van de onroerende zaak is vastgelegd in het bestemmingsplan Hoevelaken 2014, dat op 14 mei 2018 onherroepelijk is geworden. Binnen deze bestemming “Gemengd – 5” zijn de volgende functies toegestaan: zakelijke dienstverlening (inclusief kantoren), bedrijven, volumineuze detailhandel en aan de hoofdfunctie ondergeschikte verkeers- en groenvoorzieningen, tuinen, erven en terreinen.

2.2.

Vanaf 1992 rustte op de onroerende zaak de bestemming “Maatschappelijke Voorzieningen" met de nadere bestemming “School”. De onroerende zaak was destijds verhuurd aan het Lodenstein College.

2.3.

Op 8 december 2009 heeft de gemeente een koopovereenkomst gesloten met Slingerland Bouw B.V. (hierna: Slingerland), die de onroerende zaak na aankoop zou herontwikkelen en verkopen. Ten behoeve van de door Slingerland beoogde herontwikkeling was een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk.

2.4.

De onroerende zaak is in juni 2010 door één of meerdere verweerders gekraakt en als woon- en of werkruimte in gebruik genomen.

2.5.

De bestemming van de onroerende zaak is gewijzigd naar de bestemming “Gemengd” bij het bestemmingsplan [naam bestemmingsplan] , dat op 21 april 2011 onherroepelijk is geworden.

2.6.

Bij brief van 1 juni 2011 heeft de gemeente verweerders meegedeeld dat zij zonder recht of titel verblijven in de onroerende zaak en hen gesommeerd om de onroerende zaak uiterlijk op 1 juli 2011 te ontruimen. De gemeente heeft de voorgenomen ontruiming toen niet geëffectueerd.

2.7.

Bij brief van 1 juli 2015 heeft de gemeente het volgende aan verweerders meegedeeld:

Op maandag 11 mei 2015 is met een viertal bewoners als vertegenwoordiging van de krakers in het pand [adres] en de heer [werknemer gemeente] en mevrouw [werknemer gemeente] namens burgemeester en wethouders van de gemeente een prettig gesprek gevoerd. In dit gesprek is door de gemeente aangegeven dat de gemeente op enig moment het gekraakte pand weer volledig tot haar beschikking wil hebben. Ook is door u en de gemeente uitgesproken dat het de wens is om op een minnelijke manier het pand in de toekomst leeg en ontruimd op te leveren. U gaf hierbij nadrukkelijk aan dat het pand enkel wordt opgeleverd indien dit na oplevering ook daadwerkelijk in gebruik wordt genomen, met een opzegtermijn van circa 4 tot 6 maanden.

Inzake het toekomstige gebruik van het pand gaan wij op korte termijn in gesprek met de koper ‘Slingerland Bouw B.V. te Nijkerk’. Op het moment dat er sprake is van concrete ontwikkelingen inzake een nieuwe gebruiker/huurder, dan zullen wij u hierover zo spoedig als mogelijk in kennis stellen. Vervolgens willen wij met in achtneming van een redelijke opzegtermijn op dat moment een datum inplannen voor de oplevering van het pand.

2.8.

Op 22 oktober 2015 is Slingerland failliet verklaard. Daarna heeft de gemeente de koopovereenkomst met Slingerland ontbonden.

2.9.

Op 7 juni 2018 heeft de gemeente een koopovereenkomst gesloten met

[naam besloten vennootschap] , waarbij is bepaald dat de onroerende zaak als bouwrijpe grond aan [naam besloten vennootschap] zal worden geleverd uiterlijk op 1 juni 2019 of zoveel eerder of later als partijen bij de koopovereenkomst overeenkomen.

In de koopovereenkomst is onder meer bepaald dat voor de levering de op de onroerende zaak aanwezige opstal in opdracht en voor rekening van de gemeente zal worden gesloopt, en dat voor de levering in opdracht en voor rekening van de gemeente een bodemonderzoek zal plaatsvinden.

2.10.

Bij brief van 7 juni 2018 heeft mr. De Jonge verweerders namens de gemeente op de hoogte gesteld van de verkoop van de onroerende zaak aan [naam besloten vennootschap] en is aan verweerders meegedeeld dat de onroerende zaak uiterlijk op 28 februari 2019 dient te zijn ontruimd. Daarbij is aangezegd dat een gerechtelijke procedure zal worden gestart om de ontruiming van de onroerende zaak per 1 maart 2019 veilig te stellen. Voor zover sprake zou zijn van een gebruiksrelatie, heeft de gemeente daarbij het gebruik van de onroerende zaak opgezegd.

2.11.

Bij brief van 15 juni 2018 heeft een advocaat namens verweerders aan de gemeente meegedeeld dat verweerders de onroerende zaak niet onrechtmatig in gebruik hebben omdat de gemeente hen bij brief van 1 juli 2015 een gebruiksrecht heeft toegekend.

2.12.

Uit een asbestinventarisatierapport van PJ Milieu B.V. van 25 juni 2018 volgt dat in de dakopbouw, leidingen CV en flenspakkingen van het gebouw van de onroerende zaak asbesthoudend materiaal is aangetroffen.

2.13.

Bij brief van 13 augustus 2018 van Omgevingsdienst De Vallei is de sloopmelding van de gemeente van 9 augustus 2018 goedgekeurd.

2.14.

In oktober 2018 is door [naam besloten vennootschap] een conceptaanvraag ingediend voor een omgevingsvergunning. Op 5 maart 2019 is door haar een aanpaste aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend voor de realisatie van een bedrijfsverzamelgebouw op het terrein van de onroerende zaak.

3. De vordering

3.1.

De gemeente vordert dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

1. voor recht zal verklaren dat verweerders onrechtmatig handelen jegens de gemeente door de onroerende zaak, daaronder begrepen zowel het bedrijfspand als het omliggende en daarbij behorende terrein, dan wel onderdelen daarvan, staande en gelegen aan de [woonadres] , zonder recht of titel in gebruik te nemen en te houden, althans dat de gemeente de gebruiksovereenkomst met verweerders bij brief van 7 juni 2018 rechtsgeldig heeft opgezegd zodat deze gebruiksovereenkomst per 1 maart 2019 eindigt, althans dat de gebruiksovereenkomst op een nader door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum eindigt;

2. verweerders, ieder voor zich, zal veroordelen om de door hen bewoonde dan wel bij hen in gebruik zijnde onroerende zaak, daaronder begrepen zowel het bedrijfspand als het omliggende en daarbij behorende terrein dan wel onderdelen daarvan, staande en gelegen aan de [woonadres] , zoals rood omlijnd aangeduid op de situatietekening die is overgelegd als productie 16, voor 1 maart 2019, dan wel binnen een door de rechtbank in goede justitie te bepalen termijn, te ontruimen en niet opnieuw in gebruik te nemen of te geven, met al het hunne en al degenen die zich hunner wege daarin mochten bevinden daaronder begrepen;

3. zal bepalen dat dit vonnis tot één jaar dan wel een door de rechtbank in goede justitie te bepalen termijn na de dag van de uitspraak of indien de tenuitvoerlegging van het vonnis na verloop van een bepaalde termijn wordt toegestaan tot één jaar dan wel een door de rechtbank in goede justitie te bepalen termijn na de dag, waarop die termijn verstrijkt, ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging zonder recht of titel in of op de onroerende zaak, daaronder begrepen zowel het bedrijfspand als het omliggende en daarbij behorende terrein dan wel onderdelen daarvan, staande en gelegen aan de [woonadres] , zoals rood omlijnd aangeduid op de situatietekening die is overgelegd als productie 16, bevindt of betreedt en telkens wanneer zich dit voordoet;

4. verweerders hoofdelijk zal veroordelen in de kosten van deze procedure, met bepaling dat daarover de wettelijke rente verschuldigd zal zijn met ingang van de vijftiende dag na de datum van het te dezen te wijzen vonnis;

5. verweerders hoofdelijk zal veroordelen in de nakosten.

3.2.

Verweerders voeren verweer. Hierna zal op de stellingen van partijen, voor zover van belang, nader worden ingegaan.

4. De tegenvordering

4.1.

Verweerders vorderen dat de rechtbank bij vonnis de gemeente:

1. zal veroordelen tot nakoming van de gebruikersovereenkomst, zoals is vastgelegd in de brief van 1 juli 2015;

2. zal verbieden verweerders te ontruimen totdat met de sloop van het pand aan de [woonadres] daadwerkelijk wordt aangevangen;

3. zal bevelen verweerders per 1 maart (bedoeld zal zijn) 2019 vervangende woonruimte

om niet ter beschikking te stellen.

4.2.

De gemeente voert verweer. Hierna zal op de stellingen van partijen, voor zover van belang, nader worden ingegaan.

5. De beoordeling

van de vordering en de tegenvordering

5.1.

Aangezien de vorderingen en de tegenvorderingen nauw met elkaar samenhangen, worden deze hierna gezamenlijk besproken.

5.2.

Gelet op het feit dat de gevorderde ontruimingsdatum van 1 maart 2019 ter gelegenheid van de mondelinge behandeling reeds was verstreken, heeft de gemeente verzocht de ontruimingsdatum vast te stellen op 1 juni 2019.

5.3.

De gemeente heeft een uittreksel uit de basisregistratie personen (BRP) overgelegd van 4 maart 2019. Daaruit blijkt dat verweerders sub 6, 7, 15 en 16 niet langer zijn ingeschreven op het adres [woonadres] . Bij de mondelinge behandeling is verder gebleken dat verweerster sub 1 feitelijk niet meer woont op het adres van de onroerende zaak, maar dat zij daar nog wel is ingeschreven. De gemeente verklaart dat zij haar vorderingen tegen alle verweerders handhaaft, maar dat zij het vonnis, inclusief de proceskostenveroordeling, niet jegens verweerders sub 6, 7, 15 en 16 zal tenuitvoerleggen indien hun advocaat ondubbelzinnig kan bevestigen dat deze vier verweerders niet meer woonachtig zijn in de onroerende zaak en daar ook niet meer zullen terugkeren. Mr. Tamas heeft dat ter mondelinge behandeling niet met zoveel woorden bevestigd.

5.4.

Kern van het geschil tussen partijen is of er een gebruiksovereenkomst ten aanzien van de onroerende zaak tot stand is gekomen, zoals verweerders aanvoeren en de gemeente betwist.

5.5.

De rechtbank is van oordeel dat uit de tekst van de brief van de gemeente van 1 juli 2015, zoals hiervoor onder 2.7. is weergegeven, niet volgt dat tussen partijen een gebruiksovereenkomst tot stand is gekomen, waarbij is overeengekomen dat opzegging daarvan slechts kan plaatsvinden vier tot zes maanden voordat de onroerende zaak daadwerkelijk in gebruik wordt genomen. Verweerders hebben ook geen feiten of omstandigheden gesteld, waaruit volgt dat het de bedoeling van partijen is geweest om een gebruiksovereenkomst met die voorwaarden overeen te komen of dat verweerders daarvan redelijkerwijs mochten uitgaan en die zijn ook niet gebleken. De rechtbank is van oordeel dat uit de brief van de gemeente van 1 juli 2015 slechts kan worden opgemaakt dat de gemeente het gebruik van de onroerende zaak door verweerders gedoogde. Uit de brief volgt voorts dat de gemeente verweerders heeft toegezegd dat zij hen zo spoedig mogelijk in kennis zal stellen indien er concrete ontwikkelingen met betrekking tot een nieuw gebruiker/huurder van de onroerende zaak zijn, waarbij de gemeente voorts heeft toegezegd een redelijke opzegtermijn in acht te zullen nemen jegens verweerders.

5.6.

De gemeente heeft zich naar het oordeel van de rechtbank vervolgens ook gehouden aan haar toezeggingen. Zij heeft verweerders immers bij brief van 7 juni 2018 op de hoogte gesteld van de verkoop van de onroerende zaak aan [naam besloten vennootschap] en meegedeeld dat verweerders de onroerende zaak uiterlijk 1 maart 2019, dus op een termijn van ruim acht maanden, dienden te ontruimen. De rechtbank acht een dergelijke termijn alleszins redelijk.

5.7.

Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerders in ieder geval vanaf 1 maart 2019 zonder recht of titel gebruik maken van de onroerende zaak en daar vanaf die datum onrechtmatig verblijven. Uit de brief van de gemeente van 7 juni 2018 blijkt immers ondubbelzinnig dat het gebruik van de onroerende zaak door verweerders vanaf 1 maart 2019 niet langer zou worden gedoogd.

5.8.

Ook een belangenafweging valt uit in het nadeel van verweerders. De onroerende zaak is door de gemeente verkocht aan [naam besloten vennootschap] en dient door de gemeente bouwrijp aan [naam besloten vennootschap] te worden geleverd. Als onvoldoende weersproken is bovendien komen vast te staan dat de gemeente, zodra de onroerende zaak is ontruimd, kan aanvangen met het laten slopen van het daar aanwezige pand, dat daarna nog een bodemonderzoek zal dienen plaats te vinden en eventueel sanering van het terrein, waarna de onroerende zaak door de gemeente - met enige vertraging - aan [naam besloten vennootschap] zal worden geleverd. Voorts is voldoende komen vast te staan dat [naam besloten vennootschap] inmiddels een omgevingsvergunning voor haar bouwplannen heeft aangevraagd en niet gesteld of gebleken is dat die bouwplannen niet binnen afzienbare tijd zullen worden gerealiseerd. Daarbij komt dat de gemeente verweerders een alleszins redelijke termijn heeft gegund om andere woonruimte te vinden en de gemeente verweerders daarbij ook behulpzaam is geweest.

5.9.

Dat betekent dat verweerders de onroerende zaak uiterlijk vóór 1 juni 2019 dienen te ontruimen. Voorts is voldoende komen vast te staan dat de gemeente belang heeft bij het door haar onder 3 gevorderde. Verweerders hebben dat onvoldoende betwist.

De vorderingen van de gemeente zullen daarom als na te melden worden toegewezen. De tegenvorderingen onder 1 en 2 zullen worden afgewezen.

5.10.

De rechtbank gaat voorbij aan het beroep van verweerders op het recht op huisvesting, zoals dat volgens hen is vastgelegd in de in het verweerschrift opgesomde bepalingen van internationaal recht. Nog daargelaten dat deze bepalingen merendeels slechts verticale werking hebben en verweerders daarop jegens de gemeente niet rechtstreeks een beroep kunnen doen, hebben zij hun stellingen, mede gelet op het verweer van de gemeente, op dat punt onvoldoende toegelicht en onderbouwd. De tegenvordering onder 3 zal daarom eveneens worden afgewezen.

5.11.

Verweerders zullen (hoofdelijk) als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in conventie worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de gemeente worden begroot op € 99,91 per verweerder aan kosten voor de oproeping, € 626,00 aan griffierecht en € 1.086,00 aan salaris advocaat (2 punten × tarief € 543,00).

5.12.

Verweerders zullen hoofdelijk als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in reconventie worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de gemeente worden begroot € 543,00 aan salaris advocaat (2 punten × factor 0,5 × tarief € 543,00).

6. De beslissing

De rechtbank

op de vordering

6.1.

verklaart voor recht dat verweerders vanaf 1 maart 2019 onrechtmatig handelen jegens de gemeente door de onroerende zaak, daaronder begrepen zowel het bedrijfspand als het omliggende en daarbij behorende terrein, dan wel onderdelen daarvan, staande en gelegen aan de [woonadres] , zonder recht of titel in gebruik te hebben en te houden,

6.2.

veroordeelt verweerders, ieder voor zich, om de door hen bewoonde dan wel bij hen in gebruik zijnde onroerende zaak, daaronder begrepen zowel het bedrijfspand als het omliggende en daarbij behorende terrein dan wel onderdelen daarvan, staande en gelegen aan de [woonadres] , zoals rood omlijnd aangeduid op de situatietekening die is overgelegd als productie 16, uiterlijk vóór

1 juni 2019 te ontruimen en niet opnieuw in gebruik te nemen of te geven, met al het hunne en al degenen die zich hunner wege daarin mochten bevinden daaronder begrepen,

6.3.

bepaalt dat dit vonnis tot één jaar na 1 juni 2019 ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging zonder recht of titel in of op de onroerende zaak, daaronder begrepen zowel het bedrijfspand als het omliggende en daarbij behorende terrein dan wel onderdelen daarvan, staande en gelegen aan de [woonadres] , zoals rood omlijnd aangeduid op de situatietekening die is overgelegd als productie 16, bevindt of betreedt en telkens wanneer zich dit voordoet;

6.4.

veroordeelt ieder van verweerders tot betaling van de kosten van de oproeping van € 99,91 per verweerder en veroordeelt verweerders hoofdelijk tot betaling van de overige proceskosten van de gemeente, begroot op in totaal € 1.712,00 (€ 626,00 griffierecht + € 1.086,00 salaris advocaat), te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over voormelde bedragen met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

6.5.

verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

6.6.

wijst het meer of anders gevorderde af,

op de tegenvordering

6.7.

wijst de vorderingen af,

6.8.

veroordeelt verweerders hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op € 543,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

6.9.

verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

op de vordering en de tegenvordering

6.10.

veroordeelt verweerders hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 246,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat verweerders niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.J. Peerdeman en in het openbaar uitgesproken op 30 april 2019.